TJ 34172, 2 avr. 2026, RG 25/02126

N° RG 25/02126 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P7C6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR:

Madame [P] [S] [A] [Q], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024009639 du 23/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -[D], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Pierre CHATEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 05 Février 2026
Affaire mise en deliberé au 02 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Avril 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Nicolas GALLON, Me Pierre CHATEL

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2020, la SCI [D] a donné à bail à
Madame [P] [Q] un logement situé [Adresse 4] et ce
moyennant un loyer de 550 € outre 15 € de provision sur charges.
Avoir quitté les lieux et estimant que le logement présentait plusieurs désordres, Madame
[P] [Q] a fait assigner la SCI [D] selon exploit de commissaire de justice
en date du 5 mai 2025. Aux termes de cet exploit, elle demande :
Vu l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 tendant d améliorer les rapports locatifs,
Vu le bail d’habitation,
CONDAMNER La SCI [D] à payer à Madame [Q] la somme de 10 250 euros
de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
LA CONDAMNER aux dépens et à verser la somme de 2400 € au visa des articles 37 et 75 de
la loi du 10 juillet 1991 dont Maître Nicolas GALLON, avocat, pourra poursuivre
personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat en application
des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Après réalisation d'un calendrier de procédure et de renvois à la demande des parties, l'affaire
a été retenue à l'audience du 5 février 2026.
À cette audience, Madame [P] [Q], représentée par son avocat, maintien les
termes de son assignation.
En défense, la SCI [D], également représentée par son avocat, conclut comme suit :
Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
DEBOUTER Madame [Q] de l’ensemble de ses demandes.
LA CONDAMNER à payer à la SCI [D] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700
du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à
l’assignation et aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et
juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce
qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra
pas dans le dispositif du présent jugement.
Par ailleurs, en application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal
ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
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Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance
En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son HABITATion principale, un
logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'HABITATion sont impropres à cet
usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander
l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre
au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces
nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par
un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le
critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre
échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux
à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2
et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des
logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les
équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les
parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou
fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de
cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son
dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner
que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et
deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions
de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse
mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les
réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des
locaux loués.
Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de
réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret
n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé
que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit
assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les
eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il
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prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que
les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de
l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de
force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suSCI
[D]tée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.
Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du
locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage
le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci
dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que
la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.
L'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent
n'est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l'inexécution par le
bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a
été mis en demeure.
Madame [P] [Q] sollicite l'octroi de la somme de 10 250 € à titre de dommages
intérêts en réparation de son préjudice de jouissance correspondant selon elle à 250 € par mois
d'occupation depuis l'entrée dans les lieux en décembre 2020 jusqu'à sa sortie. Elle fait valoir
l'existence de menuiseries en mauvais état, de défauts électriques, de présence de moisissures,
de chauffage insuffisant, d'une absence de dispositifs de ventilation et une présence d'humidité
importante dans le logement.
En défense, la SCI [D] s'oppose à cette demande en soulignant que Madame [P]
[Q] ne démontre pas que le logement était inhabitable depuis son entrée dans les
lieux. Elle rappelle que Madame [P] [Q] a commencé à se plaindre qu’en février
2023 notamment s'agissant des menuiseries et qu'elle a intervenir immédiatement un
menuisier mais que Madame [P] [Q] n'a pas répondu à ces sollicitations. Elle
précise par ailleurs que dès qu'elle a été informée du dégât des eaux survenu elle a fait appel à
son assurance et que le cabinet d'assurance a établi un rapport concluant que les désordres
constatés étaient d'origine multiple et qu’aucune responsabilité ne peut être recherchée.
L'analyse des pièces versées aux débats permet de constater que Madame [P] [Q]
ne verse pas aux débats le rapport d'insalubrité s'agissant du logement loué puisqu'elle verse
un rapport d'insalubrité portant sur un logement situé [Adresse 5] qui est daté du 22 juin
2024 et ce alors même qu'elle indique elle-même avoir quitté les lieux le 11 mai 2024. Par
ailleurs, la fiche pré-diagnostic de l'état du logement daté du 31 mars 2023 ne peut être
retenue dans la mesure où ce document a été établi par elle-même et qu'elle ne justifie pas de
l'envoi de cet élément aux services de la mairie ou à la [Etablissement 1]. Enfin, le procès-verbal de constat
daté des 12,16 et 20 janvier 2006 n'apparaît d'aucune utilité dans la mesure où il ne permet pas
de déterminer les logements atteints de moisissures.
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Des différents échanges entre les parties par courriers électroniques, il ressort qu’à compter du
mois de février 2023, Madame [P] [Q] s'est plaint de difficulté relativement aux
fenêtres mais également de moisissures présentes dans une chambre. Le bailleur a alors
proposé le 9 février puis le 15 février 2023 de faire intervenir un menuisier et la locataire ni a
répondu que le 27 février 2023. Il apparaît également que le menuisier est intervenu le 16
mars 2023 pour changer les joints des fenêtres et qu'elle s'est de nouveau plainte de
moisissures le 25 avril 2023. Par la suite, le bailleur a missionné son assurance en juillet 2023
et cette dernière a établi un rapport le 15 septembre 2023. Ce rapport d'expertise protection
juridique daté du 20 septembre 2023 mentionne qu'une auréole verdâtre est apparue dans
l'angle de deux murs des chambres de l'appartement et que cette auréole a fortement augmenté
lors des pluies de juin 2023 selon Madame [P] [Q]. l’expert relève que, lors de
l'expertise en septembre 2023, les moisissures se sont développées mais que le taux
d'humidité du mur est nul et que le développement du champignon est uniquement en surface.
Il précise par ailleurs qu’il a constaté que plusieurs zones de désordres similaires étaient
présents dans l'appartement de la SCI [D] et qu'au-dessus de la chambre, il existe un
toit terrasse qui pourrait être la cause du désordre. Il conclut que « ce sinistre a comme facteur
un défaut d'occupation de l'appartement (défaut de chauffage en période humide et froide,
défaut de nettoyage du désordre à son apparition), un défaut de circulation de l'air dans
l'appartement, un défaut d'étanchéité de la façade, un défaut d'isolation et phénomène de
pont thermique, un défaut d'étanchéité des bordures de la terrasse voisine. » Il en déduit que
les désordres constatés sont d'origine multiple et qu'aucune responsabilité ne peut être
recherchée et que « un nettoyage de la moisissure, une amélioration d'occupation et une
circulation d'air devrait résoudre ce problème généralisé dans l'appartement au niveau des
ponts thermiques connus dans ce type de construction. »
Enfin, Madame [P] [Q] verse aux débats un courrier de la CAF du 4 septembre
2023 qui mentionne que, « suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité
de votre logement au regard des critères de décence mentionnée en application des
dispositions de l'article L843 – 1 du code de la construction et l'habitation. » Ce document
mentionne que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.
Toutefois, il convient de rappeler que ce diagnostic n'est pas versé aux débats par Madame
[P] [Q]. Il est ainsi impossible de connaître les critères d'indécence retenus.
Ainsi, il ressort de ces éléments que, contrairement à ce que soutient Madame [P]
[Q], elle ne démontre pas que le logement ait été insalubre depuis son entrée dans les
lieux. Les premiers signalements effectués par Madame [P] [Q] à la SCI
[D] datent du mois de février 2023 et il ressort du rapport d'expertise qu'en septembre
2023, le mur de la chambre ne présentait plus d'humidité et qu'ainsi les moisissures présentes
sont liées à l'absence de nettoyage de ces dernières par Madame [P] [Q].
Néanmoins, le bailleur étant tenu d'une obligation de résultat, il lui appartient en conséquence
d'indemniser le préjudice subi de février 2023 à septembre 2023 résultant d'un dégât des eaux.
Au regard du montant du loyer, ainsi que de la localisation des moisissures et de l'intervention
rapide du menuisier, il convient d'indemniser ce trouble de jouissance à hauteur de 100 € par
mois sur une période de huit mois et ainsi de condamner la SCI [D] à verser à
Madame [P] [Q] la somme de 800 € en réparation de son préjudice de jouissance.
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Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la
charge d'une autre partie.
La SCI [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue
aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les
dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une
somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de
l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit
aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire
qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du
présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Au regard des démarches entreprises par la SCI [D] ACM HABITAT et des pièces
manquantes au dossier de Madame [Q], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à
chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance
sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en
dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,
par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :
CONDAMNE la SCI [D] à payer à Madame [P] [Q] la somme de 800
euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE Madame [P] [Q] de ses autres demandes ;
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CONDAMNE la SCI [D] aux dépens ;
DEBOUTE la SCI [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure
civile ;
LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière
La Juge des contentieux de la protection
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous
commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision
à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République
près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et
officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement
par le président et par le greffier.