TJ 56260, 9 avr. 2026, RG 25/00464

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 09 Avril 2026

N° RG 25/00464 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E5Q2
S.A.R.L. [L] c/ [V] [M], [B] [Y] épouse [M], [X] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE

S.A.R.L. [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Christian MAIRE de la SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - GOURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

ET

Madame [V] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Madame [B] [Y] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [X] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

CCC délivrées le
à :
- Me MAIRE
- Me EVENO
- Service Expertises
- Régie

Copies(s) exécutoires délivrées le
à :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Martine OLLIVIER, Greffier

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 05 Mars 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 09 Avril 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

R.G. N° 25/00464. Ordonnance du 9 avril 2026

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [X] [M] et Madame [B] [Y] épouse [M] sont usufruitiers d'un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 3], et cadastré section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour une contenance totale de 00 ha 90 a 06 ca, bien dont Madame [V] [M] est la nue-propriétaire.

Le 5 mars 2021, par acte au rapport de Me [D], notaire à [Localité 4], un contrat de bail commercial a été conclu entre lesdits consorts [M], bailleurs, et la SARL [L], société preneuse, convention portant sur les locaux susdésignés, destinés à l'exploitation d'une activité de restauration, brasserie, bar, discothèque, location de salles.

Par actes du 16 décembre 2026, la SARL [L] assignait Madame [V] [M], Monsieur [X] [M] et Madame [B] [M] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins de voir ordonner une expertise en raison de l’apparition de désordres sur le local commercial donné à bail.

Les consorts [M], dans leurs écritures transmises par RPVA le 5 mars 2026, ont indiqué formuler toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire sur le chef de mission portant sur l’existence d’humidité au niveau de l’entrée du restaurant et demandé à ce que la mission de l’expert soit complétée pour déterminer si la présence d’humidité a pour origine totale ou partielle les travaux de terrassement commandés par la société [L]. Pour le surplus, ils ont sollicité que la requérante soit déboutée de sa demande d’expertise judiciaire. Par ailleurs, ils demandaient sa condamnation à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée le 5 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La SARL [L] sollicite la tenue d’une expertise judiciaire en raison de plusieurs désordres.

D’abord, elle rappelle que concomitamment à sa prise de possession des locaux, les défendeurs ont fait intervenir Monsieur [T], maçon, aux fins de procéder au remplacement d’une poutre en bois soutenant une partie du mur de façade, celle-ci présentant un état particulièrement dégradé portant atteinte à sa solidité. La poutre a ainsi été remplacée, suivant facture du 14 mai 2021, par un linteau béton armé. Cependant, la requérante a constaté des fissures existantes, lesquelles se sont agrandies, et que d’autres étaient apparues. À la lecture du rapport d’expertise amiable dressé par Monsieur [J] le 17 février 2023, l’existence de fissures est confirmée. Par ailleurs, il est précisé que le linteau est sous-dimensionné et la rigidité et la stabilité du linteau non assurées. Les fissures et lézardes risquent de favoriser les entrées d’eau dans le mur et entraîner un gonflement avec une désolidarisation des pierres. Malgré la transmission du rapport aux consorts [M], les travaux n’ont pas été exécutés. Ces derniers opposent avoir relancé l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble pour que les travaux soient réalisés et que le défaut de réalisation desdits travaux ne pouvait donc qu’être imputable à la SARL [L], ce dont ils ne justifient aucunement. Par ailleurs, la proposition, à l’audience, des consorts [M] de faire réaliser les travaux semble quelque peu tardive alors que la société requérante a alerté les propriétaires du bien depuis 2023, soit trois ans auparavant. Dès lors que la SARL [L] rapporte la preuve de l’existence de désordres, il ne pourra qu’être fait droit à sa demande d’expertise judiciaire sur ce point.

En outre, la requérante indique subir des phénomènes d’humidité au niveau de l’entrée du restaurant. La société ASSECHEMENT BRETAGNE RENOVATION SERVICES a procédé à une recherche de fuites. Dans son rapport du 25 février 2025, elle relève des désordres d’humidité en bas du mur au niveau de l’entrée en raison de différents défauts des joints de pierre, de pierres fissurées, de pieds de murs dépourvus d’étanchéité. Elle constate également une pente du parking allant vers le bâtiment entraînant la constitution de flaques d’eau près de l’entrée du bâtiment par temps pluvieux, augmentant ainsi les désordres d’humidité. La SARL [L] justifie ainsi d’un motif légitime à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée sur ces désordres. Néanmoins, il sera demandé à l’expert de se prononcer sur l’incidence des travaux commandés par elle sur les désordres d’humidité.

De plus, la société [L] indique subir des fuites du réseau d’adduction d’eau équipant l’immeuble. Elle produit un courrier de la SAUR en date du 26 septembre 2025 lui faisant savoir qu’à la date du dernier relevé, soit le 25 septembre 2025, une consommation importante de 1111 m3 sur une année, tandis que la consommation annuelle était jusqu’alors estimée à 526 m3. La société SRIO a ainsi procédé à une recherche de fuite. Dans son rapport du 12 novembre suivant, ont été relevées des fuites au niveau des lignes d’eau froide et d’eau chaude, insérées dans la dalle béton. En défense, les consorts [M] s’opposent à la mesure d’expertise judiciaire sur ce point précis, au motif qu’une expertise amiable serait déjà en cours. Cependant, il convient de rappeler que l’existence d’une expertise amiable, fût-elle en cours, ne saurait priver un justiciable de son droit de solliciter une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, dès lors que le motif légitime est caractérisé. En l'espèce, les constatations de la société SRIO du 12 novembre 2025 mettent en évidence des fuites dont l'origine et l'imputabilité technique restent à déterminer de manière contradictoire. Une expertise amiable, dépourvue du caractère impartial attaché à une mesure d'instruction ordonnée par justice, ne présente pas les mêmes garanties de force probante pour la solution du litige au fond. Dès lors, il sera fait droit à la demande de la société [L].

Enfin, la société en demande souligne qu’elle souhaite que soient ajoutées dans les missions de l’expert les questions de savoir si le terrain d’environ 3 000 m2 qui lui est donné à bail est constitué par ce qui est identifié en couleur jaune sur le plan annexé au contrat de bail et, dans l’affirmative, si cette partie de terrain identifiée en jaune a bien une contenance de 3 000m2 ; de savoir si la cuve de gaz et le système d’assainissement non collectif (fosse et épandage) sont bien situés dans cette partie de terrains identifiée en jaune et si le système d’assainissement a fait l’objet de contrôles de la part du service public d’assainissement non collectif ou de son délégataire, et dans l’affirmative si sa conformité est confirmée.

Enfin, la SARL [L] sollicite l'extension de la mission de l'expert à la vérification de l'assiette du terrain loué, ainsi qu’à l’emplacement et à la conformité des installations d'assainissement et de gaz. À cet égard, il convient de relever que le contrat de bail commercial lie les parties sur une surface et des équipements précis. La détermination exacte de la contenance du terrain (3 000 m2) et l’identification de son périmètre, au regard du plan annexé à la convention, sont essentielles pour définir l'étendue des droits de jouissance de la preneuse et les obligations d'entretien des bailleurs. L'existence d'une incertitude sur la localisation de la cuve de gaz et du système d'assainissement au sein de la zone louée constitue un motif légitime, dès lors qu'elle influe sur la responsabilité des parties en cas de dysfonctionnement ou de nécessité de travaux. En conséquence, ces demandes, qui visent à éclairer le juge du fond sur la consistance matérielle et la conformité technique du bien loué, sont directement utiles à la solution du litige. Il convient donc d'y faire droit et d'intégrer ces points à la mission de l'expert.
S’agissant du contrôle de la part du service public d’assainissement non collectif, les défendeurs ont produit aux débats le rapport du SPANC de 2022, de sorte que l’expert judiciaire ne se verra pas confier la mission de vérification de sa conformité.

L’expert judiciaire désigné se verra confier la mission de chercher à concilier les parties.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés.

PAR CES MOTIFS