TJ 95500, 31 mars 2026, RG 25/01173

PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 25/01173 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OH35

Code NAC : 72A

S.D.C. BATIMENT 3

C/

S.C.I. IR2M TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

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DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société COGEVA PM, SAS, ayant son siège social [Adresse 2],

représenté par Me Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. IR2M, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sefik TOSUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

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La société civile immobilière IR2M (ci-après IR2M) est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], où se trouve son siège social.

Par jugement en date du 29 juin 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné IR2M à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Osny (ci-après, le SDC Bâtiment 3), la somme de 25 494,89 euros, au titre des charges de copropriété impayées.
Par acte en date du 21 février 2025, le SDC Bâtiment 3, représenté par son syndic la SAS COGEVA PM, a fait assigner IR2M devant ce tribunal afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.
Dans ses conclusions en date du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

condamner IR2M à verser au SDC Bâtiment 3 la somme de 50 123, 95 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 25 août 2023 sur la somme de 43 260,30 euros, puis à compter du 6 février 2025 pour le surplus ;
ordonner la capitalisation des intérêts à chaque annuité échue ;
condamner IR2M à verser au SDC Bâtiment 3 la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
condamner IR2M aux entiers dépens de la présente instance ;
condamner IR2M à verser au SDC Bâtiment 3 la somme de 3 600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.À l'appui de ses demandes, le SDC [Adresse 5] fait valoir qu’IR2M a déjà été condamnée le 29 juin 2023 au titre du défaut de paiement des charges de copropriété et qu’elle n’honore toujours pas ses obligations de copropriétaire.
Par conclusions notifiées le 26 novembre 2025, IR2M demande au tribunal de :
fixer la dette d’IR2M à l’égard du SDC [Adresse 5] à la somme de 50623,81 euros ; autoriser IR2M à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 2 110 euros ;débouter le SDC Bâtiment 3 de sa demande de dommages et intérêts ;débouter le SDC [Adresse 5] de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts ; débouter le SDC [Adresse 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles ou, à titre subsidiaire, ramener la condamnation à de juste propositions ne dépassant pas 500 euros. IR2M reconnait être redevable d’arriérés de charges. Elle soutient néanmoins que certains frais de mise en demeure et de relance, qui apparaissent sur son relevé de situation comptable actualisé au 21 novembre 2025, ne doivent pas lui être imputés. Elle considère par ailleurs que la demande de dommages et intérêts formulée par le SDC Bâtiment 3 est injustifiée.
Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé aux conclusions signifiées par chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été ordonnée le 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
la matrice cadastrale, dont il résulte qu’IR2M est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1, 2, 17, 36, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125 et 126 ;les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ; les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023 et 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 (ajustement), 2024 et 2025 ;un extrait de compte individuel au 1er janvier 2025 ;les appels de charges du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 incluses ;les mises en demeure des 25 août 2023 et 6 février 2025 ;le contrat de syndic ;un certificat de non-recours pour les années 2021, 2022 et 2023 ;le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 29 juin 2023.Le SDC [Adresse 5] produit un extrait de compte au 1er janvier 2025, qui laisse apparaître un solde débiteur de 50 123,95 euros correspondant aux charges impayées hors frais.
En réponse, IR2M verse aux débats un relevé de situation comptable préparé par COGEVA PM, qui établit que le solde débiteur d’IR2M au 21 novembre 2025 s’élève à 50 959,81 euros.
Sur ce solde, IR2M conteste les frais de relance et mise en demeure suivants, qui apparaissent dans les mises en demeure des 25 août 2023 et 6 février 2025 et dans la situation comptable d’IR2M au 21 novembre 2025 :
relance comptabilisée au 1er janvier 2023 pour 42 euros ;relance comptabilisée au 1er janvier 2023 pour 42 euros (différente de celle qui précède) ;mise en demeure comptabilisée au 25 août 2023 pour 42 euros ;relance comptabilisée au 1er janvier 2024 pour 42 euros ;relance comptabilisée au 1er janvier 2024 pour 42 euros (différente de celle qui précède) ;mise en demeure comptabilisée au 1er janvier 2025 pour 42 euros ;mise en demeure comptabilisée au 1er janvier 2025 pour 42 euros (différente de celle qui précède) ;relance comptabilisée au 1er janvier 2025 pour 42 euros.

Si le SDC Bâtiment 3 produit une copie des mises en demeure datées du 25 août 2023 et 6 février 2025, il ne produit aucun justificatif démontrant l’envoi effectif des relances et mises en demeure ci-dessus, ni leur réception.
Il sera donc fait droit à la demande de soustraction des frais ci-dessus, soit la somme de 336 euros, du solde débiteur de IR2M au 21 novembre 2025, d’où une dette à cette date de 50 623,83 euros.
IR2M sera condamnée à verser au SDC [Adresse 5] la somme de 50 623,83 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 21 novembre 2025, 4ème appel trimestriel de charges 2025 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35, dans sa rédaction en vigueur à la date des faits, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L’article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur à la date des faits, dispose que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et que le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Il est enfin constant qu’une assignation vaut mise en demeure.
En l’espèce, le SDC Bâtiment 3 produit deux mises en demeure datées des 25 août 2023 et du 6 février 2025, sans toutefois justifier de leur envoi ou de leur réception par IR2M.
Il y aura donc lieu de faire courir les intérêts à partir du lendemain de la date d’assignation d’IR2M, soit le 22 février 2025.
Il convient en conséquence de condamner IR2M à verser au SDC [Adresse 5] la somme de 50 623,83 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 21 novembre 2025, 4ème appel de fonds 2025 inclus, avec intérêts à compter du 22 février 2025.
Sur la capitalisation des intérêts
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il sera donc fait droit à la demande du SDC [Adresse 5] de capitalisation des intérêts au taux légal dus depuis une année entière à compter du lendemain de l’assignation d’IR2M, soit le 22 février 2025.

Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé produit par IR2M que celle-ci a versé au 21 novembre 2025 la somme de 45 787,36 euros, dont 30854,48 euros au titre du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 29 juin 2023. Sur cette somme de 45 787,36 euros, 32 515,39 euros ont été payés depuis le 1er janvier 2025.

Si ces paiements sont insuffisants pour qu’IR2M solde sa dette ils démontrent néanmoins que celle-ci fait des efforts pour ne pas accroître cette dette.
Par ailleurs, IR2M affirme qu’elle n’avait pas connaissance de la procédure dont elle a fait l’objet et qui a abouti au jugement du 29 juin 2023. Elle indique également que lorsqu’elle a reçu un commandement de payer la somme à laquelle elle a été condamnée par le jugement du 29 juin 2023, elle a payé l’intégralité de celle-ci.
De son côté, le SDC [Adresse 5] argue que, vu l’importance et l’ancienneté de sa dette de charges, IR2M est de mauvaise foi. Il rappelle que l’absence de paiement de ces charges oblige les autres copropriétaires à en faire l’avance, alors que, dans le même temps, IR2M exploite bien les lieux et bénéficie des travaux effectués sur l’immeuble.
Néanmoins, ces éléments ne suffisent pas à démontrer la mauvaise foi d’IR2M.
En raison de ce qui précède, il y aura lieu d’octroyer à IR2M des délais de paiement, mais sur une période plus courte et des mensualités plus importantes que celles sollicitées par IR2M.
Aussi, IR2M bénéficiera d’un délai de 18 mois pour s’acquitter du paiement de sa dette, par 17 versements mensuels de 2 500 euros et un 18ème versement correspondant au solde de sa dette, à compter du premier jour du mois suivant la signification du présent jugement.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le SDC Bâtiment 3 fait valoir que IR2M a déjà été condamnée par le tribunal de Pontoise le 29 juin 2023 en raison d’un arriéré de charges.
IR2M soutient ne pas ne pas avoir été informée de la procédure ayant donné lieu à ce jugement et dudit jugement lui-même.
Le SDC Bâtiment 3 ne rapporte pas la preuve de la signification du jugement.

Le SDC Bâtiment 3 ne justifie donc pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires.
Aussi, le SDC Bâtiment 3 sera déboutée de sa demande de condamnation d’IR2M à des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
IR2M, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
IR2M demande au tribunal de ne pas la condamner au paiement des frais exposés par le SDC Bâtiment 3 ou à titre subsidiaire de limiter cette condamnation à la somme de 500 euros.
IR2M, condamnée aux dépens, devra payer au SDC [Adresse 5], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONDAMNE la SCI IR2M à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Osny la somme de 50623,83 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 21 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025, en 17 mensualités de 2 500 euros et un 18ème versement correspondant au solde, à compter du premier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par la SCI IR2M au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Osny, sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 22 février 2025 ;
REJETTE la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;
CONDAMNE la SCI IR2M à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS