TJ 84007, 31 mars 2026, RG 25/00219

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00219 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KAHV

Minute N° : 26/00145
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 31 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Raluca LALESCU

Dossier + Copie délivrés à :
Me Sabine GONY-MASSU

Copie délivrée à :
Préfecture de [Localité 2]

le :

DEMANDEUR
S.C.I. C.N.T prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Raluca LALESCU, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :
Madame [D] [T]
née le 17 Mars 1965 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sabine GONY-MASSU, avocat au barreau d’AVIGNON substituée
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-84007-2025-1096 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Monsieur [Z] [E]
né le 10 Mai 1952 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021, la SCI CNT a consenti à Madame [D] [T] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 5].

Par acte de cautionnement solidaire du même jour, Monsieur [Z] [O] s'est porté garant pour Madame [D] [T] des obligations du contrat de bail à hauteur de la somme de 22 500€ et jusqu'au 1er décembre 2024.

Par exploit du 24 juin 2022, la SCI CNT a fait délivrer à Madame [D] [T] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 246,18€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 19 juin 2022.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [O] en sa qualité de caution par exploit de commissaire de justice en date du 05 juillet 2022.

Par exploit du 05 décembre 2024, la SCI CNT a fait délivrer à Madame [D] [T] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 6 864€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 11 décembre 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [O] en sa qualité de caution par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024.

Par exploit délivré le 30 septembre 2025, la SCI CNT a fait citer Madame [D] [T] et Monsieur [Z] [O] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

- ordonne l'expulsion de Madame [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et celui d'un serrurier et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

- les condamne solidairement à lui payer, à titre provisionnel et de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, la somme de 6 864€ ;

- les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer actuel et aux charges, jusqu'au jour du départ effectif des lieux ;

- ordonne la capitalisation des intérêts ;

- déboute Madame [D] [T] de toute demande reconventionnelle ;

- les condamne solidairement à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de sa signification à la caution ainsi que les frais de sommation ;

- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 03 juin 2025, l'affaire est plaidée une première fois à l'audience du 06 janvier 2026.

A l'audience, la SCI CNT, représentée, indique que la défenderesse a quitté les lieux le 27 octobre 2025 et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle sollicite du tribunal qu'il :
- condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 12 247,35€ au titre de l'arriéré locatif ;
- condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 992,95€ au titre des charges locatives impayées ;
- déboute Madame [D] [T] de sa demande d'expertise ;
- déboute Madame [D] [T] de sa demande de délais de paiement ;
- déboute Madame [D] [T] de l'intégralité de ses demandes ;
- ordonne à Madame [D] [T] de lui communiquer, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, un justificatif de sa nouvelle adresse ;
- condamne Madame [D] [T] à lui payer la somme de 1 686,13€ au titre du remplacement de la menuiserie en PVC de la cuisine brûlée par ses cigarettes ;
- ordonne la capitalisation des intérêts ;
- déboute Madame [D] [T] de toute demande reconventionnelle ;
- condamne Madame [D] [T] à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de sa signification à la caution ainsi que les frais de sommation ;
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [D] [T] comparait également représentée à l'audience et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle demande au tribunal de :

avant dire droit,

- ordonner une expertise judiciaire afin notamment de préciser la date d'apparition des désordres, indiquer les conséquences de ces désordres, fournir tous les éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues et indiquer si ces désordres relèvent de réparations locatives ou à la charge du bailleur, chiffrer le préjudice de jouissance ;
- ordonner l'application de l'exception d'inexécution et en conséquence la suspension du paiement des loyers jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;
- débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes ;

subsidiairement,

- lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de son arriéré locatif et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordées et dire que la clause résolutoire sera considérée comme n'ayant jamais produit effet si elle repsecte les délais accordés ;
- déboute la demanderesse de l'ensemble de ses demandes notamment au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par ordonnance du 27 janvier 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2026 afin que la demanderesse produise la signification de l’assignation du 12 mars 2025 à Monsieur [Z] [E].

L'affaire est renvoyée à l'audience du 17 mars 2026.

Lors de celle-ci, la demanderesse a comparu représentée. Elle n’a pas fourni la preuve que l’assignation a été signifiée à Monsieur [Z] [E].

Madame [D] [T] a comparu représentée, réitérant les demandes présentées dans ses dernières conclusions.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception du 31 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 03 juin 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 06 décembre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 12 mars 2025.

La demande de résiliation formée par la SCI C.N.T est donc recevable.

Sur l'opposabilité de la procédure à la caution

L'article 14 du Code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l'espèce, il apparaît que la demanderesse, malgré la réouverture des débats, n'a pas rapporté la preuve de la signification de l'assignation à Monsieur [Z] [E] en sa qualité de caution.

En conséquence, il convient de constater que la juridiction de céans n'est pas saisie des prétentions formée envers Monsieur [Z] [E] en sa qualité de caution.

Sur la demande aux fins d’expertise

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une expertise lorsqu’il est légitime de rechercher ou conserver la preuve de faits dont peut dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [T] a quitté les lieux le 27 octobre 2025, soit depuis plus de cinq mois à la date de la présente décision.

Dans ces conditions, la mesure sollicitée, qui tend à faire constater l’état actuel du logement, apparaît impropre à établir avec fiabilité les conditions d’habitabilité prévalant durant la période d’occupation, les désordres allégués étant par nature, susceptibles d’évolution dans le temps.

Dès lors, l’expertise sollicitée ne présente pas d’utilité probatoire suffisante au regard du litige en cause.

En conséquence, Madame [D] [T] sera déboutée de sa demande avant-dire droit aux fins d’expertise.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est cependant constant que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux (Civ. 3ème, 10 octobre 2024, n°22-24.395), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, Madame [D] [T] produit un rapport allégé de décence sollicité par la CAF et daté du 14 février 2022 qui conclut que les éléments constatés ne permettent pas de classer le logement non décent, celui-ci pouvant être considéré comme décent selon le décret Décence n°2002-120 du 30 janvier 2022.

En conséquence, Madame [D] [T] n’est pas fondée à se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution pour faire échec à ses obligations locatives en termes de paiement des loyers.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, la SCI C.N.T a produit un dernier décompte arrêté au 31 octobre 2025 faisant état d’une dette locative à la hausse d’un montant de 13 240,30 euros, loyer et charges comprises, au terme d’octobre 2025 inclus.

Si la défenderesse conteste le montant de la dette locative en arguant que certaines sommes perçues par Monsieur [J] [C] de la part de la CAF n’ont pas été comptabilisées et que les charges ne peuvent pas lui être réclamées, il ne s’agit nullement de contestations sérieuses puisque lesdites sommes de la CAF sont bien reportées au décompte mais sur des mois différents, et les charges locatives, prévues comme telles au contrat de bail, sont incontestablement dues.

En conséquence, Madame [D] [T] sera condamnée à payer à la SCI C.N.T la somme de 13 240,30 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 27 octobre 2025, date de départ des lieux de la défenderesse.

*

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée et court à compter de la demande qui en est faite.

Néanmoins, il est constant que les intérêts sanctionnant le retard de paiement d’une somme d’argent ne courent à compter de la mise en demeure que si une demande est formée en ce sens.

En conséquence, en l’absence de demande préalable d’assujettir la somme d’intérêts moratoires, la demande de capitalisation des intérêts formée par la SCI C.N.T est sans objet.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI C.N.T que Madame [D] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 24 août 2023.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI C.N.T depuis le 24 août 2023.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1345-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

A l’audience, Madame [D] [T] sollicite qu’un délai de paiement lui soit accordé afin de poursuivre l’apurement de la dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

Sur la communication sous astreinte de l’adresse de la défenderesse

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, aux fins de restitution du dépôt de garantie, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A l’audience, la SCI C.N.T se fonde sur l’article précité pour demander au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’ordonner une astreinte pour contraindre son adversaire à communiquer son adresse, notamment en vue d’obtenir le paiement de la dette locative.

Néanmoins, l’obligation prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas une obligation générale autonome détachable de la finalité de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, au vu des sommes restant dues au bailleur lors de l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie n’a pas lieu d’être.

De plus, l’absence de communication de ladite adresse pas de nature à faire obstacle à l’obtention d’un titre exécutoire ni à sa mise en œuvre.

En conséquence, la demande de la SCI C.N.T tendant à la communication sous astreinte de l’adresse de la défenderesse sera rejetée.

Sur les sommes dues au titre des dégradations locatives

Aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d'autre part, et enfin de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l'article 1732 du Code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris

les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

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En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2025, valant état des lieux de sortie, que la fenêtre côté gauche de la cuisine présentait des traces de brûlures sur sa face extérieure. Le même procès-verbal mentionne que Madame [D] [T] reconnaissait avoir brûlé la tablette et le rebord en PVC de la fenêtre. Elle déclarait qu’un cendrier s’était renversé et qu’elle l’avait malencontreusement brûlé avec des cigarettes. L’état des lieux comporte des photographies permettant de constater les dégradations occasionnées.

Le bailleur a produit un devis d’un montant total de 1 686,13 euros émanant de la société MOLINER située à [Localité 6] et relatif à des travaux de remplacement d’une menuiserie existante en PVC, irréparable suite à de nombreuses brûlures de cigarettes. Il a également produit un second devis d’un montant total de 1 702,69 euros émanant de la société L’ARC-EN-CIEL située à [Localité 9] et relatif à la pose de deux ventaux de fenêtre, référencé « menuiserie PVC rénovation Fenstar + ».

Il apparaît que les réparations figurant sur ces devis sont compatibles avec la reprise des dégradations constatées par le commissaire de justice et qu’elles correspondent à des réparations incombant à la défenderesse.

En conséquence, Madame [D] [T] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI C.N.T la somme de 1 686,13 euros au titre des réparations locatives de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [T] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 décembre 2024 et de la signification de ce commandement à la caution.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [D] [T] à verser une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI C.N.T a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il y a lieu en conséquence de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,