TJ 24322, 24 févr. 2026, RG 23/01735

JUGEMENT N°

NATURE DE L’AFFAIRE 50D

N° RG 23/01735 - N° Portalis DBXP-W-B7H-EJIS

AFFAIRE : Monsieur, [T], [M], [H], [I]
Madame, [D], [X], [Z], [I]

C/ Madame, [A], [Q], [R], [K] épouse, [C]
Monsieur, [J], [S],, [V], [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT
RENDU LE 24 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur, [T], [M], [H], [I]
né le 05 Décembre 1960 à, [Localité 1]
demeurant, [Adresse 1], [Localité 2]
Rep/assistant : Me Arnaud LE GUAY, avocat au barreau de PERIGUEUX et Me Clarisse MATHIS, avocat au barreau de PARIS

Madame, [D], [X], [Z], [Y] épouse, [I]
née le 10 Février 1961 à, [Localité 3]
demeurant, [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Arnaud LE GUAY, avocat au barreau de PERIGUEUX et Me Clarisse MATHIS, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame, [A], [Q], [R], [K] épouse, [C]
née le 27 Mars 1977 à, [Localité 4]
demeurant, [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Maryline BERNARD, avocat au barreau de PERIGUEUX et Me Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur, [J], [S],, [V], [C]
né le 22 Août 1973 à, [Localité 5]
demeurant, [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Maryline BERNARD, avocat au barreau de PERIGUEUX et Me Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Décision du 24 Février 2026
N° RG 23/01735 - N° Portalis DBXP-W-B7H-EJIS

Formule exécutoire à Me Aurélie BOUSQUET
expédition Me Clarisse MATHIS Me Aurélie BOUSQUET
+ copie dossier
délivrées le

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Barbara BLOT, Juge statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [T], [I] et Madame, [D], [I] sont propriétaires d’un ensemble immobilier comprenant des chambres d’hôtes situé à, [Adresse 4], connu sous le nom de ,“[Adresse 5]”, qu’ils ont décidé de mettre en vente au cours de l’année 2021.

Le 23 février 2023, Monsieur et Madame, [C] ont formulé une offre d’achat de l’ensemble immobilier, comprenant le mobilier garnissant la maison d’hôtes et la licence III, pour un montant de 810 000 €. L’offre a été acceptée par Monsieur et Madame, [I].

Un compromis de vente fut régularisé par acte notarié à l’étude de Maître, [W], [P] le 28 mars 2023 avec la condition suspensive d’obtention de deux prêts devant être réalisée au plus tard le 28 mai 2023.

À défaut de transmission de justificatifs relatifs aux démarches visant à l’obtention dudit prêt, Monsieur et Madame, [I] ont mis en demeure Monsieur et Madame, [C] par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2023.

Par courrier du 27 mai 2023 reçu le 1er juin 2023, Monsieur et Madame, [C] ont fait état d’un refus de prêt du Crédit Mutuel de, [Localité 6] et ont retiré leur offre d’achat.

Par courrier du 03 juin 2023 reçu le 3 juin 2023, Monsieur et Madame, [C] ont transmis un refus de prêt de la Banque Populaire et maintenu leur désengagement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 juin 2023 reçu le 12 juin 2023, Monsieur et Madame, [I] ont estimé que les termes du compromis n’ont pas été respectés et ont refusé le désengagement de Monsieur et Madame, [C].

Estimant que le refus de prêt de la Caisse d’épargne Île-de-France du 28 mai 2023 transmis par le notaire de Monsieur et Madame, [C] le 08 juin 2023 était un faux, Monsieur et Madame, [I] les ont une nouvelle fois mis en demeure par courrier du 11 août 2023 reçu le 19 août 2023.

Par acte du 22 novembre 2023, Monsieur et Madame, [I] ont assigné Monsieur et Madame, [C] aux fins d’indemnisation de leur préjudice résultant de l’inexécution fautive de ces derniers.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 08 avril 2025, Monsieur, [T], [I] et Madame, [D], [I] née, [Y] demandent, au visa des articles 1104, 1103, 1194 du code civil et 1231-5 du même code, de :

- Débouter Monsieur et Madame, [C] de leurs demandes ;

- Condamner Monsieur et Madame, [C], au titre de leur inexécution contractuelle fautive, à leur payer la pénalité contractuelle d’un montant de 81 000€ ;

- Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation, en sus de ceux de la mise en demeure et que ces intérêts seront capitalisés dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;

- Condamner Monsieur et Madame, [C] à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître ARNAUD LE GUAY Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

- Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir de droit par application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de leurs prétentions, les époux, [I] soutiennent que le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente qui constitue un contrat, de sorte que le refus ultérieur d’acheter ou de vendre le bien constitue une inexécution contractuelle. Ils rappellent que le compromis était effectivement sous condition suspensive de l’obtention du prêt. Ils estiment que les acquéreurs ont fait défaut dans les diligences de demande de prêt qui leur incombaient, allant jusqu’à la fraude. Or, ils notent qu’en matière contractuelle le principe de loyauté et de sincérité s’imposent.

Selon eux, les démarches évoquées par les défendeurs ne constituent pas des diligences au sens de la clause figurant au compromis. Ils font état de la seule production d’un document frauduleux ainsi que d’un refus de complaisance tardif mais aucunement de diligence suffisante. Ils rappellent avoir relancé à plusieurs reprises les acquéreurs qui ne les ont jamais tenu informés de leurs éventuelles difficultés ou de la nécessité de prolonger le délai. Ils insistent sur la mauvaise foi des défendeurs et les manœuvres trompeuses consistants à promettre la production d’un accord de principe du prêt par la banque d’abord après la signature du compromis, ensuite dans un délai de 10 jours, mais finalement sans jamais produire cet accord.

Les demandeurs sollicitent ainsi l’application de la clause pénale figurant au compromis de vente afin de sanctionner ce comportement contractuel fautif. Ils sollicitent que le montant contractuel prévu ne soit pas minoré en ce qu’il n’est ni disproportionné ni excessif.

Ils font état de préjudices multiples, d’abord parce que le projet de vente a conduit à l’arrêt de l’activité de la maison d’hôtes en juin 2023 afin de permettre aux acquéreurs de s’installer. Ce préjudice est évalué à 6600 € sur la base du chiffre d’affaires de l’année 2022 certifié de par un cabinet d’expertise comptable. Ensuite, car ils avaient prévu un nouveau projet de vie avec l’acquisition d’une nouvelle maison meublée et la vente de leurs meubles. Ils contestent tout projet de déménagement prématuré. Aussi, ils ont dû prévoir la reprise de l’activité commerciale de maisons d’hôtes dans des conditions extrêmes, ayant préalablement licencié leur personnel en prévision de la vente, Madame, [I] ayant fait valoir ses droits à la retraite et Monsieur, [I] ayant mis fin aux contrats de prestations de son entreprise avant de faire valoir également ses droits à la retraite. Enfin, ils font part de la chute du marché de l’immobilier et de la perte de chance de vendre leur ensemble immobilier au prix convenu. En outre, ils allèguent d’un préjudice moral, en ce que Monsieur, [I] indique souffrir d’une maladie neuromusculaire qui s’est réactivée en relation directe avec le stress généré par cette affaire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 18 février 2025, Monsieur, [J], [C] et Madame, [A], [C] née, [K], sollicitent, au visa de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, de :

A titre principal :
- Débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire :
- Modérer la pénalité mise à leur charge,

En tout état de cause :
- Condamner les requérants au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du
code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés par
Me Marylise BERNARD en application de l'article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame, [C] soutiennent avoir bien réalisé des démarches en vue d’obtention des prêts objets de la condition suspensive du compromis et ce avant même la signature de ce dernier. Ils expliquent avoir pris attache avec leur banque Crédit Mutuel, qui leur avait formulé une acceptation informelle, mais également avec d’autres organismes intermédiaires de crédit soit “meilleur taux.com” et “vous financer” avec lesquels ils ont réalisé plusieurs simulations, sans résultat. Ils indiquent avoir eu la surprise d’essuyer un refus de leur banque Crédit Mutuel le 26 mai 2023. Aussi, ils avancent avoir contacté le jour même une autre banque, la Banque Populaire, qui leur a également refusé les prêts sollicités. Néanmoins, ce refus n’a été transmis officiellement que le 2 juin 2023. Selon eux, ils ont tenu informés les vendeurs du refus du Crédit Mutuel par courrier du 27 mai 2023, puis du refus de la Banque Populaire dès sa réception. Ils précisent également avoir transmis un document Caisse d’Epargne qui leur avait été adressé par un organisme de crédit.

Ils contestent toute mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations. Ils expliquent avoir initialement cru à l’acceptation de leur demande de prêt par le Crédit Mutuel qui a finalement fait preuve d’une grande lenteur d’exécution avant de refuser. Concernant le document litigieux provenant de la Caisse d’Epargne, ils indiquent que ce courrier leur a été remis par l’un des organismes intermédiaires qu’ils ont transmis de bonne foi. Ils estiment donc avoir accompli les diligences nécessaires à leur recherche de crédit et ne pas être responsables de la non réalisation de la condition suspensive.

Par ailleurs, ils contestent le lien entre la non réalisation de la condition suspensive et le préjudice évoqué par les époux, [I] au titre de leur perte de chiffre d’affaires en juin 2023. Selon eux, les demandeurs ne justifient pas avoir dû s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation concernant leur projet d’achat immobilier. Le départ à la retraite de Madame, [I] n’est pas établi et aucune imputabilité n’est établi entre l’échec de la vente et le projet de départ à la retraite de Monsieur, [I]. En outre, ils soulignent que le projet de déménagement des vendeurs était prématuré.

À titre subsidiaire, si la responsabilité contractuelle devait être retenue, ils sollicitent de voir modérer le montant des condamnations mises à leur charge au titre de la clause pénale dès lors qu’aucun préjudice ne résulte de leur action.

*
L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2025 avec une audience fixée au 25 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue. La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, finalement prorogé au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle des époux, [C]
Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1589 du code civil, « La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En application de ces dispositions, un compromis de vente revêt la qualification de contrat.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation d’une condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération de l'acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, le compromis est caduque.

L'article 1304-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

S’agissant d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il appartient à l'acquéreur de justifier de démarches en vue de l’obtention d’un prêt, et ce conformément aux caractéristiques contractuellement prévues. A défaut, la non-réalisation de la condition suspensive de prêt lui est imputable.

En l’espèce, le compromis de vente du 28 mars 2024 contient une condition suspensive d’obtention de deux prêts, un prêt principal et un prêt relais, par les acquéreurs avec un terme de réalisation de la condition fixé au 28 mai 2023.

En outre, la clause “refus de prêt” prévoyait qu’en cas de refus de prêt, l’acquéreur devait justifier de deux refus pour le prêt principal ainsi que de deux refus pour le prêt relais.

Il ressort du compromis, que la date du 28 mai 2023 constituait la date butoir avant laquelle les époux, [C] devaient justifier de l’obtention ou de la non-obtention des prêts permettant de financer l’acquisition du bien objet de la vente. Les époux, [C] n’ayant pas justifié de l’obtention ou de la non-obtention des prêts, les époux, [I] les ont mis en demeure par courrier du 29 mai 2023, de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la clause suspensive, conformément à la clause figurant au compromis.

Or, force est de constater que les époux, [C] ont bien transmis dans le délai de huit jours, les 1er et 3 juin 2023, deux refus réels et distincts, tant pour le prêt principal que le prêt relais, émanant d’une part du Crédit Mutuel, [Localité 6] et d’autre part, de la, [Adresse 6]. Il convient de noter que si la production de ces refus intervient tardivement, il est justifié que la demande de prêts auprès du Crédit mutuel avait été formulée dès le 06 avril 2023 mais que le réponse de la banque ne leur a été notifiée que le 26 mai 2023, malgré relance des acquéreurs le 11 mai 2023. Les époux, [C] justifient ensuite avoir sollicité le jour-même la Banque Populaire, pour formaliser une deuxième demande de prêts, elle-même refusée le 02 juin 2023.

Au surplus, ils justifient avoir consulté des organismes d’intermédiaires de crédit pour identifier leurs opportunités d’emprunts auprès d’autres établissements.

Il convient de préciser que les termes de la condition suspensive n’exigeaient pas que les acquéreurs formulent deux demandes de prêts dans deux établissement différents en même temps, mais seulement une demande pour deux prêts, un principal et un relais, peu important l’établissement, demande que les époux, [C] ont bien formulée d’abord auprès du Crédit Mutuel et ensuite auprès de la Banque Populaire.

Il convient de noter que la transmission par le notaire des époux, [C] d’un faux document de refus émanant de la Caisse d’Epargne Ile-de-France datée du 28 mai 2023, ne peut s’analyser comme une manoeuvre caractérisant une faute contactuelle. En effet, il apparaît d’une part que l’établissement de ce document ne peut être formellement imputé aux défendeurs, et d’autre part, que sa production le 08 juin 2023, ne revêt aucune utilité puisqu’elle intervient postérieurement à deux refus suffisants pour établir le respect de leurs obligations contractuelles par les époux, [C].

Par ailleurs, s’il est indiqué dans les courriels produits par les époux, [I] que les époux, [C] s’étaient engagés à produire une attestation de pré-accord de prêt à la signature du compromis, cet engagement n’apparaît dans aucun écrit émanant des époux, [C]. En outre, il incombe aux époux, [I] d’avoir accepté de signer ledit compromis malgré l’absence de production de cette pièce à laquelle ils accordaient une importance particulière.

Finalement, au regard de ces éléments, les époux, [C] justifient avoir accompli des démarches et diligences aux fins de réaliser la condition suspensive, en vain, leurs capacités financières ayant été jugées insuffisantes par au moins deux organismes de crédits. La condition suspensive ne pouvait ainsi être réalisée. Le compromis était donc caduque.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale et les époux, [I] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre des époux, [C].

Sur les autres demandes
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame, [I] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens. Il y a lieu de dire qu’ils seront directement recouvrés par Maître Maryline BERNARD en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame, [I], condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à Monsieur et Madame, [C], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS