TJ 74042, 25 mars 2026, RG 25/01930

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/01930 - N° Portalis DB2R-W-B7J-D4UT
AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 1] / [H] [G]
MINUTE N° : 26/00160

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [G]
demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2026-155 du 02/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Maître Tammouz AL DOURI, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection
Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le
à la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE.

Expédition délivrée le même jour à Maître Tammouz AL DOURI + préfecture.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat à effet du 15 avril 2024, la Commune de [Localité 1] a donné en location à Madame [H] [G], jusqu’au 31 mars 2025, un logement situé [Adresse 3], à titre exceptionnel et transitoire dans le cadre de l’article 40 V de la loi du 6 juillet 1989, moyennant le paiement d’un loyer de 850 € “toutes charges comprises”.

Par courrier du 30 octobre 2024 adressé à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception, la Commune de [Localité 1] a indiqué ne pas souhaiter reconduire le bail à son terme.

Par acte en date du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire, signifié à la CCAPEX.

Par acte en date du 3 novembre 2025 notifié au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience, la Commune de Bonneville a fait assigner Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales d’expulsion et de paiement.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, la Commune de [Localité 1] sollicite de voir :
- à titre principal constater l’expiration du bail suite à son congé, et à titre subsidaire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre infiniment subsidaire prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse au besoin avec l’assistance de la force publique,
- ordonner l’enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux loués et leur dépôt en tout autre lieu approprié, aux frais et risque de la défenderesse,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2295 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement, ou à titre subsidiaire la somme de 4265,38 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement ou à titre infiniment subsidiaire la somme de 4013 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement,
- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 850 € à compter du 1er avril ou à compter du 21 mars 2025 ou du jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux,
- rejeter les demandes reconventionnelles y compris de délais de paiement,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et le coût du constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier si nécessaire,
- ordonner la capitalisation des intérêts.

Elle fait valoir :
- que le logement a été donné à bail à titre exceptionnel et transitoire comme il l’avait été pour les locataires précédents,
- qu’elle a bien donné congé dans le délai prévu par le contrat, mais convient que ce congé est privé d’effet faute de signature de l’accusé de réception par la locataire,
- qu’en revanche, la clause résolutoire du bail est acquise en raison de la défaillance dans le paiement des loyers, ou à tout le moins le prononcé de la résiliation du bail est justifié,
- qu’il ne saurait être accordé à la défenderesse des délais de paiement alors que le commandement de payer date de plus d’un an et que la dette a augmenté.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [G] s’oppose aux demandes et sollicite de voir :
- à titre principal requalifier le contrat de bail en contrat soumis à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dire que ce bail est toujours en cours et constater son droit au maintien dans les lieux,
- en tout état de cause, lui accorder un délai de paiement pour la dette de 1034 € (1383 € indiqué oralement), selon des mensualités de 150 €.

Elle fait valoir :
- que le congé n’a pas produit effet, la lettre recommandée n’ayant jamais été reçue,
- que le contrat de location ne peut pas être qualifié comme étant consenti à titre exceptionnel et transitoire, faute de circonstances particulières objectives démontrées,
- qu’elle justifie des paiements faits parallèlement aux versements de la CAF, qui conduisent désormais à un arriéré de 1383 €.

MOTIFS

- Sur la qualification du bail et le congé

Attendu que l’article 40 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les articles 10, 15, à l’exception des treizième à vingt troisième alinéa du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ;

Que la qualification donnée par les parties au contrat de bail est indifférente, celui qui se prévaut d’un bail à titre exceptionnel et transitoire devant démontrer la réalité des circonstances justifiant un tel bail ;

Qu’en l’espèce, le contrat lui-même ne fait pas état des circonstances objectives extérieures à la volonté de la Commune ayant motivé que la conclusion d’un bail à titre exceptionnel et transitoire à Madame [G] ;

Qu’en tout état de cause, la Commune de [Localité 1] ne peut se prévaloir de sa propre décision, générale, de donner le logement litigieux à bail à titre exceptionnel et transitoire pour caractériser l’existence de circonstances objectives le justifiant, et le seul fait que le précédent bail ait été consenti à ce titre ne permet pas de considérer que le bail consenti à Madame [G] l’a nécessairement été au même titre ;

Que dès lors, le droit commun de la loi du 6 juillet 1989 est intégralement applicable au bail litigieux, et notamment l’article 10 qui prévoit une durée de six ans lorsqu’il est consenti par une personne morale et l’article 15 qui ne permet au bailleur de délivrer congé que pour le terme du bail ;

Et attendu qu’au surplus, le congé n’a pas pu produire effet dès lors que sa notification effective à la locataire n’est pas établie, l’accusé de réception étant revenu non signé ;

Qu’en conséquence, la demande de requalification sera accueillie et le congé sera déclaré privé d’effet ;

- Sur la demande de résiliation du bail

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que cependant, les stipulations contractuelles peuvent déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions d’ordre public de protection à l’égard de ce dernier rappelées ci dessus, en prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai plus long suivant le commandement de payer infructueux ;

Qu’ainsi en l’espèce, il convient d’appliquer la clause résolutoire selon les modalités prévues dans le contrat stipulant un délai de deux mois suivant le commandement de payer à compter duquel le bail est résilié de plein droit ;

Que le commandement de payer délivré à la locataire le 20 janvier 2025 a visé la clause résolutoire du bail et portait sur une somme en principal de 1884 €, correspondant à une partie du loyer d’octobre 2024 (577 €), une partie du loyer de novembre 2024 (457 €) et le loyer de décembre 2024 (850 €) ;

Qu’avant l’expiration du délai de deux mois suivant ce commandement ont été acquittées :
- la somme de 350 € affectée expressément au mois d’octobre 2024, qui doit s’imputer sur les causes du commandement ou à tout le moins en réduire la cause, même si le paiement a été fait quelques jours avant la délivrance du commandement ;
- la somme de 786 € émanant de la CAF au mois de février 2025,
- la somme de 482 € payée le 5-6 mars 2025,
- la somme de 850 € payée le 5-6 mars 2025 ;

Que cependant, les trois dernières sommes acquittées ne sauraient s’imputer sur les causes du commandement, qui portent sur les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024, dès lors que d’une part, s’agissant de la somme versée par la CAF, elle constitue un rappel sur la période de janvier et février 2025 et non de l’année 2024, et que d’autre part, les paiements faits par la débitrice ont été affectés par elle de manière expresse aux échéances de janvier 2025 et février 2025 ce qui exclut qu’ils puissent s’imputer sur l’arriéré antérieur constituant les causes du commandement ;

Qu’en conséquence, le commandement de payer est demeuré partiellement infructueux dans le délai légal, si bien qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2025 ;

Et attendu que si l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux conditions d’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire dès lors que les débats ont eu lieu postérieurement à l’entrée en vigueur de celle-ci, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement et, à la demande du bailleur ou du locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, même si la dette locative est à ce jour inférieure à celle que réclame la demanderesse et même si Madame [G] justifie avoir procédé à des régléments assez réguliers, elle n’a pas repris le paiement du loyer dans son intégralité avant l’audience ;

Qu’en effet, les paiements faits en décembre 2025 et janvier 2026 n’ont été que partiels, Madame [G] acquittant la somme mensuelle de 508 € alors que le loyer est de 850 € et qu’aucune allocation de la CAF ne lui est versée depuis le mois de novembre 2025 ;

Qu’il en résulte que, les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas remplies, la demande à ce titre sera rejetée, étant relevé qu’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a d’ailleurs été formée, la demande de “constat du droit au maintien dans les lieux” étant uniquement motivée par l’absence de terme échu du bail ;

Qu’ainsi, il sera ordonné à la défenderesse de libérer les locaux qu'elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la présente décision et il sera ordonné, à défaut d'exécution volontaire, son expulsion ;
Que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

- Sur la demande de paiement

Attendu que l'obligation au paiement du loyer par la défenderesse résulte du bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en outre, étant occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, Madame [G] est redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû à défaut de résiliation, soit la somme mensuelle de 850 €, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation fautive ;

Qu’ainsi, Madame [G] était redevable au 31 décembre 2024 de la somme de 1884 € et devait, pour l’année 2025 et jusqu’au mois de février 2026, acquitter la somme de 11 950 €, outre la taxe d’ordures ménagères de 158,62 €, soit au total la somme de 13 942,62 € arrêtée au 28 février 2026 ;

Que la comparaison du décompte de la bailleresse avec les justificatifs de paiements produits par la défenderesse permet d’établir que les paiements de cette dernière ont bien été pris en compte à hauteur de 6634 € ;

Que la bailleresse a en outre crédité le compte de la locataire d’une somme supplémentaire de 964,87 € (25 € le 8 juillet 2025, 611,87 € le 9 septembre 2025, 55 € le 8 décembre 2025, 55 € le 16 décembre 2025 et 218 € le 16 décembre 2025), à laquelle les justificatifs produits ne correspondent pas mais qui doit être considérée comme ayant été payée puisque la bailleresse l’admet ;

Qu’en outre, Madame [G] justifie encore de paiements faits par elle (457 € pour le loyer d’avril 2025, 457 € pour le loyer de mai 2025, 741 € pour le loyer de juillet 2025) et par la CAF (rappel d’APL de 786 € en février 2026, et APL de mars, avril, mai, juillet, août, septembre et octobre 2025) qui n’ont pas été comptabilisés et qui représentent la somme de 4002 € ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [G] est redevable, au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation arrêté au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, de la somme de 2341,75 €, au paiement de laquelle elle sera condamnée ;

Que cette somme correspondant aux échéances de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026, les intérêts moratoires ne courront qu’à compter du 1er février 2026 et seront capitalisés conformément à la demande ;

Qu’elle sera par ailleurs condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation susvisée à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

- Sur les autres demandes

Attendu que la défenderesse, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat , mais à l’exclusion des frais d’état des lieux de sortie qui, n’étant pas des frais strictement nécessaire à l’instance, ne constituent pas des dépens ;

Attendu que la situation économique commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS