TJ 21231, 31 mars 2026, RG 22/02607

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 31 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 22/02607 - N° Portalis DBXJ-W-B7G-HWSH

Jugement Rendu le 31 MARS 2026

AFFAIRE :

[F] [W]
agissant ès qualité d’héritier de [B] [I] épouse [W]

c/

S.A.R.L. IMMOLYS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 407 652 593
[X] [W]

ENTRE :

Monsieur [F] [W]
agissant ès qualité d’héritier de [B] [I] épouse [W], née le 07/06/1927 à [Localité 2] (71), décédée le 12/12/2015 à [Localité 1] (21)
né le 23 Janvier 1954 à [Localité 3] (ALLEMAGNE)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL VOGUE ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A.R.L. IMMOLYS
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 407 652 593
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

Monsieur [X] [W]
né le 22 Mai 1947 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Edouard CHARLOT-JACQUARD, membre de la SELARL CHARLOT ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de HAUTE-MARNE, plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile

Greffier lors des débats : Marine BERNARD
Greffier lors du prononcé : Françoise GOUX

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 avril 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
- Contradictoire
- Premier ressort
- Rédigé par Chloé GARNIER
- Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées

à

Maître Edouard CHARLOT-JACQUARD, membre de la SELARL CHARLOT ET ASSOCIES
Maître Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS
Maître Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [W] a donné mandat à l’agence immobilière Immolys de gérer la location d’un appartement de type 3 situé [Adresse 4] à [Localité 1] dont elle était propriétaire.
Elle a ainsi donné à bail le logement à M. [J] [N] le 11 octobre 2012, et la Caisse d’Epargne Ile de France s’engageait à garantir le paiement des loyers dus dans la limite de 12.980 euros pour la durée de deux ans reconductibles.
Le locataire a cessé de régler les loyers en décembre 2013.
Mme [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire et à la caution le 25 juin 2015 puis les a assignés le 15 septembre 2015 aux fins d’expulsion et de condamnation solidaire au paiement des loyers et charges.
La Caisse d’Epargne a contesté son engagement et les héritiers de Mme [W] se sont désistés à son encontre. Par jugement du 14 juin 2017, le tribunal a ordonné l’expulsion de M. [N] et l’a condamné au paiement de la somme de 11.102,55 euros.
M. [N] a déposé un dossier de surendettement et la dette locative a été effacée.

Par courrier du 5 septembre 2018, le conseil de M. [F] [W], héritier de Mme [B] [W], a écrit à l’agent immobilier Immolys pour tenter de trouver un accord amiable au sujet de la perte de loyers.

Par actes des 10 novembre 2022, M. [F] [W] a fait assigner son frère M. [X] [W] et la SARL Immolys devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de constater que l’agence a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion et aux fins de la voir condamner à l’indemniser à hauteur de 20.620,76 euros au titre de la perte de chance, et à hauteur de 14.300 euros au titre de la perte de jouissance.

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2023, M. [F] [W] demande au tribunal de :
- le déclarer recevable et bien fondé en qualité d’héritier de Mme [W],
- constater que la société Immolys a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion en ne régularisant pas un acte valable de cautionnement,
- condamner la SARL Immolys à lui verser en qualité d’héritier la somme de 20.620,76 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de récupérer les sommes dues par le locataire défaillant,
- condamner la société Immolys à lui verser en qualité d’héritier la somme de 14.300 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de jouissance,
- subsidiairement, constater que la SARL Immolys a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion en ne recherchant pas la solvabilité du locataire et condamner l’agence à lui verser la somme de 20.620,76 euros à titre de dommages et intérêts,
- en tout état de cause, condamner l’agence à lui régler la somme de 2.691,27 euros au titre des frais d’expulsion,
- condamner l’agence Immolys à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées le 10 novembre 2023, M. [X] [W] souhaite voir :

- débouter la société Immolys de ses demandes ;
- constater que la société Immolys a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion en ne régularisant pas un acte valable de cautionnement ;
- condamner la société Immolys à régler aux deux héritiers à proportion des droits dans la successoin de Mme [W], la somme de 20.620,76 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les sommes dues par le locataire ;
- condamner la société Immolys à lui régler en qualité d’héritiers et à proportion de leurs droits dans la succession de leur mère la somme de 14.300 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
- subsidiairement, constater que l’agence a commis des fautes dans l’exécution de son mandat en ne recherchant pas la solvabilité du locataire ;
- condamner la société Immolys à régler à MM. [W], à proportion de leurs droits dans la succession, la somme de 20.620,76 euros au titre des dommages et intérêts ;
- condamner en tout état de cause, l’agence à leur régler en qualité d’héritiers et à proportion de leurs droits dans la succession de leur mère la somme de 2.691,27 euros au titre des frais d’expulsion ;
- condamner la société Immolys à régler à M. [X] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par conclusions notifiées le 26 avril 2024, l’agence Immolys souhaite que le tribunal rejette les demandes présentées par MM. [W] et qu’il accueille sa demande reconventionnelle en condamnation in solidum des frères [W] à lui verser la somme de 2.691,27 euros qu’elle a avancée pour permettre l’expulsion de M. [N]. Elle sollicite une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, une décision de clôture à l’encontre du conseil de M. [F] [W] a été rendue.

La clôture de la procédure est intervenue à l’égard des autres parties le 3 avril 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 février 2026 et mise en délibéré au 31 mars.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du mandataire

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code rappelle que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

La relation entre mandant et mandataire est de nature contractuelle et la responsabilité du mandataire tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, constitutive d'une obligation de moyen.

M. [F] [W] rappelle que l’agence Immolys a rédigé le contrat de bail et a régularisé l’acte de garantie avec la Caisse d’Epargne, sans toutefois qu’elle ne signe le contrat de bail. Elle a donc commis une faute dans la rédaction du contrat de cautionnement dépourvu d’efficacité, qui lui crée un préjudice puisque le locataire a obtenu un effacement de ses dettes. Par ailleurs, jusqu’à la date de remise des clés à l’agence en août 2019, les héritiers n’ont pas pu profiter des fruits provenant de l’appartement de leur mère. Subsidiairement, le mandataire n’a pas vérifié la solvabilité du locataire, puisque la caution n’a jamais existé.
M. [X] [W] conclut aux mêmes fins.

La société Immolys considère que les héritiers de Mme [W] n’auraient pas dû se désister de leur demande contre la Caisse d’Epargne qui avait bien donné son accord sur la mise en place du cautionnement bancaire. La solvabilité initiale du locataire ne posait pas de difficulté en raison de l’engagement de la Caisse d’Epargne. Elle estime donc n’avoir pas commis de faute.

Sur ce, il n’est pas contesté le fait que Mme [B] [W], propriétaire du bien immobilier donné en location par l’intermédiaire de l’agence Immolys est décédée le 12 décembre 2015 et qu’elle laisse pour lui succéder ses deux fils, [F] et [X], habiles à se porter héritiers chacun pour moitié.

Le bail de trois ans a été signé le 11 octobre 2012 entre l’agence et M. [N], sans aucune mention de garantie ou de cautionnement. La Caisse d’Epargne a signé un engagement de garantie le 12 octobre 2012 pour M. [N] prévoyant qu’il serait donné pour deux ans, après conclusion par le client d’un nantissement. L’agence a communiqué un échange de mails intervenus avec la Caisse d’Epargne selon lesquels la banque acceptait sa garantie pour une durée de deux ans et pour un montant de 12.480 euros et donnait un accord de principe le 10 octobre, elle transmettait un accord délégataire pour la mise en place de la caution et un exemple de caution le 12 octobre, proposant d’effectuer la remise des clés à M. [N] avant réception de l’original de la caution bancaire. Pour autant, la banque ne signera jamais l’exemplaire du contrat de bail et a dénié sa garantie, faute de mise en place d’un nantissement.
Les loyers sont revenus impayés à compter du 11 décembre 2014. La CAF versait encore une partie du montant du loyer jusqu’au 5 avril 2016. Le commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 25 juin 2015 et le 3 juillet 2015 à la Caisse d’Epargne, puis l’assignation en résiliation du bail les 9 et 15 septembre 2015. L’expulsion a été effectuée le 30 octobre 2017.

Lorsqu'il est investi d'un mandat de gestion locative, le devoir du mandataire recouvre la recherche de la solvabilité réelle du locataire, par des vérifications sérieuses. Toutefois, l'obligation de vérifier la solvabilité du locataire demeure une obligation de moyens ; elle ne revêt pas les caractères d'une garantie contre tous risques d'insolvabilité du locataire.

Force est de constater qu’au jour de la signature du contrat de bail, l’agence immobilière n’avait aucune certitude concernant l’octroi d’une garantie bancaire au profit de M. [N], l’engagement ayant été signé par la Caisse d’Epargne le lendemain de la signature du bail. De fait, l’agence ne démontre pas plus s’être livrée à une vérification sérieuse de la solvabilité du locataire, se contentant de l’accord de principe donné par la Caisse d’Epargne le lendemain de la signature du contrat. De même, l’engagement de caution envisagé ne portait que sur deux ans pour 12.480 euros et jusqu’au 15 octobre 2014, alors que les échéances sont devenues impayées à compter du mois de décembre 2014.
En conséquence, le défaut de diligence de l’agence Immolys, mandataire de Mme [W], au moment de la signature du bail avec M. [N] dont les garanties de solvabilité n’ont pas été vérifiées et pour lequel aucune caution n’a été souscrite, est constitutif d’une faute contractuelle à l’origine du préjudice causé à la propriétaire du logement.

Sur le préjudice subi

L’article 1147 du code civil (devenu article 1231-1 du code civil), dans sa version applicable lors de la signature du contrat de bail, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

MM. [W] sollicitent, en qualité d’héritiers, la condamnation de la société Immolys à leur régler, au titre de la perte de chance, la somme de 20.620,76 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 1er octobre 2018 selon relevé de l’agence Immolys.
Ils demandent également une somme de 14.300 euros au titre du préjudice de jouissance constitué par la perte de loyers entre le départ du locataire en octobre 2017 et la remise des clés en août 2019 aux héritiers (22 mois x 650 euros), alléguant que l’agence a tardé pour la remise en état de l’appartement.

L’agence Immolys indique avoir été attentive au règlement des loyers et avoir conseillé d’engager une procédure dès que la situation s’est dégradée. Elle évoque une procédure judiciaire ralentie en raison du décès de Mme [W] et du retard dans la reprise de la procédure par les héritiers. Elle évoque le fait que les héritiers envisageaient la mise en vente du bien de sorte qu’ils n’ont pas récupéré les clés de l’immeuble entre octobre 2017 et août 2019. M. [F] [W] n’a pas régularisé de mandat de vente. Il ne peut donc être évoqué une perte de jouissance jusqu’à cette date alors que rien n’empêchait les héritiers de reprendre possession de l’appartement dès octobre 2017. De fait, seule une perte de chance pourrait être réclamée.

Sur ce, il est constant que les mandants ne peuvent pas obtenir de la part de leur mandataire le paiement des loyers dont seul est redevable le locataire mais seulement l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de les recouvrer. Le préjudice subi par les consorts [W] s'analyse en une perte de chance pour la propriétaire de refuser de louer son bien à M. [N], et d'échapper aux pertes attachées à la location consentie.
De fait, en sollicitant le paiement des loyers jusqu’au 1er octobre 2018 puis en exigeant l’indemnisation d’un préjudice de jouissance entre octobre 2017 et août 2019, les consorts [W] demandent une double indemnisation entre novembre 2017 et octobre 2018.

Le bail arrivait à échéance le 15 octobre 2015, soit à une date postérieure au début des échéances impayées, ce qui aurait pu permettre à l’agence Immolys de conseiller à la propriétaire de ne pas reconduire le contrat de bail, d’autant que le cautionnement envisagé par la banque n’avait qu’une durée limitée à deux années.

A la lecture du jugement, M. [N], qui a comparu à l’audience du 18 novembre 2015, n’a pas constitué avocat et n’était plus comparant en personne devant le tribunal d’instance. Un renvoi a été sollicité par la banque pour conclure à sa mise hors de cause. Les héritiers [W] ont repris la procédure suite au décès de leur mère en décembre 2015 et ils se sont désistés contre la Caisse d’Epargne le 12 avril 2017. La procédure a tardé faute de communication de l’acte de notoriété par le notaire et d’accord donné par les héritiers pour poursuivre la procédure (entre février et septembre 2016).
Le tribunal a condamné finalement le 14 juin 2017 M. [N] à régler aux héritiers la somme de 11.102,55 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 30 avril 2017 et a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 659,26 euros à compter du 1er mai 2017. L’huissier a fait signifier le jugement le 7 juillet 2017 et a pu procéder à l’expulsion le 31 octobre 2017, soit rapidement après le prononcé du jugement.
Ainsi, si les héritiers avaient repris la procédure dès le décès de leur mère à compter de janvier 2016, le jugement aurait pu être rendu plus tôt ce qui aurait permis une expulsion plus rapide et la reprise des lieux. Cette négligence a été à l’origine d’une partie de leur préjudice.
Selon la décision du tribunal, le montant des loyers “perdus” s’élèvent à la somme de 15.058,11 euros (11.102,55 euros + 6 mois d’indemnité d’occupation à 659,26 euros).
A compter du 1er novembre 2017, les héritiers pouvaient parfaitement reprendre possession de l’immeuble. Il n’est pas démontré qu’ils ont exigé de l’agence une remise en état rapide de l’appartement pour la remise en location ou la mise en vente du bien. Par ailleurs, l’agence immobilière ne peut être tenue responsable de l’état dans lequel le logement a été restitué. Enfin, aucun élément ne permet d’affirmer que la remise en location ou la vente de l’appartement aurait été immédiate suite au départ du locataire, selon l’état du marché, de sorte que la demande présentée au titre d’une indemnisation correspondant à la somme de 14.300 euros doit être rejetée.

La chance perdue pour la propriétaire, résultant de la faute commise par l’agence Immolys lors de la signature du bail, peut être évaluée ainsi à 70 % du montant des loyers perdus en tenant compte de la situation de M. [N], qui était électricien âgé de 53 ans au moment de la signature du bail (au chômage à compter de 2014) et du retard pris au cours de la procédure judiciaire.
En conséquence, l’agence Immolys doit être condamnée à régler la somme de 10.540,68 euros (70 % de 15.058,11 euros) aux héritiers de Mme [W] (et non exclusivement à M. [F] [W]).

Sur la demande reconventionnelle de l’agence

L’Agence Immolys indique avoir fait l’avance d’une somme de 2.691,27 euros au titre de la procédure d’expulsion du locataire. Elle communique une facture d’huissier du 22 novembre 2019 qui lui était directement adressée mentionnant un montant de 4.305,39 euros comprenant les frais antérieurs à la procédure de résiliation du bail et une facture d’avocat pour 180 euros devant le juge de l’exécution.

Les consorts [W] constatent que l’agence n’a jamais sollicité le remboursement de la somme invoquée et qu’elle correspond aux frais relatifs à la faute professionnelle commise par l’agence. Ils demandent donc que l’agence Immolys supporte les dits frais.

Même si l’agence Immolys avait pris toutes les garanties possibles pour s’assurer de la solvabilité du locataire lors de son entrée dans les lieux, elle n’aurait pas pu s’assurer que le locataire quitte de son plein gré le logement avant ou rapidement après un jugement d’expulsion ni qu’il restitue en bon état le logement.
Dès lors qu’indépendamment de la faute commise par l’agence, les frais de commissaire de justice permettant de tenter un recouvrement de créance (avant la décision de la commission de surendettement) et facilitant l’expulsion rapide du locataire défaillant doivent être pris en charge par le propriétaire du logement, les héritiers du propriétaire doivent être condamnés à régler la somme de 2.691,27 euros à l’agence Immolys qui en a fait l’avance sans qu’ils puissent exiger d’elle d’avoir à les prendre en charge.

Il sera opéré une compensation de créance entre les sommes dues de part et d’autre, en conséquence l’agence Immolys devra régler la somme de 7.849,41 euros aux consorts [W] après déduction de la somme de 2.691,27 euros.

Sur les frais du procès

L’agence Immolys, qui succombe, doit être condamnée aux dépens et à verser à MM. [W] une somme de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS