TJ 21231, 31 mars 2026, RG 25/01770

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 31 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/01770 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZPG

Jugement Rendu le 31 MARS 2026

AFFAIRE :

S.A.R.L. MARTI [Localité 1]

C/

S.E.L.A.R.L. MJ & ASSOCIES
représentée par Me [A] [F]
prise en qualité de liquidateur de la SARL AIMY

ENTRE :

S.A.R.L. MARTI [Localité 1]
immatriculée au RCS de Paris sous le N° 345 029 284
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.E.L.A.R.L. MJ & ASSOCIES
représentée par Me [A] [F] - Mandataire Judiciaire
prise en qualité de liquidateur de la SARL AIMY
désignée par le Tribunal de Commerce de DIJON le 8 Juillet 2025
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile

Greffier : Françoise GOUX

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Janvier 2026,

Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application,

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
- Réputé contradictoire
- Premier ressort
- Rédigé par Chloé GARNIER
- Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées

à

Maître Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2018, la SARL Marti [Localité 1] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] (21) à la SARL Aimy, sous l’enseigne BO CONCEPT, pour une durée de 10 ans à compter du 1er août 2018 au plus tard, et moyennant un loyer annuel de 95.000 euros hors taxe. La SARL Aimy a versé à la SARL Marti [Localité 1] un dépôt de garantie, correspondant à un trimestre de loyer hors taxe. Une réduction partielle de loyer a été consentie de la première à la quatrième année.
Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 1er août 2018 par huissier.
Par ordonnance de référé du 18 mai 2022, confirmée par arrêt du 19 janvier 2023, la SARL Marti [Localité 1] a été condamnée à faire réaliser des travaux de réfection de la peinture du bardage métallique extérieur, du parking, de l’enrobé et à démolir les tours extérieures dans un délai de deux mois sous astreinte et a ordonné à la SARL Aimy de communiquer les attestations d’assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d’aménagement intérieur, sous astreinte.
Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la SARL Aimy a signifié un congé à la SARL Marti [Localité 1].
Par courrier électronique du 10 avril 2024 la SARL Marti [Localité 1] a indiqué à la SARL Aimy que, conformément au bail, les locaux doivent être restitués en parfait état et les aménagements laissés sur place.
Le 19 mars 2024, un pré-état des lieux de sortie a été réalisé par Me [Z], commissaire de justice à [Localité 1].
Par courrier du 4 juin 2024 la SARL Marti [Localité 1] a rappelé à la SARL Aimy qu’elle devait laisser l’intégralité des aménagements réalisés selon le bail conclu.
Le 31 juillet 2024, l’état des lieux de sortie a été effectué par Me [Z].
Par acte du 21 juin 2024, la SARL Marti [Localité 1] a fait assigner la SARL Aimy devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 7.311,77 euros et aux fins de ne pas procéder à tout enlèvement même partiel du mobilier ou matériel, sous astreinte, ni de procéder à l’enlèvement de la verrière sous astreinte. Par jugement du 19 décembre 2024, le tribunal a condamné la SARL Aimy à verser à la SARL Marti [Localité 1] la somme de 7.311,77 euros outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 et a rejeté les plus amples demandes.

Constatant des dégradations et le démontage d’aménagements, par acte du 26 mai 2025, la SARL Marti [Localité 1] a assigné la SARL Aimy aux fins de :
- condamner la SARL Aimy à verser à la SARL Marti [Localité 1] la somme de 38.653,77 euros au titre des dégradations et frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 31.802,03 euros et ce, outre les intérêts au taux légal à compter la présente assignation ;
- condamner la SARL Aimy à verser à la SARL Marti [Localité 1] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL Aimy aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 8 juillet 2025, le tribunal de commerce de [Localité 1] a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL Aimy.
Le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance par une ordonnance du 11 août 2025 et invité le demandeur à déclarer sa créance et mettre en cause le mandataire liquidateur.
Par lettre recommandée avec avis de réception, la SARL Marti [Localité 1] a déclaré sa créance à titre privilégié auprès de la SELARL MJ et Associés, es qualité de liquidateur de la SARL Aimy, pour un montant de 43.115,37 euros.

Par acte du 17 novembre 2025, la SARL Marti [Localité 1] a assigné la SELARL MJ & Associés, es qualité de liquidateur de la SARL Aimy, aux fins de :
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy la créance de la SARL Marti [Localité 1] à la somme de 38.653,77 euros au titre des dégradations et frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 ;
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy la créance de la SARL Marti [Localité 1] à la somme de 461,60 euros au titre du solde de la dette locative ;
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy la créance de la SARL Marti [Localité 1] à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy les entiers dépens.

Par une ordonnance du 21 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires.
Bien que régulièrement citée à personne morale, la SELARL MJ & Associés n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
Le 21 janvier 2026, le juge de la mise en état a rendu l’ordonnance de clôture et a interrogé le demandeur s’il acceptait une procédure sans audience en application de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. Il a accepté et remis son dossier le 3 février 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives
L’article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
La SARL Marti [Localité 1] affirme que la SARL Aimy a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien, de restitution en bon état des locaux pris à bail et d’interdiction de retirer ou modifier les aménagements en place sans l’autorisation du bailleur. Elle considère que le preneur lui est redevable de la somme de 70.455,79 euros, dont 59.641,07 euros de travaux de remise en état, 9.576 euros de remplacement de la verrière et 1.238,72 euros de remplacement de l’alarme. Elle indique avoir conservé le dépôt de garantie versé par le preneur, pour une somme de 31.802,03 euros. Elle demande donc la fixation de sa créance, pour une somme de 38.653,77 euros, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy.

Sur ce, le contrat de bail signé entre les parties le 15 mai 2018 prévoit en page 9 que “Tous travaux, constructions, installations, aménagements, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, resteront lors de la restitution la propriété du bailleur, sans indemnité, à moins que le bailleur ne demande la remise en l’état primitif des locaux aux frais de preneur. Il est précisé, en tant que de besoin, que les équipements, matériels et installations non fixés à demeure et qui, de ce fait, ne peuvent être considérés comme des immeubles par destination, à l’exception des appareils de climatisation et éléments du système d’alarme conservés par le bailleur, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui immédiatement lors de son départ, à charge pour ce dernier de remettre les lieux en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée.”
L’état des lieux d’entrée réalisé le 1er août 2018 par Me [E] [Z], commissaire de justice à [Localité 1], atteste que le local pris à bail était en travaux au moment de l’entrée du preneur. Des aménagements étaient en cours de réalisation (pose de cloisons, d’un faux plafond, peinture du bâtiment reprise, entrée non encore repeinte).
Le pré-état des lieux de sortie réalisé le 19 mars 2024 par Me [E] [Z] atteste de la présence d’une verrière dans le local loué, qui sera déposée selon le preneur. Il confirme que les murs, sols et plafonds de la surface de vente sont en bon état et ne présentent pas de salissures, sous réserve des meubles et de la décoration présents. La salle de pause et le vestiaire ne présentent pas de salissures ni d’usure, sous réserve du mobilier. Le sol du premier sanitaire est abîmé. Le mur de l’autre sanitaire présente des traces de salissures et une plinthe est abîmée. Il est relevé des traces de salissures sur certaines portes intérieures et extérieures. Des photos de la réserve, de la baie de brassage et de l’extérieur sont communiquées, sans indications particulières.
L’état des lieux de sortie réalisé le 31 juillet 2024 par Me [E] [Z] atteste que le sol de la surface de vente est sale, des rayures sont présentes sur certaines dalles et le parquet est rayé et taché à certains endroits. La cloison vitrée a été démontée et l’alarme retirée car facturée à M. [R]. Des trous dans les murs ont été rebouchés et des retouches de peinture sont visibles. Des traces blanches sont visibles sur les plinthes et le sol. Dans le premier sanitaire, le mur présente des giclures et la cuvette est entartrée. Dans le second sanitaire, le lave main et les murs sont sales, les plinthes sont décollées et présentent des traces brunâtres et verdâtres, de même pour le sol. Dans la salle de pause, les plinthes présentent des taches, l’évier est entartré, le plan de travail est sale (traces de salissures noirâtres et de calcaire) et les murs présentent des traces de salissures. Il est indiqué que l’ensemble des portes sont sales, notamment autour des poignées métalliques. Il est relevé que le défibrillateur placé à l’extérieur du local est manquant. Des photos du couloir, de la réserve, de la baie de brassage et de l’extérieur sont transmises, sans indications particulières.
La SARL Marti [Localité 1] justifie avoir déclarée sa créance auprès de la SELARL MJ & Associés, ès qualités de liquidateur de la SARL Aimy, pour les sommes de 38.653,77 euros au titre des dégradations et frais de remise en état, déduction faite du dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 461,60 euros au titre du solde de la dette locative (dont 429,62 euros au titre de la facture n°311 du 31 juillet 2024, 113,77 euros au titre de la facture n°349 du 11 juillet 2025 et -81,79 euros au titre de l’avoir n°319 du 11 octobre 2024).
Il ressort des échanges entre les parties produits que la SARL Marti [Localité 1] a informé à plusieurs reprises le preneur qu’il était tenu de laisser l’intégralité des aménagements réalisés, notamment la verrière et l’alarme intrusion.
Sur ce, il doit être constaté que le preneur n’a pas restitué les lieux en parfait état lors de son départ au regard des constatations du commissaire de justice. Le bail prévoyait que les éléments du système d’alarme devraient être conservés par le bailleur mais que les éléments d’équipements non fixés à demeure ne pouvant être considérés comme des immeubles par destination, resteraient la propriété du preneur. A ce titre, il n’est pas démontré que la verrière, qui correspond plutôt à une cloison en verre séparant deux espaces, constituait un équipement non fixe ni démontable qui devait être nécessairement récupéré par le bailleur. Il ne pourra donc être retenu le devis de la société DP Menuiserie pour 9.576 euros TTC de remplacement de la verrière intérieure.
Concernant le devis de remise en peinture des murs, des plafonds et des portes, avec dépose du parquet, ragréage du sol et pose de dalles PVC, établi par la société ProColors pour un montant de 59.641,07 euros, dès lors que l’état des lieux de sortie ne vient pas indiquer que les plafonds doivent être repris, le commissaire de justice indiquant seulement que certains murs présentent des retouches de peinture et des trous rebouchés, et que les plinthes et les sols sont rayés ou tachés, tout comme les portes, il ne sera pas pris en compte le coût de remise en état des plafonds mentionné dans le devis du 3 septembre 2024. De même le coût de la mise en peinture de l’IPN de l’entrée qui n’apparaît pas sur le constat des lieux ne peut être pris en compte. La somme de 48.201,23 euros TTC sera donc retenue au titre de la remise en état des lieux après déduction des postes non concernés.
Le bailleur n’a pas justifié des frais relatifs au remplacement de l’alarme anti-intrusion de sorte que la somme de 1.238,72 euros ne peut être prise en compte.
Il est par contre communiqué un relevé correspondant au dépôt de garantie de la SARL Aimy pour un montant de de 31.802,03 euros, conservé par le bailleur.
En conséquence, il doit être retenu après déduction du dépôt de garantie une somme de 16.399,20 euros, outre intérêts au taux légal entre le 26 mai 2025 et le 8 juillet 2025 (date de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire mettant fin au calcul des intérêts) qui sera fixée au passif de la procédure de liquidation de la SARL Aimy.

Sur la dette locative

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La SARL Marti [Localité 1] sollicite la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Aimy de la somme de 461,60 euros au titre du solde de la dette locative et indique l’avoir régulièrement déclarée.
Mais indépendamment de la déclaration de créance mentionnée pour 461,60 euros, aucun relevé n’est transmis pour permettre à la juridiction de vérifier et retenir ladite somme au titre d’une régularisation de charges pour 2023 et 2024. Faute de justificatif, il convient donc de rejeter cette demande.

Sur les frais du procès

La SARL Marti [Localité 1] ayant bien déclaré sa créance de frais irrépétibles, il convient de fixer au passif de la procédure collective les dépens et la créance du demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais à hauteur de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS