TJ 06069, 26 mars 2026, RG 25/01148

1 CCC DOSSIER + 1 CCC à Me CORNE + 1 CCC à Me BOURGOGNE + 1 CCC à Me ESCALIER
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 MARS 2026

Syndic. de copro., [Adresse 1]
c/
S.C.I. CHANZES, S.A.S., [M]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01148
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QK3C

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 26 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro., [Adresse 1] sis, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SAS FITIC, « M & C INTERNATIONAL », société par actions simplifiée au capital de 41.000 € dont le siège social est sis à, [Adresse 3]), [Adresse 4], immatriculée au RCS d,’[Localité 1] sous le n°379 449 390 00010, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
C/o Cabinet SAS FITIC « M & C INTERNATIONAL »,,
[Adresse 4],
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.C.I. CHANZES immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°477 960 223, est prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège
C/O Madame, [K], [G],
[Adresse 5],
[Localité 2]

représentée par Me Véronique BOURGOGNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

La SAS, [M], immatriculée au RCS d,’[Localité 1] sous le n° B 930 821 947, est prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège,
[Adresse 6],
[Localité 2]

représentée par Me Didier ESCALIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 janvier 2026, délibéré prorogé à la date du 26 Mars 2026.

*** FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 2 mars 2022, la SCI CHANZES a acquis le lot n°5, consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, dépendant d'un ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1], sis à, [Adresse 7]. Ce local, lors de l'acquisition, était loué à la SARL H & E qui y exploitait un commerce de « snack petite restauration ».

Suivant acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, la SARL H&E a cédé son fonds de commerce à la SARL O SOLE MIO, qui a elle-même revendu ce fonds, suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 2024, à la société, [W], [A].

Suivant avenant en date du 5 novembre 2024, après rappel de l'objet et des charges et conditions du bail commercial initial et de l'avenant conclu le 22 septembre 2022 avec la SARL O SOLE MIO (bail commercial renouvelé de manière anticipée pour une durée de 9 ans se terminant le 31 juillet 2031, moyennant un loyer annuel de 9.703,14 € HT outre la provision sur charges, soit un loyer mensuel, provision sur charges incluse, de 850 €), la SCI CHANZES a déclaré accepter expressément la SAS, [W], [A] comme nouvelle locataire et rappelé les termes du règlement de copropriété donnant la possibilité aux copropriétaires des lots 3 à 11 d'utiliser la zone située sous le passage couvert du bâtiment A à une profondeur d'un mètre maximum à partir de l'aplomb de leur vitrine au droit de celle-ci pour y installer des étals de vente, qui devront être retirés ou recouverts d'une bâche à la fermeture du magasin.

En l'état de l'occupation par deux exploitants d'une surface plus importante des parties communes situées de l'autre côté du passage pavé, en bordure des espaces verts, il a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, le 13 mai 2024, un projet de convention d'occupation précaire des parties communes, moyennant une indemnité annuelle de 6.000 € pour chacun des commerces ; cette convention n'a pas été acceptée en l'état concernant le local de la SCI CHANZES, alors exploité par la SARL O SOLE MIO, l'assemblée générale ayant en revanche donné son accord pour une indemnité réduite à un montant annuel de 4.000 € TTC. La SCI CHANZES avait préalablement refusé de signer une telle convention, estimant qu'elle devait être conclue avec l'exploitant du local commercial, que le prix proposé apparaissant exorbitant au regard du montant du loyer versé dans le cadre du bail commercial et déplorant qu'un tel projet de convention ait été proposé sans la moindre concertation préalable.

Suivant procès-verbal de constat en date du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait constater que l'exploitant du local commercial appartenant à la SCI CHANZES, la SAS, [W], [A], avait disposé ses tables non seulement sur la zone située sous le passage couvert au droit de son local, sans dépasser l'alignement du bâtiment, mais également sur la zone située plus à l'écart à ciel ouvert, en bordure des espaces verts.

Suivant courrier RAR en date du 19 février 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI CHANZES, faute d'avoir régularisé la convention d'occupation précaire aux conditions votées en assemblée générale, d'avoir à faire cesser l'occupation par sa locataire de ces parties communes. Une mise en demeure identique a été adressée le même jour à la locataire, la SAS, [W], [A].

Suivant acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2025, la SCI CHANZES a fait notifier à la SAS, [W], [A] une mise en demeure d'avoir à respecter les termes du règlement de copropriété et limiter son occupation des parties communes à la zone située sous la galerie, à défaut de quoi, passé un délai d'un mois, elle se réserverait le droit de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail voire d'invoquer cette infraction comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail commercial.

Suivant procès-verbal d'assemblée générale en date du 12 mai 2025, les copropriétaires ont décidé de renoncer définitivement à signer une convention d'occupation précaire avec la SAS, [W], [A], notant que plusieurs tentatives de conciliation amiable ont échoué et l'exploitant persiste à entreposer ses tables sur les parties communes, en dehors de tout cadre légal.

*
Suivant actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SAS FITIC « M & C INTERNATIONAL », a fait assigner la SCI CHANZES et la SAS, [W], [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins notamment de les voir condamner in solidum et sous astreinte à cesser l'occupation illicite des parties communes situées au droit du local constituant le lot n°5.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 24 septembre 2025, a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référé du 26 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, reprises oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SAS FITIC « M & C INTERNATIONAL », demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de :

- condamner in solidum la SCI CHANZES et de la SAS, [W], [A] d'avoir à cesser ou à faire cesser, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par procès-verbal dressé par commissaire de justice, l'occupation illicite de la zone située plus à l'écart du bâtiment, en bordure des espaces verts, le long de la voie pavée de circulation, à ciel ouvert, au droit du local constituant le lot n°5,
- les condamner in solidum à prendre en charge les frais d'établissement des procès-verbaux de constat de chaque infraction à la présente ordonnance constatée,
- les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût d'établissement du procès-verbal de constat en date du 27 novembre 2024, soit la somme de 200 € outre celui de la présente assignation,
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, qui est de droit,
- débouter les défenderesses de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes et soutient que l'occupation par la SAS, [W], [A] d'une partie commune sur laquelle elle n'a aucun droit constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Il relève que la preuve de la cessation d'exploitation des lieux litigieux n'est pas rapportée et qu'à supposer que l'occupation ait cessé à ce jour, rien n'indique que la SAS, [W], [A] ne réinstallera pas ses tables et chaises en dehors de l'espace autorisé par le règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires estime avoir suffisamment démontré la réalité de l'occupation illicite des parties communes, au moins jusqu'au 25 juin 2025, que le trouble manifestement illicite était toujours constitué lors de la délivrance de l'assignation et que rien ne permet d'affirmer, comme le fait la SCI CHANZES, que l'occupation illicite aurait cessé, ni qu'elle ne recommencera pas. Il soutient en conséquence que seul le prononcé d'une astreinte suffisamment dissuasive sera de nature à prémunir le syndicat de toute nouvelle violation du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, reprises oralement à l'audience, la SCI CHANZES demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- constater que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 9] n'établit pas que l'occupation illicite par lui dénoncée existait à la date de la saisine de la juridiction des référés et perdure au jour où ladite juridiction est appelée à statuer,
- constater que la société, [W], [A] indique avoir enlevé les tables et les chaises qu'elle avait installées,
En conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 9] de l'intégralité de ses demandes, celles-ci apparaissant sans objet,
En tout état de cause,
- condamner la société, [W], [A] à relever et garantir la SCI CHANZES de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 9] et la société, [W], [A] à lui verser une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle rappelle qu'elle a précisément informé sa nouvelle locataire, lors de la cession du fonds de commerce et la signature du dernier avenant, des termes du règlement de copropriété concernant l'occupation des terrasses situées devant le local et des conditions de la convention d'occupation précaire proposée par le syndicat des copropriétaires. Elle indique qu'à la suite de la mise en demeure qu'elle a adressée à sa locataire, la SAS, [W], [A] a retiré les éléments se trouvant sur les parties communes. Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément probant concernant la nouvelle occupation des parties communes qui serait intervenue le jour de la fête de la musique et qu'elle ne fait état d'aucune autre date à laquelle une nouvelle infraction aurait été constatée. Elle souligne que c'est au demandeur d'établir l'existence du trouble manifestement illicite à la date de la saisine de la juridiction et à la date à laquelle le juge est appelé à statuer et elle estime en conséquence que les demandes du syndicat des copropriétaires devront être rejetées. Elle fait enfin valoir qu'elle n'a pas été à l'origine de l'occupation illicite, qu'elle a tout mis en oeuvre pour y mettre un terme et qu'elle devra en tout état de cause être relevée et garantie par sa locataire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, reprises oralement à l'audience, la SAS, [W], [A] demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- donner acte du retrait de la terrasse par la société, [W], [A],
- dire que les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 1] de ses demandes devenues sans objet,
- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 au regard de l'équité et de la situation économique de la société, [W], [A],
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir qu'elle a retiré sa terrasse depuis plusieurs semaines et qu'elle est de bonne foi puisqu'elle a tenté en vain de parvenir à une conciliation. Elle soutient n'avoir appris la nécessité de conclure une convention d'occupation précaire avec le syndicat des copropriétaires que postérieurement à l'acquisition du fonds de commerce, qu'elle ne pouvait pas s'engager à signer une telle convention à un tel montant, qui est tout à fait exorbitant pour le quartier, et elle relève que cette occupation des parties communes n'avait jamais posé de problème par le passé. Elle souligne enfin que l'exploitation de son commerce est à ce jour fortement impactée par l'absence de terrasse.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, l'objectif étant d'éviter la survenue d'une situation irréversible. Le demandeur au référé doit démontrer l'imminence du dommage et son caractère certain. Il en résulte que le juge des référés ne peut faire droit à la demande si le préjudice invoqué n'est qu'éventuel.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.

La cessation d'un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d'une contestation sérieuse ou en l'absence d'urgence. Toutefois, si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L'existence de la réalité du trouble manifestement illicite ou de l'imminence d'un dommage s'apprécient au jour où le juge des référés statue.

En l'espèce, la SAS, [W], [A], tout comme la SCI CHANZES, indiquent que l'occupation irrégulière des parties communes litigieuse a cessé à la suite de la délivrance de la mise en demeure visant la clause résolutoire en date du 17 mars 2025.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces affirmations sont corroborées par les attestations de :
Madame, [H], [J] en date du 4 octobre 2025, celle-ci indiquant avoir constaté que le nombre de tables du snack « a disparu considérablement sans raison apparente » et ne pas comprendre « pourquoi ne pas les réinstaller et laisser les commerçants travailler correctement »,
Madme, [S], [R], coiffeuse travaillant dans le salon jouxtant le snack, en date du 17 septembre 2025, qui atteste qu'elle n'a jamais été gênée par le service de restauration effectué en face du salon de coiffure et que « depuis l'arrêt de cette partie de terrasse, le quartier est moins animé ».

Sur la nouvelle occupation de la terrasse par l'exploitant du snack le 21 juin 2025, soir de la fête de la musique, cet élément n'est corroboré que par le courrier que le syndic a adressé à la SCI CHANZES le 25 juin 2025, faisant état d'une « nouvelle occupation abusive des parties communes » à l'occasion de la fête de la musique et reprochant à l'exploitant du snack d'avoir fait venir un orchestre et maintenu des tables et chaises sur les parties communes, et par une attestation de Madame, [X], [N] épouse, [B], qui indique être le syndic de l'immeuble concerné. Ces éléments, émanant du syndic représentant le syndicat des copropriétaires demandeur, ne sont en conséquence pas suffisamment probants.

Enfin, il n'est pas allégué par le syndicat des copropriétaires que l'exploitant du snack aurait procédé à de nouvelles installations entre cette date et le jour de l'audience.

Le syndicat des copropriétaires, qui fonde ses demandes sur le trouble manifestement illicite, ne démontre en conséquence pas l'existence ni la persistance de ce trouble au jour de la présente décision.

S'il allègue la possibilité d'un renouvellement de cette infraction, il ne produit aucun élément probant de nature à caractériser l'imminence de ce dommage, qui n'est qu'éventuel.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires demandeur ne sollicite que la condamnation des défenderesses à cesser ou faire cesser l'occupation illicite de la zone litigieuse, dont il n'établit pas la réalité ni la persistance au jour de l'audience, et ne forme aucune demande tendant à ce qu'il leur soit fait interdiction, éventuellement sous astreinte, de renouveler une telle occupation sans autorisation.

Il sera également observé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir réellement entamé des démarches amiables auprès de la SCI CHANZES et de la SAS, [W], [A], puisqu'il s'est contenté de les sommer de signer une convention d'occupation précaire moyennant une indemnité d'occupation annuelle de 4.000 €, somme qui représente pratiquement la moitié du loyer annuel réglé dans le cadre du bail commercial.

Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires.

Par voie de conséquence, il y aura également lieu de rejeter la demande tendant à voir mettre à la charge des requises les frais d'établissement des procès-verbaux de constat de chaque infraction.

2/ Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige et du fait que la cessation de l'occupation des parties communes litigieuses n'est intervenue qu'à la suite de la délivrance d'une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail, voire de l'introduction de la présente instance, il sera dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront également rejetées.

PAR CES MOTIFS