CA Limoges, 25 mars 2026, RG 25/00522

ARRET N° 102

N° RG 25/00522 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWLP

AFFAIRE :

Mme [R] [V]

C/

L'ODHAC DE LA H.V.

SG/IM

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 25 MARS 2026

---==oOo==---

Le VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [R] [V]

née le 12 Octobre 1980 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Aïda DIENG, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro N-870852025-007350 du 31/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d'une décision rendue le 02 juillet 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

L'ODHAC DE LA H.V.

Dont le siège social est situé au [Adresse 2],

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

---==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 11 Février 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

---==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sus seing privé du 20 décembre 2019, avec prise d'effet au 27 décembre 2019, l'ODHAC 87 a donné à bail à madame [R] [V] épouse [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 371,89 €, une provision mensuelle pour charges de 107,38 € et un dépôt de garantie de 371 €.

Par avenant du 16 octobre 2020, le bail a été établi au nom de madame [R] [V], suite au divorce de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, l'ODHAC 87 a fait délivrer à madame [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 193,06 €.

Madame [V] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois, l'ODHAC 87 a fait assigner sa locataire par acte d'huissier délivré le 6 mars 2025 (remis à étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé, aux fins de voir notamment :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,

- condamner madame [V] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2 590,12 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

- condamner madame [V] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la totale libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

- condamner madame [V] au paiement d'une indemnité de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Statuant par ordonnance de référé du 2 juillet 2025, réputée contradictoire, madame [V] n'ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 décembre 2019 à la date du 11 février 2025,

- autorisé l'ODHAC 87 à défaut de libération spontanée des lieux loués, à faire procéder à l'expulsion de madame [V] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique conformément aux articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné madame [V] à payer à titre provisionnel à l'ODHAC 87 la somme de 1 696,57 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date du commandement de payer,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 11 février 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmentée des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi,

- condamné madame [R] [V] à payer à titre provisionnel à l'ODHAC 87 une indemnité mensuelle d'occupation de 666,06 € du 29 mai 2025 (les indemnités d'occupation du 11 février 2025 au 28 mai 2025 étant inclus dans la datte de 1 696,57 €) jusqu'à la libération effective des lieux ,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné madame [V] à payer à l'ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné madame [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024.

Par déclaration du 23 juillet 2025 madame [J] [V] a relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2026.

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 août 2025, madame [J] [V] demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré,

Et statuant à nouveau, de voir :

- débouter l'ODHAC 87 de l'ensemble de ses demandes,

- dire et juger que l'expulsion n'est ni nécessaire ni proportionnée,

- accorder à madame [V] un délai de 20 mois pour apurer sa dette locative par versements mensuels de 100,00€, en sus du paiement du loyer courant,

- dire que ces versements s'imputent sur la dette locative telle que réclamée par l'ODHAC,

- dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 3 octobre 2025, l'ODHAC 87 demande à la cour de :

- débouter madame [R] [V] de son appel, le déclarer mal fondé,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Limoges le 2 juillet 2025.

En conséquence voir :

- débouter madame [R] [V] de l'intégralité de ses demandes,

En toute hypothèse,

- condamner madame [V] à régler à l'ODHAC 87 une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d'appel, en accordant à Maître Philippe Chabaud, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

- dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées et visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur l'application de la clause résolutoire et la procédure d'expulsion

Madame [V] fait valoir qu'elle n'a pu être représentée à l'audience en première instance en raison du fait que l'assignation a été délivrée à étude d'huissier, et qu'elle n'a donc pu apporter devant le premier juge la contradiction et les éléments de sa situation personnelle (trois enfants mineurs à charge) pour permettre d'apprécier l'acquisition de la clause résolutoire. Elle soutient que la dégradation de sa situation financière n'est pas due à des négligences ou à une volonté délibérée de ne pas s'acquitter de ses obligations, mais à des difficultés liées notamment à une succession d'emplois précaires, à une hospitalisation et à un divorce avec seulement une pension alimentaire de 150 € versée par son ex conjoint, affirmant que l'endettement locatif accumulé entre 2024 et début 2025 est le fruit de circonstances exceptionnelles. Elle revendique agir avec sérieux pour apurer sa dette et justifie notamment de deux versements de 700 € effectués en avril et mai 2025, outre d'avoir sollicitée et obtenu une aide 800 € auprès du CCAS.

L'ODHAC 87 réplique et sollicite la confirmation de la décision querellée. Elle fait valoir que l'endettement locatif a débuté dès 2020 et non à partir de 2024 comme l'affirme madame [V]. Elle affirme que madame [V] n'a pas effectué de versements entre mai 2025 et août 2025, que la dette locative s'est alourdie depuis la décision querellée du 2 juillet 2025 puisque au 12 août 2025 elle s'élève à la somme de 2 844 €, outre que la locataire paye son loyer avec une très grande irrégularité.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail

Le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus en vertu des dispositions du bail signé entre les parties et de l'article 7) a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il n'est pas contesté que madame [V] avait une dette locative de 1 696,57 € lors de l'audience devant le premier juge, et que devant la cour cette dette locative s'élève à la somme de 2 531,77 €, déduction faire des frais de procédure. Elle ne conteste pas devoir ces sommes. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé par le bailleur le 10 décembre 2024 pour un impayé de 2 193,06 €. En l'absence de toute régularisation, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que se trouvaient réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, a donc ordonné la mesure d'expulsion subséquente.

Sur l'atteinte disproportionnée au droit à la vie privée et familiale et au domicile

L'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 prévoit que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Madame [V] estime que la mesure d'expulsion est disproportionnée, soutenant que ses difficultés sont liées à des circonstances exceptionnelles, qu'elle est en capacité d'apurer sa dette et que le bailleur n'est pas en situation de péril économique. Pourtant, si des régularisations sont intervenues, la cour constate que les impayés de loyers sont récurrents, parfois sur plusieurs mois de suite. Ainsi, la dette locative n'a cessé d'augmenter, pour atteindre la somme de 2 590,12 € lors de l'assignation devant le tribunal judiciaire le 6 mai 2025, puis la somme de 1696,57 € à la date du jugement querellé rendu le 2 juillet 2025. Si madame [V] affirme faire des efforts pour régulariser sa situation, en versant par deux fois 700 € en avril et mai 2025, et 1000 € en août 2025, elle ne l'a fait que suite à la procédure judiciaire engagée. A la réception du courrier recommandé du 17 octobre 2024 faisant état d'une dette de 1 369,80 €, et du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024, elle ne démontre pas avoir pris attache avec son bailleur pour trouver une solution, pas plus qu'après la mise en demeure qui lui a été adressée le 12 février 2025 mentionnant une dette locative de 3006,00 €. Par ailleurs, les sommes de 700 € et de 1000 € versées par madame [V] ne correspondent pas au paiement des loyers courants, puisqu'elle n'a pas payé les loyers des mois de mai, juin et juillet 2025, les sommes versées ne servant qu'à apurer la dette antérieure. Devant la cour la dette s'élève à la somme de 2 531,77 € arrêtée au 12 aout 2025.

Madame [V] n'a jamais repris le paiement régulier de son loyer, la dette locative ayant à nouveau augmenté malgré la procédure judiciaire en cours. Par ailleurs, elle avait la possibilité de solder sa dette en sollicitant un échéancier auprès de son bailleur, mais elle ne rapporte pas la preuve de l'avoir fait, ne démontrant ainsi pas sa volonté de trouver une solution. Par ailleurs, rien ne l'empêchait de mettre d'ores et déjà en place la proposition de règlement de 100 € par mois outre le paiement du loyer courant, ce qu'elle n'a pas fait alors qu'elle avait repris un emploi en contrat à durée déterminé depuis le mois de mars 2025.

En l'état de ces constatations, aucune atteinte disproportionnée n'est établie quant au respect de sa vie privée et familiale et au domicile.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties, et ordonné l'expulsion de madame [V] des lieux loués, en la condamnant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

II - Sur la demande de délais de paiement

Madame [V] sollicite des délais de paiement en arguant de sa bonne foi, et propose de reprendre le paiement de son loyer courant et de verser 100 € en plus sur vingt mois afin d'apurer sa dette. Elle indique qu'elle a repris une activité professionnelle, avec un salaire de 2 148 € nets mensuel.

L'Odhac 87 souligne dans ses écritures que si madame [V] propose de verser 100 € par mois en plus du loyer courant, rien ne l'empêchait de mettre en place sa proposition sans attendre la décision de la cour d'appel, puisqu'elle ne conteste pas la dette locative, mais uniquement la mesure d'expulsion.

La résiliation du bail étant fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en matière de délais de paiement il y a lieu d'appliquer l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

La cour rappelle que c'est à celui qui sollicite des délais de paiements de rapporter les éléments nécessaire à l'appréciation du bien-fondé de sa demande

A l'appui de sa demande de délais de paiement consistant en un paiement sous forme de 20 mensualités de 100 € devant solder la dette principale, madame [V] déclare qu'elle a repris un emploi et perçoit un salaire de 2 148 € nets mensuels. Elle verse des bulletins de salaire pour en justifier mais seulement jusqu'au mois de juin 2025, ce à quoi s'ajoute la contribution du père de 150 € pas à l'entretien et l'éducation des enfants, ce dont elle justifie, outre les prestations sociales mais dont elle ne justifie pas le montant.

Il s'évince de ces observations que madame [V] ne remplit pas les conditions posées par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité. En effet, la cour rappelle que pour bénéficier de délais de paiement, le texte prévoit expressément que ce n'est qu'à "la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience", ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Aucune pièce ne permet d'apprécier la légitimité de la demande de madame [V], qui ne rapporte pas la preuve d'avoir repris le versement intégral du loyer, bien au contraire puisque la dette locative a continué de s'aggraver. Par ailleurs, elle ne rapporte aucun élément pour démontrer qu'elle est en situation de régler sa dette locative, car elle ne verse aucune pièce actualisée postérieure au mois de juin 2025, fin de son contrat de travail à durée déterminée. La cour est donc dans l'incapacité de connaître les ressources et charges de madame [V] au jour où elle statue, ce qui rend impossible d'apprécier sa capacité à régler sa dette locative.

En conséquence, madame [V] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes, et la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

II ' Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Pour avoir succombé en son recours, madame [J] [V] sera condamnée à supporter les entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéficie de Me Philippe Chabaud, avocat au barreau de Limoges.

La demande présentée en cause d'appel par l'ODHAC 87 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée pour des considérations tirées de l'équité, sachant que sera confirmée l'indemnité de 300 € que le bailleur s'est vu octroyer par le premier juge.

Sur les frais d'exécution forcée,

L'ODHAC 87 sera par ailleurs débouté de sa demande formulée à l'effet de voir mettre à la charge de son adversaire « le montant des sommes retenues par l'huissier au titre de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas d'exécution forcée », la cour considérant qu'il est tout à fait prématuré de statuer sur le sort de futurs frais d'exécution forcée, en ce que l'engagement de tels frais :

- s'avère en l'état totalement hypothétique,

- sera le moment venu, directement apprécié en fonction des circonstances ayant incité le créancier à y recourir.

PAR CES MOTIFS