TJ 06088, 27 mars 2026, RG 25/00984

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00984 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QP5Z
du 27 Mars 2026

affaire : S.C.I. MP
c/ S.A.R.L. ENCAS (l’Ambata)

Copie exécutoire délivrée à

Me David PERCHE

Copie certifiée conforme
délivrée à

Me Florian VIDAL

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SEPT MARS À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. MP,
[Adresse 1],
[Localité 1]
Rep/assistant : Me David PERCHE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. ENCAS (l’Ambata),
[Adresse 2],
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Janvier 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026, délibéré prorogé au 27 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 2016, la SCI MP a donné à bail commercial à la SARL ENCAS des locaux commerciaux situés à, [Adresse 2] au sein de la copropriété Victoria Beach moyennant le paiement d’un loyer annuel de 2346,04 euros, hors taxes et charges.

Le 6 février 2025, la SCI MP a fait délivrer à la SARL ENCAS un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la SCI MP a fait assigner la SARL ENCAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
Constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2025 ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ; la condamner au paiement d’une provision de 29.481,56 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025 ;la condamner au paiement d’une provision de 6650,48 euros par mois outre les charges à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 6 mars 2025 ;dire et juger que le dépôt de garantie de 3000 euros versés par la SARL ENCAS restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire ;ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL ENCAS, laquelle disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par huissier chargé de l’exécution ;le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi que le coût des dénonces aux créanciers inscrits.
A l’audience du 6 janvier 2026, la SCI MP, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes de résiliation et d’expulsion, actualisant sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er novembre 2025, à un montant de 36 535,39 euros, actualisant sa demande provisionnelle au titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 1er décembre 2025, pour un montant de 6 861,98 euros et y ajoutant le rejet des demandes de la SALR ENCAS.

Elle expose que la SARL ENCAS est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 6 février 2025 portant sur la somme de 29.481,56 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 6 mars 2025, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par actes des 27 février 2025 et 3 juin 2025, le bailleur a dénoncé l’assignation à la SA BRASSERIE METEOR et à la SA LYONNAISE DE BANQUE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, afin de voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

La SARL ENCAS représenté par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées ou reprises à l’audience :
ordonner la suspension de l’obligation au paiement dont est redevable la Société ENCAS au bénéfice de la Société MP, rétroactivement avec effet au 1er novembre 2020 et jusqu’au prononcé d’une décision passée en force de chose jugée dans le cadre du contentieux opposant les parties à la cause au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VICTORIA BEACH et à l’AFUL VICTORIA PALACE pendant par-devant la 4ème Chambre Civile sous le numéro d’inscription au rôle général 20/03597 ;En conséquence,
débouter la SCI MP de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;Subsidiairement,
juger l’obligation au paiement dont la SCI MP sollicitait l’exécution lors de la délivrancedu commandement de payer en date du 6 février 2025 sérieusement contestable ;
juger n’y avoir lieu à référé ;En conséquence,
renvoyer la SCI MP à mieux se pourvoir ;débouter la SCI MP de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;En tout état de cause,
condamner la SCI MP au paiement de la somme de 6.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la Société MP ;condamner la SCI MP aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur l’absence de contestations sérieuses

En l’espèce, si la SARL ENCAS fait état d’une procédure l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Victoria Beach, à raison des nuisances olfactives émanant des cuisines et d’une installation du système d’extraction des cuisines, pour opposer à la SCI MP une défaillance dans l’obligation qui est la sienne, de délivrer le bien loué en conformité aux préconisations du bail, il y a lieu de retenir qu’il résulte du bail, au titre des charges et conditions, au point 9, que le preneur s’engage à ne pouvoir exiger aucune réparation ou réfection des conduits de fumée, de ventilation ou autre si les conduits ne sont pas conformes aux normes en vigueur, outre l’engagement de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble et de se conformer à toute décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, la SCI MP justifie avoir obtenu l’autorisation de réaliser les travaux d’installation d’un système d’extracteur d’air lors de l’assemblée générale du 30 mai 2009 lesquels ont pu être vérifiés par les services d’hygiène et de sécurité à l’occasion de l’ouverture de la SARL ENCAS.

Enfin, ainsi que l’a justement relevé la SCI MP, la SARL ENCAS ne démontre pas être empêchée d’exploiter son fonds de commerce, du fait de l’existence de procédures au fond engagées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ni ne justifie à ce jour d’un quelconque préjudice.

Dès lors, la seule existence de procédures opposant la SARL ENCAS principalement au syndicat des copropriétaires, ne peut justifier la carence du preneur du paiement des loyers auquel il s’est engagé.

En conséquence, les contestations sérieuses soulevées par la SARL ENCAS seront écartées.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MP verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI MP par acte de commissaire de justice le 6 février 2025, à la SARL ENCAS, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 29.481,56 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du DATERESILIATION.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL ENCAS, devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles

L'article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l'arriéré locatif et l'indemnité de location

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il ressort du décompte en date du 20 novembre 2025 versé aux débats, que la SARL ENCAS demeure redevable de la somme de 36535,39 euros au titre des loyers et charges impayés, des indemnités d'occupation arrêtés au mois de novembre 2025 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer, des indemnités d'occupation et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l'absence de contestation sérieuse, la SARL ENCAS sera condamnée au paiement de la somme de 36535,39 euros arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

La SARL ENCAS qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois de décembre 2025 d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 6861,98 euros à compter du mois de décembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SARL ENCAS sera condamnée à son paiement.

Sur la clause pénale

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Il convient de condamner la SARL ENCAS au paiement provisionnel de la somme 3000 euros à titre de la clause pénale, correspondant au versement du dépôt de garantie versée par la SARL ENCAS.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI MP la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

la SARL ENCAS, qui succombe sera condamné aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et le coût des dénonces aux créanciers inscrits.

PAR CES MOTIFS