TJ 75056, 31 mars 2026, RG 22/02057

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me CHAMARD

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me LEBATTEUX SIMON et Me DE ARAUJO

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/02057 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWDPA

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 31 Mars 2026
DEMANDERESSE

Société [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. FAY & CIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

S.A.S. FAY ET CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963
Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/02057 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDPA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la SAS FAY ET CIE.

La société [Adresse 1] est propriétaire des lots n°3 (un local commercial au premier étage), 17 (une chambre de service au 8ème étage) et 23 (une cave).

Par actes du 14 février 2022, la société PASSERELLE HUIT a fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant ce tribunal en annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2021 lui imputant une surconsommation d’eau estimée à 21 468,42 euros.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise judiciaire pour déterminer l’origine de la surconsommation d’eau litigieuse et, par ordonnance du 24 avril 2022 du juge des référés de ce tribunal, il a été fait droit à cette demande.

L’expert judiciaire, M. [V] [X], a déposé son rapport le 6 février 2023.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 3 542,37 euros de charges d’eau et des frais d’expertise faute d’habilitation du syndic à ester en justice pour ces demandes.
Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, la société [Adresse 1] sollicite de :

« Dire et juger la société PASSERELLE HUIT recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Annuler la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 novembre 2021,

Condamner la société FAY ET COMPAGNIE à payer à la société [Adresse 1] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la faute commise,

Condamner la société FAY ET COMPAGNIE sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir dès la signification du jugement à intervenir, à rectifier le compte individuel de charges de la société [Adresse 1] en déduisant la somme de 21.468,92 € indument appelée au titre de la surconsommation d’eau,

Rejeter les demandes formées à l’encontre de la société PASSERELLE HUIT,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la société FAY ET COMPAGNIE à payer à la société [Adresse 1] une somme de 7.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappeler que par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société PASSERELLE HUIT sera dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la société FAY ET COMPAGNIE aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Selon ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet FAY & COMPAGNIE de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 16 novembre 2021

DEBOUTER la Société [Adresse 1] du surplus de ses demandes. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SAS FAY ET CIE demande de :

« - Débouter la société [Adresse 1] et toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société FAY ET CIE

- Condamner la société [Adresse 1] ou tout succombant à payer la somme de 2.400€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

- Condamner la société PASSERELLE HUIT aux dépens de l’instance»

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la décision n°6 de l’assemblée générale du 16 novembre 2021

La demanderesse fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale n’a pas été signé, en violation des dispositions de l’article 17 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 ; que le vote de la résolution procède d’un abus de majorité en ce que la répartition des charges d’eau était arbitraire et ne reposait sur aucune stipulation du règlement de copropriété ; que cette décision ne pouvait qu’être votée à l’unanimité des copropriétaires dès lors qu’il s’agissait de la répartition des charges, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic s’en rapportent à justice, indiquant qu’il est incontestable au vu des conclusions du rapport d’expertise retenant la responsabilité de la société [Adresse 1] dans seulement 16,5% de la surconsommation d’eau, que la copropriété ne pouvait lui en imputer la totalité.

Selon l’article 11 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que les charges communes sont réparties entre les copropriétaires à proportion de leurs droits de copropriété dans les parties communes.

La décision n°5 proposant une répartition de la surconsommation d’eau en charges générales a été rejetée par l’assemblée générale.

Décision du 31 Mars 2026
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La décision n°6 contestée a affecté l’intégralité de la surconsommation d’eau de l’exercice 2020 à hauteur de 21 468,92 euros au propriétaire du lot n°3 possédant un climatiseur. Cette décision a été adoptée à la majorité de 7 copropriétaires totalisant 548 tantièmes/710.

A défaut d’avoir été adoptée à l’unanimité comme le requérait l’article 11 précité, la décision contestée sera annulée.

Sur la demande indemnitaire à l’égard du syndic

La société PASSERELLE HUIT soutient que le syndic a commis une faute en portant à l’ordre du jour une telle résolution alors que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité et que nul ne peut se faire justice.

Le syndic réplique que la résolution a été soumise au vote et adoptée en raison des conclusions de la société ISTA imputant alors la surconsommation à la société [Adresse 1], en sorte qu’aucune faute du syndic n’est établie. Le défendeur ajoute qu’en tout état de cause la demanderesse ne justifie pas d’un lien de causalité et de son préjudice.

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

En l’espèce, il a été établi ci-dessus que la décision n°6 n’a pas été adoptée selon les modalités de vote requises.

Par ailleurs, d’après la décision n°5, la surconsommation d’eau a été attribuée lors de l’assemblée générale à la seule société PASSERELLE HUIT au regard des conclusions de la société ISTA estimant que le climatiseur était à l’origine de la fuite.

Il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que si le climatiseur installé dans le local est bien à l’origine de la fuite, l’alimentation en eau de l’immeuble vieillissante et fuyarde est également en cause, en sorte que la société [Adresse 1] n’est responsable qu’à hauteur de 16,5% de la surconsommation.

Quand bien même le gérant de la société PASSERELLE HUIT avait refusé une contre-expertise avant l’assemblée générale, comme le relève l’historique repris dans la résolution n°5 soumise au vote, il appartenait au syndicat des copropriétaires de s’assurer de façon certaine de l’origine de la surconsommation avant de solliciter l’assemblée générale concernant la répartition des charges d’eau.

La société [Adresse 1] n’établit cependant aucunement tant la nature que l’étendue du préjudice dont elle fait état.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.
Décision du 31 Mars 2026
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Sur la demande de rectification du compte individuel de charges de copropriété

La société PASSERELLE HUIT demande à rectifier son compte individuel pour soustraire les sommes indument facturées au titre de la surconsommation d’eau.

Le syndic fait observer que la somme de 21 468,92 euros a déjà été déduite du décompte de charges.

Conformément aux alinéas 2 et 3 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires est tenu d’établir un décompte de charges conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

L’article 45-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Tout copropriétaire est donc en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel, notamment, s’agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété.

En l’espèce, s’il est constant que la somme de 21 468,92 euros ne pouvait être facturée à la société [Adresse 1] dès lors qu’elle résulte d’une décision de l’assemblée générale désormais annulée, le syndic justifie que cette somme a été recréditée sur le compte individuel de charges de la société PASSERELLE HUIT le 13 décembre 2024.

La demande de la société [Adresse 1] est donc devenue sans objet et sera ainsi rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens, sans solidarité entre eux, avec recouvrement direct par Me Jérôme Chamard des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la société PASSERELLE HUIT la somme de
2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande réciproque du syndic sera rejetée.

Décision du 31 Mars 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/02057 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDPA

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

La société [Adresse 1] sera ainsi dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,