TJ 44109, 9 avr. 2026, RG 20/00127

SG

F.C

LE 09 AVRIL 2026

Minute n°

N° RG 20/00127 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KPXH

[C] [G]

C/

[B] [V] en sa qualité de représentante légale de son fils mineur [N] [L]
[R] [L]

Le 09/04/26

copie exécutoire
et
copie certifiée conforme
délivrée à
Me SANSON

copie certifiée conforme
délivrée à
Me LEVACHER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 03 FEVRIER 2026.

Prononcé du jugement fixé au 09 AVRIL 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [C] [G]
né le 08 Novembre 1968 à [Localité 1] (ORNE), demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [N] [L],
né le 26 avril 2004, demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT - SAMSON - GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [R] [L]
né le 05 Avril 2001 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT - SAMSON - GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DES MOTIFS

Suivant acte authentique du 9 mai 2018, rédigé par Maître [E] [F] [A], notaire à [Localité 3], avec la participation de Maître [H] [K], notaire à [Localité 4], assistant l’acquéreur, Monsieur [C] [L] a vendu à Monsieur [C] [G] une maison à usage d’habitation, sise au [Adresse 3] (Lot-et-Garonne), cadastrée section D, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix de 260 000 euros. Il était précisé à l’acte que l’immeuble provenait d’une division de la propriété de M. [L] et que le vendeur avait déclaré avoir transformé un hangar agricole et un pigeonnier en habitation, avoir implanté une piscine de 32 m2 et avoir réalisé une partie des travaux, mais ne concernant pas la structure du bâtiment.
Le permis de construire visant à la transformation d’un hangar agricole et d’un pigeonnier en gîte et à l’implantation d’une piscine de 32 m2 accordé par le maire de [Localité 5] le 22 décembre 2014, ainsi que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en date du 31 janvier 2018, sur laquelle il est précisé que les travaux sont achevés depuis le 1er juillet 2017, ont été annexés à l’acte.

M. [L] avait fait de cette maison un gîte, dont l’expert-comptable était Monsieur [C] [G].

[C] [L] est décédé le 20 novembre 2018.

Son ex-épouse, Madame [B] [V], a coupé l’électricité de la maison qui appartenait à [C] [L] et partant a privé d’alimentation en électricité la maison acquise par M. [G], qui, n’étant doté d’aucun compteur électrique propre, était alimentée en électricité par le compteur électrique implanté dans l’immeuble appartenant au vendeur.

Par ordonnance du 8 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes a notamment condamné in solidum Mme [V], en sa qualité de représentante légale de son fils mineur, [N] [L], ainsi que M. [R] [L], à rétablir l’alimentation en électricité du fonds appartenant à M. [C] [G], jusqu’à l’achèvement des travaux de raccordement du site au réseau public d’électricité pour une durée maximale de six mois, et ce, sous astreinte.

Disant avoir découvert après la vente que l’immeuble vendu ne bénéficiait pas d’un raccordement individuel au réseau public de soutirage d’électricité et qu’il existait un sous-compteur au sein de la maison qu’occupait [C] [L], M. [G] a, par exploit d’huissier en date du 30 décembre 2019, fait assigner Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale de son fils mineur, [N] [L], et M. [R] [L], héritiers de [C] [L], devant le tribunal de grande instance de Nantes, en résolution de la vente.

Par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a notamment enjoint M. [G] à communiquer à M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], les pièces suivantes:

Relevé de compteur électrique fait auprès du vendeur au moment de l’acte de vente;Justification de la demande de souscription d’un contrat d’abonnement électrique formulée par [C] [G] pour le bien situé au [Adresse 3] ;La réponse du fournisseur d’électricité sollicité par [C] [G] pour la souscription d’un contrat d’abonnement électrique pour le bien situé [Adresse 3] ;Les pièces relatives à la demande de raccordement au réseau électrique et la date à laquelle [C] [G] a déposé son dossier auprès du Syndicat départemental d’Electricité et d’Energies de Lot-et-Garonne ;Convention de mandat unissant Gîtes de France et [C] [G] pour 2018 et 2020 ;
Et ce, dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois.

Il a également enjoint au Syndicat départemental d’électricité et d’énergies de Lot-et-Garonne, de communiquer aux conseils des parties les pièces suivantes:

La copie de la demande de raccordement au réseau électrique faite par monsieur [C] [G] pour le bien situé au [Adresse 3];La date à laquelle [C] [G] a donné son accord pour le paiement des travaux de raccordement électrique pour le bien situé au [Adresse 3] ;La date à laquelle les travaux ont effectivement eu lieu ;et ce dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la présente ordonnance.

En l’état de ses dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 10 juin 2024, M. [C] [G] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1217, 1231-2, 1641 et 1644 du code civil :

A titre principal,
Dire et juger que la chose vendue par acte authentique en date du 9 mai 2018 était affectée d’un vice caché ;Prononcer la résolution de la vente en date du 9 mai 2018 ;
A défaut,
Constater que [C] [L] s’est rendu responsable de manœuvres dolosives dans le cadre de la vente du 9 mai 2018 ;Dire et juger que son consentement à la vente du 9 mai 2018 était vicié ;Prononcer la nullité de la vente du 9 mai 2018 ;

Dans un cas comme dans l’autre,
Ordonner les restitutions réciproques de la chose et du prix, ce dernier devant voir son montant augmenté du coût des travaux qu’il a réalisés postérieurement à son entrée dans les lieux, de création d’un raccordement autonome au réseau public d’électricité, soit 7 596,86 euros ;Ordonner la publication du jugement à intervenir aux services de la publicité foncière ;Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à conserver la charge de l’ensemble des frais afférents à la mutation des droits immobiliers consubstantiels à l’anéantissement rétroactif de la vente du 9 mai 2018 ;Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à conserver la charge des frais de publication du jugement à intervenir aux services de la publicité foncière ;A titre subsidiaire,
Dire et juger que la chose vendue par acte authentique en date du 9 mai 2018 était affectée d’un vice caché ;
L’accueillir en son action estimatoire ;Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à lui verser la somme de 7 596,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;En tout état de cause,
Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à lui verser une somme de 70 100,30 euros en indemnisation de ses divers préjudices ;Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à maintenir à son bénéfice le droit de puisage qui lui avait été concédé par [C] [L] au terme de l’acte du 9 mai 2018 ;Condamner M. [R] [L] et Mme [B] [V], en sa qualité de représentante légale d’[N] [L], in solidum à lui verser une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
M. [G] conteste tout accord, même verbal, sur un principe de refacturation de l’énergie par [C] [L] au prorata de l’électricité consommée par sa propre maison. Il relève que [C] [L] ne lui a jamais adressé la moindre facture d’électricité. Il soutient en tout état de cause que la configuration des lieux lui avait été cachée au jour de la vente.

A titre principal, M. [G] fait valoir que le défaut de raccordement individualisé au réseau de distribution d’électricité rendait le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, en ce que les consorts [L]/[V] avaient le pouvoir de faire cesser à tout moment l’alimentation en électricité du gîte et que ce défaut était caché au jour de la vente. Il fait observer que si l’acte authentique de vente du 9 mai 2018 mentionnait que l’installation d’assainissement était commune aux fonds servant et dominant, rien n’y était dit concernant l’existence ou l’absence de réseaux individuels desservant la propriété qu’il a acquise. Il relève en outre que si l’acte créait une servitude de tréfonds permettant de faire passer des réseaux, il n’était pas précisé qu’il était nécessaire de procéder à la création de ces réseaux. Il souligne que l’arrêté de permis de construire annexé à l’acte de vente conduisait à penser qu’un réseau privatif avait été créé et que tant le compromis que l’acte authentique comprenaient une clause sur la nécessité de procéder à un relevé des compteurs une fois la vente passée.
En réponse aux conclusions des défendeurs, il estime que le fait qu’il ait sollicité l’aide de Mme [V] le 12 avril 2019 lorsque les plombs ont sauté dans sa propriété démontre qu’il ne savait pas où se trouvait le compteur du gîte et qu’il ne peut être déduit du fait qu’il ait effectué la comptabilité du gîte, avant de l’acquérir, la connaissance de l’absence de raccordement individualisé au réseau d’électricité. Il précise qu’il ne faisait qu’établir des déclarations fiscales de loueur en meublé non professionnelle, soit des déclarations de TVA et de résultat uniquement, et que la consommation d’électricité du gîte restait une affaire personnelle à [C] [L], sans lien avec ses déclarations de revenus. Il fait observer que dès qu’il a appris de la propre sœur du défunt en mars 2018 l’absence de raccordement au réseau public d’électricité il a engagé des travaux en octobre 2020, si bien que le gîte a pu être alimenté par un fournisseur à partir du 23 mars 2021. Il note enfin que la notaire rédactrice de l’acte confirme que rien ne pouvait laisser penser au jour de la vente qu’un problème existait s’agissant de l’existence d’un raccordement individuel du gîte au réseau d’électricité.

Il soutient que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut trouver à s’appliquer, le vendeur étant conscient de la situation des lieux pour avoir fait réaliser les travaux d’aménagement de la propriété vendue.

A titre subsidiaire, il fait valoir que son consentement a été vicié par les manœuvres dolosives de [C] [L], qu’en dépit de la clause relative au devoir d’information du vendeur, celui-ci ne l’a jamais informé que le bien immobilier ne disposait pas d’un raccordement individualisé au réseau électrique et dépendait de la propriété voisine en matière d’alimentation en énergie électrique, alors que cette information, directement liée aux conditions de jouissance du bien, était déterminante de son consentement. Il considère que [C] [L] avait une parfaite connaissance de la situation des lieux au jour de la vente, puisqu’il avait été maître d’ouvrage à l’occasion des travaux d’aménagement de la propriété et qu’à l’arrêté de permis de construire était annexé l’avis du SDEE (Syndicat départementale et d’Energie et d’équipement) du Lot-et-Garonne, qui prévoyait la réalisation d’un ouvrage de 60 mètres, afin d’amener le réseau public jusqu’au terrain d’assiette des travaux pour en permettre le raccordement. Selon lui, le fait que cet arrêté de permis de construire ait été annexé à l’acte de vente, qui exigeait la création d’un réseau public, auquel [C] [L] s’est soustrait, démontre le dol.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la réduction du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés, correspondant au coût des travaux à réaliser :
Coût des travaux de raccordement du gîte au réseau public d’électricité (5 771,66 euros) ;Coût facturé par la société ENEDIS (1 249,20 euros) ;Coût de bornage (576 euros) ;Soit la somme totale de 7 596,88 euros.

En tout état de cause, M. [G] sollicite l’indemnisation des préjudices qu’il dit avoir subis du fait de l’inexécution par [C] [L] de ses obligations contractuelles.
Il invoque les pertes subies du fait de l’annulation de réservations du gîte. Il expose qu’au mois de juillet 2018, les réservations ont été annulées par la société Gîtes de France, [C] [L] ne l’ayant pas informée de la cession, ni d’ailleurs de la mise en vente, alors qu’il en avait contractuellement l’obligation. Il indique avoir subi la perte du bénéfice des séjours annulés (= 2 x 1 872 euros = 3 744 euros), ainsi que le surcoût lié au relogement des locataires (= 1 456 euros). Il fait également état des arriérés de cotisations de [C] [L] de 2016 à 2018 que la société Gîtes de France lui a imputé à hauteur de 1 401 euros. S’agissant de l’été 2019, M. [G] expose qu’il a été contraint d’annuler les réservations du mois d’août 2019, les défendeurs n’ayant pas rétabli l’alimentation du gîte en électricité, ce qui représente la somme de 8 737,52 euros, à laquelle s’ajoutent les pénalités pour les trois vacanciers n’ayant pu être relogés pour un montant total de 2 362,48 euros (= 1 369 + 900 + 93,48). Il fait également valoir que l’électricité ayant été coupée dès le 17 juin 2019, il a été privé de la jouissance de son bien pendant 2 semaines en juin (ce qui représente une perte de 900 euros – coût de location du gîte hors saison) x2 = 1 800 euros) et pendant 4 semaines en juillet (ce qui représente une perte de 1 800 euros – coût de location du gîte l’été – x 4 = 7 200 euros). Il souligne enfin que l’électricité a été coupée au bout de six mois, le 8 février 2020, conformément à l’ordonnance du juge des référés, que cependant les travaux ont été achevés à la fin du mois d’octobre 2020 seulement, sans qu’un retard de paiement n’explique ces délais. Il expose que jusqu’à l’achèvement des travaux, il n’a pu louer le gîte et il a été contraint à nouveau d’annuler les réservations faites, soit un surcoût de 4 299,30 euros, outre la perte de 6 semaines de location (= 1 800 x 6 = 10 800 euros), soit un préjudice de 15 299 euros pour l’été 2020 (= 10 800 + 4 299,30). Il fait valoir qu’il convient également d’indemniser la perte de jouissance pendant le reste de l’année 2020, soit pendant la période dite hors saison, soit pendant 29 semaines (du 8 février au 30 juin, puis du 1er septembre au 31 octobre), représentant la somme de 26 100 euros (= 29 X 900).
S’il n’était pas mentionné dans l’acte de vente qu’il allait poursuivre l’activité du gîte, il soutient que [C] [L] savait qu’il privait celui qui acquérait le gîte, que l’activité se poursuive ou non, d’une jouissance normale du fonds, qu’il était prévisible qu’il veuille poursuivre l’activité de gîte et que cette activité s’exerçant pas convention de mandat annuelle signé entre le propriétaire du gîte et la société Gîtes de France, cette question n’avait pas à être prévue dans l’acte.

A l’appui de sa demande relative au droit de puisage, M. [G] fait valoir que la maison n’est pas raccordée au réseau d’eau public et qu’il est « impensable » que les héritiers de [C] [L] puissent refuser la poursuite de l’alimentation en eau de sa propriété par le moyen du droit de puisage. Il ajoute que cette stipulation contractuelle est constitutive d’une infraction pénale, dès lors que les fonds qu’il a acquis sont issus d’une division de parcelles.

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Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, M. [R] [L] et M. [N] [L] sollicitent du tribunal de voir, au visa des articles 1137, 1231 et suivants, 1641 et suivants du code civil:
A titre principal,
Rejeter la demande rédhibitoire de M. [G], faute pour ce dernier de rapporter la preuve d’un vice caché répondant aux exigences des articles 1641 et suivants du code civil ;Rejeter la demande de nullité de la vente pour vice du consentement, M. [G] ne rapportant pas la preuve de manœuvres dolosives imputables à [C] [L] ;Condamner M. [G] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;En tout état de cause,
Rejeter la demande dommages-intérêts présentée par M. [G], faute pour ce dernier de rapporter la preuve d’un dommage prévisible et d’une faute contractuelle commise par [C] [L] ;Rejeter la demande M. [G] de les voir condamnés à maintenir le droit de puisage à son bénéfice ;Condamner M. [G] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
Ils s’étonnent qu’avant la vente, M. [G], en sa qualité d’expert-comptable en charge des déclarations de TVA, n’ait jamais demandé aucune facture d’électricité pendant trois ans pour déduire la TVA, que lors de la vente, M. [G] n’ait demandé aucun relevé du compteur électrique et qu’après la vente, il n’ait pas souscrit de contrat d’électricité ou payé de facture d’électricité. Ils font observer que c’est plus d’un an après la vente que le demandeur a déposé sa demande de raccordement et que ce n’est que le 14 octobre 2019, soit sept mois après le dépôt de sa demande, qu’il a versé le premier acompte, retardant d’autant le début des travaux. Ils font valoir que lorsqu’on achète un bien, tout un chacun sait qu’il faut faire un relevé des compteurs avec le vendeur et mettre en service tous les compteurs, notamment le compteur électrique. Ils en concluent que M. [G] était informé de l’absence de compteur individuel lors de la vente. Ils relèvent que M. [G] est incapable de préciser l’occasion au cours de laquelle il a découvert l’absence de compteur électrique. Ils soutiennent qu’il connaissait la situation du gîte, qu’un accord avait été conclu avec [C] [L] et que cet accord est devenu caduc à son décès.

Pour voir rejeter la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, MM. [R] et [N] [L] font valoir que l’absence de raccordement individuel n’a pas empêché l’usage normal du bien et n’a pas rendu le gîte impropre à son usage, M. [G] l’ayant occupé et loué l’été qui a suivi la vente.
Ils font valoir qu’en tout état de cause, le vice soulevé ne présente pas le critère de gravité suffisante pour mener à la résiliation de la vente. Ils soulignent que la vente a été consentie moyennant un prix de 260 000 euros, et qu’un compteur électrique a été installé moyennant un coût modique de 5 771,66 euros.
Ils soutiennent enfin que le vice n’était pas caché, puisque soit M. [G] avait connaissance de l’absence de compteur électrique individuel, soit il n’a pas été normalement diligent, en ne demandant pas le relevé de compteur électrique à son vendeur, comme cela était contractuellement convenu dans l’acte authentique de vente. Pour démontrer qu’il avait connaissance de l’absence de compteur électrique, ils rappellent qu’il a été pendant deux exercices comptables l’expert-comptable du gîte et qu’alors même qu’il indique que sa mission inclut les déclarations de TVA, il n’a pas demandé pendant ces deux années les factures d’électricité pour déduire la TVA. Ils indiquent que M. [G] devait demander les factures à [C] [L] et ne pas clôturer les comptes sans formuler de remarques à ce sujet. Le fait que lorsque le compteur a sauté le 11 avril 2019 il soit venu voir Mme [V] démontre qu’il savait où se situait le compteur électrique du gîte. Ils ajoutent que l’acte de vente prévoit une clause de « création d’une « servitude passage  de divers réseaux » qui ne fait qu’évoquer « la mise en place des compteurs en surface ou enterrés » et que l’arrêté de permis de construire prescrivant expressément la construction d’un « ouvrage public » de 60 mètres pour assurer la desserte électrique sur la voie publique a été annexé, sans qu’une annexe concernant un raccordement ou la pose d’un compteur électrique ne soit jointe.

Pour voir rejeter la demande d’annulation de la vente sur le fondement du dol, ils soulignent que le permis de construire n’a pas mentionné un raccordement individualisé jusqu’au gîte, qu’un ouvrage conforme au permis de construire a été réalisé depuis le poteau situé devant la maison de la sœur de [C] [L] jusqu’au début du chemin menant au gîte, en bord de route, et qu’aucune pièce relative à la réalisation d’un raccordement individuel n’a été annexé à l’acte. Ils assurent que loin de cacher l’information relative à l’absence de compteur électrique individualisé, cette information a été expressément délivrée dans l’acte d’achat, avec la clause de « servitude de passage de divers réseaux ».

Pour voir rejeter la demande de réduction prix de vente pour cause de vices cachés, MM. [L] soutiennent que la vente n’est pas affectée d’un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts, ils font valoir que le bien n’est plus référencé sur le site des Gîtes de France depuis décembre 2019, ce qui démontre, selon eux, que M. [G] n’a jamais eu la véritable intention de s’occuper de son bien de telle manière qu’il puisse continuer à être loué sur le site de Gîtes de France. Ils estiment qu’au mieux, son préjudice ne peut qu’être une perte de chance. Ils soutiennent tout d’abord qu’il n’existe aucun dommage réparable, le dommage étant imprévisible au moment de la formation du contrat de vente. Ils font en effet observer qu’à aucun moment, l’acte de vente n’indique que M. [G] achetait pour poursuivre l’activité de gîte, de sorte que cette activité n’est pas entrée dans le champ contractuel. Ils soutiennent ensuite qu’il n’existe aucune mauvaise exécution ou inexécution contractuelle commise par leur père, en ce que M. [G] n’était pas partie au contrat entre Gîtes de France et [C] [L]. Ils font valoir en tout état de cause que l’acquéreur n’aurait pas pu louer immédiatement le gîte, dans la mesure où il devait être adhérent de Gîtes de France. Ils relèvent que les pièces produites pour établir l’annulation des réservations ne précisent pas le motif de l’annulation, que M. [G] sollicite diverses sommes pour des frais engagés pour lui (2 000 euros pour débarrasser une grange et supprimer une clôture) et qu’il ne démontre pas avoir payé la somme de 1 401 euros. Ils soutiennent en outre que M. [G] a accepté des locations, alors que le gîte n’était plus en état.

Pour s’opposer au maintien du droit de puisage, MM. [L] font valoir que les parties, toutes les deux assistées de leur notaire, ont choisi d’instaurer un droit personnel et non une servitude et ont ainsi fait le choix d’un droit limité dans le temps. Ils relèvent que l’article du code de la construction et de l’habitation visé par le demandeur n’a pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’une division parcellaire.

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de ce texte, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Il pèse sur lui une présomption de connaissance du vice.
En l’espèce, l’acte authentique de vente du 9 mai 2018, qui doit faire la loi entre les parties, contient une clause usuelle de non-garantie des vices cachés libellée comme suit :
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
Des vices apparents,Des cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier de la construction ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l'indemnisation des conséquences de l'existence du vice caché allégué, M. [G] doit démontrer :
- l'existence du vice antérieurement à la vente,
- son caractère caché,
- le fait que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou à l'usage auquel on le destine, ou qu'il en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l’avait connu,
- la connaissance qu'avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l'acte.

En l’espèce, l’acte authentique de vente spécifie, sous le paragraphe intitulé « contrats
de distribution et de fournitures », que : « L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle
de la continuation ou de la résiliation de tous contrats de distribution ou de la résiliation
de tous contrats de distribution et de fourniture souscrits par le VENDEUR.
Les parties déclarent avoir été averties de la nécessité d’établir entre elles un relevé
des compteurs faisant l’objet d’un comptage individuel.
Le VENDEUR déclare être à jour des factures mises en recouvrement liées à ses
contrats de distribution et de fournitures. Il procèdera si nécessaire à la régularisation
de ses abonnements, de sorte que celle-ci n’entrave pas la souscription de nouveaux
abonnements par l’ACQUEREUR, que ce soit auprès du même prestataire ou d’un
autre. ».
Rien n’est dit dans l’acte sur le compteur électrique (compteur électrique indépendant
ou sous-compteur).

Le diagnostic concernant l’installation intérieure d’électricité établi par la société DIAC-
IMMO le 22 janvier 2018 était annexé à l’acte authentique de vente. Ce diagnostic
faisait état de plusieurs anomalies et recommandait la consultation dans les meilleurs
délais d’un installateur électricien. Il n’était pas fait mention du compteur électrique.

Le diagnostic de performance énergétique établi par cette même société également le
22 janvier 2018, dont les conclusions étaient : « DPE vierge – consommation non
exploitable », était également annexé. Il était indiqué que « le diagnostiqueur n’a pas
été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures ne sont pas
disponibles ».

Par courrier du 8 novembre 2018, M. [G], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en
demeure [C] [L] de lui verser la somme de 8 561 euros et de lui fournir les
attestations d’assurance DO. Force est de constater que cette mise en
demeure,adressée six mois après la vente, ne fait pas mention de l’absence de
compteur électrique indépendant.

Dans un courrier adressé le 29 avril 2019, soit près d’un an après la vente litigieuse,
Mme [V], ex-conjointe de [C] [L], indique : « je reviens vers vous suite à
notre discussion le 13 avril, à mon message du 24 avril et à mon appel téléphonique
pour trouver une solution sur la question du compteur électrique.
Comme je vous l’ai indiqué, les enfants [L] ont décidé de vendre la maison, comme
je vous l’ai indiqué un acquéreur a fait une offre et le compromis a eu lieu le 9 mai. Ce
qui nous oblige à régulariser la question du compteur électrique, puisqu’il avait été
décidé oralement entre [C] [L] et vous-mêmes que la consommation du gîte
serait rattachée à celle de la maison par l’intermédiaire d’un sous-compteur. »

Le raccordement électrique du gîte acquis par M. [G] au compteur de la maison
voisine ne saurait constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, dès
lors qu'il n'y a pas de défaut portant atteinte à la destination normale du bien.

Ce vice ne peut davantage être considéré comme « caché », dès lors que
concomitamment à la vente aucun relevé du compteur électrique n’a été effectué, alors
que l’acte de vente rappelait la nécessité de procéder aux relevés des compteurs
individuels, et que M. [G] ne peut sérieusement soutenir avoir découvert l’absence
de compteur individuel un an après son acquisition, sans s’être à aucun moment soucié
des diligences à effectuer en matière d’électricité. Il peut d’autant moins arguer d’un
vice caché, qu’il est constant qu’il était l’expert-comptable du gîte, en charge des
déclarations TVA, et qu’il lui appartenait à ce titre de s’enquérir des factures d’électricité
réglées.

M. [G] sera débouté de ses demandes de résolution de la vente et de diminution du
prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur le dol

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 1130 du même code dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 
L'article 1137 du même code énonce que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L'auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi "intentionnellement pour tromper le contractant".

Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat, mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que M. [G] avait connaissance de l’absence de compteur électrique individuel.

Il ne peut donc se prévaloir de réticences dolosives ayant vicié son consentement. Il sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’inexécution contractuelle

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Sur les annulations de réservation du gîte

Il ressort de la convention de mandat de gestion conclue entre la société Gîtes de France de Lot-et-Garonne et [C] [L] que « l’Adhérent s’engage à […] informer l’Association ou l’organisme dûment habilité par cette dernière dans les meilleurs délais de tout évènement modifiant la situation juridique de l’hébergement (mise en vente, succession, indivision, divorce… »

Dans ses messages du 9 juillet 2018, la société Gîtes de France prend acte de :
L’annulation de la réservation n° 113 pour M. [W] [X] (prix du séjour 1 852 euros),L’annulation de la réservation n° 112 pour Mme [J] [U] (prix du séjour 1 852 euros)Et indique : « Je vous ai adressé par mail la liste des futurs locataires pour que vous puissiez prendre contact avec eux. Nous allons également les informer du changement de propriétaire. […] Les clients qui devaient arriver samedi 07.07 pour deux semaines ont été relogés ailleurs. Le surplus de location a été retenu sur un paiement futur, soit un montant de 1 456 euros. Le planning est libre pour la semaine du 14 au 21.07. De ce fait, il peut y avoir potentiellement une nouvelle location. Il avait été convenu avec M. [L] de retenir sur les paiements des locations les arriérés de cotisation de 2016 à 2018, soit un montant total de 1 401 euros. »

Dans un message électronique du 9 août 2019, Gîtes de France indique à M. [G] :
« Je reviens vers vous concernant les annulations de séjour.
Le montant de 6 655,65 euros correspond aux virements propriétaires que vous avez perçus.
Concernant la réservation de Mme [S] et de Mme [M], qui n’a pas pu être relogée, des pénalités doivent leur être versée, conformément aux conditions générales de vente.
Pour Mme [S], cela représente 1389 euros (75% de 1852 euros) et 900 euros pour Mme [M] (50% de 1800 euros).
Pour M. [Y] qui a été relogé, la différence de prix à prendre en charge est de 93,48 euros qui sera à nous régler pour solder le dossier. »

Dans un message électronique du 20 juillet 2020, Gîtes de France indique à M. [G] :
« Je reviens vers vous concernant les relocations de vos clients du mois de juillet.
Nous avons pu reloger vos clients dans d’autres hébergements disponibles à la location à ces périodes.
Les montants des séjours étant supérieurs à ceux de votre gîte, vous est-il possible de nous adresser un virement de la différence de location de 3 033,30 euros dès ce jour ? »
Il est précisé dans un autre message du même jour :
« Les clients ont été relogés dans des gîtes encore libres avec les mêmes prestations que vous proposez. 
Pour vos clients du mois d’août, ceux du 08 au 22.08.20 seront relogés et ceux du 22 au 29.08.20 souhaitent être remboursés. »

Ainsi, si M. [G] établit que Gîtes de France a annulé des réservations du gîte au cours des étés 2018, 2019 et 2020, c’est à juste titre que MM. [L] soulignent que les pièces versées aux débats ne précisent à aucun moment le motif de l’annulation. Il n’est donc pas démontré que ces annulations résultent d’un manquement de la part de [C] [L] ou de la coupure de l’électricité par Mme [V]. M. [G] sera en conséquence débouté de ses demandes d’indemnisation au titre des annulations des réservations du gîte.

Sur les arriérés de cotisation

M. [G] se contente de produire un message électronique de la société Gîtes de France du 9 juillet 2018, selon lequel « il avait été convenu avec M. [L] de retenir sur les paiements des locations les arriérés de cotisation de 2016 à 2018, soit un montant total de 1 401 euros. »

Ce seul message est insuffisant pour établir le règlement par M. [G] de cette somme, ni l’existence d’un arriéré de cotisation ou d’un accord de [C] [L] sur cette modalité de paiement.

Il sera débouté de cette demande.

Sur le préjudice de jouissance
M. [G] invoque un préjudice de jouissance de deux semaines en juin 2019 et pour le mois de juillet 2019, en raison de la coupure de l’électricité par Mme [V].

Il n’établit cependant pas qu’il avait l’intention de louer le gîte à ces périodes, ou d’y résider lui-même.

Il sollicite également l’indemnisation de son préjudice jouissance pour la période du 8 février 2020 jusqu’à l’achèvement des travaux, en octobre 2020.

Il convient cependant de rappeler que par ordonnance du 8 août 2019, le juge des référés avait ordonné le rétablissement de l’électricité pour une durée de six mois.

M. [G] soutient que les travaux nécessaires n’ont pu être réalisés pendant ce délai, en raison du nombre d’intervenants et de la pandémie de Covid-19.

Toutefois, il ne verse aucune pièce en justifiant, étant relevé que les confinements liés à cette pandémie ont été décrétés postérieurement à l’expiration du délai de six mois accordé par le juge des référés.

Par conséquent, M. [G] sera débouté de cette demande.

Sur le droit de puisage

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 9 mai 2018 prévoit expressément sous la rubrique intitulée « droit de puisage » que :
« la maison vendue aux présentes située sur la parcelle cadastrée section D numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est alimentée en eau par le puits situé sur la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 5] restant la propriété du vendeur.
Les parties conviennent que ce droit de puisage a une nature personnelle. En conséquence, ledit droit de puisage s’éteindra notamment en cas de vente d’un des deux fonds à un tiers ou en cas de transmission à titre gratuit d’un des deux biens.
Les parties ont convenu que l’acquéreur versera au vendeur une contrepartie financière de 120 euros par an pour la fourniture de l’eau ».

Il en résulte que les parties à l’acte ont entendu prévoir un accès personnel et limité dans le temps au puits.

M. [G] ne démontre pas en quoi cette clause de l’acte de vente constituerait une infraction pénale, alors que l’article du code de la construction et de l’habitation qu’il vise concerne la division d’immeuble, et non la division parcellaire, d’où est issue la maison en cause.

Dès lors, maintenir l’application de cette clause après le décès de [C] [L] serait contraire à l’accord des parties.

M. [G] sera dès lors débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Succombant, M. [G] sera condamné aux dépens. Il ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’il soit condamné à prendre en charge les frais engagés par MM. [L] pour se défendre, évalués à 3 000 euros.

L’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature du présent litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,