TJ 56260, 2 avr. 2026, RG 25/00876

N° RG 25/00876 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E5O5

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, substituée par Maître Perrine SARREO, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 29 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 02 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me LE GOFF

Copie à : - M. [Q] [M]
- DDETS

R.G. N° 25/00876. Jugement du 02 avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 22 décembre 2018, M. [J] [E] a donné à bail à M. [Q] [M] un logement d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre la somme mensuelle de 10 euros à titre de provision sur charges.

Le 27 août 2025, M. [J] [E] a fait notifier à M. [Q] [M] un commandement de payer la somme de 2750 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, M. [J] [E] a fait assigner M. [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à l’exception des seuls dépens, de:
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de M. [Q] [M] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter ou, subsidiairement, de le réduire,
- condamner M. [Q] [M] à lui payer :
- 4400 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 sur la somme de 2750 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant des loyers et charges, soit la somme de 850 euros par mois,
- condamner M. [Q] [M] à lui régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 19 novembre 2025.

A l'audience du 29 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [Q] [M] exposant que ce dernier avait retrouvé un emploi salarié depuis le 5 janvier précédent, moyennant le versement d’un salaire de 1700 euros ; qu’il avait repris le paiement du loyer courant et proposait d’apurer sa dette par versements mensuels de 150 euros aux fins de se maintenir dans le logement ; qu’il n’avait pas saisi la commission de surendettement.

Représenté par son Conseil, M. [J] [E] a confirmé ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 4400 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 janvier 2026.
Indiquant ne pas avoir connaissance de versements réalisés au cours du mois de janvier, il ne s’est pas opposé à leur justification en cours de délibéré, mais a sollicité le rejet des demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Montrant une capture-écran de ses relevés de compte, M. [Q] [M] a indiqué avoir effectué deux paiements supplémentaires à hauteur de 550 euros le 1er décembre 2025 et 700 euros le 5 janvier suivant.

Au regard de la reprise de paiement des loyers et de sa situation financière et personnelle, M. [Q] [M] a sollicité le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 150 euros en plus du loyer pour s’acquitter de la dette.

Sur interrogation du juge, M. [Q] [M] a indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

Le défendeur a été invité à justifier de ses relevés de compte de décembre 2025 et janvier 2026, dans le respect du principe du contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Sur autorisation du juge à l’audience et avec l’accord du démandeur, M. [M] a transmis ses relevés de compte des mois de septembre 2025 à janvier 2026 inclus.

Suivant courrier reçu le 6 février 2026 et par la voie de son Conseil, M. [E] a confirmé avoir reçu ces versements, sollicitant que la somme de 1250 euros soit ainsi défalquée de ses prétentions financières.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

M. [J] [E] a transmis le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 août 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience : l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 27 août 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque seul un paiement de 550 euros a été effectué avant le 27 octobre 2025.
M. [M] a confirmé ne pas encore avoir saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 27 octobre 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve et au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, il a été produit aux débats un décompte actualisé exposant que les loyers et charges dus s'élèvaient à la somme de 4400 euros au 27 janvier 2026.

M. [Q] [M] a justifié que deux règlements d’un montant respectif de 550 euros et 700 euros n’avaient pas été pris en compte, ce dont le demandeur a convenu au vu des pièces produites.

En conséquence, il convient de condamner M. [Q] [M] à verser à M. [J] [E] la somme de 3150 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 janvier 2026, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la présente décision.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 sur la somme de 2750 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’évaluation sociale évoquée lors des débats que M. [Q] [M] a repris le versement intégral du loyer courant (550 euros) avant l’audience et même commencé à apurer son passif locatif puisqu’il a effectué un paiement 700 euros le 5 janvier 2026.
Technicien pneumatique en contrat à durée indéterminée, M. [M] perçoit un salaire mensuel de 1700 euros et supporte des charges courantes d’un montant total de 1227,90 euros, loyer compris.
Il s’en déduit que M. [Q] [M] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dès lors, il convient d'accorder à M. [Q] [M] des délais selon les modalités décrites au dispositif.
Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.
Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [M] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, M. [Q] [M] sera alors tenu de verser à M. [J] [E] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [Q] [M] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [E] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS