TJ 59350, 7 avr. 2026, RG 25/01539

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 25/01539 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7QJ
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Mme [O] [P] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. H2C
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026

ORDONNANCE du 07 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2015, M. [L] [N] a mis à bail au profit de la société H2C des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) à compter du 9 janvier 2015. Conclu pour une durée de neuf années, le loyer annuel a été fixé à 8 400 euros, payable par mois et d’avance. Un dépôt de garantie a été prévu d’un montant de 2 100 euros. En outre, le bail a détaillé les charges que le preneur assume.

Mme [O] [E] vient aux droits de son époux, décédé.

Suite à des impayés, Mme [E] a fait signifier à la société H2C le 9 juillet 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail à l’article 18.

Par acte délivré à sa demande le 30 septembre 2025, Mme [E] a fait assigner la société H2C devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la société H2C et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sous astreinte,
- condamner la société H2C à lui verser une provision de 3 973,04 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 15 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 24 mars 2025,
- condamner la société H2C à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation jusqu’à libération des biens loués,
- l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de la résiliation,
- condamner la société H2C aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
- condamner la société H2C à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1539.

La défenderesse a constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée, Mme [E] soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 25 février 2026, notamment de :
- débouter la défenderesse de ses demandes,
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 9 août 2025,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse sous astreinte,
- condamner la défenderesse à lui verser une provision de 4 324,87 euros à valoir sur les loyers et charges échus impayés arrêtés au 9 décembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2025,
- condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d'occupation à compter du 9 août 2025 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de la résiliation,
- condamner la défenderesse à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la défenderesse aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de signification de l’assignation outre tous autres dépens à intervenir.

Représentée, la société H2C soutient les demandes précisées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :
à titre principal,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la demanderesse,
- condamner la demanderesse à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la demanderesse aux dépens,
à titre subsidiaire,
- l’autoriser à verser sur un compte CARPA séquestre dédié 346,58 euros par mois dans l’attente de la réalisation de travaux par le bailleur ou d’une décision au fond permettant de trancher les différends entre les parties,
- condamner la demanderesse à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la demanderesse aux dépens,
à titre infiniment subsidiaire,
- dire n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale et le sort du dépôt de garantie,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui octroyer un délai de grâce de six mois,
- condamner chaque partie à conserver la charge des dépens par elle exposés.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.
Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :
1°) de délivrer au preneur la chose louée,
2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.
Le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause dédiée et explicite du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté mais ne peut, par ce biais, à raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse et contraire du bail, à la charge du propriétaire.
Le refus par le bailleur d’accomplir des travaux ne justifie la consignation des loyers par le locataire que si l’inexécution par le bailleur de son obligation rend les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.
L’obligation de délivrance n’ayant aucun caractère personnel, le juge peut ordonner son exécution par la force publique.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 9 juillet 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Depuis la délivrance de l’assignation, le défendeur a fait dresser deux procès-verbaux par commissaire de justice. L’un constatant le corps de messages échangés avec la demanderesse, l’autre celui de l’état des locaux visés au bail.

Sur renvoi aux stipulations précises du bail concernant les obligations respectives des parties quant aux travaux, il convient de relever que le procès-verbal de constat sur l’état des locaux n’est manifestement pas de nature à étayer la proportionnalité d’une exception d’inexécution invoquée par le preneur qui poursuit son activité depuis 2015 en leur sein. Certains éléments du constat interrogent directement l’observation par le preneur des obligations lui incombant à ce titre. Il est donc manifeste qu’il échoue à établir la vraisemblance de locaux devenus impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

En outre, aucun élément objectif ne fonde la vraisemblance ni de perturbations de son activité en raison de la présence d’un autre preneur dans l’ensemble immobilier, ni de l’incompatibilité des activités exercées par les preneurs.

Aucun élément concernant l’activité économique du défendeur n’est d’ailleurs fourni à l’appui de ses allégations.

A l’évidence, il ne ressort pas des éléments débattus que le preneur se soit libéré du paiement des sommes visées au commandement de payer dans le délai d’un mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 9 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société H2C de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces modalités de l’astreinte sollicitée par la demanderesse.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La société H2C étant occupante sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d'occupation à compter du 10 août 2025 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En l’espèce, le montant réclamé dans le dernier jeu d’écritures n’a pas donné lieu à l’établissement d’un nouvel historique permettant à la juridiction d’en apprécier le bien-fondé.

Au vu des éléments fournis par les parties, il ressort des éléments qu’au 9 décembre 2025, la défenderesse était redevable sans contestation sérieuse d’un arriéré au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation s’élevant à 3 834,31 euros.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à Mme [E] à titre de provision.

Sur la demande de versement sur compte séquestre

En l’espèce, faute pour le preneur de démontrer la vraisemblance de conditions pouvant fonder une exception d’inexécution, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».
La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, au vu des circonstances de l’espèce, notamment de l’ancienneté du bail et du montant de l’arriéré retenu, il y a lieu de faire droit aux demandes de suspension et de délai de grâce formulées par le preneur selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la conservation du montant du dépôt de garantie

En l’espèce, au vu des circonstances présidant au litige, du montant de l’arriéré, il convient de considérer qu’une contestation sérieuse réside dans la proportionnalité de l’octroi d’une provision du montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ;

En l’espèce, compte tenu des stipulations claires et précises figurant au bail concernant les obligations des parties quant aux travaux concernant les locaux qu’il concerne, il est manifeste que les désordres allégués par le preneur ne ressortant pas de celles du bailleur, la société H2C manque à établir l’existence d’un motif légitime au sens des dispositions précitées de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société H2C aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Pour le surplus de la demande, il convient de renvoyer la demanderesse aux dispositions relatives aux frais relevant des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société H2C à verser à Mme [E] 900 euros au titre des frais irrépétibles. Pour les mêmes motifs, la demande présentée par la défenderesse à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,