TJ 33063, 16 mars 2026, RG 25/00023

Du 16 mars 2026

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00023 - N° Portalis DBX6-W-B7J-Z6WX

,
[I], [U]

C/

S.C.I. SAINTE, ANNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité,
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 mars 2026

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEUR :

Monsieur, [I], [U]
né le 10 Mars 1979 à, [Localité 1],
[Adresse 2],
[Localité 2]
ayant pour curatrice Madame, [H], [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 33063-2024-013721 du 05/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représenté par Me, [H], [U] (Mandataire)
Représenté par la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

S.C.I. SAINTE, ANNE
RCS de, [Localité 3] N° 439 875 659,
[Adresse 3],
[Localité 4]

Représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé signé le 29 juin 2012, la SCI SAINT, ANNE a consenti à Madame, [V] un bail d'habitation portant sur un logement situé, [Adresse 4] à Pessac, moyennant un loyer mensuel révisable de 502,46 €.

Le 28 juillet 2019, Madame, [V] est décédée.

En application de l'article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la SCI SAINT, ANNE et Monsieur, [I], [U] ont régularisé un avenant au contrat de bail initial, aux termes duquel le demandeur conservait la jouissance de l'appartement pris à bail

Madame, [H], [U], sœur de, [I], [U] et fille de Madame, [V], a été désignée en qualité de curatrice de son frère.

Elle aurait rapidement constaté que l'appartement occupé par son frère présentait de nombreux désordres, qu'en dépit de nombreuses relances, le bailleur n'aurait pas souhaité résoudre.

Monsieur, [I], [U] a adressé, par lettre recommandée datée du 23juin 2022, une mise en demeure à la société en charge de la gestion locative d'avoir à effectuer, sans délais, les travaux de remise aux normes nécessaires, l’appartement serait manifestement indécent.

Face à la persistance des désordres, la curatrice de Monsieur, [I], [U] a saisi le service HYGIENE ET PREVENTION de la commune de, [Localité 5] lequel s'est rendu sur place le 16 août 2023.

Il a constaté les désordres suivants :

«-  dispositif de ventilation insuffisant, d'un efficace en particulier dans les pièces de services (cuisine et salle de bain),
- absence de ventilation appropriée pour le bon fonctionnement de la cheminée à foyer ouvert,
- huisseries en bois dégradés n'assurant plus l'étanchéité à l'eau
- présence d'ouvrants en double vitrage sans régler de ventilation,
- moyen de chauffage insuffisant -« une cheminée à foyer ouvert pour l'ensemble du logement,
- présence d'anomalies électriques : prise désolidarisait du mur, boîtes de
- dérivation non protégée d'un cash, câbles volants.
- État dégradé de la surface des murs du bureau (effritement, écaillage des peintures) côté avenue
- faïence qui se décolle du mur des toilettes,
- angle du mur côté façade arrière dégradé le long de la descente d'eau pluviale,
- traces d'humidité et dégradation de la traverse en bois sous le chaînon de récupération d'eau pluviale - suspicion d'infiltrations d'eau mauvais état du jardin à l'arrière de la maison qui est envahie de ronces. »

Le service HYGIENE ET PREVENTION de la commune de, [Localité 5] estimait que cette situation est contraire aux prescriptions du règlement sanitaire départemental.

Monsieur, [U] a donc saisi le Juge des référés pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire, selon acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023.

Aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 22 décembre 2023, Monsieur, [M], [T] était désigné en qualité d'expert et il a déposé son rapport d'expertise le 20 août 2024.

Monsieur, [I], [U] n'ayant reçu de son bailleur aucune proposition d'indemnisation, il a fait délivrer une assignation à son bailleur selon acte d”huissier du 11 décembre 2024.

Il y sollicitait de voir :

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à réaliser dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 250€ par jours de retard à l'issue, à réaliser les travaux de remise en état suivant :

- la pose d'un radiateur dans la salle d'eau
- le remplacement du radiateur de la chambre de Monsieur, [U] par un radiateur d'une puissance supérieure à 1000 W
- la remise en état de la faïence dans la salle de bains et des toilettes,
- l'installation d'une VMC efficace dans les pièces humides
- La remise en état et aux normes de l'installation électrique
- le remplacement de toutes les menuiseries en bois simple vitrage (x8), en ce compris les portes d'accès au logement la réalisation d'une isolation thermique conforme aux normes en vigueur

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à produire dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 250€ par jours de retard à l'issue, un audit de la toiture et de l'escalier d'accès à l'appartement
- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à produire sans délai et sous astreinte de 250€ par jours de retard à compter du jugement à intervenir, le diagnostic de performance énergétique
- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à fournir un logement décent à Monsieur, [U]
- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à verser à Monsieur, [U] une somme de :
- 600€ au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux de l'été 2022
- 30% du montant du loyer du 18 septembre 2018 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état par le bailleur
- 1.500 € au titre de son préjudice moral
- CONDAMNER la SCI SAINTE, ANNE à verser à Maître, [J], [A] une somme de 1500 € en application de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle
- CONDAMNER la SCI SAINTE, ANNE aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 avril 2025,et fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience du 14 janvier 2026, Monsieur Monsieur, [U], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi 6 juillet 1989 de :

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à réaliser dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 250€ par jours de retard à l'issue, à réaliser les travaux de remise en état suivant :

- le remplacement du radiateur de la cuisine par un radiateur d'une puissance supérieure à 75oW,
- l'installation d'une VMC efficace dans les pièces humides,
- La remise en état et aux normes de l'installation électrique,
- la réalisation d'une isolation thermique conforme aux normes en vigueur.

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à réaliser sans délai les travaux de rénovation de 1'escalier d'accès au logement, dans des conditions propres à assurer la sécurité des occupants, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du 1er juillet 2025.

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à produire sans délai et sous astreinte de 250 € par jours de retard à compter du jugement à intervenir, le diagnostic de performance énergétique,

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à fournir un logement décent à Monsieur, [U],

- CONDAMNER la SCI Sainte,-[O] à verser à Monsieur, [U] une somme de :

- 600€ au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux de l'été 2022
- 30% du montant du loyer du 18 septembre 2018 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état par le bailleur
- 1.500 € au titre de son préjudice moral
- 6000 € au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le loyer en raison de l'absence de fourniture d'un DPE.

- CONDAMNER la SCI SAINTE, ANNE à verser à Maître, [J], [A] une somme de 1500 € en application de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle,

- CONDAMNER la SCI SAINTE, ANNE aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

En défense, la SCI SAINT, ANNE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

- JUGER que la SCI SAINTE, ANNE a respecté ses obligations de délivrer un logement décent à l’égard de M., [U],

- JUGER que la SCI SAINTE, ANNE a accompli l'ensemble des diligences nécessaires pour remédier aux désordres signalés par Monsieur, [U],

- JUGER que le préjudice de jouissance allégué par Monsieur, [U] n'est pas justifié ni dans son principe, ni sans son quantum,

- JUGER que le préjudice moral allégué par Monsieur, [U] est injustifié tant dans son principe que dans son quantum,

Par conséquent,

- DÉBOUTER Monsieur, [U] de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions
à l'égard de la SCI SAINTE, ANNE,

- CONDAMNER Monsieur, [U] au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes de travaux de remise en état :

- Sur le remplacement du radiateur de la cuisine par un radiateur d'une puissance supérieure à 750 watt :

L’expert indique dans son rapport d’expertise :

« Il est donc indispensable qu’un calcul thermique soit réalisé avant la sélection des puissances des radiateurs et leur installation dans le logement. »

S’il n’est pas contestable que la SCI SAINT, ANNE s’est enfin résolue à faire poser des radiateurs rien « ne permet de préciser que la puissance des radiateurs mis en œuvre permet de chauffer le logement à 19°c par -5°c extérieurs et en disposant d’une réserve de puissance de 10 % conformément à la norme NF EN 12831. »

Si la réglementation n’impose pas un radiateur par pièce, il faut tout de même que la puissance des radiateurs mis en œuvre permet de chauffer le logement à 19°c par -5°c extérieurs et en disposant d’une réserve de puissance de 10 % .

