TJ 68224, 2 avr. 2026, RG 25/00075

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ [XXXXXXXX01]

---

Référé civil

N° RG 25/00075 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JGBY
MINUTE n°

République Française
Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 2 avril 2026

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. SIANA
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître David SARACENO, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. SASIK, exerçant sous l’enseigne “SYNCHRO”, à titre personnel et ès qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Bernard BURNER, avocat au barreau de MULHOUSE, Maître Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. SASIK, exerçant sous l’enseigne “SYNCHRO”
dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représenté

S.A.S. [S], ès qualités de mandataire de gérance de Madame [W] [O]
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [W] [O]
dont la dernière adresse connue est [Adresse 7]

non représentée

requises

Nous, Hélène PAÜS, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l'ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 3 mars 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SIANA est propriétaire d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à Mulhouse (68100).

Par assignation signifiée le 7 janvier 2025, la SCI SIANA a attrait devant la juridiction des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire :

- la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, à titre personnel et ès qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 3],
- le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO,
- la société [S], ès qualités de mandataire de gérance de Mme [W] [O].

En outre, la SCI SIANA demande qu’il soit enjoint à la société SASIK et la société [S] de produire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, leur attestation d’assurance obligatoire et facultative, et sollicite leur condamnation solidaire aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de sa demande, la SCI SIANA fait valoir pour l’essentiel :

- que son appartement a subi un dégât des eaux au mois d’octobre 2023, ayant donné lieu à l’intervention de la société RESILIANS en mai 2024,
- qu’elle a constaté une seconde infiltration dans les toilettes, en provenance de l’appartement du dessus géré par la société [S],
- que la société SASIK, en sa qualité de syndic, et la société [S] ont dûment été informées de la persistance de cette infiltration mais n’ont jamais daigné intervenir,
- que dans un procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2024, Me [E] [F], commissaire de justice, a constaté les infiltrations qui se propagent désormais dans l’ensemble de l’appartement,
- que l’appartement est infesté de moisissures, le rendant insalubre.

Dans ses dernières écritures déposées le 4 juillet 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, à titre personnel et ès qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 3], demande à la juridiction des référés de :

- débouter la SCI SIANA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI SIANA aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses réserves de droit, de faits et de responsabilité,
- circonscrire la mission de l’expert judiciaire aux seuls désordres listés dans l’assignation en référé du 7 janvier 2025,
- mettre l’avance des frais d’expertise à la charge de la SCI SIANA,
- rejeter les demandes de la SCI SIANA tendant à ce que la mission de l’expert judiciaire ait pour objet de dire si le syndic a été diligent afin de faire cesser les désordres, et de dire si les désordres se sont accentués au regard du manque de diligence du syndic et de la société [S],
- enjoindre à la société [S] de mettre en cause la société RESILIANS et la société NT,
- rejeter la demande de la SCI SIANA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SASIK soutient pour l’essentiel :

- que la fuite proviendrait de l’appartement situé au-dessus de celui de la SCI SIANA, géré par la société [S],
- qu’elle a donné son accord à la société [S] pour qu’elle fasse procéder aux réparations nécessaires,
- que la propriétaire, Mme [W] [O], aurait refusé le devis de l’entreprise mandatée par la SCI SIANA, bloquant ainsi l’opération,
- que le sinistre se situe dans une partie privative et trouverait son origine dans une autre partie privative, à savoir l’appartement géré par la société [S],
- qu’il ressort du rapport du cabinet RESILIANS en date du 22 janvier 2025 que la SCI SIANA ne subirait plus de dégâts des eaux et que les désordres dont elle se plaint sont relatifs à un premier sinistre qui a été identifié et réparé,
- qu’en tout état de cause, il n’est aucunement démontré que les désordres dont la SCI SIANA se plaint proviendraient des parties communes de l’immeuble,
- que l’article 232 du code de procédure civile cantonne l’objet des mesures d’instruction exécutées par l’expert judiciaire à la solution de questions de faits,
- qu’il n’appartient pas à l’expert judiciaire de porter des appréciations d’ordre juridique sur la situation,
- que la question soulevée par la SCI SIANA relative aux diligences du syndic afin de faire cesser les désordres n’a pas sa place dans le cadre de la mission confiée à l’expert et relève de l’appréciation du juge du fond,
- que la société RESILIANS et la société NT sont toutes deux intervenues dans l’appartement de la SCI SIANA.

Selon assignation signifiée le 9 octobre 2025, la SCI SIANA a attrait Mme [W] [O] devant la juridiction des référés, aux fins de lui voir étendre les opérations d’expertise à intervenir.

La SCI SIANA soutient à l’appui de cette demande que Mme [W] [O] est la propriétaire de l’appartement qui surplombe le sien.

Les instances ont été jointes le 25 novembre 2025 par mention au dossier.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI SIANA renonce à sa demande de production de pièces dirigée à l’encontre de la société SASIK et la société [S].

La SCI SIANA ajoute, à l’appui de sa demande d’expertise judiciaire qu’elle maintient :

- que la société [S], en qualité de mandataire gérante de l’appartement situé au-dessus, n’a procédé à aucune déclaration de sinistre ni procédé à aucune recherche de fuite, caractérisant un comportement fautif,
- qu’il appartenait à la société [S] d’accomplir tous les actes ayant trait à la gestion du bien, et notamment de faire réaliser les travaux urgents,
- que si une intervention s’est tenue le 1er mai 2024, celle-ci a été réalisée plus de sept mois après la constatation du dégât des eaux,
- que cette intervention n’a par ailleurs rien solutionné puisque les infiltrations se sont poursuivies postérieurement au 1er mai 2024,
- que le syndic a tardé à faire réaliser des investigations, alors qu’il lui appartient de préserver l’ensemble des parties de l’immeuble,
- que rien ne permet à ce stade d’exclure que la seconde infiltration trouve son origine dans les parties communes,
- que la société SASIK a tardé à donner son accord pour effectuer une recherche de fuite, contribuant ainsi à l’aggravation des désordres dans l’appartement.

Suivant conclusions déposées le 3 mars 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société [S] conclut au débouté et à sa mise hors de cause. Subsidiairement, elle demande qu’il soit donné acte de ses plus amples protestations et réserves.

En tout état de cause, la société [S] sollicite la condamnation de la SCI SIANA aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [S] soutient pour l’essentiel :

- qu’elle n’est pas propriétaire mais seulement gestionnaire du bien situé au-dessus de celui de la SCI SIANA,
- qu’il est nécessaire de démontrer, pour l’engagement de sa responsabilité, une faute, un dommage et un lien de causalité,
- que sa mise en cause apparaît ainsi prématurée, seul le juge du fond ayant compétence pour se prononcer sur ces différents points,
- que c’est à tort que la SCI SIANA soutient qu’elle n’aurait entrepris aucune démarche pour solutionner le sinitre et qu’aucune mesure n’a été prise pour faire cesser les infiltrations.

Bien que régulièrement assignés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, et Mme [W] [O] ne se sont pas fait représenter à l’audience du 3 mars 2026. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI SIANA :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il est constant que l’appartement de la SCI SIANA a subi un dégât des eaux au mois d’octobre 2023, suite à une fuite qui avait été mise en évidence dans le logement qui surplombe le sien, propriété de Mme [W] [O], et que des travaux avaient été réalisés par la société RESILIANS au mois de mai 2024.

Arguant de la persistance des infiltrations qui se seraient propagées à l’ensemble de son appartement, la SCI SIANA sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire et produit, à l’appui de cette demande, un procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2024 par Me [E] [F], commissaire de justice, qui a mis en évidence un décollement, un gonflement et une fissuration du projeté dans le couloir, la salle de bain, la chambre à coucher et dans les sanitaires. Me [E] [F] constate également des traces de couleur jaunâtre dans la chambre à coucher et dans les sanitaires, ainsi que la présence de nombreuses taches de moisissures noires au plafond de la salle de bain.

Il ressort cependant d’un rapport de recherche de fuite établi le 22 janvier 2025 par la société RESILIANS, d’une part, qu’aucune fuite ni infiltration n’ont été constatées dans le logement de Mme [W] [O] à l’aplomb des désordres, et d’autre part et surtout, que la teneur en humidité des matériaux dans le logement de la SCI SIANA ne présente aucune anormalité, excluant, de principe, l’hypothèse de la persistance d’une fuite.

C’est au demeurant les conclusions qui ont été tirées par le cabinet RESILIANS, affirmant que les désordres qui ont été constatés dans l’appartement de la SCI SIANA provenaient d’un ancien dégât des eaux.

Force est ainsi de constater que les éléments produits par la SCI SIANA, en l’occurence le procès-verbal de constat de Me [E] [F], ne permettent pas de mettre en évidence la persistance d’une fuite ou une quelconque aggravation des désordres, étant observé que, de manière surprenante, il n’est produit aucun élément sur l’étendue des dégâts des suites de la première fuite qui a été réparée en mai 2024.

Les échanges de courriels versés aux débats n’ajoutent pas davantage de crédibilité aux allégations de la SCI SIANA, dès lors que les mentions de la persistance des infiltrations sont purement déclaratives et reposent, à nouveau, sur les seules déclarations de cette dernière.

Au regard de ces éléments, la SCI SIANA n’établit pas le motif légitime exigé à l’article 145 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais et dépens :

Il s’avère inéquitable de laisser à la charge de la société SASIK et de la société [S] la totalité frais, non compris dans les dépens, qu’elles ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Aussi, il y a lieu de condamner la société SIANA à leur payer respectivement la somme de 600 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, au regard des développements qui précèdent, la SCI SIANA sera condamnée également aux dépens de la présente procédure, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS