TJ 75056, 26 mars 2026, RG 25/08285

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie christiane AVI KASSI ; Monsieur, [M], [K] ; Monsieur, [N], [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08285 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2MP

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEURS
Madame, [T], [B] veuve, [J], demeurant, [Adresse 1]
représentée par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

Monsieur, [F], [J], demeurant, [Adresse 2]
représenté par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

Madame, [O], [J] épouse, [C], demeurant, [Adresse 3] ALLEMAGNE
représentée par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

Monsieur, [U], [J], demeurant, [Adresse 1]
représenté par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

Madame, [D], [J], demeurant, [Adresse 4]
représentée par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

DÉFENDEURS
Madame, [L], [Y], demeurant, [Adresse 5]
représentée par Me Marie christiane AVI KASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0807
Décision du 26 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08285 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2MP

Monsieur, [M], [K], demeurant, [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Monsieur, [N], [K], demeurant, [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08285 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2MP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 24 février 2009, Monsieur, [X], [J] a donné à bail à Madame, [L], [Y] un logement situé, [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 625 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Monsieur, [X], [J] est décédé le 06 juillet 2023, laissant pour lui succéder : Madame, [T], [B] veuve, [J], sa mère ; Madame, [O], [J] épouse, [H], sa sœur ; Monsieur, [U], [J], son frère ; Monsieur, [F], [J], son frère ; Madame, [D], [J], sa nièce, venant en représentation de son père, Monsieur, [E], [J], frère du défunt.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, l’indivision, [J] mandatait un commissaire de justice afin de faire procéder à une sommation interpellative à l’égard de Monsieur, [M], [K], accompagné d’un procès-verbal de constat, le 25 novembre 2024, puis afin d’effectuer deux nouveaux constats sur place le 18 décembre 2024 et le 17 juillet 2025.

Elle faisait également délivrer un commandement par commissaire de justice le 20 mars 2025.

Parallèlement, à raison d’impayés locatifs, l’indivision, [J] faisait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6745 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 février 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2025 à étude s’agissant de Monsieur, [M], [K] et Monsieur, [N], [K] et le 16 juin 2025 à étude s’agissant de Madame, [L], [Y], l’indivision, [J] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 20 mars 2025 ;à titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux tots et griefs de Madame, [L], [Y] ;ordonner l’expulsion de Madame, [L], [Y], Monsieur, [M], [K] et Monsieur, [N], [K], ainsi que de tous occupants éventuels de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement, et avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame, [L], [Y], Monsieur, [M], [K] et Monsieur, [N], [K], solidairement, à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1000 euros ;les condamner, solidairement, au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, l’indivision, [J] expose, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [L], [Y] n’occupe pas le logement à titre personnel, lequel est occupé par des tiers à qui elle le sous-loue.

A l’audience du 07 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, l’indivision, [J], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans ses dernières conclusions, qu’elle fait viser, et qui reprennent les demandes formulées au titre de son assignation, ainsi que son opposition aux délais pour partir sollicités par Madame, [L], [Y]. Il est précisé, à l’audience, qu’aucune demande n’a été formulée sur le fondement d’impayés locatifs car les causes du commandement de payer ont été réglées et qu’il nexiste aucune dette locative à ce jour.

Madame, [L], [Y], représentée par son conseil, fait viser ses conclusions qu’elle reprend également oralement à l’audience. Elle sollicite que l’indivision, [J] soit déboutée de ses demandes et, subsidairement, que lui soit accordé un délai de trois ans pour quitter les lieux. Elle indique qu’elle a bien quitté le logement entre octobre 2024 et avril 2025, à la suite de la perte de son emploi en région parisienne et ayant retrouvé un emploi à, [Localité 2] à ce moment-là. Elle précise que Monsieur, [M], [K], qu’elle hébergeait temporairement avant son départ, et restait vivre dans le logement en son absence et qu’il a également acceuilli son frère. Elle conteste, néanmoins, lui avoir sous-loué l’appartement. Elle explique être revenue dans les lieux loués à partir d’avril 2025, si bien que le mécanisme de la clause résolutoire n’a pas pu être déclenché et qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail. A titre subsidiaire, elle indique faire des demandes de logement social de longue date (depuis le 1er mars 2007) et avoir été reconnue prioritaore pour être relogée depuis le 12 septembre 2014. Toutefois, à ce jour, elle n’a toujours pas obtenu de logement social, conduisant à plusieurs décisions l’indemnisant rendue par le tribunal administratif de Paris. A défaut de relogement, elle sollicite donc un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur, [M], [K] et Monsieur, [N], [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2026, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire invoquée

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Par ailleurs, l’article 4 de cette même loi prévoit qu’est réputée non écrite qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale.

En l’espèce, l’indivision, [J] sollicite, à titre principal, que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 20 mars 2025.

Toutefois, ledit commandement se contente de rappeler l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et ne reproduit pas de clause résolutoire. En effet, aucune clause résolutoire en cas de sous-location n’est prévue au bail conclu le 24 février 2009 et s’il en existait, celle-ci serait réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’une acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2025.

Il convient, dès lors, d’étudier leur demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, il ressort du bail conclu le 24 février 2009, entre Monsieur, [X], [J] et Madame, [L], [Y] que le bien loué est destiné à l’habitation principale du preneur et que toute sous-location est interdite sauf avec l’accord écrit du bailleur (article 7 du contrat de bail).

Afin de démontrer la sous-location de leur bien par Madame, [L], [Y], l’indivision, [J] produit aux débats :
- une sommation interpellative et un procès-verbal de constat dressés par commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 : il en ressort que, sur place, si le nom de la locataire figure toujours sur la liste des occupants, la boite aux lettres et l’interphone, dans l’appartement se trouvait un individu de sexe masculin déclarant se nommer Monsieur, [P], [K], frère de Monsieur, [M], [K], et précisant vivre dans le logement avec son frère qui est titulaire d’un bail signé avec Madame, [Y] sans qu’il puisse en délivrer de copie ;
- un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 18 décembre 2024 : sur place, Monsieur, [N], [K], selon présentation de sa pièce d’identité, est présent et indique vivre dans le logement, sans pouvoir préciser depuis quand, avec Monsieur, [M], [K] qui y vit depuis deux ans ; il explique que c’est Monsieur, [A], [K] qui « gère » le logement, ce qu’une personne jointe par téléphone et se présentant comme étant effectivement Monsieur, [A], [K] confirme ; il est constaté que seuls sont retrouvés des vêtements et effets personnels et de toilettes masculins dans le logement ;
- un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2025 : sur place, il est constaté l’ajout du nom «, [M], [K] » sur la boite aux lettres sur laquelle figure toujours le nom de la locataire en titre ; Monsieur, [P], [K], selon présentation de sa pièce d’identité, est présent et indique vivre dans le logement avec son frère, Monsieur, [A], [K] dont le numéro de téléphone est le même que celui utilisé le 18 décembre 2024 ; il précise que le week-end leur petit frère, Monsieur, [N], [K] est égalmement présent ; il indique qu’un loyer en espèce de 650 euros serait versé à Madame, [Y] ; il est constaté que seuls sont retrouvés des vêtements et effets personnels et de toilettes masculins dans le logement ;
- des captures d’écran de virements effectués par un compte bancaire appartenant à Monsieur, [K] (sans précision quant au prénom) vers le compte bancaire de Madame, [L], [G], [Y] le 11 janvier 2023 (650 euros), le 09 février, sans précision d’année, (640 euros), le 13 mars 2023 (660 euros), le 11 avril 2023 (150 euros), et le 13 avril 2023 (500 euros).

Madame, [L], [Y] reconnaît que Monsieur, [M], [K] a pu vivre avec elle avant qu’elle parte vivre à, [Localité 2] pour y travailler, en octobre 2024, et qu’il est ensuite resté seul dans le logement, avant d’être rejoint par son frère. Elle conteste néanmoins avoir sous-loué son appartement. Elle affirme, par ailleurs, être revenue vivre dans le logement en avril 2025.

Pour autant, elle ne s’explique pas sur les captures d’écran de virements produits par les demandeurs, qui correspondent à des versements de 650 euros par mois lissés sur quatre mois, de janvier à avril 2023, alors que le loyer, charges comprises, est fixé contractuellement à 655 euros.

Elle ne s’explique pas plus sur la présence de Monsieur, [P], [K] le 25 novembre 2024 et le 17 juillet 2025, indiquant vivre dans le logement avec Monsieur, [M], [K], puis avec Monsieur, [A], [K] et, ponctuellement Monsieur, [N], [K]. Ainsi, si Madame, [L], [Y] indique que seuls Monsieur, [M], [K] et son frère, Monsieur, [N], [K], ont vécu dans le logement, il semble au contraire qu’au moins quatre personnes différentes y ont vécu : Monsieur, [P], [K], Monsieur, [M], [K], Monsieur, [N], [K] et Monsieur, [A], [K]. Or, à deux reprises, Monsieur, [P], [K], rencontré sur place par le commissaire de juctie, a indiqué qu’un loyer était réglé à Madame, [L], [Y].

Madame, [L], [Y] n’apporte pas non plus d’explications, face au constat dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2025, s’agissant de l’absence de toute affaire féminine alors qu’elle indique être revenue vivre dans le logement depuis avril 2025. Ces déclarations sont, en outre, contradictoires avec celles de Monsieur, [P], [K] rencontré sur place.

En outre, afin de justifier ce retour dans son logement parisien en avril 2025, Madame, [L], [Y] produit des fiches de paie et affirme que son employeur tout en travaillant pour le même emplyeur que celui pour lequel elle travaillait à, [Localité 2]., [I], force est de constater, d’une part que le nom de l’employeur est différent à partir des fiches de paie établis pour le mois d’avril 2025, d’autre part, et surtout, l’adresse du nouvel employeur de Madame, [L], [Y] est toujours établie à, [Localité 2]. Seule son adresse personnelle change, puisque, à compter des fiches de paie établies pour le mois d’avril 2025, c’est son adresse parisienne qui figure sur les fiches de paie. Pour autant, elle demeure employée par un établissement nantais.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Madame, [L], [Y] a bien cessé de vivre dans son logement parisien, a minima entre novembre 2024 et juillet 2025 ; que son logement a été occupé, alternativement ou ensemble, par Monsieur, [P], [K], Monsieur, [M], [K], Monsieur, [N], [K] et Monsieur, [A], [K] ; que Madame, [L], [Y] a bien perçu des contre-parties financières pour cette occupation ; et qu’elle ne justifie pas être véritablement retournée vivre dans son logement.

Ce défaut d’occupation du logement pendant de nombreux mois et la sous-location de celui-ci constituent des manquements graves de Madame, [L], [Y] à ses obligations légales et contractuelles justifiant la résiliation du contrat et son expulsion des lieux.

Il convient, dès lors, de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur, [M], [K] et Monsieur, [N], [K], de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’indivision, [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution, et les demandeurs n’apportant aucun élément de fait ou de droit pour motiver leur demande.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Madame, [L], [Y] sera condamnée, en cas de maintien dans les lieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, les demandeurs n’apportant aucun élément de fait ou de droit pour motiver leur demande de fixation de cette indemnité à la somme mensuelle de 1000 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments aux débats que Madame, [L], [Y] ne justifie pas être retournée vivre dans le logement litigieux, alors même que les demandeurs démontrent qu’au 17 juillet 2025 elle n’y vivait plus.

Dès lors, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame, [L], [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à l’indivision, [J] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,