En conséquence, la SCI SAINT, ANNE sera condamnée à faire réaliser une étude thermique permettant de connaître la puissance des radiateurs devant être installés et à installer les radiateurs permettant de de chauffer le logement à 19°c par -5°c extérieurs et en disposant d’une réserve de puissance de 10 % conformément à la norme NF EN 12831 et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 150€ par jours de retard à l'issue. 

- Sur l'installation d'une VMC efficace dans les pièces humides :

L’arrêté en date du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements énonce qu’il est obligatoire de respecter un certain débit d’air extrait.
Ces exigences en termes de débit extrait tiennent compte du nombre de pièces que possède le logement et ont été pensées pour des conditions climatiques moyennes en saison hivernale.
Pour un logement qui possède 1 ou 2 pièces principales, le débit d’air évacué doit être de minimum 15 mètres cube par heure.Pour un logement comprenant 3 pièces principales ou plus, le débit d’air extrait doit être de minimum 30 mètres cube par heure.
Pour assurer cette extraction d’air, la salle de bain doit posséder un système d’aération naturelle, c’est-à-dire, une ouverture qui donne vers l’extérieur.
En l’espèce,, [E] note : «  La ventilation des pièces humides ne se fait que par des ouïes en plafond et aucune entrée d’air n’est présente sur les menuiseries extérieurs ».
Il n’existe pas d’obligation d’installer un système de ventilation mécanique. L’obligation en elle-même réside dans le fait de ventiler correctement sa salle d’eau. Donc le choix de la ventilation revient au propriétaire.

La SCI Saint, [O] a accepté l’installation d'une grille de ventilation sur les menuiseries en PVC de la chambre et la fourniture et pose d'une grille d'aération dans la salle de bain.

Les prestations ont été réalisées et facturées le 25 avril 2025.

La demande de Monsieur, [U] visant à faire modifier par la SCI SAINTE, ANNE le système en place est donc rejetée.

- Sur la remise en état et aux normes de l'installation électrique

Monsieur, [I], [U] sollicite la condamnation de son bailleur à procéder aux travaux de remise en état de l'installation électrique.

La bailleresse indique qu'elle a procédé à la rénovation de l’installation électrique et que la demande de Monsieur, [U] serait à cet égard sans objet.

Elle produit une facture de la SASU, [K] du 15 avril 2024.

Monsieur, [E] note dans son rapport déposé le 20 août 2024 en page 19 : « la mise en conformité des installations électriques reste à terminer.»

En effet, la défenderesse justifie de plusieurs interventions techniques dépassant la seule mise en place de radiateurs :

- Le remplacement du tableau électrique par un modèle à 13 modules,
- L'installation d'un interrupteur différentiel de 63A, 30mA type A,
- La pose de disjoncteurs pour les différentes pièces (salon, chambres, cuisine,salle de bain),
- La création de nouvelles lignes électriques pour plusieurs pièces et la reprisedes lignes existantes en cas de défectuosité.

Pour autant, la SCI SAINTE, ANNE ne justifie avoir réglé le devis d’un montant de 1.115,28 € TTC qui devait inclure la suppression des plaques de cuisson à gaz par une plaque de cuisson électrique et qui avait été produit à, [E].

En conséquence, la SCI SAINTE, ANNE sera condamnée à terminer la mise en conformité des installations électriques et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 150 € par jours de retard à l'issue. 

- Sur la réalisation d'une isolation thermique conforme aux normes en vigueur

En application de l'article 3-3 de la loi n° 89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite, qui n'implique aucune signature.

Le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi.

En revanche, le locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect de la décence énergétique.

Le propriétaire doit également être en mesure de justifier à l'occasion du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail que le logement n'est pas classé F ou G au titre du DPE s'il souhaite augmenter le loyer.

Par ailleurs, le service HYGIENE ET PREVENTION de la commune de, [Localité 5] estimait que la situation du logement était contraire aux prescriptions du règlement sanitaire départemental.

En conséquence, la SCI SAINTE ANNE sera condamnée à fournir un DPE récent et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement et sous astreinte de 150 € par jours de retard à l'issue. 

- Sur la rénovation de l’escalier d’accès au logement

La SCI SAINTE, ANNE ne conteste pas la nécessité d'intervenir sur l'escalier.

En tout état de cause l'entreprise B2C est intervenue le 21 octobre 2025 pour procéder à la dépose de l'ancien escalier et installer le nouvel escalier comme prévu.

L’Expert n’était pas mandaté sur ce point.

Monsieur, [U] échoue à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice ou d’une malfaçon dont notamment :

- Un espace entre la rampe de l'escalier et le garde-corps de la terrasse,
- une altération importante du béton sous l'escalier.

La demande de Monsieur, [U] visant à faire remettre en état par la SCI SAINTE, ANNE l’escalier d’accès au logement est donc rejetée.

II- Sur l’indemnisation des préjudices de M., [U]

Selon l'Article 9 du code procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

- Sur le préjudice consécutif au dégât des eaux intervenu en août 2022 jusqu'à la réalisation des travaux de reprise en octobre 2022.

La bailleresse ne peut prétendre qu’elle ne connaissait pas la situation

Dès le 15 juillet 2020, la curatrice de Monsieur, [U] écrivait à l'agence, puis le 22 juillet 2020, le 7 juin 2022.

La société ATLANTIQUE PISCINE écrivait elle aussi le 12 août 2022 à la mandataire de la bailleresse : « le plombier lui indique que les canalisations sont vieillissantes et qu’il convient de faire en urgence des travaux. »

L'agence ABAQUE reconnaissait d'ailleurs le 28 mars 2022 : « nous sommes conscients que les factures de réparation [des canalisations] ne sont pas de votre fait mais de l’état général du logement. »

Le problème était donc connu de longue date par la bailleresse.

Même le locataire voisin, la société ATLANTIQUE PISCINE n'hésitera pas à attirer l'attention de la bailleresse sur le préjudice subi par Monsieur, [U].

Son préjudice pendant cette période peut être évalué à 40 % du montant du loyer soit 600 €.

En conséquence, la SCI SAINTE, ANNE sera condamnée à verser la somme de 600 € au titre du préjudice consécutif au dégât des eaux intervenu en août 2022 jusqu'à la réalisation des travaux de reprise en octobre 2022.

- Sur le préjudice lié à l’absence de chauffage

Le délai de prescription des actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation est spécifiquement fixé à 3 ans par les dispositions de l'article 7-1 de la loi n° 89-162 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté qu’avant le 09 avril 2024, le logement n’était pas équipé de chauffage et que les menuiseries n’avaient pas été changées.

Par ailleurs, [E] indique dans son rapport : «  Concernant les radiateurs et leurs dimensionnements : il me semble être du bon sens de faire un calcul de dimensionnement thermique préalablement à la proposition d’installation de radiateurs. »

A titre provisionnel et en attendant l'achèvement de tous les travaux, la SCI SAINTE, ANNE est condamnée à verser à Monsieur, [U] une somme de 5.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice.

- Sur le préjudice moral 

Le tribunal relève que de nombreuses démarches amiables ont été engagées par Monsieur, [U] et/ou sa curatrice pour parvenir à une issue transactionnelle mais sans succès.

Ce n'est qu’après la réception de l'assignation et la désignation de l'expert judiciaire que le bailleur s'est finalement décidé à procéder à la remise en état du bien loué et encore partiellement.

Il n’est pas raisonnablement contestable que les démarches, y compris amiables, le temps passé à tenter d’obtenir réparation, et le caractère anxiogène de la situation, ont causé un préjudice moral au demandeur qu’il convient de réparer en lui allouant une indemnité de 1.000,00 euros.

- Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance en raison de l’absence de DPE:

Aucune pièce, en l’espèce, ne permet de prouver comme l’indique le demandeur l’augmentation du loyer sur les 5 dernières années et la perte de chance qui en découlerait.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

- Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

La SCI SAINTE ANNE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombants, il apparaît équitable de condamner la SCI SAINTE, ANNE à payer à la Monsieur, [U], [I] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :