TJ 75056, 9 avr. 2026, RG 22/01716

Décision du 09 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVWFO

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me BELLOUTI (B0524)
Me AUMONT (C0628)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 22/01716
N° Portalis 352J-W-B7F-CVWFO

N° MINUTE : 1

Assignation du :
20 Décembre 2021

JUGEMENT
rendu le 09 Avril 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. WAKOMY (RCS de PARIS n°852 904 937)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Abdelmajid BELLOUTI de la SELEURL SELARL BELLOUTI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0524

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [U] [S] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [X] [H] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0628

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [J] [C], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [Y] [K] épouse [C], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentés par Maître Abdelmajid BELLOUTI de la SELEURL SELARL BELLOUTI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0524,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 19 mars 2019, M. [I] [H] et son épouse Mme [U] [S] ainsi que Mme [X] [H] épouse [P] (ci-après les consorts [H]) ont donné à bail commercial à la société WAKOMY des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er avril 2019 au 31 mars 2028, l'exercice de l'activité de « restaurant, et activité de traiteur et vente de repas à emporter » et un loyer annuel de 43 330 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre, d'avance et à compter du 1er juillet 2019 compte tenu de la franchise de loyer de trois mois accordée.

Le contrat de bail décrit les locaux loués ainsi qu'il suit :
« Une Boutique sise en rez-de-chaussée à droite
Comprenant au Rez-de-chaussée Deux salles de restauration, une cuisine et arrière-cuisine, une petite réserve
Au sous-sol : réserves, sanitaires et vestiaires.»

Par ce même acte M. [J] [C], gérant de la société WAKOMY, et son épouse, Mme [Y] [K] se sont portés cautions solidaires des engagements de la société WAKOMY au profit des consorts [H].

Les consorts [H] et la société WAKOMY ont également décidé que celle-ci verserait aux bailleurs une indemnité de pas-de-porte d'un montant de 350 000 euros, selon un échéancier stipulé au contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 19 novembre 2021, les consorts [H] ont délivré à la société WAKOMY un premier commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de leur payer la somme de 107 769,98 euros en règlement d'un arriéré de loyers et charges arrêté au 09 novembre 2021, incluant le montant du dépôt de garantie, outre le coût de l'acte.

Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 30 novembre 2021, les consorts [H] ont délivré à la société WAKOMY un second commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de leur payer la somme de 107 769,98 euros en règlement d'un arriéré de loyers et charges arrêté au 09 novembre 2021, incluant le montant du dépôt de garantie, outre le coût de l'acte.

Ce second commandement de payer a été dénoncé à M. [J] [C] et Mme [Y] [K], en leurs qualités de cautions, par acte d'huissier de justice en date du 02 décembre 2021.

En outre, afin d'obtenir le règlement du solde de l'indemnité de pas-de-porte, les consorts [H] ont procédé à plusieurs saisies-attributions sur les comptes bancaires de M. [J] [C] et Mme [Y] [K], recouvrant ainsi une somme totale de 5 277,60 euros.

C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 20 décembre 2021, la société WAKOMY a assigné les consorts [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/01716.

Par ailleurs, par acte d'huissier de justice signifié le 20 avril 2022, les consorts [H] ont assigné M. [J] [C] et Mme [Y] [K] épouse [C] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/04924.

Selon ordonnance du 29 juin 2022, le juge de la mise en état a décidé de la jonction des deux instances.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la société WAKOMY et les époux [C] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

• DIRE ET JUGER que les époux [H] et madame [P] ont manqué à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible ;

• CONDAMNER solidairement les époux [H] et Madame [P] à rembourser à la société WAKOMY la somme de 71 977,58 € au titre des travaux effectués en lieu et place du bailleur ;

• CONDAMNER les époux [H] et Madame [P] à renégocier avec la société WAKOMY les termes et le montant de la clause contractuelle relative au pas de porte sur le fondement de l'article 1195 du Code civil ;

• PRONONCER la nullité des commandements des 19 novembre et 30 novembre 2021 visant la clause résolutoire signifiés par les époux [H] et Madame [P] à la société WAKOMY et le JUGER de nul effet ;

• DIRE ET JUGER que la société WAKOMY est parfaitement fondée à opposer aux époux [H] et Madame [P] l'exception d'inexécution pour les périodes de fermeture totale soit du 15 mars 2020 au 15 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 30 juin 2021.

• DEBOUTER les époux [H] et Madame [P] de l’intégralité de leurs demandes

A TITRE SUBSIDIAIRE :

• RAMENER le loyer et les charges en raison de la destruction partielle des locaux à hauteur de 20% des sommes appelées par le bailleur pour la période du 15 mars 2020 au 8 août 2021

• CONSTATER l’impérieuse nécessité de revoir les conditions du bail conclu le 19 mars 2019 au regard de la situation résultant de la crise sanitaire ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

• SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 19 mars 2019 ;

• CONSTATER que la société WAKOMY est bien fondée à solliciter des délais pour s’exécuter ;

• FIXER à 24 mois les délais dans lesquels la société WAKOMY doit s’exécuter

- 23 mensualités de 1 500 € chacune, à payer le 15 de chaque mois, la première mensualité étant réglée le 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

- 1 mensualité de 73 269,98 € à payer le dernier jour du 24 ème mois suivant la signification du jugement à intervenir.

- Débouter les consorts [H] de leurs demandes dirigées contre Madame [Y] [K] épouse [C] et Monsieur [J] [C]

- Subsidiairement leur accorder les plus larges délais en application de l’article 1343-5 du code Civil

EN TOUT ETAT DE CAUSE

• CONDAMNER in solidum les époux [H] et Madame [P] à payer à la société WAKOMY la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• LES CONDAMNER la solidairement aux entiers dépens.

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• Juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer l’exécution provisoire. ».

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, les consorts [H] demandent au tribunal de :

« RECEVOIR Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés ;

DECLARER recevable la mise en cause de Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K] épouse [C] en leur qualité de cautions solidaires de la société WAKOMY ;

DEBOUTER la société WAKOMY, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 30 décembre 2021 ;

Subsidiairement, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial ayant lié les parties aux torts exclusifs de la société WAKOMY ;

CONDAMNER solidairement la SARL WAKOMY, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K], épouse [C], à payer à Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] à la somme de 132.643,58 € arrêtée au 3 octobre 2024 après imputation des paiements effectués en cours de procédure, avec intérêts au taux de base légal majoré de 4 points à compter du commandement du 30 novembre 2021 pour la somme de 107.769,98 €, à compter de l’assignation du 20 avril 2022 pour la somme de 271.034,98 € et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus ;

CONDAMNER solidairement la SARL WAKOMY, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K], épouse [C], à payer à Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] la somme de 18.194,56 € à titre de clause pénale sur les loyers impayés ;

JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P], à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultat de la résiliation ;

CONDAMNER solidairement la SARL WAKOMY, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K] épouse [C] à payer à Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] une indemnité fixée contractuellement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ;

DEBOUTER la société WAKOMY de toute demande de délai de paiement en raison de l’importance et de l’ancienneté de la dette locative et de l’absence de justification de sa situation comptable et financière ainsi que de l’absence de justification des aides perçues, PGE, fonds de solidarité, activité partielle, etc. ;
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DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de toute demande de délai de paiement en raison de l’importance de leur patrimoine immobilier et de l’ancienneté de la dette locative ;

ORDONNER l’expulsion sans délai de la SARL WAKOMY ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;

AUTORISER Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de de la SARL WAKOMY ;

SUBSIDIAIREMENT, si le Tribunal devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à la SARL WAKOMY, Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] demandent que :
• Faute pour la SARL WAKOMY de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable :
o Le tout deviendra immédiatement exigible,
o La clause résolutoire sera acquise,
o Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL WAKOMY et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,
• En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
• Une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNER solidairement la SARL WAKOMY, Monsieur [J] [C] et Madame [Y] [K] épouse [C] à payer à Monsieur [I] [H], Madame [U] [H] et Madame [X] [P] la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

LES CONDAMNER en outre et sous la même solidarité aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et, le cas échéant, de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Olivier AUMONT, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 22 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l'audience collégiale du 11 décembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger », « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de la société WAKOMY de remboursement du coût des travaux

La société WAKOMY expose qu'à son entrée dans les locaux et afin de pouvoir exercer son activité, elle a dû réaliser d'importants travaux de remise en état des locaux et d'aménagement car les lieux ne lui permettaient pas de recevoir de la clientèle ainsi que le stipule le contrat de bail. Elle indique que l'état d'insalubrité des locaux l'a empêchée de déterminer l'ampleur exacte des travaux à réaliser et que ce n'est qu'au fur et à mesure de l'avancée des travaux qu'elle a constaté que les locaux étaient non seulement vétustes mais aussi délabrés. Elle précise avoir pu commencer à exercer son activité en octobre 2019. Sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil, la société WAKOMY soutient que les consorts [H] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible et de garantie des vices cachés affectant les locaux ainsi qu'à leur obligation de délivrance dont ils ne pouvaient s'affranchir. Elle ajoute avoir dû réaliser notamment des travaux de réfection de la toiture, de l'installation électrique et d'extraction dans la cuisine que le contrat de bail mettait à sa charge alors que l'article R.145-35 du code de commerce l'interdit. La société WAKOMY en conclut que les consorts [H] sont tenus de lui rembourser la somme de 71 977,58 euros correspondant au coût des travaux de réfection des locaux (64 291,58 euros) et au coût de la verrière.

Les consorts [H] contestent avoir manqué à leurs obligations. En ce qui concerne le manquement à l'obligation de jouissance paisible qui leur est reproché et en vertu des articles 1719 et 1721, les consorts [H] expliquent ne pas être tenus à une quelconque garantie dans la mesure où le contrat de bail stipule une clause de dérogation à la garantie des vices cachés selon laquelle le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront sans pouvoir exiger aucune remise en état ou travaux rendus nécessaires par des vices cachés, le bailleur n'étant pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol des bâtiments. Ils considèrent qu'en tout état de cause, la société WAKOMY ne justifie d'aucun vice caché l' ayant empêchée d'utiliser les locaux. Ils ajoutent ques les défauts des locaux étaient apparents, qu'ils en avaient connaissance et qu'ils sont des preneurs professionnels.
En ce qui concerne le manquement à l'obligation de délivrance conforme, les consorts [H] exposent que le contrat de bail peut valablement déroger aux articles 1719 et 1720 du code civil qui ne sont pas d'ordre public et réduire ainsi le champ de l'obligation d'entretien du bailleur.
S'agissant des travaux relatifs à l'installation électrique, ils soutiennent que, selon le contrat de bail, l'intégralité de l'entretien et des réparations, y compris celles imposées par l'administration, sont à la charge du locataire, seules les grosses réparations de l'article 606 du code civil étant à la charge du bailleur. Ils en concluent que les travaux de mise aux normes de l'installation électrique sont à la charge du locataire, lequel ne pouvait selon eux l'ignorer.
S'agissant des travaux relatifs à la toiture de la cour couverte, ils expliquent qu'ils incombaient au locataire conformément au contrat de bail et soulignent que les factures produites par la société WAKOMY relatives à la verrière concernent la cour couverte et non la toiture. Ils indiquent reconnaître que les travaux relatifs à la réfection de toiture de l'immeuble leur incombent en tant que grosses réparations. Ils considèrent en conséquence que la société WAKOMY ne peut leur demander aucun remboursement au titre des travaux réalisés sur la verrière.
S'agissant des autres travaux, ils estiment qu'ils ne peuvent être mis à sa charge dans la mesure où ils relèvent d'un aménagement ou d'une amélioration choisis par la société WAKOMY dans le cadre du type d'exploitation qu'elle a choisi d'exercer. Ils rappellent que celle-ci a accepté de prendre le local dans l'état dans lequel il se trouvait en contrepartie d'une réduction du pas-de-porte et d'une franchise de loyer de trois mois. Ils ajoutent que la société WAKOMY demande le remboursement du matériel d'équipement qu'elle a acquis alors qu'il lui revenait d'assumer les coûts propres à son exploitation.

Sur ce,

L'article 1719 du contrat de bail dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1721 prévoit qu' il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Il ressort de l'article R.145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

En l'espèce, le contrat de bail stipule :

- en son paragraphe relatif à l'état des lieux, « Le locataire déclare bien connaître l'état des lieux loués au vu des divers documents et renseignements qui lui ont été communiqués et pour les avoir visités. Un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire à savoir :
« Bien hors d'état d'être ouvert au public nécessitant de refaire l'ensemble des revêtements, peintures, avec remise au normes générales de toutes les installations et équipements et notamment de l'installation électrique, la toiture propre au bien vendu » ;

- en son paragraphe relatif aux autres renseignements concernant l'immeuble, « LE BAILLEUR précise qu'il n'entend en aucun cas garantir le respect des normes et obligations en la matière, LE PRENEUR en sa qualité de professionnel fera son affaire personnelle, sans délai de la mise aux normes du bien ; le prix du « droit d'entrée » ayant été fixé en conséquence notamment de cette obligation » ;

- en son paragraphe relatif à la situation de l'immeuble au regard de la réglementation concernant l'accessibilité aux personnes handicapées et aux immeubles recevant du public,: « LE BAILLEUR précise qu'il n'entend en aucun cas garantir le respect des normes et obligations en la matière, LE PRENEUR en sa qualité de professionnel fera son affaire personnelle, sans délai de la mise aux normes du bien ; le prix du « droit d'entrée » ayant été fixé en conséquence notamment de cette obligation » ;

- en son paragraphe relatif à la franchise de loyer : « Le BAILLEUR consent une franchise de loyer pendant 3 mois à compter du 1er Avril 2019 ; le PRENEUR s'acquitter du loyer à compter du 1er Juillet 2019 » (sic) ;

- en son paragraphe relatif à l'indemnité de pas-de-porte, : « (...) De ce fait en consentant le présent bail, le bailleur renonce à exploiter ou à faire exploiter dans les locaux faisant l'objet du présent bail un restaurant de ce type et préfère demander le versement d'une indemnnité.
Les parties avaient dans premiers temps arrêté un certain montant d'indemnisation; mais le preneur à proposer qu'il fasse à ses frais et sans délais l'ensemble des travaux nécessaires pour rendre les lieux exploitables suivant les normes en vigueurs à ce jour, et que ceux-ci soient acquis dès leur réalisation au BAILLEUR.
Ceci rappelé, les parties ont convenu de fixer l'indemnité de Pas de Porte ( qui ne pourra jamais être analysée en supplément de loyer à la somme de TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350.000 €). (...) Il est ici rappelé que LE PRENEUR s'engage à réaliser l'ensemble des travaux de remise aux normes des biens loué, ainsi que le remplacement de la toiture en une structure neuve et répondant aux normes actuelles et notamment en matière d'isolation phonique, devront être faits dans le délai de 4 mois , et deviendront la propriété immédiate du BAILLEUR, le montant convenu du Pas de porte ayant été diminué de la valeur estimative desdits travaux ; Un état des lieux sera effectué à l'issue de la réalisation de ceux-ci. » (sic) ;

- en son paragraphe des clauses et conditions relatif à l'état des lieux loués, : « Le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés.
Le locataire déclare bien connaître l'état des lieux loués pour les avoir visités et un état des lieux a été fait ce jour.
Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre les biens loués en conformité avec la réglementation existante (notamment les «travaux de sécurité » et «l'accessibilité handicapés ») sera exclusivement supportée par le locataire. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, les biens loués ne sont plus conformes aux normes réglementaires. » ;

- en son article 9 du paragraphe relatif à l'entretien et aux travaux et réparations, : « Le bailleur n'aura à sa charge que les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code Civil (réfection en leur entier des couvertures des poutres des gros murs) à l'exception des travaux liés à la partie de la cour couverte ; en effet pour cette partie le locataire restera responsable de l'ensemble des travaux en ceux compris à l'article 606 du code civil. Le bailleurs ne pourra en aucun cas être recherché tant pour défaut d'entretien que pour la conception dudit bâtiment.
Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par les vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure, à l'exception des travaux de ravalement de l'immeuble au-dessus de la partie commerciale louée.
La réfection ou le remplacement des éléments d'équipement des locaux loués n'est pas considérée comme une "réparation" au sens de la présente clause : le coût en sera intégralement supporté par le locataire.
Le locataire s'oblige à exécuter les réfections et réparations à sa charge au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires. » ;

- en son paragraphe relatif aux obligations du bailleur et aux réparations à sa charge, : « En exécution de l'article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants que ces réparations affectent les parties privatives du lot loué, où les parties communes de l'immeuble Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13.764 : JurisData n° 2005-029471), il y a lieu d'entendre notamment par « grosses réparations », sans que l'énumération donnée par l'article 606 de Code civil soit considérée comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l'immeuble est affecté dans sa structure et sa solidité générale.
L'ensemble des autres travaux seront à la charge exclusive du preneur. ».

Il est acquis que les parties peuvent, par des clauses expresses stipulées au contrat de bail, aménager les obligations de délivrance, d'entretien, de jouissance et de garantie du bailleur, celui-ci ne pouvant se décharger totalement de son obligation de délivrance et les clauses stipulées devant être interprétées strictement.

Il ressort du contrat de bail que les parties ont décidé de mettre à la charge de la société WAKOMY les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation applicable en matière d'électricité, de sécurité et d'accessibilité des personnes handicapées, ce qui est parfaitement valable car résultant de stipulations précises et non équivoques.

Conformément au contrat de bail, la société WAKOMY devait donc prendre à sa charge les travaux de mise aux normes de l'installation électrique.

La société WAKOMY n'invoque ni ne rapporte la preuve qu'elle aurait été contrainte de réaliser des travaux de mise en conformité qui n'étaient pas prévus au contrat de bail.

Ainsi, la société WAKOMY ne peut prétendre que les consorts [H] ont manqué à leur obligation de délivrance au motif qu'ils ne pouvaient ignorer que les locaux n'étaient pas aux normes, notamment électriques.

En ce qui concerne les travaux de toiture, contrairement à ce que soutient la société WAKOMY, il ressort du contrat de bail que ces travaux sont à la charge des consorts [H] qui demeurent tenus à la réalisation des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil et conformément à l'article R.145-35 du code de commerce susvisé qui interdit de les imputer au locataire, ce que ces derniers reconnaissent en établissant en outre avoir fait procéder aux travaux de rénovation de la toiture de l'immeuble selon factures des 19 mars 2021, 15 juin 2021 et 31 août 2021.

En revanche, selon le contrat de bail, les travaux liés à la partie couverte de la cour incombent à la société WAKOMY. Si selon la facture de la société RENOVAL du 25 septembre 2019 qu'elle produit, la société WAKOMY a fait réaliser des travaux d'isolation de la verrière, elle ne conteste pas les déclarations des consorts [H] et les élements qu'ils produisent à l'appui selon lesquels ces travaux concernent la partie couverte de la cour qui constitue une extension de la salle de restaurant, et non la toiture de l'immeuble. En outre, il n'est pas allégué ni démontré que ces travaux d'isolation concerneraient l'immeuble dans sa structure et sa solidité ou le clos et le couvert au sens de l'article 606 du code civil. Les travaux relatifs à la verrière doivent donc rester à sa charge.

S'agissant des autres travaux de rénovation des locaux, selon le contrat de bail, ils incombent à la société WAKOMY qui a accepté de les prendre à sa charge, à l'exception des grosses réparations. La société WAKOMY justifie des travaux qu'elle a entrepris pour remettre les locaux en état, selon la facture de la société RENOVAL du 25 septembre 2019, mais ne prétend pas avoir dû faire procéder à de grosses réparations incombant aux bailleurs.

En outre, si la société WAKOMY fait état d'un manquement des consorts [H] à leur obligation de jouissance paisible des locaux en raison de vices les affectant qu'elle aurait découverts à l'occasion de la réalisation des travaux, il s'avère qu'elle ne rapporte pas la preuve de ces prétendus vices, ni d'avoir mis en demeure les consorts [H] d'y remédier.

De surcroît il ressort du contrat de bail que la société WAKOMY était informée de l'état des locaux loués étant souligné qu'elle ne conteste pas que son gérant soit un professionnel de la restauration, propriétaire de deux autres établissements, et qu'il était donc compétent afin d'apprécier la possibilité d'exploiter dans les locaux l'activité de restaurant et traiteur prévue au bail et la nature des travaux à réaliser. Il est d'ailleurs mentionné dans le paragraphe du contrat relatif à l'indemnité de pas-de-porte que « le preneur a proposer qu'il fasse à ses frais et sans délais l'ensemble des travaux nécessaires pour rendre les lieux expoitables suivants les normes en vigeur à ce jour (...) » (sic).

Il est également relevé que la société WAKOMY était assistée d'un avocat qui a eu connaissance du contrat de bail avant sa signature et qui pouvait donc l'informer et la conseiller quant aux droits et obligations des parties en résultant.

Enfin, ainsi que cela est mentionné à plusieurs reprises dans le contrat de bail, l'indemnité de pas-de-porte a été réduite en proportion des obligations mises à la charge de la société WAKOMY et celle-ci a de plus bénéficié d'une franchise de trois mois de loyer.

Par conséquent, il ne peut être retenu que les consorts [H] ont manqué à leur obligation de délivrance.

La demande de la société WAKOMY de condamnation des consorts [H] à lui payer la somme de 71 977,58 euros en remboursement des travaux effectués en lieu et place du bailleur sera ainsi rejetée.

2- Sur la demande de la société WAKOMY de renégociation des termes et du montant de la clause contractuelle relative au pas-de-porte

Sur le fondement de l'article 1195 du code civil, la société WAKOMY soutient que le paiement d'une somme de 350 000 euros au titre de l'indemnité de pas-de-porte était injustifiée dans la mesure où les locaux étaient inexploitables pour une activité de restaurant. Elle fait également valoir que les circonstances économiques et l'état des locaux à son entrée, compte tenu des nombreux vices cachés apparus, rendent nécessaires la renégociation du pas-de-porte, ce d'autant qu'à l'orée de la cinquième vague de covid-19 il est probable que les touristes ne reviendront pas immédiatement en grand nombre dans la capitale.

Les consorts [H] exposent que les difficultés financières dont se plaint la société WAKOMY et qui résulteraient d'un manque de clientèle durant la crise sanitaire constituent un gain manqué de sorte qu'elles ne peuvent être invoquées au titre d'une révision pour imprévision. Ils ajoutent que le prix du loyer n'ayant pas évolué et la société WAKOMY ayant cessé de régler le loyer aux échéances convenues, la révision pour imprévision ne peut s'appliquer.

Sur ce,

Selon l'article 1163 du code civil, l'obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu'elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu'un nouvel accord des parties soit nécessaire.

L'article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.

En son paragraphe relatif à l'indemnité de pas-de-porte, le contrat de bail stipule :
« Il est précisé ici que :
- les locaux étaient préalablement à ce jour loués à usage de restaurant.
- l'activité de celui-ci était similaire à celle de l'ensemble des restaurant de la [Adresse 1] (cuisine destinée aux touristes déambulant dans les rues piétonnes du quartier [Adresse 5]).
- le bailleur a obtenu la résiliation du bail.
De ce fait en consentant le présent bail, le bailleur renonce à exploiter ou à faire exploiter dans les locaux faisant l'objet du présent bail un restaurant de ce type et préfère demander le versement d'une indemnnité.
Les parties avaient dans premiers temps arrêté un certain montant d'indemnisation; mais le preneur à proposer qu'il fasse à ses frais et sans délais l'ensemble des travaux nécessaires pour rendre les lieux exploitables suivant les normes en vigueurs à ce jour, et que ceux-ci soient acquis dès leur réalisation au BAILLEUR.
Ceci rappelé, les parties ont convenu de fixer l'indemnité de Pas de Porte ( qui ne pourra jamais être analysée en supplément de loyer à la somme de TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350.000 €). (...) Il est ici rappelé que LE PRENEUR s'engage à réaliser l'ensemble des travaux de remise aux normes des biens loué, ainsi que le remplacement de la toiture en une structure neuve et répondant aux normes actuelles et notamment en matière d'isolation phonique, devront être faits dans le délai de 4 mois , et deviendront la propriété immédiate du BAILLEUR, le montant convenu du Pas de porte ayant été diminué de la valeur estimative desdits travaux ; Un état des lieux sera effectué à l'issue de la réalisation de ceux-ci. ».

La société WAKOMY ne démontre pas en quoi l'indemnité de pas-de-porte n'aurait pas de cause alors que, d'une part, selon le contrat de bail, elle a été prévue afin d'indemniser les consorts [H] de la modification par la société WAKOMY de la nature du restaurant qui sera exploité dans les locaux et, d'autre part, il a été retenu dans les développements précédents que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance.

En outre, la société WAKOMY ne justifie pas d'un changement de circonstances imprévisible ni d'une exécution plus onéreuse pour elle du contrat de bail.

Enfin, le tribunal ne saurait condamner une partie au contrat à le renégocier car les dispositions légales susvisées ne lui permettent que de statuer sur l'adaptation du contrat à défaut d'accord des parties à ce sujet.

Dans ces conditions, la demande de la société WAKOMY de condamnation des consorts [H] à renégocier les termes et le montant de la clause contractuelle relative à l'indemnité de pas-de-porte sera rejetée.

3- Sur la demande de la société WAKOMY de nullité des commandements de payer

La société WAKOMY soutient que le commandement de payer du 19 novembre 2021 est nul et de nul effet car délivré à un salarié non habilité à le recevoir. Quant au commandement du 30 novembre 2021, elle le considère nul et de nul effet car délivré de mauvaise foi par les consorts [H] durant la 5e vague de covid-19, à la suite de la grave crise sanitaire et économique liée à l'épidémie de covid-19, de façon brutale car sans aucune proposition préalable de leur part, et alors qu'au mépris de la réglementation ceux-ci avaient sollicité la réalisation de travaux leur incombant.

Les consorts [H] exposent qu'eu égard au montant de sa dette et de son ancienneté, le commandement de payer n'a pu être délivré de mauvaise foi. Ils contestent avoir fait délivrer le commandement de façon brutale en expliquant avoir attendu plus de deux ans et demi après l'entrée en jouissance de la société WAKOMY, un an et demi après la fermeture des commerces non essentiels, alors qu'aucun règlement n'avait été réalisé.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l’article 2272, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

Selon l'article 1728, le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

a) Sur la nullité du commandement de payer du 19 novembre 2021

Il ressort de l'article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion des conclusions.

En l'espèce, la société WAKOMY n'invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer du 19 novembre 2021, étant souligné que sa demande peut paraître inutile puisque les consorts [H] ne poursuivent l'acquisition de la clause résolutoire qu'en vertu du second commandement de payer du 30 novembre 2021.

Dès lors, sa demande de nullité du commandement de payer du 19 novembre 2021 sera rejetée.

b) Sur la nullité du commandement de payer du 30 novembre 2021

Sur le fondement de l'article 1104 du code civil susvisé, il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l'espèce, les consorts [H] ont fait signifier le commandement de payer le 30 novembre 2021 alors que la société WAKOMY ne pouvait ignorer sa dette puisqu'elle n'avait pas payé les loyers depuis son entrée dans les locaux, le 1er avril 2019, soit depuis un peu plus de deux ans, et qu'elle n'avait pas réglé non plus le dépôt de garantie alors qu'elle aurait dû le faire au plus tard le 1er octobre 2019, soit deux ans auparavant.

Ils ont en outre fait signifier le commandement de payer après avoir accordé à la société WAKOMY une remise totale de loyer pour les mois de juin et juillet 2020 compte tenu des mesures de fermeture et de restrictions prises par le gouvernement pour lutter contre l'épidémie de covid-19, outre la franchise précédente de trois mois prévue au contrat de bail.

De surcroît, lorsque les consorts [H] ont fait signifier le commandement de payer, le 30 novembre 2021, la réouverture des salles des restaurants avait été autorisée sous conditions depuis le 9 juin 2021, ainsi que la société WAKOMY l'indique dans ses conclusions, de sorte que celle-ci avait pu reprendre l'exploitation de son activité.

En tout état de cause, si l'activité de la société WAKOMY a pu être perturbée en raison des mesures prises par le gouvernement afin de lutter contre l'épidémie de covid-19, il demeure qu'elle n'était pas dispensée de son obligation principale de payer le loyer.

Enfin, il a été retenu dans les développements précédents que les consorts [H] n'avait pas manqué à leur obligation de délivrance.

Dans ces conditions, la société WAKOMY ne peut reprocher aux consorts [H] d'avoir fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, sa demande de nullité du commandement de payer du 30 novembre 2021 sera rejetée.

4- Sur la demande des consorts [H] de constatation de la résiliation de plein droit du bail

4-1- Sur l'exigibilité de la dette

a) Sur la force majeure et la suspension du contrat de bail

La société WAKOMY rappelle qu'afin de faire face à l'épidémie de covid-19, le gouvernement avait pris en mars 2020 plusieurs mesures majeures et radicales de fermeture des établissements recevant du public qui n'étaient pas indispensables à la vie de la Nation ainsi que des mesures limitant et interdisant les rassemblements et déplacements de personnes. Elle expose qu'en conséquence elle a été contrainte de fermer son établissement du jour au lendemain, ce qui l'a empêchée de procéder au paiement des loyers en exécution du bail. Elle considère qu'en vertu de l'article 1218 du code civil, ces circonstances constituent un cas de force majeure entraînant la suspension du contrat de bail. Elle en conclut que les créances invoquées au commandement et relatives à la période de fermeture administrative totale de son restaurant du 15 mars au 15 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021 ainsi qu'à la période de fermeture administrative partielle du 19 mai 2021 au 30 juin 2021, sont infondées.

Les consorts [H] soutiennent qu'en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, la société WAKOMY ne peut se prévaloir de la force majeure et précise que la force majeure n'est traditionnellement pas admise pour les obligations de paiement, l'exécution de ces dernières étant toujours possible.

Sur ce,

L'article 1218 du code civil dispose qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Or, si l'épidémie de covid-19 et les mesures administratives de fermeture des commerces s'analysent en un événement extérieur et imprévisible, elles ne peuvent être considérées comme un événement irrésistible rendant manifestement impossible le paiement du loyer puisqu'en raison de sa nature pécuniaire, cette obligation est toujours susceptible d'être exécutée.

Dans ses conditions, la société WAKOMYne peut se prévaloir d'un cas de force majeure ayant suspendu le contrat de bail et la dispensant du paiement des loyers, charges et dépôt de garantie.

Le moyen ne peut donc être retenu.

b) Sur l'exception d'inexécution du preneur en raison du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance

La société WAKOMY expose que depuis son entrée dans les lieux, elle a rencontré de nombreux troubles du fait de la vétusté générale des locaux et des installations ainsi que de l'impossibilité totale d'exploiter les locaux. Elle invoque également qu'en raison de la crise sanitaire et des mesures de restrictions prises, elle n'a pas pu user de la chose louée conformément à la destination prévue au bail. Elle en conclut que sur le fondement des articles 1719, 1217 et 1219 du code civil, elle est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour les périodes de fermeture totale du 15 mars 2020 au 15 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021.

Les consorts [H] soutiennent qu'en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, la société WAKOMY ne peut prétendre qu'elle a manqué à son obligation de délivrance pendant les périodes de fermetures administratives dues à l'épidémie de covid-19.

Sur ce,

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1217 dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L'article 1219 prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, il a été jugé dans les développements précédents que les consorts [H] n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance.

En outre, s'il est constant que son restaurant a fait l'objet de mesures administratives de fermeture prises par le gouvernement afin de lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19, la société WAKOMY ne conteste pas que pendant la période litigieuse, les consorts [H] ont continué de tenir les locaux loués à sa disposition.

En outre, les mesures administratives de fermeture ont été édictées afin de garantir la santé publique et constituaient des mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. L'impossibilité d'exploiter le local était due au seul fait du législateur et ne peut donc être imputée au bailleur.

Dès lors, l'impossibilité d'exercer son activité invoquée par la société WAKOMY ne résulte pas d'un manquement des consorts [H] à leur obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux.

La société WAKOMY n'est ainsi pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution en raison d'un manquement des consorts [H] à leur obligation de délivrance pour s'opposer au paiement des loyers dus.

Le moyen ne peut donc être retenu.

4-2 - Sur la demande de la société WAKOMY de réduction du montant du loyer

Sur le fondement de l'article 1722 du code civil, la société WAKOMY invoque que l'interdiction temporaire d'exploiter les locaux qu'elle a dû subir durant l'épidémie de covid-19 du fait des mesures prises par le gouvernement constitue une perte partielle de la chose louée dans la mesure où elle n'a pu jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle. Elle considère qu'il doit lui être accordé une réduction de 20% du loyer appelé pour la période du 15 mars 2020 au 08 août 2021, sauf en ce qui concerne la période de franchise totale de loyer accordée par le bailleur pour les mois de mars à juillet 2020.

Les consorts [H] soutiennent que la jurisprudence citée par la société WAKOMY et fondée sur la destruction partielle de la chose louée à la suite de la crise sanitaire liée à l'épidémie de convid-19 a été invalidée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils précisent avoir consenti à la société WAKOMY une franchise de loyer du 1er mars au 31 juillet 2020 correspondant à une somme totale de 58 162,50 euros.

Sur ce,

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l'espèce, une mesure administrative générale et temporaire de fermeture, adoptée pour faire face à la crise sanitaire et garantir la santé publique, au regard de la nature de l'activitée exercée et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à une destruction de la chose louée.

Dès lors, la société WAKOMY ne peut se prévaloir d’une perte de la chose louée pour demander une diminution du loyer durant les périodes de fermeture.

Sa demande de réduction de 20% du loyer appelé pour la période du 15 mars 2020 au 08 août 2021sera par conséquent rejetée.

4-3- Sur la demande de la société WAKOMY de révision des conditions du contrat de bail

En vertu de l'article 1195 du code civil, la société WAKOMY soutient que la fermeture des restaurants imposée par les pouvoirs publics, l'impact économique causé par la pandémie de covid-19, et plus généralement les changements de circonstances imprévisibles, ainsi que la quasi-absence de touristes étrangers, ont rendu l'exécution du contrat de bail excessivement onéreuse et justifient sa renégociation.

Selon les consorts [H], les difficultés financières dont se plaint la société WAKOMY et qui résulteraient d'un manque de clientèle durant la crise sanitaire constituent un gain manqué de sorte qu'elles ne peuvent être invoquées au titre d'une révision pour imprévision. Ils ajoutent que le prix du loyer n'ayant pas év