TJ 37261, 20 mars 2026, RG 25/00220

MINUTE N° : 26/00051

JUGEMENT
DU 20 Mars 2026

N° RC 25/00220

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.C.I. APPOCLO

ET :
,
[B], [N]

Débats à l'audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :
Me LE MAITRE

Copie à :
Monsieur, [N]

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. APPOCLO, dont le siège social est sis, [Adresse 2]
représentée par Me Caroline LE MAITRE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur, [B], [N], demeurant, [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2018, la S.C.I. APPOCLO a donné à bail à Monsieur, [B], [N] un pavillon sis, [Adresse 4] à, [Localité 2].

Courant février 2023, Monsieur, [B], [N] a donné congé des lieux loués et les parties ont convenu qu'il les restituerait le 17 mars 2023

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2023, la S.C.I. APPOCLO a fait dresser procès-verbal contradictoire de l'état des lieux.

Le 12 avril 2023, Monsieur, [B], [N] a saisi la commission de surendettement des particuliers d,'[Localité 3]-et,-[Localité 4].

Par décision du 16 mai 2023, cette commission a notamment déclaré recevable le dossier de Monsieur, [B], [N].

Par lettre du 28 juillet 2023, Monsieur, [B], [N] a demandé à voir vérifier la créance de la S.C.I. APPOCLO retenue pour la somme de 7 983,99 euros dans le cadre de la procédure de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la S.C.I. APPOCLO a fait assigner Monsieur, [B], [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa des articles 6,7 et 5 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de le voir condamner à lui payer:
. la somme de 4 627,35 euros au titre d'un arriéré locatif,

. la somme de 1 634,33 euros au titre de réparations locatives liées à la démolition d’une dalle en béton réalisée à l'extérieur, à la reprise de peintures intérieures endommagées et de couleurs extravagantes, ainsi qu'au remplacement d'une porte intérieure manquante,

. la somme de 163,60 euros au titre de l'établissement de l'état des lieux de sortie,

. la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les dépens de l’instance.

Par jugement rendu le 13 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de vérification des créances, a pour l'essentiel :

- fixé la créance de la S.C.I. APPOCLO à les somme de 4 627,35 euros au titre d'un arriéré locatif,

- débouté la S.C.I. APPOCLO du surplus de ses demandes.

Après un renvoi à l’audience du 15 mai 2025, la présente affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026.

La S.C.I. APPOCLO, comparant par son avocat, a maintenu ses demandes, à l'exception de celle formulée au titre de l'arriéré locatif, expliquant que celui-ci avait fait l'objet d'un effacement dans le cadre de la procédure de surendettement diligentée par le défendeur. Pour de plus amples détails, elle a renvoyé à la lecture de ses conclusions n°1 établies ainsi qu'aux pièces produites à l'appui, après que le juge se soit assuré que l'ensemble avait bien été communiqué au défendeur dans un délai suffisant.

Monsieur, [B], [N], comparant en personne, a confirmé l'effacement de la somme de 4 627,35 euros et indiqué :
- que les demandes présentement maintenues avaient déjà été examinées par le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de vérification de créances, et que la demanderesse en avait été déboutée, de sorte qu'elle ne pouvait les présenter à nouveau,
- que l'état des lieux était irréprochable sur le tout et que, spécialement concernant la dalle en béton réalisée en extérieur, il avait obtenu l'accord de la demanderesse, et qu'en tout état de cause les travaux réparatoires argués n'avaient pas été réalisés,
- que son dépôt de garantie de lui avait pas encore été restitué.

Pour de plus amples détails, il a renvoyé à la lecture de sa lettre du 8 janvier 2026 ainsi qu'aux pièces produites à l’audience, après que le juge se soit assuré que l'ensemble avait bien été communiqué au conseil de la demanderesse dans un délai suffisant.

Interrogé sur une éventuelle procédure de surendettement en cours le défendeur a indiqué qu'il allait en engager une seconde, sa situation de santé et de ressources et charges s'étant détériorée par rapport à la première.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

Il résulte de l'article R. 723-7 du code de la consommation que lorsque le juge statue en matière de vérification de créances dans le cadre d’une procédure de surendettement, sa décision a une portée limitée à cette procédure de surendettement. Ainsi, sa décision n’équivaut pas à un titre exécutoire, de sorte rien n’empêche le créancier dont la créance a été écartée, pour n'être alors ni liquide ni certaine, de poursuivre ensuite le débiteur aux fins d’obtenir un tel titre.
En l’espèce, Monsieur, [B], [N] ne peut se prévaloir du jugement rendu le 13 janvier 2025 en matière de vérification des créances de la S.C.I. APPOCLO, pour s'opposer à l'examen des demandes qu'elle maintient aujourd'hui en vu d'obtenir un titre exécutoire, en l'occurrence un jugement au fond.
En conséquence, les demandes maintenues par la S.C.I. APPOCLO sont recevables.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (...)

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient à l'arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l'exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d'état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l'espèce et comme vu ci-dessus, le fait que la S.C.I. APPOCLO n'aurait pas réalisé les travaux dont elle réclame le paiement est sans incidence sur la solution du litige.

La S.C.I. APPOCLO circonvient ses demandes à :

- à la remise en peinture des toilettes de l'étage et à la réfection du mur de gauche de la cage d'escalier, chiffrées à 1 300 euros,
- au remplacement de la porte manquante, chiffré à 150 euros,
- à la démolition de la dalle béton extérieure, chiffrée à 1 000 euros,
Soit ensemble 2 450 euros, desquels elle a déduit le montant du dépôt de garantie de 815,67 euros.

Sur la peinture des toilettes de l'étage et à la réfection du mur de gauche de la cage d'escalier

La comparaison de l’état des lieux d’entrée dressé le 3 mars 2018 et de l’état des lieux de sortie dressé le 7 mars 2023 révèle qu’à l’entrée en possession, la peinture des toilettes de l’étage et le mur gauche de la cage d’escalier étaient à l'état neuf et que, lors de la restitution des lieux, la peinture des toilettes a été notée comme étant à "l'état d'usage normal" et "bicolore" pour les murs et en "bon état" pour le plafond, tandis que les murs de l'escalier ont été notés comme étant "en bon état sauf à noter la même remarque sur les peintures de couleur".
Ainsi, en l'absence de dégradations proprement dites, rien ne justifie que les uns et l'autre soient refaits aux frais du locataire, si ce n'est éventuellement la bicouleur donnée aux murs critiqués.

Or la S.C.I. APPOCLO ne justifie pas davantage que les deux couleurs utilisées dans ces deux pièces constituent des transformations au sens de la loi, tant l'usage de deux couleurs est devenu courant en matière de décoration et la palette des couleurs utilisables, longtemps stéréotypée, est désormais infinie et libérée des effets de mode.

En outre et surtout, il y a contradiction certaine à demander la remise en état des deux pièces dont s'agit et à ne pas demander la remise en état des peintures de la pièce principale, du coin cuisine, du cellier, de la chambre et de la salle de bain du rez-de-chaussée, comme du palier de l'étage alors que ces pièces sont également bicolores et parfois peintes dans les mêmes teintes que celles critiquées ; la S.C.I. APPOCLO, à la quelle il appartient de prouver l’existence d’un préjudice, ne s’expliquant pas sur ce qui constituerait un préjudice d’une part, sans en constituer un de l’autre.

Pour l'ensemble de ces raisons, ce poste de demande ne saurait être retenu.

Sur le remplacement de la porte manquante

La comparaison de l’état des lieux d’entrée dressé le 3 mars 2018 et de l’état des lieux de sortie dressé le 7 mars 2023 ne révèle rien, et en tout cas pas qu'une porte équipait effectivement à l’origine le bâti séparant ces deux pièces ; le descriptif figurant dans l'état des lieux d'entrée portant la mention "neuf" en face de la ligne rédigée en termes généraux à propos des "portes / fenêtres" équipant le cuisine, tandis que ce même descriptif ne vise pas même l’existence du cellier.

Ce poste de demande ne saurait donc davantage être retenu.

Sur la démolition de la dalle béton extérieure

Là aussi, l'examen comparé de l’état des lieux d’entrée dressé le 3 mars 2018 et de l’état des lieux de sortie dressé le 7 mars 2023 ne révèle rien à ce sujet.

Cependant, Monsieur, [B], [N] a déclaré à l'audience avoir obtenu l'accord de la demanderesse, reconnaissant ainsi, implicitement mais nécessairement, avoir réalisé ou fait réalisé cette dalle, visible à l’état des lieux de sortie comme située dans le prolongement de la terrasse revêtue de bois.

De part l'ampleur et la nature des travaux réalisés, cette dalle en béton constitue une transformation de lieux loués au sens de la loi, impliquant l'accord écrit du propriétaire.

Or force est de constater qu'au travers des pièces produites, Monsieur, [B], [N] ne justifie pas avoir obtenu l'accord requis, contesté par la demanderesse.

La S.C.I. APPOCLO est donc fondée à demander le coût de la démolition de cette dalle en béton.

Le devis de 1 000 euros établi par l’entreprise JMS, apparaît justifié, en ce que cela implique non seulement la démolition de la dalle proprement dite mais également l'évacuation des gravats et la remise en état consécutive du terrain.

Ce poste sera donc retenu pour 1 000 euros.

Sur le compte entre les parties

Déduction faite du dépôt de garantie de 815,67 euros, le compte entre les parties ressort à 184,34 euros. (1 000 € - 815,67 €)

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [B], [N] à payer à la S.C.I. APPOCLO la somme de 184,33 au titre du solde des réparations locatives.

Sur les frais d'état des lieux de sortie

L’article 5.I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret.

L’article 2.II du décret dont s’agit (décret n° 2014-890 en date du 1er août 2014, relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier) dispose que le plafond mentionné à l’article précité est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

En l’espèce, le bail produit aux débats révèle que la surface habitable donnée à bail à Monsieur, [B], [N] était de 81 m2, de sorte que celui-ci ne saurait être redevable d’une somme supérieure à 243 euros et que la somme de 184,33 euros qui lui est réclamée est conforme aux règles qui viennent d’être rappelées.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur, [B], [N] à payer à la S.C.I. APPOCLO la somme de 163,60 euros au titre de sa part contributive à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur, [B], [N] aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la S.C.I. APPOCLO de sa demande.

PAR CES MOTIFS