T. com. 7501, 19 juin 2025, n° 2025003294

[M] [B]
* Parquet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 2-4 SPECIALE

JUGEMENT PRONONCE LE 19/06/2025 Par sa mise à disposition au greffe

R.G.: 2025003294 P.C. : P202301853

La SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS D 840063242.

PLAN DE REDRESSEMENT
* Mme [A] [L] née [F], [Adresse 2], présidente de la SAS CMC elle-même présidente de la SAS VAYAKEL elle-même gérante de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE, absente comparant par Me Laurent Azoulai et Me Enis M'Rabet du cabinet T&A Associés, avocats (R076) présents,
M. [W] [L], [Adresse 2], directeur général de la SAS CMC elle-même présidente de la SAS VAYAKEL elle-même gérante de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE, présent, assisté de Me Laurent Azoulai, avocat (P07).
M. [E] [D], [Adresse 3], Directeur Administratif et Financier, présent.
* SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Me [R] [U], [Adresse 4], administrateur judiciaire, présente.
* SELAFA MJA en la personne de Me [M] [B], [Adresse 5], mandataire judiciaire, présent.

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement en date du 26 juin 2023, le Tribunal des activités économiques de Paris a ouvert, sur demande du débiteur, une procédure de sauvegarde à l'égard de la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE, sise [Adresse 1], et a désigné :
* Monsieur David RICHIER en qualité de Juge Commissaire ; -
* La SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [R] [U], en qualité d'Administrateur judiciaire avec mission d'assistance ;
* La SELARL AXYME, en la personne de [M] [B], en qualité de Mandataire judiciaire.

La période d'observation de la procédure de sauvegarde a été renouvelée pour une période de 6 mois, soit jusqu'au 26 juin 2024.

Par jugement du 22 octobre 2024, le Tribunal des activités économiques de Paris a prononcé la conversion de la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire et prolongé la période d'observation de 6 mois à compter du jugement, soit jusqu'au 22 avril 2025.

Le 8 novembre 2024, la SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Me [R] [U] a déposé au greffe rapport aux fins de redressement par voie de continuation conformément aux dispositions de l'article L.623-1 du code de commerce.

Ce projet a fait l'objet d'un examen par le Tribunal des Activités Economiques de PARIS à l'occasion de plusieurs audiences programmées les 6 Mars, 11 Mars et 1 er Avril 2025.

Suivant ordonnance en date du 19 Mars 2025, Monsieur le Président du Tribunal des Activités Economiques de PARIS a désigné la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [M] [B] en qualité de mandataire judiciaire en remplacement de la SELARL AXYME à effet du 1 er Avril 2025.

Le débiteur, le représentant des salariés ont été convoqués par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 14 janvier 2025 en application des articles L. 631-19 et L. 626-9 du code de commerce. Le vice procureur de la République, l'administrateur et le mandataire judiciaire ont été avisés de la date de l'audience en application de l'article L. 626-9 du code de commerce.

Le 1 er avril 2025 s'est tenue une nouvelle audience de chambre du conseil à l'issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu'un jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, date reportée au 12 juin 2025 puis au 19 juin 2025 en application de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYENS

Le Tribunal évoquera pour les besoins de la rédaction du présent jugement, la notion de « groupe », et cela bien qu'il n'existe aucun lien capitalistique entre les sociétés capitalistiques et les associations, et qu'il a été parfaitement identifié par le Tribunal les impératifs et les restrictions posées par la loi Khattabi sur l'indépendance des associations.

Cette utilisation impropre du terme de « groupe » dans le présent jugement interviendra uniquement dans un souci de présentation et de simplification.

Il ressort :

A) Du rapport de l'administrateur judiciaire, que :

La société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE est une entité du groupe SANTE GROUP constitué à l'initiative de Monsieur [W] [L].

La société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE a été créée en 2018 en vue de constituer un groupe immobilier destiné à louer à des sociétés commerciales et à des associations du groupe SANTE GROUP leurs locaux d'exploitation.

La société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE est propriétaire des murs d'un local situé [Adresse 6] à [Localité 1] et de deux appartements situés dans le même immeuble.

Ce centre est loué à SANTE GROUP, qui les sous-loue à son tour à l'association MEDICO DENTAIRE CAROUSSEL [Localité 1].

La société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE s'insère dans la l'organisation du groupe suivant schéma ci-après :

Le groupe a constitué des sociétés immobilières pour louer les locaux aux centres de santé exploités par les autres entités du groupe, selon organigramme reproduit ci-après :

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS JUGEMENT DU JEUDI 19/06/2025 CHAMBRE 2-4 SPECIALE

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Les difficultés des sociétés immobilières s'expliquent par la situation financière dégradée des sociétés commerciales et des associations de SANTE GROUP qui ne leur ont pas permis de payer leurs loyers.

Du fait des difficultés rencontrées par les sociétés et associations exploitantes, la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE a accordé des franchises de loyers.

La franchise accordée par la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE au titre des loyers des locaux l'a donc privé d'une partie de son chiffre d'affaires.

Pour éviter une impasse de trésorerie liée à l'exigibilité des encours bancaires, Monsieur [W] [L] a sollicité l'ouverture d'une procédure de sauvegarde le 6 juin 2023.

Le Tribunal des activités économiques de PARIS a rendu son jugement le 26 juin 2023.

A cette même date, les autres sociétés immobilières, à savoir :
1. la SCI ORLEANS DTLX
2. la SAS VAYAKEL
3. la SCI AMIENS DTLX
4. la SCI MELUN DTLX

5. la SCI TROYES JJ

ont également chacune fait l'objet de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde sous patrimoines distincts.

Le plan de sauvegarde de la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE (et des entités sus visées) n'a pu être arrêté par le Tribunal avant l'issue de la période d'observation, dès lors que les plans de redressement des sociétés commerciales et des associations n'avaient pas été arrêtés.

Dans ces conditions, suivant jugement en date du 22 octobre 2024, le Tribunal des activités économiques de PARIS a donc converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire.

PERFORMANCES DE LA SCI COMPTOIR DE LA SANTE

2023

CHIFFRE D'AFFAIRES 44 962
PRODUITS D'EXPLOITATION 45 501
CHARGES D'EXPLOITATION 176 338
RESULTAT D'EXPLOITATION <130 837>
RESULTAT FINANCIER <20 106>
RESULTAT EXCEPTIONNEL 1
BENEFICE / PERTE <150 943>

En 2023, le chiffre d'affaires de 45 K€ se composait essentiellement de la taxe foncière et des charges locatives facturées à SANTE GROUP pour le centre de santé de [Localité 1] et des loyers facturés aux particuliers pour les appartements.

En 2024, le chiffre d'affaires cumulé des sociétés civiles immobilières est de 1,5 M€.

[…]

L'excédent brut d'exploitation enregistré en 2024 s'élève à 1,2 M€ mais il ne se traduit pas en flux de financement positif équivalent car les sociétés immobilières :
* encaissent les loyers seulement lorsque les locaux ne leur appartiennent pas et qu'elles doivent payer un bailleur externe

n'encaissent pas l'intégralité des loyers lorsque les murs leur appartiennent et que les associations locataires membres du groupe sont en difficulté.

L'ouverture de la procédure de sauvegarde a permis à la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE, de bénéficier du gel des décaissements de ses échéances d'emprunt.

Compte tenu de la dynamique de redressement des associations, la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE a été en mesure de présenter un projet de plan de redressement.

PROPOSITIONS D'APUREMENT

Les propositions d'apurement aux créanciers sont les suivantes :

1. Créance super privilégiée

Sans objet

2. Créances < 500 euros

Paiement des créances inférieures ou égales à 500 € sera réglé dès l'adoption du plan.

3. Créances provisionnelles

Dispense de constituer le dividende au titre des créances déclarées à titre provisionnel, tant que ces dernières ne sont pas confirmées.

4. Créance actionnaire

Paiement en fin de plan après apurement du passif tiers

5. Autres créances

Option courte (n°1) : Paiement de 30 % en deux annuités contre abandon du solde des créances de 70 %

Option longue (n° 2) : Paiement de 100 % des créances admises selon l'échéancier suivant.

Echéances de remboursement
(date d'anniversaire)%

1 ère échéance 2,5 %
2 ème échéance 5 %
3 ème échéance 5 %
4 ème échéance 5 %
5 ème échéance 7,5 %
6 ème échéance 10 %
7 ème échéance 10 %
8 ème échéance 10 %
9 ème échéance 10 %
10 ème échéance 35 %
TOTAL 100 %

PREVISIONNEL DU PLAN

Exploitation prévisionnelle

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SCI COMPTOIR DE LA SANTE

En€
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034

Locations et Charges 100 730 104 255 107 904 111 681 115 589 119 635 123 822 128 156 132 642 137 284 142 089
Locations et Charges Appartements 30 498 31 565 32 670 33 813 34 997 36 222 37 489 38 802 40 160 41 565 43 020
Franchises de loyer continuation (98 365) (60 000)
Produits divers de gestion - - - - - _ - - - -

Produits
32 862
75 820
140 574
145 494
150 586
155 857
161 312
166 958
172 801
178 849
185 109į
Charges copropriété (3 800) (3 933) (4 071) (4 213) (4 361) (4 513) (4 671) (4 835) (5 004) (5 179) (5 360)
Assurance (1 004) (1 039) (1 076) (1 113) (1 152) (1 192) (1 234) (1 277) (1 322) (1 368) (1 416)
Assurance sur Emprunts (3 888) (4 024) (4 165) (4 311) (4 462) (4 618) (4 779) (4 947) (5 120) (5 299) (5 484)
honoraires avocats (1 000) (1 035) (1 071) (1 109) (1 148) (1 188) (1 229) (1 272) (1 317) (1 363) (1 411)
Honoraires procédure collective (6 000) - - - - - - - - - -
honoraires Comptabilité (900) (932) (964) (998) (1 033) (1 069) (1 106) (1 145) (1 185) (1 227) (1 270)
Honoraires de gestion (1 643) (3 791) (7 029) (7 275) (7 529) (7 793) (8 066) (8 348) (8 640) (8 942) (9 255)
Maintenance courante (329) (758) (1 406) (1 455) (1 506) (1 559) (1 613) (1 670) (1 728) (1 788) (1 851)
Impôts et Taxes (12 099) (12 522) (12 961) (13 414) (13 884) (14 370) (14 873) (15 393) (15 932) (16 490) (17 067)
Charges diverses gestion (1 200) (1 242) (1 285) (1 330) (1 377) (1 425) (1 475) (1 527) (1 580) (1 635) (1 693)
Charges (31 863) (29.276) (34 027) (35 218) (36 451) (37 726) (39.047) (40 413) (41 828) (43 292) (44 807)
charges (51 005) (25210) (34 027) (33 210) (50 451) (37720) (33 047) (40 413) (41 020) (45 252) (44 007)
Resultat d'exploitation 1 000 46 544 106 547 110 276 114 136 118 130 122 265 126 544 130 973 135 557 140 302

Intérêts financiers (4 265) (8 485) (8 121) (7 694) (7 268) (6 797) (6 006) (5 153) (4 300) (3 447) (1 404)
CAF (3 265) 38 059 98 426 102 582 106 868 111 334 116 259 121 391 126 673 132 110 138 898
Déficit reportable (150943 €) (154 208) (116 149) (17 723) 84 859 191 727 303 061 419 320 540 711 667 384 799 494 938 393

Le déficit fiscal reportable est évalué fin 2024 à 154.208 €.

A compter de 2026 ou 2027, le déficit reportable sera intégralement consommé.

Le dirigeant prévoit dans le cadre du plan une intégration fiscale auprès de la société mère CMC qui détient 100% de SAS VAYAKEL et qui elle-même détient 80 % de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE.

La holding CMC détient un déficit reportable de 1,9 M€ qui devra continuer à augmenter au cours des prochaines années d'où l'absence d'IS sur la durée du plan.

En outre, la SCI COMPTOIR DE LA SANTE consent des franchises de loyers intégrées au BP selon les modalités suivantes :
1. 3,5 % d'augmentation annuelle des loyers (ILC) et des charges (inflation)
2. Franchise totale jusqu'au 30/06/2024
3. 95 % de franchise du 01/07/2024 au 31/12/2024
4. 60 % de franchise en 2025
5. Maintenance courante provisionnée à 1 % des loyers perçus.

Du rapport du mandataire judiciaire, que :

Les opérations de vérification du passif sont achevées et la liste des créances vérifiées a été déposée le 27 octobre 2023.

Par suite d'ordonnances rendues par le Juge Commissaire, ayant relevé deux créanciers de la forclusion encourue, une liste complémentaire a été déposée le 2 juin 2024.

Le passif se présente comme suit :

[…]

Le passif est quasi exclusivement constitué de :
* Créances « intragroupe » 193 831.31 €

Les propositions d'apurement du passif ont été adressées aux créanciers suivant courrier du 7 novembre 2024.

L'état des réponses se présente comme suit :

[…]

Il apparaît que :
* Seul un créancier (bailleur) qui dispose d'une créance de 2 227,97 € a refusé les propositions.
* Les autres créanciers sont unanimes et optent pour un paiement à 100 % sur 10 ans
* Aucun créancier n'a choisi l'option courte.

Option n° 1 – Courte

Aucun créancier n'a accepté l'option courte proposée.

Option n° 2 - Longue

Passif pris en compte
1 052 361,61
* Créances du groupe reportées en fin de
plan

193 831.31
* Passif provisionnel fiscal contesté 63 000,00
* Passif < 500 € 56,03
= Passif à rembourser 795 474,27

[…]

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[…]

Le mandataire judiciaire :
* relève le résultat positif de la consultation des créanciers de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE,
* constate que les créanciers bancaires soutiennent l'entreprise et l'actionnaire dans son projet.
* considère que la bonne exécution sera liée à la faculté de la société SANTE GROUP de pouvoir régler l'intégralité des loyers qu'elle doit à la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE

En conclusion de son rapport, le mandataire judiciaire indique que pour que la société SANTE GROUP soit en mesure de régler un loyer aux sociétés immobilières, cela suppose que l'intégralité des associations parviennent à apurer leur propre passif et à supporter dans le même temps les refacturations de la société pivot.

Le mandataire judiciaire conclut à un principe d'interdépendance très significatif et donc à un aléa significatif.

Cela étant, il relève que l'actionnaire est engagé en tant que caution solidaire vis-à-vis des établissements bancaires, de sorte que celui-ci a évidemment intérêt à l'exécution du plan et donc à tenir son engagement.

B) Des observations recueillies en chambre du conseil aux audiences du 6 mars 2025, du 11 mars 2025 et du 1 er avril 2025, que :

Maître [R] [U], Administrateur Judiciaire, a rappelé que le projet de plan de redressement de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE reposait essentiellement sur la capacité de l'association ACMD CARROUSEL [Localité 1] sous-locataire à régler ses loyers. Les franchises de loyers totales ou partielles sont donc configurées selon un modèle dégressif pour accompagner le redressement de l'association concernée qui

présente son propre plan de redressement au tribunal de manière concomitante pendant les premières années d'exécution de leur plan.

L'Administrateur judiciaire rappelle également que les délais du plan excèdent de peu la maturité des emprunts bancaires d'origine, de telle sorte que les banques ayant financé les acquisitions ne souffrent pas d'un délai de remboursement excessif.

Si la dernière échéance ne pouvait pas être réglée, la société CMC et Monsieur [W] [L] s'orienteront vers une cession du bien immobilier

L'Administrateur judiciaire émet donc un avis favorable au projet de plan de redressement. »
* Maître [M] [B], Mandataire Judiciaire, a rappelé le résultat de la consultation des créanciers et a donné un avis favorable à l'homologation du plan de redressement.

Celui-ci a rappelé que le créancier bancaire est privilégié et bénéficie d'inscription sur les biens immobiliers.

Le débiteur ne pourra donc pas dans le principe vendre les biens, en cours de plan, sans procéder au désintéressement du créancier inscrit.

Le mandataire judiciaire sollicite qu'une mesure d'inaliénabilité soit effectivement prise sur les biens immobiliers pendant la durée du plan, de manière à ce que le Tribunal puisse autoriser le cas échéant, toute cession, au regard notamment de la dernière échéance du plan fixée à 35 %, et cela afin de sécuriser l'ensemble des créanciers soumis au plan.

Le dirigeant de la société CMC, représenté par son président, Madame [A] [L], et son directeur général, Monsieur [W] [L], confirme son intention de rembourser les créanciers bancaires qui ont permis le financement de l'acquisition de ces murs exploités par les centres et considèrent avoir trouvé dans la construction du plan, un juste point d'équilibre entre le besoin de rembourser ses créanciers et les besoins propres des associations locataires qui doivent pouvoir être aidées au cours notamment des trois premières années d'exécution de leur propre plan.
M. RICHIER, juge commissaire

Avis favorable
* Mme LOUHIBI Fouzia, substitut du procureur de la République, a été entendue en ses observations et a indiqué :

Avis favorable.

SUR CE,

Vu les articles L. 631-19, et suivants, R. 631-35 du code de commerce,

Attendu que le plan de redressement doit répondre aux critères fixés à l'article L. 631-1 du Code du Commerce,

Attendu que la loi s'attache au maintien de l'activité, à la préservation de l'emploi et au remboursement des créanciers,

Attendu que l'activité de la société SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE consiste à exploiter des immeubles et à en percevoir des revenus locatifs,

Attendu que seule l'adoption du plan permettra conformément à la loi, la poursuite de l'activité et le remboursement total des créanciers,

Attendu que les créanciers soumis aux délais du plan ont adhéré, expressément ou tacitement aux propositions de remboursement qui leur ont été soumises, et notamment à l'option 2 dite longue du plan,

Attendu que les organes de la procédure se sont prononcés en faveur de l'adoption du plan,

Attendu que la société CMC, actionnaire de la SCI LE COMPTOIR DE LA SANTE à travers la SAS VAYAKEL, et le dirigeant ou tout mandataire social qui se substituerait se sont engagés au respect et à la mise en œuvre de ce plan de redressement,

Attendu que l'exécution du plan demeurera garantie par la consistance de l'actif immobilier qui constitue le gage commun des créanciers, pour lequel une mesure d'inaliénabilité pendant la durée du plan sera prévue,

Attendu que les conditions d'adoption du plan sont donc réunies,

En conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

PAR CES MOTIFS,