TJ 69123, 2 avr. 2026, RG 22/03504

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/03504 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WXSB

Jugement du 02 avril 2026

Notifié le :

Grosse à :

Maître Louis HERAUD - 692
Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE - 502

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 avril 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. MLB [B]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Louis HERAUD, avocat au barreau de LYON, et Maître Tristan DUPRE de PUGET du cabinet FTMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. GER
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]

EXPOSE DU LITIGE

Par bail commercial du 1er août 1994, la société CONSTRUCTIONS MECANIQUES SYLVESTRE a loué à la société MANUFACTURE LYONNAISE DE BOUCHAGE un tènement immobilier à usage industriel, d’entrepôt, atelier et bureau sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1994 jusqu’au 30 juin 2003.

La société CONSTRUCTIONS MECANIQUES SYLVESTRE a été entièrement absorbée par la société S2G le 1er janvier 2002.

Par acte d’huissier de justice du 27 mars 2003, la société S2G a fait délivrer à la société MANUFACTURE LYONNAISE DE BOUCHAGE un congé avec offre de renouvellement.

Par avenant n°1 au bail en date du 12 mai 2004, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2003 jusqu’au 30 juin 2012, avec suppression de l’alinéa 4 du paragraphe 5 du bail, intitulé « Contributions et charges diverses », selon lequel le preneur « remboursera au bailleur les impôts fonciers afférents aux biens immobiliers loués ».

Par avenant n°2 au bail en date du 29 juin 2012, le bail commercial a été renouvelé une nouvelle fois pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2012 jusqu’au 30 juin 2021.

Par acte authentique du 30 janvier 2018, la société S2G a vendu le tènement immobilier à la SCI GER.

Par acte d’huissier du 9 octobre 2018, la SCI GER a fait délivrer à la société MLB [B], anciennement dénommée MANUFACTURE LYONNAISE DE BOUCHAGE, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 96 175,55 euros, de 11 541,07 euros au titre de la clause pénale, de 229,56 euros au titre des intérêts, de 21,87 euros au titre des dépens et frais avancés par le créancier et de 408,96 euros au titre des actes en cours de signification dont le commandement de payer, soit un montant total de 108 377,01 euros.

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2020, la SCI GER a assigné la société MLB [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonner l’expulsion de la société MLB [B] et condamner la société MLB [B] à lui payer la somme 175 016,71 euros au titre des loyers indemnités d’occupation et charges échus au 1er août 2020.

Par ordonnance du 1er mars 2021, le juge des référés a :
- rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail ;
- condamné la société MLB [B] à payer à la SCI GER la somme provisionnelle de 131 242 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er trimestre 2021 ;
- rejeté les demandes reconventionnelles en compensation des sommes dues, en réalisation de travaux et en désignation d’un expert ;
- condamné la société MLB [B] aux dépens ;
- condamné la société MLB [B] à payer à la SCI GER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 4 juin 2021, la société MLB [B], invoquant l’existence de désordres affectant les locaux donnés à bail, a assigné la SCI GER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 19 juillet 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné Monsieur [S] [R] pour procéder à cette expertise.

Parallèlement, par acte d’huissier du 7 avril 2021 délivré à la SCI GER, la société MLB [B] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions du bail avec un loyer annuel de 170 985,40 euros HT HC sous réserve d’une éventuelle indexation.

La SCI GER n’a pas répondu à cette demande.

Par acte d’huissier du 10 mars 2022, la SCI GER a fait délivrer à la société MLB [B] un nouveau commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 93 021,06 euros, de 11 162,53 au titre de la clause pénale, de 154,31 euros au titre des intérêts et de 394,17 euros au titre des actes en cours de signification dont le commandement de payer, soit un montant total de 104 732,07 euros.

Par acte d’huissier du 24 mars 2022, la SCI GER a fait pratiquer à l’encontre de la société MLB [B] une saisie conservatoire de biens meubles corporels pour un montant de 93 816,71 euros comprenant un principal de 93 175,37 euros, des frais exposés au jour de la saisie de 469,76 euros et les frais de l’acte en cours de 171,58 euros.

Par acte d’huissier du 8 avril 2022, la société MLB [B] a assigné la SCI GER devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 24 mars 2022.

Parallèlement, par acte d’huissier du même jour, la société MLB [B] a assigné la SCI GER devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
→ à titre principal :
- juger que les termes du commandement de payer du 10 mars 2022 ne sont pas clairs et ne permettent pas au preneur d’apprécier les manquements qui lui sont reprochés ;
- juger que les sommes objet du commandement de payer du 10 mars 2022 sont indues ;
- juger que le commandement de payer du 10 mars 2022 a été délivré de mauvaise foi par la SCI GER ;
- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mars 2022 ;
- juger que le commandement de payer du 10 mars 2022 ne produira aucun effet et ne pourra en aucun cas entraîner l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire du bail commercial du 1er août 1994, renouvelé le 29 juin 2012 ;
→ à titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et du commandement de payer du 10 mars 2022 ;
- accorder à la société MLB [B] des délais de paiement pour les sommes qu’elle pourrait rester devoir au bailleur aux termes du commandement de payer du 10 mars 2022, qu’elle pourra régler en 24 mensualités égales à compter de la signification du jugement à intervenir ;
→ en tout état de cause, condamner la SCI GER à verser à la société MLB [B] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Louis HERAUD.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 22/03504.

Par acte d’huissier du 22 avril 2022, la SCI GER a assigné la société MLB [B] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
- condamner la société MLB [B] à payer à la SCI GER la somme de 93 175,37 euros au titre des loyers et charges échus au 24 mars 2022, outre 631,34 euros de frais, sous réserve d’actualisation au cours de la procédure ;
- condamner la société MLB [B] à payer à la SCI GER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société MLB [B] aux dépens, distraits au profit de la SELAS LEGACITE sur son affirmation de droit.

Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 22/04078.

Par ordonnance du 16 mai 2022, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le n° RG 22/03504.

Le même jour, la SCI GER a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’une requête en interprétation de son ordonnance du 1er mars 2021 dans laquelle elle sollicitait son éclairage sur la date d’arrêt de la dette provisionnelle fixée.

Par jugement du 6 septembre 2022, le juge de l’exécution a :
- déclaré la demande de sursis à statuer formée par la SCI GER irrecevable ;
- ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du 24 mars 2022 ;
- condamné la SCI GER à payer à la société MLB [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI GER aux dépens avec distraction au profit du conseil de la société MLB [B].

Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge des référés a rejeté la requête en interprétation de la SCI GER.

Le 16 mars 2023, Monsieur [R] a rendu son rapport.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, la société MLB [B] demande au tribunal de :
Sur le commandement de payer du 10 mars 2022 et les demandes de paiement du bailleur
→ à titre principal :
- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mars 2022, qui ne produira en conséquence aucun effet et ne pourra en aucun cas entraîner l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire du bail commercial du 1er août 1994, renouvelé le 29 juin 2012 et le 1er juillet 2021 ;
- enjoindre la SCI GER d’avoir à communiquer à la société MLB [B], sous peine d’une astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de nouvelles factures corrigées, en lieu et place de celles émises depuis le 1er octobre 2019, répondant notamment aux caractéristiques suivantes :
le montant du loyer devra être conforme aux accords des parties conclus les 13 janvier 2015 et 27 juin 2016 ;
toute mention d’un remboursement de la taxe foncière devra être supprimée ;
→ à titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et du commandement de payer du 10 mars 2022 ;
- accorder à la société MLB [B] des délais de paiement pour les sommes qu’il pourrait rester devoir au bailleur aux termes du commandement de payer du 10 mars 2022, qu’il pourra régler en 24 mensualités égales à compter de la signification du jugement à intervenir ;
→ en tout état de cause, débouter la SCI GER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Sur la fixation du loyer de renouvellement
→ à titre principal, fixer le montant du loyer de renouvellement du bail commercial du 1er août 1994 à la somme de 170 985,40 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2021 ;
→ à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait qu’il y a lieu d’augmenter le montant du loyer à l’occasion du renouvellement :
- fixer le montant du loyer de renouvellement du bail commercial du 1er août 1994 à la somme de 172 382,21 € hors taxes et hors charges par an, conformément au plafonnement légal de l’article L.145-34 du code de commerce ;
- ordonner que le loyer de renouvellement ne soit applicable qu’à compter du 15 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce ;
→ à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait qu’il y a lieu d’augmenter le montant du loyer à l’occasion du renouvellement, et qu’il conviendrait de fixer le loyer de renouvellement au regard du loyer initial du bail et non au regard du loyer modifié conventionnellement :
- fixer le montant du loyer de renouvellement du bail commercial du 1er août 1994 à la somme de 214 195,70 € hors taxes et hors charges par an, conformément au plafonnement légal de l’article L.145-34 du code de commerce ;
- ordonner que le loyer de renouvellement ne soit applicable qu’à compter du 15 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce ;
→ en tout état de cause :
- ordonner que le loyer de renouvellement ne puisse subir aucune augmentation supérieure à 10 % par an conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;
- débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Concernant les travaux à la charge du bailleur
- enjoindre la SCI GER d’avoir à, sous peine d’une astreinte de 1000 € par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir, faire réaliser à ses frais exclusifs les travaux :
de remplacement de la climatisation conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire du 16 mars 2023 ;
de réfection de l’étanchéité de la toiture des locaux conformément aux préconisations du devis de la société MJP n°MM-34-76 du 30 octobre 2020 ;
de mise aux normes du système d’évacuation des eaux de pluie conformément aux préconisations de la DREAL et aux normes en vigueur ;
- condamner la SCI GER à payer à la société MLB [B] la somme de 3720 € TTC à titre de remboursement sur les travaux de réparation d’une noue exécutés par cette dernière en raison de l’inertie du bailleur ;
- condamner la SCI GER à payer à la société MLB [B] la somme de 6473,35 € TTC à titre de première indemnité sur le montant des travaux de remise en état de l’intérieur des locaux (sauf à parfaire en fonction de l’évolution des préjudices) ;
En tout état de cause
- condamner la SCI GER à verser à la société MLB [B] une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens (en ce compris le coût de l’expertise judiciaire menée par Monsieur [S] [R]) dont distraction sera faite au profit de Maître Louis HERAUD.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, la SCI GER demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société MLB [B] ;
→ à titre principal :
- constater la résiliation de plein droit du bail liant la société SCI GER et la société MLB [B] ;
- ordonner immédiatement et sans délai, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de corps et de bien de la société MLB [B], ainsi que de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] objet du bail commercial liant les parties, avec le concours d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
- condamner la société MLB [B] à payer à la société SCI GER la somme de 583 973,73 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 15 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2022 ;
- condamner la société MLB [B] à payer à la société SCI GER une indemnité d’occupation trimestrielle de 75 999,05 € TTC jusqu’au départ des locaux loués ;
→ à titre subsidiaire :
- fixer le loyer du bail renouvelé déplafonné par suite du congé avec demande de renouvellement du 7 avril 2021 à la somme annuelle de 300 000 € hors charges et hors taxes ;
- condamner la société MLB [B] à prendre à sa charge les travaux relatifs à l’étanchéité des noues de la toiture, à la mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux de pluies, et au remplacement des deux climatiseurs défaillants, conformément aux devis retenus par l’expert judiciaire dans son rapport du 16 mars 2023, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
→ en tout état de cause :
- condamner la société MLB [B] à payer à la société SCI GER une somme de 7000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même et dans les mêmes conditions aux dépens.

Par ordonnance du 17 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 26 février 2026, puis au 2 avril 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mars 2022

L'article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Outre la mention du délai d’un mois, le commandement, pour ne pas être frappé de nullité, doit précisément indiquer les clauses contractuelles que le preneur n’aurait pas respectées, les infractions qui lui sont reprochées, ce qui est exigé par le bailleur pour y remédier et les conséquences en cas d’inexécution.

Il est de jurisprudence constante que le commandement doit être annulé si les mentions y figurant sont de nature à créer, dans l'esprit du preneur, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

Si l’infraction à une obligation du bail commercial visée dans le commandement n’est en réalité pas constituée, ledit commandement se trouve privé de fondement et doit être déclaré nul.

Le commandement, pour être valable, doit aussi être délivré de bonne foi.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle due ne sera pas nul mais ne vaudra que pour la somme réellement due.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par acte d’huissier de justice du 10 mars 2022 mentionne comme infraction celle de non-paiement des loyers et charges pour, dans cet ordre, le 3ème trimestre 2022, le 4ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022 pour un montant de 93 021,06 euros.

Il convient d’emblée d’indiquer que la mention « 3ème trimestre 2022 » dans le commandement constitue seulement une erreur matérielle, qu’il s’agit bien en réalité du 3ème trimestre 2021, que cette erreur matérielle relève de l’évidence et qu’elle n’est pas susceptible de susciter pour la société MLB [B] une quelconque confusion sur les périodes de loyers et charges réclamées.

En effet, ce 3ème trimestre vient avant le 4ème trimestre 2021 réclamé dans ce commandement et le décompte joint montre qu’il est bien question du 3ème trimestre 2021 et non du 3ème trimestre 2022 puisqu’il comprend ce 3ème trimestre 2021 et s’arrête au 1er trimestre 2022 sans qu’il y soit fait état à aucun moment du 3ème trimestre 2022.

Ce moyen de nullité est partant à écarter.

Ensuite, s’il est certes regrettable que l’extrait de compte joint au commandement de payer présente des ratures et des corrections manuelles, il n’en demeure pas moins que l’extrait de compte est bien fourni avec ledit commandement et que peuvent être identifiées suffisamment précisément et sans confusion possible les sommes au titre des loyers et charges réclamées par ce commandement, à savoir les 3ème et 4ème trimestres 2021 et le 1er trimestre 2022, avec exclusion des acomptes de taxe foncière, raturées, et corrections, manuelles, du montant de la TVA, diminué compte tenu de l’exclusion des acomptes de taxe foncière.

Ce moyen de nullité ne peut par suite prospérer.

Sur les règlements des mois de janvier et février 2022, ils ont été effectués par la société MLB [B] pour un montant de 18 053,85 euros chacun, comme le montre le relevé de compte arrêté au 15 février 2023 produit par la SCI GER dans lequel sont bien comptabilisés ces versements. Ils n’ont néanmoins pas été inclus dans les paiements réalisés par la locataire inscrits dans le commandement de payer et venant s’imputer sur la dette locative mentionnée alors qu’ils sont antérieurs à la délivrance dudit commandement.

Pour le règlement du mois de mars 2022, celui-ci étant intervenu le 15 mars 2022 (cf. relevé de compte précité), soit après la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2022, il n’a donc légitimement pas été comptabilisé dans ledit commandement de payer.

Il est donc à déduire de la somme de 93 021,06 euros les règlements de janvier et février 2022, soit la somme de 36 107,70 euros, ce qui aboutit à une somme de 56 913,36 euros.

Toutefois, comme mis en exergue ci-dessus, il n’en découle pas la nullité du commandement de payer du 10 mars 2022 qui reste valable à hauteur de cette somme de 56 913,36 euros.

Cependant, si ladite somme s’avère elle-même non due, il y aura alors absence d’infraction et le commandement sera nul.

A cet égard, il est à relever que, suivant le courrier du 13 janvier 2015 adressé par la société S2G à la société MLB [B], il y a eu accord passé entre bailleur et preneur sur une minoration du loyer à hauteur de 13 000 euros HT par mois avec un paiement le 15 de chaque mois du 1er janvier 2015 jusqu’au 30 juin 2016, et que, suivant la lettre du 27 juin 2016 de la société S2G à la société MLB [B] ainsi que les factures des 27 juin et 19 septembre 2016, cet accord a été pérennisé au-delà du 30 juin 2016 avec simplement, et logiquement, application de la clause d’indexation au loyer minoré.

L’acte de vente du tènement immobilier à la SCI GER du 30 janvier 2018 confirme cette perpétuation au-delà du 30 juin 2016 de l’accord sur un loyer minoré payable le 15 de chaque mois.
Il est en effet écrit dans cet acte :
« Aux termes d’un courrier adressé par FINANCIERE S2G à MLB [B] en date du 13 janvier 2015, il a été convenu que le loyer à compter du 1er janvier 2015, jusqu’au 30 juin 2016, serait ramené à 13.000,00 EUR hors taxes et charges par mois, payable mensuellement le 15 du mois.
Le VENDEUR déclare que depuis le 30 juin 2016, le loyer est resté payable mensuellement le 15 du mois au plus tard et que le loyer mensuel actuel est de 13.250,00 EUR hors taxes et charges (soit un loyer annuel hors taxes et charges de 159.000,00 EUR.) ».

Ainsi, il y a bien un accord conclu et pérennisé entre le bailleur et le preneur sur un loyer minoré payable le 15 de chaque mois et la SCI GER ne peut prétendre qu’il s’agit d’une simple tolérance.

Il serait d’ailleurs difficile de considérer qu’il y aurait eu simple tolérance du bailleur sur ce qui constitue à la fois l’obligation fondamentale première du preneur et la contrepartie essentielle pour le bailleur.

Néanmoins, la perpétuation de l’accord porte sur l’ensemble de ses modalités, sauf exclusion univoque d’une ou plusieurs d’entre elles, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Or, il ressort du courrier du 13 janvier 2015 que l’accord inclut une sanction de caducité de celui-ci dans le cas où le loyer mensuel n’est pas réglé au plus tard le 15 du mois, cette condition de paiement au plus tard le 15 du mois étant posée comme une condition essentielle de l’accord. Il est en effet indiqué dans le courrier : « J’ai bien noté également que MLB s’engageait à régler son loyer mensuel au plus tard le 15 du mois. Je vous confirme que cette condition est essentielle, et que si, par extraordinaire, MLB ne la respectait pas, l’ensemble de nos accords, objet de la présente, serait caduques ».

Et la société MLB [B] a failli à cette condition à l’égard de la SCI GER dès le mois de février 2018 en réglant le loyer le 16 au lieu du 15 (relevé de compte arrêté au 15 février 2023).

Il sera toutefois retenu une caducité de l’accord au 1er avril 2020 puisque la SCI GER a continué d’appliquer l’accord jusqu’au second trimestre 2020, y compris de surcroît même après avoir fait délivrer à la société MLB [B] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 9 octobre 2018, avant de facturer non plus un loyer minoré mais le loyer majoré en exécution de l’avenant n°2 du 29 juin 2012. Il est donc à considérer qu’elle a usé de cette caducité au 1er avril 2020, étant signalé que la société MLB [B] avait versé son loyer en mars 2020 le 23 au lieu du 15.

Il est par ailleurs à rappeler qu’une ordonnance de référé n’a pas, en vertu de l’article 488 du code de procédure civile, autorité de la chose jugée au principal, et qu’en application des articles L.213-6 du code de l'organisation judiciaire et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l’exécution n’est pas compétent pour statuer au fond pour déterminer le bien-fondé d’une créance, celui-ci ayant seulement dans son jugement du 6 septembre 2022 vérifié, conformément aux dispositions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, que la créance alléguée paraissait fondée ou non en son principe pour décider d’accorder ou non la mainlevée de la saisie conservatoire.

C’est donc valablement que la SCI GER a réclamé par son commandement de payer du 10 mars 2022 les loyers majorés et non minorés, y compris celui du dernier mois du 1er trimestre 2022, soit le mois de mars 2022, puisque la caducité de l’accord inclut celle de sa modalité d’un paiement de loyer le 15 de chaque mois. La société MLB [B] ne peut donc pas soutenir que le loyer de mars 2022 n’était pas exigible le 10 mars 2022 lorsque le commandement de payer a été délivré et qu’il ne l’était qu’à compter du 15 mars 2022.

Ce commandement demeure ainsi valable à hauteur de cette somme de 56 913,36 euros.

Enfin, s’agissant de la délivrance de mauvaise foi par la bailleresse du commandement de payer du 10 mars 2022, étant donné que c’est à juste titre qu’elle a réclamé par ce commandement les loyers majorés et non minorés, elle n’a pas délivré ce commandement de mauvaise foi.

En conséquence, au regard de ces différents développements, le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire délivré le 10 mars 2022 par la SCI GER à la société MLB [B] est valable à hauteur de la somme de 56 913,36 euros et il convient de débouter cette dernière de sa demande de nullité de ce commandement.

Sur la résiliation par acquisition de la clause résolutoire

L'article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En vertu de ce texte, lorsque le locataire s'est conformé au commandement dans le délai imparti, la résiliation ne peut être prononcée en raison d'une réitération du même manquement sans que celle-ci ait fait l'objet d'un nouveau commandement visant la clause résolutoire.

A contrario, si le locataire ne se conforme pas au commandement dans le délai d’un mois, les juges doivent constater l’acquisition de la clause résolutoire, indépendamment de la gravité de la faute commise. Notamment, lorsque le locataire n’a pas exécuté un commandement de payer les loyers dans le délai imparti, les juges doivent déclarer acquise la clause résolutoire, ce même si le locataire est à jour de ses loyers à la date où ils statuent.

En l’espèce, il est avéré que la société MLB [B] ne s’est pas acquittée de l’entièreté de sa dette locative de 56 913,36 euros dans le délai d’un mois après la délivrance le 10 mars 2022 du commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette dette n’a au contraire cessé d’augmenter, la société MLB [B] continuant à ne verser que le loyer minoré (relevé de compte arrêté au 15 février 2023 et relevé de compte arrêté au 15 mai 2024).

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 avril 2022.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Dans le relevé de compte le plus récent produit par la bailleresse arrêté au 15 mai 2024, il est mentionné que le montant de la dette à régler arrêtée au 15 mai 2024 s’élève à la somme de 583 973,73 euros.

Cependant, en reprenant ce relevé de compte et celui arrêté au 15 février 2023, puisque le premier ne porte que sur la période du 1er janvier 2023 au 15 mai 2024, il convient d’exclure de la dette locative :
- Le rattrapage de la majoration de loyer de février 2018 à mars 2020 ainsi que celui associé de la majoration du dépôt de garantie révisable pour la même période, ce puisqu’il a été retenu une caducité de l’accord au 1er avril 2020 étant donné que la SCI GER a continué d’appliquer l’accord jusqu’au second trimestre 2020 avant de facturer non plus un loyer minoré mais le loyer majoré en exécution de l’avenant n°2 du 29 juin 2012 et qu’il a donc été considéré que la SCI GER a usé de cette caducité au 1er avril 2020. Il sera donc déduit la somme totale (rattrapage majoration de loyer et de dépôt de garantie révisable avec application de la TVA à 20% au rattrapage de majoration de loyer) de 110 903,90 euros TTC.
- Les sommes afférentes aux taxes foncières car l’avenant n°1 au bail en date du 12 mai 2004 a supprimé l’alinéa 4 du paragraphe 5 du bail, intitulé « Contributions et charges diverses », selon lequel le preneur « remboursera au bailleur les impôts fonciers afférents aux biens immobiliers loués », ce qui implique que, depuis cet avenant, étant précisé que les sommes précitées afférentes aux taxes foncières sont toutes postérieures à celui-ci, la société MLB [B] n’a plus la charge de la taxe foncière et qu’elle incombe au seul bailleur. Il sera donc exclu la somme de 138 421,10 euros TTC (TVA à 20%).

Le montant de la dette se trouve partant ramené à la somme de 334 648,73 euros.

Sur le fait que, selon la demanderesse, elle se serait acquitté au 25 mai 2021 de l’intégralité des termes de l’ordonnance du 1er mars 2021, qu’elle était à jour de ses paiements mensuels et que le relevé de compte arrêté au 15 février 2023 serait donc a minima surévalué de 362 698,61 euros TTC (montant inscrit au débit du relevé de compte au 25 mai 2021) avant même déduction des taxes foncières indues, il est à indiquer que, dès lors que la société MLB [B] est redevable du loyer majoré et non minoré et que les versements effectués pour purger la dette locative provisionnelle arrêtée au 1er trimestre 2021 fixée par le juge des référés (cf. pièce 25 demanderesse) ont bien été intégrés dans le relevé de compte (32 970 euros le 22 octobre 2020, 16 274,74 euros le 17 novembre 2020, 16 224,54 euros le 16 décembre 2020, 16 224,54 euros le 15 janvier 2021, 16 374,54 euros le 15 février 2021, 17 774,54 euros le 17 mars 2021 et 17 399,10 euros le 25 mai 2021), il ne peut être considéré qu’il y a une quelconque surévaluation par la bailleresse. Ce moyen ne peut par suite prospérer.

En conséquence, au regard de ce qui précède, la dette de la société MLB [B] à l’égard de la SCI GER au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 15 mai 2024 s’élève à la somme de 334 648,73 euros et la première sera condamnée à verser à la seconde ladite somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 56 913,36 euros à compter du 10 mars 2022, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et sur la somme de 277 735,37 euros à compter du 22 mai 2024, date de notification par RPVA des conclusions de la bailleresse contenant la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mai 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 145-41, alinéa 2, du code de commerce prévoit :
« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du code civil énonce :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, les lieux sont loués à la société MLB [B], anciennement MANUFACTURE LYONNAISE DE BOUCHAGE, depuis juillet 1994, soit depuis plus de 31 ans. Et il n’y a pas eu de litiges avec le bailleur et de défaillance reprochées jusqu’en 2018, soit pendant plus de 27 ans.

Vis-à-vis de la SCI GER, la société MLB [B] a continué à verser le loyer minoré qu’elle estimait devoir, étant signalé qu’il ne peut lui être reproché une mauvaise foi de sa part dès lors que, dans son ordonnance du 1er mars 2021, le principe du loyer surfacturé avait été rejeté par le juge des référés compte tenu de la contestation sérieuse existante issue du contenu des courriers des 13 janvier 2015 et 27 juin 2016, et que, dans son jugement du 6 septembre 2022, le juge de l’exécution avait retenu l’absence de créance paraissant fondée en son principe et ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire eu égard notamment au fait que le surloyer ne pouvait permettre de justifier d’une créance paraissant fondée en son principe étant donné le rejet du principe de ce surloyer par le juge des référés.

Également, les sommes versées comprenaient non seulement ce loyer minoré mais aussi celui des provisions sur charges et soldes de charges.

Du côté de la SCI GER, il n’est pas mis en lumière de besoins justifiant la nécessité pour elle d’un versement immédiat de la totalité de la somme due.

Dans ces conditions, il apparaît justifié d’accorder à la société MLB [B], afin qu’elle puisse apurer sa dette d’un montant de 334 648,73 euros, un délai de paiement de 24 mois dont les modalités seront détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Un délai de paiement ayant été octroyé à la demanderesse, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le non-paiement d'une mensualité à son échéance entraînera la résiliation du contrat et l'exigibilité de l'intégralité de la créance.

En revanche, si la dette est réglée dans sa totalité, la résiliation sera réputée n'avoir jamais existé.

Sur la demande de communication sous astreinte

La société MLB [B] sollicite la communication sous astreinte de nouvelles factures corrigées en lieu et place de celles émises depuis le 1er octobre 2019 présentant notamment les caractéristiques suivantes :
le montant du loyer devra être conforme aux accords des parties conclus les 13 janvier 2015 et 27 juin 2016 ; toute mention d’un remboursement de la taxe foncière devra être supprimée.
Étant donné qu’il a été retenu une caducité de l’accord au 1er avril 2020, la société MLB [B] ne peut en tout état de cause prétendre à la communication de factures rectifiées au niveau du loyer conformes à cet accord pour les factures à compter du 2ème trimestre 2020.

Pour le 4ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020, il est à noter que la facture du 4ème trimestre 2019 (facture n° F201909135 du 12 septembre 2019) et du 1er trimestre 2020 (facture n° F201912219 du 18 décembre 2019) fournies par la société MLB [B] mentionnent le montant trimestriel du loyer minoré et qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner la communication de nouvelles factures corrigées sur cet aspect.

En revanche, la facture n° F202004747 du 1er avril 2020 émise pour le rattrapage de la majoration de loyer de février 2018 à mars 2020 ainsi que celui associé de la majoration du dépôt de garantie révisable pour la même période nécessite une correction puisque ces sommes ont été exclues de la dette locative de la société MLB [B] puisqu’il a été retenu une caducité de l’accord au 1er avril 2020 étant donné que la SCI GER a continué d’appliquer l’accord jusqu’au second trimestre 2020 avant de facturer non plus un loyer minoré mais le loyer majoré en exécution de l’avenant n°2 du 29 juin 2012 et qu’il a donc été considéré que la SCI GER a usé de cette caducité à compter du 1er avril 2020.

Il convient donc d’ordonner la communication par la SCI à la société MLB [B] d’une facture rectifiée avec exclusion du rattrapage de la majoration de loyer de février 2018 à mars 2020 ainsi que celui associé de la majoration du dépôt de garantie révisable pour la même période.

Concernant les taxes foncières, elles ne sont plus dues en application de l’avenant n°1 du 12 mai 2004.

Sur ce point, sont fournies par la société MLB [B] la facture n° F201911659 du 15 novembre 2019 qui mentionne la taxe foncière 2019 de 22 390 euros HT et celle n° F201912219 du 18 décembre 2019 qui fait état d’un acompte de taxe foncière de 5600 euros HT.

Toutefois, l’avoir n° F201912245 du 19 décembre 2019, communiqué par la demanderesse, a annulé cette taxe foncière et cet acompte.

Ces deux factures ont partant déjà été corrigées pour ce qui concerne la taxe foncière.

Néanmoins, les factures postérieures versées aux débats par la société MLB [B] mentionnent :
- pour la facture n° F202004745 du 1er avril 2020 (2ème trimestre 2020), la facture n° F202006359 du 10 juin 2020 (3ème trimestre 2020), la facture n° F202009207 du 16 septembre 2020 (4ème trimestre 2020), la facture n° F202012999 du 10 décembre 2020 (1er trimestre 2021), la facture n° F202103897 du 30 mars 2021 (2ème trimestre 2021), la facture n° F202106578 du 21 juin 2021 (3ème trimestre 2021), la facture n° F202109584 du 16 septembre 2021 (4ème trimestre 2021) et la facture n° F202112620 du 22 décembre 2021 (1er trimestre 2022), chacune un acompte de taxe foncière de 5600 euros HT ;
- pour la facture n° F202004746, à nouveau la taxe foncière 2019 de 22 390 euros HT.

Également, suivant le relevé de compte arrêté au 15 février 2023, ont été émis :
- une facture n° F202007569 pour la taxe foncière de 2018 de 20 160,92 euros HT ;
- une facture n° F202203602 (2ème trimestre 2022), une facture n° F202206369 (3ème trimestre 2022), une facture n° F202209446 (4ème trimestre 2022) et une facture n° F202212414 (1er trimestre 2023) avec chacune au titre des sommes à acquitter l’acompte de taxe foncière de 5600 euros HT.

Suivant le relevé de compte arrêté au 15 mai 2024, a aussi été émise une facture pour le 2ème trimestre 2023 comprenant l’acompte de taxe foncière de 5600 euros HT.

En conséquence, il convient d’ordonner la communication par la SCI GER à la société MLB [B] :
- de factures rectifiées pour la période du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 excluant ces acomptes de taxes foncières ;
- de factures corrigées excluant la taxe foncière de 2018 et celle de 2019.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner cette communication pour la période postérieure au 2ème trimestre 2023, ce étant donné que, selon le relevé de compte arrêté au 15 mai 2024, l’acompte de 5600 euros HT n’a plus été facturé pour les trimestres postérieurs au 2ème trimestre 2023 jusqu’au 2ème trimestre 2024 et que la société MLB [B] n’établit pas que la bailleresse aurait continué à le facturer au-delà de ce 2ème trimestre 2024.

Ces différentes communications ordonnées le seront sous astreinte de 100 euros par jour de retard dont les modalités seront détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce énonce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article 145-34 du même code prévoit :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Par ailleurs, l’article L.145-10 dispose :
« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

Et, suivant l’article L.145-11, « le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ».

En l’espèce, par acte d’huissier du 7 avril 2021 délivré à la SCI GER, la société MLB [B] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021.

La SCI GER n’a pas répondu dans les trois mois de la signification de cette demande. Elle est donc réputée avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail, lequel s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2021, date d’effet de la demande de renouvellement.

Sur le loyer renouvelé, la modification notable d’un seul élément parmi ceux mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce suffit pour qu’il y ait déplafonnement.

Concernant le 3° de cet article, à savoir les obligations respectives des parties, suivant la jurisprudence, une modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu’au bail initial peut s’analyser en une modification notable de ces obligations justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé.

C’est ce que soutient la SCI GER, expliquant que la tolérance, en réalité l’accord ainsi qu’il a été vu plus haut, relative au loyer minoré constitue une modification notable des obligations des parties dans la mesure où elle a permis une économie de loyer au preneur de 40 600 euros par an depuis le 1er janvier 2015 jusqu’aux impayés qui ont conduit à la délivrance du commandement de payer.

Cependant, il est à relever que, comme dit ci-avant, la SCI GER a usé de la sanction de caducité de l’accord au 1er avril 2020. Il a donc été mis fin à cette modification, mise en œuvre le 1er janvier 2015, avec un retour au loyer fixé par l’avenant n°2 du 29 juin 2012 avant l’expiration de la durée de 9 ans du bail commercial renouvelé par cet avenant à compter du 1er juillet 2012, étant en outre signalé que la SCI GER n’est bailleresse que depuis le 30 janvier 2018, date d’acquisition par elle des locaux commerciaux.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré qu’il y a eu modification notable des obligations respectives des parties, contrairement à ce qu’affirme la SCI GER.

Par suite, il ne peut y avoir déplafonnement du loyer renouvelé et il ne peut être fait droit à la demande de fixation d’un loyer du bail renouvelé déplafonné formée par la SCI GER. Cette demande sera rejetée.

Il est au demeurant à noter que la valeur du loyer déplafonné réclamée par la SCI GER est fondée uniquement sur un simple document privé, qui n’est même pas une expertise mais un avis de valeur, comme cela est expressément mentionné dans le document dans lequel il est écrit qu’il « est un avis de valeur basé sur notre expérience et les caractéristiques actuelles du marché » et qu’« il ne s’agit pas d’une expertise ». Et il est à souligner que, si ce document avait été un rapport d’expertise privée, le tribunal n’aurait pu se fonder dessus en l’absence d’autres éléments de preuve venant l’étayer, ce car il est de jurisprudence constante qu’un tel rapport est opposable aux autres parties à l’instance, quand bien même cette expertise n’a pas été effectuée contradictoirement à leur égard, dès lors que ce rapport a été versé régulièrement aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, mais que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un tel rapport qui doit être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé est celui plafonné en application des dispositions de l’alinéa 1er de l’article L.145-34 susvisé.

Sur la détermination de ce montant, il est de jurisprudence constante que le plafonnement se calcule à partir du loyer initialement fixé dans le bail expiré, sans tenir compte des évolutions qui ont pu avoir lieu pendant la durée de ce bail. L’assiette de calcul est donc ce loyer.

Partant, ce loyer est celui fixé dans l’avenant du 29 juin 2012, soit 196 600 euros HT HC, nonobstant le loyer minoré fixé par accord du 1er janvier 2015 au cours du bail expiré, dont la locataire ne pouvait de toute façon plus se prévaloir compte tenu de la caducité de l’accord au 1er avril 2020.

Au sujet de l’indice à prendre en compte, suivant les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce précitées applicables aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, et donc applicables au présent bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021, les indices qui s’appliquent depuis le 1er septembre 2014 pour fixer le montant du loyer renouvelé plafonné sont l’ILC ou l’ILAT, et non plus l’ICC qui a été supprimé par la loi Pinel comme référence pour la fixation du loyer renouvelé.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas d’ordre public et le bail peut stipuler une révision du loyer en fonction de l’ICC.

Tel est le cas en l’occurrence, le bail commercial prévoyant une révision avec application de l’ICC.

Et le dernier avenant conclu, celui du 29 juin 2012, stipule comme trimestre de référence de cet indice le 4ème trimestre 2011 et mentionne que l’ICC pour le 4ème trimestre 2011 est 1638.

Il ressort des vérifications effectuées par le tribunal que l’indice de référence contractuel susvisé est effectivement celui publié par l'INSEE et au journal officiel de la République française n°85 du 8 avril 2012 pour le 4ème trimestre 2011, et que l’ICC du 4ème trimestre 2020, soit 9 ans plus tard, publiée par l’INSEE et au journal officiel de la République française n°69 du 21 mars 2021 est 1795.

Par suite, le loyer du bail renouvelé s’élève à la somme annuelle de : 196 600 x (1795/1638) = 215 443,83 euros HT HC.

Sur la date d’application de ce loyer de renouvellement, étant donné que les dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce précitées ne s’appliquent qu’au bailleur et pas au locataire, y compris dans le cas d’une demande reconventionnelle du second faisant suite à la demande initiale du premier, et que la demande de la SCI GER a été rejetée, ce loyer sera donc dû à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé, soit à compter du 1er juillet 2021.

Ainsi, au regard de ces développements, il convient de fixer à la somme annuelle de 215 443,83 euros HT HC à compter du 1er juillet 2021 le montant du loyer du bail commercial renouvelé entre la société MLB [B] et la SCI GER portant sur les locaux sis [Adresse 3] à Genas (69740).

À propos de la demande formée en tout état de cause par la société MLB [B] aux fins qu’il soit ordonné que le loyer ne puisse subir aucune augmentation supérieure à 10 % par an conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, elle est sans objet car, d’une part, le loyer de renouvellement n’est pas déplafonné alors que les dispositions de cet article relatives à l’interdiction d’une augmentation du loyer supérieure à 10 % par an ne s’appliquent qu’aux loyers déplafonnés, et, d’autre part, il n’y a en tous les cas pas à ordonner judiciairement ce qui est déjà imposé par la loi.

Sur les travaux

Sur la toiture

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c'est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l'exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Il est à souligner que la clause suivant laquelle le preneur prend les lieux loués en l'état ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Également, une clause transférant la charge des travaux d’entretien et de réfection au locataire ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Suivant l’article 605, les grosses réparations sont supportées par le bailleur.

L’article 606 dispose :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Il résulte de ces dispositions qu’une réfection complète d’une toiture fait partie de la catégorie des grosses réparations. En revanche, la réfection d’éléments de la toiture ne constitue pas une grosse réparation.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les noues en pieds de sheds de la toiture sont affectées d’un défaut d’étanchéité entraînant des infiltrations dans les locaux commerciaux.

Pour les travaux de reprise, suivant le rapport, ceux nécessaires pour remédier au désordre affectant la toiture sont une reprise des noues en étanchéité et la mise en œuvre d’une maintenance ponctuelle de la toiture.

La société MLB [B] conteste les travaux de reprise des noues préconisés par l’expert judiciaire, avançant qu’il est indispensable de reprendre l’ensemble de la toiture. Elle explique qu’il appartenait à l’expert judiciaire de s’assurer de la pérennité des travaux proposés et non pas uniquement d’une simple opération de rustine sur une toiture vétuste de plus de 40 ans, que le devis de la société PRIME ETANCH’ du 21 novembre 2022 proposé par le bailleur et retenu par l’expert judiciaire confirme que « cette intervention ne résoudra pas les infiltrations aux vues de l’état de la partie courante », que cette société, dans ce devis portant sur la reprise localisée des noues, affirme que celui-ci a été effectué sur demande du bailleur mais qu’il ne préconise pas une telle reprise, qu’en conséquence, compte tenu de la vétusté avancée mais normale compte tenu de son âge de la toiture, seul un changement complet apparaît sérieusement envisageable pour assurer une jouissance paisible des lieux, et qu’il convient donc de retenir le devis de la société MJP du 30 octobre 2020 proposé par elle pour une réfection totale du toit.

Cependant, ces moyens ont déjà été exposés par la société MLB [B] à l’expert judiciaire dans ses dires n°3 et 4 en date respectivement des 17 janvier et 22 février 2023, qui y a répondu en persistant dans ses préconisations, expliquant que ses investigations l’ont amené à constater des fuites provenant des noues, qu’il a pu observer un vieillissement des parties courantes sans pour autant remarquer des faiblesses conduisant à des désordres, que les noues doivent partant être reprises par une résine étanche telle que la société PRIME ETANCH’ le propose, mais qu’il ne peut se prononcer sur la pérennité de l’étanchéité de la toiture en globalité.

Ainsi, en ayant connaissance du devis de la société PRIME ETANCH’ et des mentions dans ce devis dont se prévaut la société MLB [B] ainsi que des moyens de cette dernière pour contester ses conclusions et demander à ce qu’il soit retenu la nécessité d’une réfection complète de la toiture, l’expert judiciaire, personne de l’art, a en le justifiant maintenu ses préconisations d’une reprise en étanchéité des noues.

Et il a persisté à juste titre dès lors que la cause des infiltrations dans les locaux commerciaux consiste dans le défaut d’étanchéité des noues en pieds de sheds, qu’il n’y a pas d’autres causes à ces infiltrations et que, pour arriver à ces conclusions, l’examen a, ainsi que cela résulte du rapport, bien porté sur l’ensemble de la toiture avec constat d’un vieillissement des parties courantes sans qu’il soit noté des faiblesses conduisant à des désordres. Il n’a pas non plus été mis en lumière dans le rapport d’expertise judiciaire de vétusté de la toiture. La réparation, qui doit être uniquement celle nécessaire pour remédier aux désordres, ne peut donc porter que sur la reprise des noues sans s’étendre à la réfection complète du toit.

Quant à l’indication de l’expert judiciaire suivant laquelle il ne peut se prononcer sur la pérennité de l’étanchéité de la toiture en globalité, il ne s’en déduit pas qu’il n’a pu examiner l’étanchéité de la totalité de la toiture, examen qu’il a bien effectué ainsi qu’il a été dit ci-dessus, mais qu’il ne peut dire comment l’étanchéité de la toiture dans sa globalité va évoluer à l’avenir et si elle va durer très longtemps. Cette indication est cohérente, l’expert judiciaire ayant relevé la cause des infiltrations observées dans les locaux commerciaux, et donc la cause du problème d’étanchéité de la toiture, et n’ayant pas constaté d’autres problèmes au niveau de cette toiture susceptible d’affecter son étanchéité à court ou moyen terme, ce qu’il, en tant que personne de l’art missionné pour réaliser une expertise judiciaire, n’aurait pas manqué de mettre en exergue si tel avait été le cas.

La société MLB [B] se prévaut en outre d’un rapport d’intervention d’entretien annuel de la société MJP en date du 9 février 2024 dans lequel il est indiqué qu’il serait judicieux de reprendre l’étanchéité générale des sheds de la toiture.
Toutefois, il s’agit d’un rapport d’une société engagée par la demanderesse et cette mention sur la reprise de l’étanchéité générale des sheds de la toiture est faite sans plus d’explications sur les raisons pour lesquelles une telle reprise serait judicieuse. Ce rapport n’est donc pas de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert judiciaire.

En conséquence, au regard de ces développements, il convient de retenir, au titre des travaux nécessaires pour remédier au désordre affectant la toiture, les travaux de reprise de l’étanchéité des noues en pieds de sheds et non des travaux de réfection complète de la toiture.

Sur ces travaux, s’agissant de la réfection d’éléments de la toiture, ils ne consistent pas en de grosses réparations.

Pour autant, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la société MLB [B] travaille en lien direct avec les entreprises agro-alimentaires car elle fabrique des opercules destinés à recouvrir les pots de yaourts, qu’elle est partant soumise à des règles d’hygiène strictes en ce qu’elle s’adresse au large public des consommateurs avec donc une fabrication d’opercules devant être réalisée dans une parfaite hygiène, d’où la présence de salles blanches, que lui sont imposés à cet égard des contrôles systématiques pour lui accorder son autorisation de produire, et que le fait d’avoir des infiltrations d’eau dans ses locaux peut dès lors bien évidemment avoir des conséquences préjudiciables pour cet agrément.

Il en découle que les infiltrations d’eau dues au défaut d’étanchéité des noues en pieds de sheds portent atteinte à une exploitation des locaux commerciaux conformément à sa destination contractuelle, l’hygiène requise pour une exploitation conforme étant affectée par ces infiltrations et l’agrément nécessaire pour l’exploitation lié en particulier à cette hygiène étant susceptible d’être remis en cause par lesdites infiltrations.

De son côté, la SCI GER, qui affirme que le défaut d’étanchéité touchant les noues en pieds de sheds est dû à un défaut d’entretien de la part de la locataire, qui est effectivement soumise contractuellement à une obligation d’entretien des lieux loués (page 4 du bail), ne produit aucun élément probant au soutien de cette affirmation, étant également signalé que l’expert judiciaire n’a relevé aucun défaut d’entretien.

Par conséquent, un manquement de la SCI GER à son obligation de délivrance apparaît caractérisé, étant souligné que la clause transférant la charge des travaux d’entretien et de réfection au locataire ne dispensant pas le bailleur de son obligation de délivrance, elle ne peut être invoquée valablement.

Par suite, les travaux de reprise de l’étanchéité des noues en pieds de sheds sont à la charge de la SCI GER et celle-ci sera condamnée à les exécuter ou faire exécuter à ses frais conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [R] du 16 mars 2023 dans la limite du chiffrage fixé par l’expert judiciaire, soit 45 198 euros TTC.

Il est ici à signaler que, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de remboursement du coût des travaux de reprise d’une noue formée par la société MLB [B] qui sera examinée plus loin, il conviendrait alors de déduire ce coût, soit 3720 euros TTC, du montant des travaux précité évalué par l’expert judiciaire puisque, sans cette déduction, cela aboutirait à ce que, pour cette noue, la société MLB [B] soit indemnisée deux fois.

Si cette déduction est faite, cela conduirait à ce que la SCI GER soit condamnée à exécuter ou faire exécuter à ses frais les travaux de reprise de l’étanchéité des noues en pieds de sheds conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [R] du 16 mars 2023 dans la limite du chiffrage fixé par l’expert judiciaire déduction faite du coût de la réfection de la noue déjà réalisée, soit 41 478 euros TTC.

Sur le point spécifique de la maintenance ponctuelle chiffrée à 2 219,94 euros TTC, les parties ne demandant rien à ce sujet, il n’y a pas lieu de se pencher et de statuer sur cet aspect.

→ Sur la climatisation

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c'est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l'exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

L’article 1755 du même code énonce qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Il est constant que le locataire n’est tenu des réparations locatives occasionnées par la vétusté qu’en présence d’une stipulation expresse du bail les mettant à sa charge. En l’absence d’une telle clause expresse, ces réparations restent assumées par le bailleur. Ainsi, la stipulation faisant supporter au bailleur les seules réparations visées par l'article 606 du code civil ne peut être considérée comme une clause expresse de transfert de la charge de la vétusté et n'exonère donc pas le bailleur des travaux liés à celle-ci.

Suivant l’article 605, les grosses réparations sont supportées par le bailleur.

L’article 606 dispose :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Il en résulte que le remplacement d’une climatisation ne constitue pas une grosse réparation.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que deux climatisations de plus de 30 ans ne fonctionnent plus et qu’elles sont obsolètes car elles contenaient du fluide R22 alors que celui utilisé aujourd’hui est du ER24 et les sociétés de maintenance refusent d’intervenir sur ce type de dispositif ancien.

L’expert judiciaire conclut à l’irréparabilité de ces climatisations et à la nécessité de leur remplacement qu’il chiffre à 59 550 euros TTC.

Un tel remplacement ne consiste pas en une grosse réparation.

Toutefois, eu égard à ce qui précède et la SCI GER ne démontrant pas l’absence d’entretien par la locataire qu’elle allègue, étant aussi signalé à ce sujet que l’expert judiciaire n’a pas constaté de défaut d’entretien des climatisations, il en découle que l’état des climatisations est dû à leur vétusté.

Or, il revient à la bailleresse d’assumer les conséquences de cette vétusté en vertu de l’article 1755 du code civil, aucune clause du bail ne prévoyant expressément que les réparations locatives occasionnées par la vétusté seront à la charge de la preneuse, étant signalé que la stipulation prévoyant que « le preneur s’engage à ne pouvoir exiger du bailleur aucune réparation pendant toute la durée du bail, à l’exception des « grosses réparations » définies par l’article 606 du Code Civil, qui, seules, resteront à la charge du bailleur » ne peut constituer une telle clause.

Par ailleurs, le non fonctionnement de deux climatisations sur les trois du site (c’est un fait constant que les locaux commerciaux comportent trois climatisations) affecte nécessairement les conditions de travail des salariés tout au long des mois d’été et impacte, par suite, l’exploitation normale des lieux conformément à sa destination contractuelle.

Il y a donc également un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

En conséquence, les travaux de réfection des deux climatisations sont à la charge de la SCI GER et celle-ci sera condamnée à les exécuter ou faire exécuter à ses frais conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [R] du 16 mars 2023 dans la limite du chiffrage fixé par l’expert judiciaire, soit 59 550 euros TTC.

Sur le système d’évacuation des eaux de pluie

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c'est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l'exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Il est de jurisprudence constante que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux de mise aux normes du système d’évacuation des eaux de pluie demandés par la DREAL sont des travaux visant à une mise en conformité de ce système en raison de l’exercice par la société MLB [B] d’une activité classée ICPE.

Il n’en demeure pas moins que la charge de tels travaux prescrits par l’autorité administrative incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire mettant ces travaux à la charge du preneur.

A cet égard, la bailleresse fait état des stipulations suivantes inscrites dans la partie « DESTINATION » du bail commercial :
« Les lieux loués sont destinés à l’exercice de l’objet social de la société MANUFACTURE LYONNAISE DE BOUCHAGE.
Le PRENEUR sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée qu’elle soit, sous peine de résiliation immédiate du présent bail, si bon semble [Localité 4].
La destination contractuelle ci-dessus stipulée n’implique de la part du BAILLEUR aucune garantie quant au respect de toute autorisation ou condition administrative nécessaire, à quelque titre que ce soit, pour l’exercice de toute ou partie desdites activités.
Le PRENEUR fera en conséquence, son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, de l’obtention de toute autorisation nécessaire, ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances, taxes, impôts, droits quelconques afférents aux activités, exercées dans les lieux loués et à l’utilisation des locaux. »

Néanmoins, il apparaît indéniablement qu’aucun de ces paragraphes ne stipule expressément que les travaux prescrits par l’autorité administrative incomberont au preneur. Il faut une stipulation spécifique expresse, ce qui n’est à l’évidence pas le cas dans les paragraphes précités.

La SCI GER invoque également la stipulation mentionnée dans le paragraphe 2 « Travaux » suivant laquelle « le preneur supportera le coût de tous les aménagements nécessaires à la destination des lieux recherchés ».

Cette clause ne saurait toutefois être considérée comme constitutive d’une stipulation mettant expressément à la charge du locataire les travaux prescrits par l’autorité administrative car elle est trop générale.

Enfin, la bailleresse se prévaut des stipulations du paragraphe 14 « Règlements et prescription d’hygiène » :
« Le preneur devra, en ce qui le concerne, se conformer strictement aux prescriptions des lois, règlements, arrêtés de police et règlements sanitaires. Il devra également veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité et ne rien faire personnellement dans les lieux loués qui puisse faire tomber le bailleur sous l’application de la législation en matière de local insalubre.
Le preneur devra entretenir en bon état de peinture l’extérieur des locaux loués, y compris les serrures et vitrages, même si les vitres sont cassées par la grêle ou autre, y compris les volets ou rideaux et, à cet effet, y passer une nouvelle couche de peinture au moins tous les trois ans.
La responsabilité de l’observation de toute réglementation en matière d’hygiène, de sécurité ou autres, incombe uniquement au preneur, auquel il appartient seulement de faire à tout moment le nécessaire vis-à-vis de toutes administrations ou de tous intéressés et ce, sans aucune intervention du bailleur. »

Cependant, le premier alinéa porte sur l’obligation pour le preneur de se conformer strictement aux prescriptions des lois, règlements, arrêtés de police et règlements sanitaires, ce qui est insuffisant pour constituer une stipulation expresse transférant la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative au preneur. Il doit être expressément prévu que de tels travaux incombent au preneur pour qu’il y ait un tel transfert de la charge de travaux reposant en principe au bailleur.

Le deuxième alinéa concerne l’obligation pour le preneur d’entretenir la peinture de l’extérieur des locaux loués, ce qui à l’évidence est sans aucun lien avec l’exécution de travaux prescrits par l’autorité administrative.

Le troisième alinéa prévoit que seul le preneur est responsable de l’observation de toute réglementation en matière d’hygiène, de sécurité ou autres et qu’il lui revient de faire le nécessaire vis-à-vis notamment des administrations sans intervention du bailleur, ce qui est, à l’instar du premier alinéa, insuffisant pour constituer une stipulation expresse transférant la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative au preneur. À nouveau, il doit être expressément prévu que de tels travaux incombent au preneur pour qu’il y ait un tel transfert de la charge de travaux reposant en principe au bailleur.

En conséquence, il apparaît qu’il n’y a pas de stipulation expresse mettant à la charge de la société MLB [B] les travaux prescrits par l’autorité administrative.

Ils restent donc à la charge de la SCI GER.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties, il convient de condamner la SCI GER à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de mise aux normes du système d’évacuation des eaux de pluie conformément aux préconisations de la DREAL dans son rapport du 6 décembre 2018 et aux normes en vigueur.

Sur l’astreinte

Les condamnations de la SCI GER à réaliser les travaux de reprise des noues en toiture, de réfection des deux climatisations et de mise aux normes du système d’évacuation des eaux de pluies seront assorties pour le tout d’une astreinte de 250 euros par jour de retard, astreinte dont les modalités seront détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur le remboursement du coût des travaux de réparation d’une noue et sur le coût des travaux de remise en état de l’intérieur des locaux

La société MLB [B] justifie avoir fait procéder à la réparation d’une noue pour un montant de 3100 euros HT, soit 3720 euros TTC (pièces 52 et 57 demanderesse).

La SCI GER, à qui il incombe de réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de reprise de l’étanchéité des noues en pieds de sheds, sera dès lors condamnée à verser à la société MLB [B] cette somme.

Et il conviendra de déduire, comme expliqué plus haut, cette somme du montant des travaux de reprise de l’étanchéité des noues en pieds de sheds de 45 198 euros TTC évalué par l’expert judiciaire.

Sur les travaux de remise en état de l’intérieur des locaux, étant donné que, suivant le rapport d’expertise judiciaire, il a été constaté que les infiltrations d’eau ont causé des dégâts à l’intérieur des locaux commerciaux, les travaux de reprise doivent donc nécessairement inclure les travaux de remise en état de l’intérieur des locaux.

Ces travaux n’ont pas été précisés ni chiffrés par l’expert judiciaire.

De son côté, la société MLB [B] communique un devis de la société MJP en date du 6 novembre 2023 pour des travaux de remise en état de l’intérieur des locaux consistant en des travaux de plâtrerie et de peinture pour le plafond à hauteur de 5394,46 euros HT, soit 6473,35 euros TTC.

Cependant, comme le soulève la SCI GER, la société MLB [B] ne rapporte pas la preuve d’une absence d’indemnisation de ces travaux de remise en état de l’intérieur des locaux par son assureur.

Par suite, la société MLB [B] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du coût des travaux de remise en état de l’intérieur des locaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI GER sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Les dépens seront recouvrés directement par Maître Louis HERAUD.

La SCI GER, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la société MLB [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS