CA Paris, 31 mars 2026, RG 23/19194

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 31 MARS 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19194 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITI2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023 v-Tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE - RG n° 11-21-1964

APPELANTS

Monsieur [A] [D] [G] [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080

INTIMES

Monsieur [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024004292 du 30/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [I] [Z] Mandataire à la Protection des Majeurs.

Curateur de Monsieur [X] [E], désigné par ordonnance du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Lagny sur Marne en date du 18 février 2022.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581

S.A.R.L. BRM LOG

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant Me Marie TOMI, avocat au barreau de PARIS, toque JO83

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

- Mme Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

- Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par contrat du 23 décembre 2016, M. [R] a donné en location soumis au code civil un studio situé [Adresse 5] à [Localité 6] à la société BRM-LOG, exerçant une activité d'insertion professionnelle des travailleurs handicapés, qui l'a sous-loué suivant contrat du 2 janvier 2017 à M. [X] [E], son salarié depuis le 1er septembre 2016.

M. [X] [E] est placé sous le régime de la curatelle renforcée depuis un jugement du juge

des tutelles du tribunal d'instance de LAGNY-SUR-MARNE du 21 mai 2010 désignant l'UDAF à cette fin, remplacée par M. [I] [Z] suivant ordonnance du juge des tutelles de ce tribunal du 18 février 2022.

Par acte d'huissier du 22 juin 2020, M. [R] a fait délivrer un congé prenant effet au 1er janvier 2021 à la S.A.R.L BRM-LOG ainsi qu'à M. [X] [E] et son curateur, qui ont restitué les mieux le 29 août 2022.

Par jugement du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux :

- a débouté M. [R] de sa demande en paiement au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération définitive des lieux le 29 août 2022, lesquelles ont été soldées en cours de procédure ;

- l'a autorisé à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 470,00 euros pour compenser les dégradations locatives constatées au départ des lieux du sous- locataire ;

- a condamné in solidum la société BRM-LOG et M. [X] [E] à payer à M. [R] une indemnité de procédure de 1.000 euros et aux dépens ;

- a rejeté les demandes des parties pour le surplus.

M. [R] est appelant de ce jugement suivant déclaration du 30 novembre 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 16 juillet 2024, il demande à la cour de l'infirmer en ce qu'il a rejeté ses demandes en paiement d'indemnités d'occupation et limité le montant des réparations locatives à celui du dépôt de garantie et, statuant à nouveau, condamner in solidum la société BRM-LOG et M. [X] [E] à lui payer:

- la somme de 5 175,11 euros au titre de solde de tout compte

- une indemnité de procédure de 2 000 euros

- les dépens d'appel.

La société BRM-LOG, par conclusions transmises par RPVA le 21 mai 2024, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris du chef des indemnités d'occupation, subsidiairement de les fixer à 7 754,90 euros, plus subsidiairement 9 718,14 euros ;

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

- déduire des sommes éventuellement dues celles versées à M. [R] pour un total de 8 416,92 euros et les provisions pour charges non justifiées soit 2 240 euros ;

- rejeter les demandes de M. [R] ;

- condamner M. [X] [E] à le relever et garantir de toute condamnation prononcées contre elle au profit de M. [R] ;

- condamner M. [R] à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros ;

- condamner in solidum M. [R] et M. [X] [E] aux dépens.

M. [X] [E], assisté de son curateur M. [I] [Z], mandataire à la protection des majeurs, par conclusions transmises par RPVA le 29 août 2024, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

- subsidiairement lui accorder des délais de paiement,

- plus subsidiairement de dire que les sommes éventuellement dues par M. [R] à la société BRM-LOG lui seront reversées ainsi qu'à son curateur es qualité

- condamner in solidum M. [R] et la société BRM-LOG aux dépens dont distraction.

L'ordonnance de clôture est datée du 14 octobre 2025.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur les indemnités d'occupation

Vu les articles 1728 et 1719 du code civil,

La nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux.

En l'espèce, elles sont dues à compter de la résiliation du bail, le 1er janvier 2021, jusqu'à restitution des lieux, le 29 août 2022 soit pendant 20 mois et non 14, comme retenu par erreur par le premier juge, pour un total de 11 151,73 euros.

S'y ajoute les TOM 2020-2022 pour 183,20 euros (pièces appelant 17-19).

Il convient d'en déduire le montant des versements effectués par les intimés, soit 8 416,92 euros (pièce 4 BRM-LOG).

Enfin, les provisions pour charges non justifiées pour les années 2020/21- 2021/22-2022/23 ne sont pas exigibles, en l'état des rédditions de charges et régularisation produites (pièces appelant 10-12), faute de toute indication de la quote-part répétible auprès du locataire soit 2 040 euros (70 euros X32 mois). La demande des intimés tendant à leur remboursement est donc justifiée, sans qu'il y ait lieu en conséquence de leur créditer la somme de 318,95 euros correspondant à la régularisation 2021/22 qui ne comprend pas non plus cette quote-part leur revenant.

Il est donc dû à l'appelant un solde de dette de loyers et d'indemnités d'occupation et charges de 878,01 euros.

Sur les dégradations locatives

L'appelant produit l'état des lieux d'entrée le 2 janvier 2017 et l'état des lieux de sortie le 29 août 2022, ainsi qu'un chiffrage des travaux de remise en état de la société Constatimmo qu'il a mandaté pour ce dernier (ses pièces 20, 6 et 7).

Il reconnaît avoir perçu en cours de procédure une indemnité d'assurance pour l'incendie survenu dans les lieux loués le 14 avril 2022, pour la somme de 1711,33 euros dont il a accepté l'évaluation (sa pièce 9).

Il demande le remplacement de la BAL dont rien n'indique qu'il incombe aux intimés.

Il demande en outre le remplacement du carrelage de la salle de bains, du bac à douche et de la douchette et du sèche-serviette (pièce 2). Toutefois, la comparaison des états des lieux ne permet pas de conclure à la nécessité de ces remplacements, quand bien même le logement a été donné à bail à l'état neuf, dès lors que loué cinq ans il ne saurait devoir être restitué dans cet état et que l'état des lieux de sortie mentionne pour l'essentiel des tâches et de la saleté, qui peuvent d'ailleurs résulter du sinistre susvisé.

Le jugement entrepris qui a limité l'indemnisation des dégradations locatives au montant du dépôt de garantie, déduction faite de l'indemnité d'assurance précitée, au vu du chiffrage précité sera donc confirmé de ce chef, comme le demande les intimés.

Sur la demande de délais de paiement

Vu l'article 1343-5 du code civil,

M. [X] [E], bénéficiaire de l'AAH et son curateur, es qualité, ne justifient d'aucun paiement postérieur au 19 décembre 2022. Ils ont donc bénéficié, de fait, des délais de deux ans demandés.

Cette demande est donc rejetée.

Sur l'appel en garantie

La société BRM-LOG est fondée à demander à M. [X] [E] de le relever et garantir des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

Au regard du sens de l'arrêt , les intimés seront condamnés aux dépens d'appel

PAR CES MOTIFS