TJ 13108, 10 avr. 2026, RG 24/01669

DOSSIER N° RG 24/01669 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DMNO
MINUTE N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [L] [R]
née le 11 Mai 1992 à LA SEYNE SUR MER (83500)
59 boulevard des Tribunes
44300 NANTES
représentée par Me Iris TROJMAN-COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Syndic. de copro. IMMEUBLE SITUE MONTEE DE GANCEL
13116 VERNEGUES
représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [Q]
né le 02 Octobre 1969 à SAUMUR (49400)
2117 route de Lambesc
13116 VERNEGUES
Madame [F] [H]
née le 26 Juin 1973 à CLAMART (92140)
2117 route de Lambesc
Gancel
13116 VERNEGUES
représentés par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

NATIS PROVENCE IMMOBILIER
17 cours du Maréchal Foch
13640 LA ROQUE D’ANTHERON
représentée par Me EMILIE DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Alain PAVILLON
Greffier lors des débats et du prononcé : Madame Patricia LE FLOCH,

PROCEDURE
Débats tenus à l'audience publique du : 18 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 10 AVRIL 2026
Date de délibéré indiquée par le Président, les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice, déposés à étude le 17 octobre 2024, Mme [L] [R], domiciliée à ce jour 59, boulevard des Tribunes à Nantes (44300), a assigné Mme [F] [H], née [M], et M. [E] [Q], tous deux domiciliés 2117, route de Lambesc, Gancel à Vernègues (13116), en restitution de la somme de 1 646.32 euros indument perçue et en paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 2024/1669.
Par actes de commissaire de justice, remis à personnes morales le 18 mars 2025, Mme [R] a assigné en intervention forcée, dans l’affaire précitée, le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé MONTEE DE GANCEL, pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que la SAS NATIS PROVENCE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, aux fins de voir leur responsabilité engagée pour fautes à son encontre et les voir solidairement condamnés à la garantir contre toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre dans le litige l’opposant aux consorts [H] – [Q], à lui rembourser la somme de 1 646.32 euros appelée à tort, ainsi que les voir solidairement condamnés aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 2025/491.
Après deux renvois pour la première instance et un renvoi pour la seconde, les deux affaires ont été jointes à l’audience du 5 juin 2025 sous le n° de RG 2024/1669 et renvoyées trois nouvelles fois pour être enrôlées à l’audience du 18 mars 2026 : toutes les parties s’y sont fait dument représenter.
A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et réitéré ses demandes.
A l’appui de sa demande principale, elle rappelle qu’elle a acquis le bien immobilier, objet du litige, sis montée de Gancel à Vernègues, de Mme [T] [B], épouse [J], le 19 décembre 2017 : l’appartement faisant partie d’un ensemble comprenant un autre appartement, Mme [B] a fait rédiger, par notaire, le même jour, un état descriptif de division de l’ensemble et un règlement de copropriété. Ce dernier indiquait que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, mais, pour chacun des deux appartements, à une fosse septique implantée sur la parcelle habitée voisine, appartenant également à Mme [B] ; ledit règlement précisait que l’entretien de l’installation était partagé entre le logement bâti sur la parcelle comprenant la fosse et les deux logements en copropriété.
L’acte de vente entre Mme [B] et Mme [R] précisait qu’au jour de la transaction, la fosse n’était pas conforme à la règlementation.
Le 18 octobre 2019, Mme [B] a vendu la parcelle contenant une maison et la fosse septique à Mme [H] et à M. [Q], à charge pour ces derniers de mettre la fosse aux normes réglementaires dans l’année suivant la vente. Effectivement, dans un rapport de visite réalisé le 15 juin 2020, le Service Public d’Assainissement Non Collectif (S.P.A.N.C.) a déclaré l’installation conforme.
Comme prévu, les contrôles annuels de maintenance, effectués par une entreprise agréée et les frais périodiques d’entretien, comprenant les curages et les vidanges sont supervisés par les propriétaires de la parcelle et pris en charge, par parts égales, entre les trois utilisateurs de la fosse septique.
Le 5 janvier 2021, Mme [B] a vendu son dernier bien, à savoir l’appartement au premier étage de la copropriété, aux consorts [I].
Lorsque Mme [R] entame les démarches pour vendre son logement mi-2023, son notaire reçoit un pré-état du syndic de la copropriété, NATIS PROVENCE IMMOBILIER, qui indique que la venderesse reste devoir la somme de 1 646.32 euros pour des travaux dits d’entretien sur la fosse septique, facturés le 14 février 2023 aux consorts [H] - [Q]. Ces derniers menaçant de couper l’accès de la copropriété à la fosse à défaut de paiement de la part lui incombant, l’acte notarié étant prévu pour le 4 juillet 2023 et Mme [R] ne voulant pas compromettre sa garantie d’éviction du fait des tiers, cette dernière a payé le montant demandé par déduction sur le prix de vente.
La vente de son bien ayant été finalisé, elle a exprimé, à titre principal, sa volonté de récupérer la somme indue auprès des consorts [H] - [Q], au prétexte que la dépense en question ne concernait pas les frais d’entretien courant de la fosse septique et devait rester à la charge des propriétaires de la fosse, mais également, à titre subsidiaire et in solidum, auprès du SYNDICAT des copropriétaires de l’immeuble situé MONTEE DE GANCEL, qui a réceptionné l’argent de Mme [R], ainsi que du syndic professionnel de la copropriété qui a couvert la dépense sans respecter les règles de fonctionnement d’un syndicat de copropriété, relatives aux engagements de dépenses.
Un accord amiable n’ayant pu être conclu, Mme [R] a attrait solidairement les trois parties impliquées dans la cause devant le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution de l’indu, mais également pour l’indemniser, à hauteur de 2 000 euros, du préjudice qu’elle a subi du fait de la résistance abusive des consorts [H]–[Q], qui n’ont pas voulu écouter des avis juridiques mettant en question leur position et allant jusqu’à menacer de ne plus partager la fosse septique.
En réplique et par la voix de leur conseil, les consorts [H]–[Q] demandent, à titre principal, que l’action de Mme [R] soit déclarée irrecevable pour défaut, de sa part, de tentative de règlement à l’amiable du litige, et, à titre subsidiaire, qu’elle soit déboutée pour défaut de qualité à agir, la somme litigieuse leur ayant été versée par le SYNDICAT de copropriété, seul à même de lancer une action en restitution.
Sur le fond, les défendeurs maintiennent que les travaux sur la fosse septique qui ont entraîné la dépense litigieuse étaient des travaux d’entretien déclarés nécessaires par la Société en charge du contrôle des installations et dont le coût était à partager par tiers entre eux-mêmes et les deux copropriétaires de l’immeuble voisin. Par conséquent, ils demandent que Mme [R] soit déboutée de sa demande principale, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, alors que la demanderesse ne démontre aucune initiative de sa part, en amont de son action en justice, en direction des défendeurs dans le but de chercher une solution à l’amiable.
Pour leur part, les consorts [H]–[Q] estiment qu’en réclamant une participation aux autres utilisateurs de la fosse septique pour les travaux réalisés en 2023, ils n’ont fait qu’appliquer le principe de base de la gestion d’une servitude, à savoir le partage des frais entre les usagers de la servitude, principe rappelé dans les actes de vente et le règlement de copropriété. Par conséquent, la procédure qu’a lancée Mme [R] est abusive à leur égard et justifie une demande d’indemnisation à hauteur de 1 000 euros pour Mme [H] et de 1 000 euros pour M. [Q].
Enfin, ils demandent la condamnation de Mme [R] aux dépens de l’instance et à verser les sommes de 1 000 euros à Mme [H] et de 1 000 euros à M. [Q] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le SYNDICAT de la copropriété MONTEE DE GANCEL, attrait à la cause, conteste, par la voix de son conseil, son implication dans le litige : il n’a été ni consulté ni appelé à voter pour les travaux non périodiques réalisés en 2023 sur la fosse septique commune et il n’a eu connaissance de la chose que lorsque le syndic a fait transiter les montants de l’opération au débit et crédit du compte individuel des copropriétaires concernés, à savoir Mme [R] et M. et Mme [I], sans passer par les comptes de charge de classe 6. Par conséquent, il demande le débouté de la demanderesse et si malgré tout, le SYNDICAT est redevable d’une quelconque somme, il doit être relevé et garanti par le syndic professionnel en place à cette époque, à savoir la Société NATIS PROVENCE IMMOBILIER. Enfin, il demande que tout succombant dans cette instance soit condamné aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le syndic au moment des faits, également attrait à la cause, nie, par la voix de son conseil, son implication dans le présent litige : il est avéré que les travaux réalisés en 2023 sur la fosse septique étaient urgents et indispensables au fonctionnement de celle-ci et qu’ainsi, ils ont permis à Mme [R] de vendre son bien et de le vendre sans la moindre moins-value. Par conséquent, indépendamment d’une éventuelle faute du syndic, elle ne peut se prévaloir d’un préjudice.
Quant à sa prétendue faute, le syndic la réfute car la fosse n’étant pas une partie commune de la copropriété, il n’était pas astreint à consulter ses mandants sur l’opportunité des travaux et à faire voter leur réalisation.
Par conséquent, il demande que Mme [R] soit déboutée de ses demandes et qu’elle, ou tout autre succombant dans l’instance, soit condamnée aux entiers dépens et à lui verser la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l'article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la jonction des deux instances
Il est confirmé que, pour une bonne administration de la justice, l’affaire portant le n° de RG 2025/491 a été jointe à l’affaire portant le n° de RG 2024/1669.
Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse
En application de l’article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros est précédée, sous peine d’irrecevabilité, d’une tentative de règlement amiable du différend.
En l’espèce, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande de Mme [R], faute de démarche préalable de résolution à l’amiable.
En réaction, la demanderesse produit le constat de carence rédigé par un conciliateur de justice le 14 mars 2024, précisant que Mme [F] [H] ne s’est pas présentée au rendez-vous du même jour pour tenter, à l’initiative de Mme [R], de trouver une solution à l’amiable.
Dans ces conditions, l’action de la demanderesse est recevable.
Sur la qualité à agir de Mme [R]
En application de l’article 31 du Code précité, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, … ».
Selon les consorts [H] - [Q], la somme en jeu leur ayant été versée par le SYNDICAT de la copropriété MONTEE DE GANCEL, seul celui-ci était légitime à revendiquer la restitution du prétendu indu.

Cependant, en l’espèce, la somme en question n’a fait que transiter chez le syndic, le notaire qui a reçu le produit de la vente du logement de Mme [R] ayant aussi bien pu transférer la somme directement aux consorts [H] - [Q]. L’examen des diverses correspondances entre les parties, contenues dans les dossiers de plaidoirie, montre d’ailleurs que les propriétaires de la fosse entretenaient souvent des rapports directs avec les autres usagers de l’installation d’assainissement, leur recours au syndic intervenant visiblement quand ils peinaient à percevoir en direct les quotes-parts des copropriétaires de l’immeuble voisin.
Compte tenu des circonstances du contentieux, la qualité à agir sera reconnue à Mme [R].
Sur la demande en restitution
Jusqu’au 19 décembre 2017, Mme [B] possédait les trois immeubles raccordés à une même fosse septique, déclarée par ailleurs non conforme à la réglementation par les autorités publiques, dans un rapport du 29 septembre 2017. Lorsqu’elle a cédé à Mme [R] un des deux appartements de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrale F 350, elle a fait rédiger un état descriptif de division et un règlement de copropriété ne faisant pas référence au statut de la fosse septique implantée sur la parcelle F 430.
Lors de la cession de la parcelle F 430 aux consorts [H] - [Q] en 2019, l’acte notarié précisait : « les parties ont convenu d’un commun accord que les travaux de modification du système d’assainissement seront à la charge des acquéreurs », dans l’année suivant la date d’acquisition du bien mise en conformité ; ce qui fut validé lors d’un contrôle effectué le 15 juin 2020 par le S.P.A.N.C.
Il convient de noter que la seule référence à l’utilisation commune de la fosse septique dans l’acte de vente est la suivante : « concernant les eaux usées, il est précisé par les parties que la fosse septique est commune entre la copropriété cadastrée section F numéro 350 et le bien vendu ».
En l’absence de précisions sur la gestion de l’installation dans les différents actes de vente et autres règlements, les parties prenantes – notaire, syndic, propriétaires – ont de fait considéré qu’étaient à partager les frais d’entretien de l’installation.
Or, les frais d’entretien incluent notoirement les vidanges de la fosse, les contrôles de niveau, de regards et de ventilation, le nettoyage des filtres et bacs à graisse, le curage des canalisations et tous les frais de visites des organismes publics. Ils n’incluent certainement pas la construction d’un mur de soutènement pour stabiliser le terrain du dessus et dévier les eaux de ruissellement, travaux qui relèvent du gros œuvre de l’installation et qui, au-delà de la minimisation d’un risque technique de fonctionnement, apportent une plus-value au bien immobilier des consorts [H] - [Q].
Ces derniers ne s’y sont d’ailleurs pas trompés car une fois le devis des travaux en main, ils ont entrepris une démarche de médiation fin 2022 avec les autres usagers pour encadrer les modalités de partage des frais d’entretien, mais aussi pour aborder et faire adhérer financièrement au projet de confection du mur.
La médiation ayant échoué, notamment par l’absentéisme de Mme [R], les consorts [H] - [Q] ont lancé les travaux début 2023, en prétextant l’urgence et la nécessité de faire.
Pour justifier l’urgence, ces derniers s’appuient sur les deux rapports annuels de l’entreprise en charge de l’entretien périodique de l’installation qui, en février 2021 et septembre 2022, dans le volet « observations », insistent sur l’urgente nécessité de construire le mur. Il se trouve que ces mêmes rapports, diffusés au syndic et aux époux [I], ne contiennent pas cette observation retrouvée dans les exemplaires des rapports produits au dossier des défendeurs. Ce rajout, partiellement réalisé, oblige à mettre en doute la véracité de l’urgence.
Quant à la nécessité de réaliser les travaux, elle consistait non pas à renforcer ou améliorer le fonctionnement de l’installation, mais à prévenir d’un risque identifié mais non programmé.
En d’autres termes, les consorts [H] - [Q] avaient le temps d’entreprendre des discussions avec le SYNDICAT de la copropriété voisine, via son président et son syndic, pour négocier une éventuelle participation des autres usagers de la fosse septique au nouvel aménagement de l’installation.
Ils ont préféré agir unilatéralement, au risque de susciter le rejet des autres usagers, ce qui fut le cas avec Mme [R] en juillet 2023 lorsqu’elle négociait la vente de son bien, et avec les époux [I] qui, en juin 2024, ont rédigé une réclamation écrite auprès du syndic.
En conclusion, les consorts [H] - [Q] ont perçu de Mme [R] une somme qui, faute d’accord préalable ou de décision judiciaire, ne leur était pas due : ils seront donc condamnés à lui restituer cette somme, elle-même assortie d’intérêts moratoires à compter de la plus récente des assignations des parties mises en cause.
Sur l’implication de NATIS PROVENCE IMMOBILIER
Si les consorts [H] - [Q] ont pu ainsi percevoir la somme qu’ils réclamaient à M. [R], c’est essentiellement grâce au syndic en place à l’époque des faits, qui a cru bon de faire mention de la somme litigieuse dans le pré-état que lui réclamait le notaire en charge de la cession du bien de la demanderesse et qui a diffusé la menace, réelle ou supposée, de couper l’accès de la fosse septique à la copropriété voisine.
Sur le point de finaliser la vente, Mme [R] n’a pas voulu la compromettre en faisant peser un doute sur le devenir de l’assainissement de son logement et elle s’est vue obligée de céder à la pression.
Sans vouloir prêter de mauvaise intention au syndic, force est de reconnaître que ce dernier a commis une faute professionnelle en intégrant, dans ses écritures comptables, une somme revendiquée par un tiers à un copropriétaire, sans convention préalable, sans discussion en assemblée générale, sans même vérification auprès du président du SYNDICAT.

De manière plus générale, l’examen des pièces contenues dans les quatre dossiers de plaidoirie montre clairement que NATIS PROVENCE IMMOBILIER n’encadrait pas et ne centralisait pas les relations entre les propriétaires de la fosse septique et les copropriétaires de l’immeuble qu’il gérait : les relations directes semblaient fréquentes, y compris pour le paiement des quotes-parts des frais réguliers d’entretien.
Ce manque de pilotage du dossier d’assainissement explique en partie le présent contentieux : pour ce défaut d’assistance et de conseil et pour le manque de rigueur comptable exprimé supra, la Société NATIS PROVENCE IMMOBILIER sera condamnée, in solidum avec les consorts [H] - [Q], à indemniser Mme [R] de la somme indument perçue par ceux-là, intérêts moratoires inclus.
Sur l’implication du SYNDICAT de la copropriété MONTEE DE GANCEL
Le degré d’implication du SYNDICAT dans ce dossier est proportionnel à la rigueur du syndic : peu ou pas informé des difficultés entourant la question de l’assainissement, il n’a pas été sollicité sur le sujet par le syndic. Le fait que les copropriétaires ont refusé le quitus au syndic pour les exercices 2023 et 2024 éclaire le jugement que ceux-ci portent sur le travail réalisé par celui-ci.
Dans ce contexte, le SYNDICAT sera mis hors de cause dans cette affaire.
Sur la demande de dommages et intérêts de la part de Mme [R]
Pour justifier sa demande, Mme [R] invoque la résistance abusive des consorts [H] - [Q], qui lui aurait causé préjudice.
En l’occurrence, la situation est plutôt inverse : c’est l’empressement des défendeurs à aménager leur fosse septique et à se faire indemniser par les utilisateurs de l’installation, qui a imposé à la demanderesse une retenue de 1 646.32 euros sur le prix de vente de son logement.
Dans ces conditions, Mme [R] sera déboutée de sa demande d’indemnisation.
Sur la demande de dommages et intérêts de la part des consorts [H] - [Q]
Le fait de s’estimer dans son bon droit ne suffit pas à démontrer que toute procédure contraire est abusive.
En l’espèce, la partie adverse avait des arguments à mettre en avant et était dans les délais pour les exprimer.
Par conséquent, les consorts [H] - [Q] seront déboutés de leur demande indemnitaire.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, les consorts [H] – [Q] et NATIS PROVENCE IMMOBILIER seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L'équité commande de condamner les parties en charge des dépens à conserver à leur charge leurs propres frais et in solidum, à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros et au SYNDICAT de la copropriété MONTEE DE GANCEL la somme de 800 euros, le tout sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, VALIDE la jonction de l’affaire portant le n° de RG 2025/491 à l’affaire portant le n° de RG 2024/1669, CONDAMNE in solidum Mme [F] [H], M. [E] [Q] et la SAS NATIS PROVENCE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 646.32 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, DEBOUTE Mme [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts, DEBOUTE Mme [F] [H], M. [E] [Q] et la SAS NATIS PROVENCE IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, CONDAMNE in solidum Mme [F] [H], M. [E] [Q] et la SAS NATIS PROVENCE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 500 euros et au SYNDICAT de la copropriété MONTEE DE GANCEL la somme de 800 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE in solidum Mme [F] [H], M. [E] [Q] et la SAS NATIS PROVENCE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance.