TJ 94028, 12 mars 2026, RG 25/00094

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L'EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00094 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WIVE
Minute : 26/00071

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 12 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR,
GREFFIERS : Madame GAUTHIER, lors des débats
: Madame PERREAU, lors du prononcé

CREANCIER POURSUIVANT :
Syndicat des Copropriétaires du, [Adresse 1]
représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE -, [Adresse 2],
[Adresse 3]
représenté par Me Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocats au barreau du Val-de-Marne, PC 189

DEBITEUR SAISIS
Monsieur, [T], [N]
né le, [Date naissance 1] 1974 à, [Localité 1] (Chine),
[Adresse 4]/SEINE
non comparant, ni représenté

Madame, [X], [F] épouse, [N]
née le, [Date naissance 2] 1978 à, [Localité 1] (Chine),
[Adresse 5]
non comparante, ni représentée

DEBATS :
Audience publique du 5 février 2026
Mise en délibéré au 12 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT :
Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment :
condamné solidairement M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 12.272,69 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 02 janvier 2022 et le 18 janvier 2024, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 10 avril 2024, condamné solidairement M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 7], [Localité 2], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,et condamné solidairement M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, au paiement des dépens comprenant notamment les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce.
Le 18 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] a fait signifier à M., [T], [N] et à Mme, [X], [F], épouse, [N], un commandement de payer valant saisie des lots n° 213, 284 et 348 compris dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 8], à, [Localité 2] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :

Commune
Désignation cadastrale
Volume
Lots,
[Localité 2]
AD, [Cadastre 1]
AD, [Cadastre 2]

213,
[Cadastre 3],
[Cadastre 4]

Par acte du 28 mai 2025, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00092.

Par actes du 04 juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] a assigné M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], à comparaître à l’audience tenue le 02 octobre 2025 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Par actes du 09 juillet 2025, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé à la société CREDIT MUTUEL et au TRESOR PUBLIC en leur qualité de créancier inscrit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 octobre 2025.

Par jugement du 13 novembre 2025, le juge de l’exécution a notamment :
dit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] disposait d’un titre exécutoire,et ordonné la réouverture des débats avant dire droit sur la fixation de la créance et sur l’orientation de la procédure, à l’audience du 05 février 2026, pour présentation par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] d’un décompte conforme au taux d’intérêt légal applicable.
L’affaire a été appelée à l’audience du 05 février 2026.

Par conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 05 janvier 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] demande au juge de l’exécution :
d’ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés,de fixer sa créance à la somme de 16.427,42 euros, outre les intérêts jusqu’au jour du parfait payement,de désigner Maître, [P] pour procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente pendant une durée d’1 heure avec l'assistance si besoin est du serrurier et du commissaire de police,d’ordonner qu’en cas de vente amiable, le prix de vente sera consigné entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations et rappeler que les frais de saisie immobilière et l’émolument revenant à l’avocat poursuivant sont à la charge de l’acquéreur en sus du prix de la vente,et de condamner M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], au paiement des dépens.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens invoqués à leur soutien, de renvoyer aux conclusions notifiées au greffe le 05 janvier 2026 par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6].

M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], n’ont pas comparu à l’audience. L’acte introductif d’instance a été signifié à la personne de Mme, [X], [F], épouse, [N] ; la signification dudit acte à M., [T], [N] a donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses après que le commissaire de justice ait notamment interrogé son épouse, services postaux et ait effectué des recherches sur internet, notamment dans les pages jaunes et les pages blanches sans parvenir à glaner de renseignements le concernant. Les procès-verbaux de signification sont ainsi réguliers en la forme.

La partie poursuivante a été informée que, pour plus ample délibéré, la décision serait prononcée le 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courrier électronique du 11 mars 2026, le juge a demandé à la partie poursuivante de verser aux débats les actes de dénonciation du commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits ; par courrier électronique du même jour, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] a versé aux débats lesdits documents.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible
Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Suivant les articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constatent une créance liquide et exigible ; il a été jugé en application de ces textes, combiné aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, que si le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l'exécution forcée, qui sont à la charge du débiteur, une partie ne peut poursuivre, par voie d'exécution forcée, le recouvrement des dépens d'instance, par elle avancés, qu'au vu d'un certificat de vérification ou d'une ordonnance de taxe exécutoires (Civ. 2, 20 mai 2021, n° 20-13.887, inédit – 17 mars 2016, n° 15-10.564, inédit – 3 mai 2007, n° 06-12.485, publié).

Suivant l’article 480, al. 1, du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le juge de l’exécution ayant, dans le dispositif de son jugement rendu le 13 novembre 2025, dit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] disposait d’un titre exécutoire, il n’y a pas lieu d’examiner à nouveau ce point, mais uniquement de fixer le montant de la créance constaté par celui-ci.

Dans le décompte fourni par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] dans ses conclusions notifiées le 05 janvier 2026, il est indiqué :
Principal 12.272,69 euros
Article 700 1.000 euros
Dépens 2.426,80 euros
Intérêts au taux de :
5,07% du 26/01/2024 au 30/06/2024
4,92 % du 01/07/2024 au 31/12/2024
3,71 % du 01/01/2025 au 08/03/2025
8,71 % du 09/03/2025 au 26/03/2025
Intérêts capitalisés 610,44 euros
Intérêts restant dus après capitalisation 117,49 euros
Intérêts postérieurs MEMOIRE
TOTAL SAUF MEMOIRE : 16.427,42 euros

Le syndicat des copropriétaires est bienfondé à poursuivre le recouvrement des sommes de 12.272,69 euros et de 1.000 euros, qui correspondent aux sommes qu’ont été condamnés à lui verser les débiteurs par le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 12 novembre 2024.

En revanche, le calcul des intérêts est manifestement erroné dès lors que ledit jugement indique que les intérêts légaux seront calculés à compter du 10 avril 2024 et que les sommes auxquelles ont été condamnés les débiteurs n’étant pas dues pour une année entière, les intérêts n’ont pu être capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ; en conséquence, il y a lieu de calculer les intérêts légaux de la sorte :
du 26 janvier 2024 au 01er juillet 2024, sur 12.272,69 euros : 268,61 euros,du 02 juillet 2024 au 11 novembre 2024, sur 12.272,69 euros : 219,42 euros,du 12 novembre 2024 au 31 décembre 2024, sur 13.272,69 euros : 93,03 euros,du 01er janvier 2025 au 08 mars 2025, sur 13.272,69 euros : 89,04 eurosdu 09 mars 2025 au 26 mars 2025, sur 13.272,69 euros (majoré) : 57,01 euros
Les intérêts dus pour la période comprise entre le 10 avril 2024 et le 26 mars 2025 seront donc évalués à la somme de 727,11 euros.

En outre, les sommes réclamées au titre des dépens ne peuvent être recouvrées de manière forcée que si elles ont fait l’objet d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe, lequel n’est pas versé aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 6] ; il convient en conséquence de déduire cette somme du montant de la créance dont se prévaut le syndicat.

Il en découle que, sans qu’il y ait lieu à inviter la société CREDIT LOGEMENT à présenter ses observations sur ce point, ces frais seront déduits de la créance fixée pour le compte de la société CREDIT LOGEMENT qui sera en conséquence fixée à la somme de 13.999,80 euros, en principal, frais, intérêts et accessoires, arrêtée au 26 mars 2025, inclus.

Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits saisis

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

Le commandement de payer valant saisie porte sur les lots n° 213, 284 et 348 compris dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 8], à, [Localité 2] (Val-de-Marne). Il résulte de l’état hypothécaire sur formalités (levé les 07 mai 2025 et 13 juin 2025), que ces droits ont été acquis par M., [T], [N] et Mme, [X], [F], épouse, [N], par acte du 29 octobre 2015 ; il n’est pas indiqué que ces droits auraient été cédés ou vendus ou seraient inaliénables.

Il y a en conséquence lieu de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables.

Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’absence de toute demande du débiteur tendant à être autorisé à céder amiablement le bien, celui-ci n’étant pas comparant, il convient d’ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Sur le montant de la mise à prix

Il résulte de la combinaison des articles L. 322-6, al. 1, et R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, qui en indique le montant dans le cahier des conditions de vente.

En l’absence de toute demande incidente tendant à modifier le montant de la mise à prix, il n’y a pas lieu pour le juge d’en fixer le montant.

PAR CES MOTIFS