TJ 77288, 3 avr. 2026, RG 25/06411

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06411 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGKM

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [Q] [C] en qualité de caution
Madame [I] [P]
Monsieur [D] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP SCP LDGR
- TOURAUT AVOCATS
- [I] [P]
- [D] [R]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [C] en qualité de caution
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne, assisté de Maître François MEURIN de la Société d’Avocats TOURAUT AVOCATS, Avocats au Barreau de MEAUX

Madame [I] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [D] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 avril 2024, M. [Q] [C] a loué à M. [D] [R] et Mme [I] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 635,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de M. [D] [R] et Mme [I] [P] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 22 avril 2024 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, a fait délivrer le 3 juillet 2025 aux locataires un commandement de payer la somme de 2 183,00 € au titre des loyers et charges échus mois d'avril 2025 inclus visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [R] et Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 583,20 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 183,00 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 583,20 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 183,00 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,
A titre subsidiaire :

condamner M. [Q] [C] à restituer à ACTION LOGEMENT SERVICES tout ou partie de la somme de 4973,20€, de façon qu'au total, ACTION LOGEMENT SERVICES soit entièrement remboursée,En tant que de besoin, condamner M. [Q] [C] à relever indemne ACTION LOGEMENT SERVICES de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens,
En tout état de cause :

condamner solidairement les locataires et/ou M. [Q] [C] à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le commandement de payer.
Les deux affaires ont été appelées et retenues lors de l'audience du 3 février 2026.
Il a été procédé à la jonction des deux instances sous le numéro RG 25/06411.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 973,20 €, au titre des loyers et charges échus au 3 février 2026, terme du mois d'octobre 2025 inclus. La demanderesse précise que le cas échéant, il appartiendra au tribunal de condamner M. [C] au paiement des sommes qui ne seraient pas retenues comme étant à la charge des locataires. Elle déclare ne pas s'opposer à une éventuelle demande de délais dès lors qu'elle est assurée d'être indemnisée des sommes versées.

M. [D] [R] et Mme [I] [P] ont été cités par actes délivrés à l'étude du commissaire de justice. Ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, affirmant accepter de consigner les sommes dues au titre des loyers impayés à hauteur de 685,00 euros par mois et non de 813,00 euros. Ils indiquent ne pas comprendre le décompte produit dès lors que le loyer prévu s'élève à 685 euros et non 813,00 euros.

Ils expliquent ne pas savoir ce qu'ils doivent payer, la mairie de la commune leur ayant indiqué que leur propriétaire ne pouvait leur facturer des charges d'électricité et d'eau dans la mesure où le permis de construire n'autorisait qu'un seul compteur. Ils estiment que le propriétaire n'avait pas l'autorisation de leur louer le logement et reprochent au propriétaire de leur avoir fait perdre le bénéfice des allocations logement. Ils admettent devoir les loyers impayés mais contestent les charges.

M.[Q] [C] est présent et assisté par son avocat lequel a demandé le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles il demande au tribunal de :

débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes à son encontre,constater la résiliation du bail,et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires avec, au besoin, l'assistance de la force publique,dire que faute pour les locataires d'avoir vidé les lieux de tous occupants et mobilier de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion avec, au besoin, l'assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2780,00 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, et, à titre subsidiaire, condamner solidairement les locataires à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner in solidum les locataires à lui payer la somme de 1250,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

Bien qu'autorisés à produire leurs pièces en cours de délibéré, les défendeurs ne se sont pas saisis de cette autorisation.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L'article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l'encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard des locataires.

1. Sur les demandes principales

- Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et les quittances subrogatives, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort cependant d'un courrier de la mairie de [Localité 6] et du permis de construire que M. [C] aurait procédé à la division de son logement et à sa mise en location sans autorisation. M. [C] conteste la position de la mairie de [Localité 6] et les conséquences qu'en tirent les locataires pour se soustraire au paiement de leurs loyers et charges.
Les locataires contestent la somme de 813,20 euros figurant au décompte au titre du loyer et charges d'avril 2025 au motif que ce montant supérieur à celui du loyer n'est pas justifié.

Il ressort des pièces fournies que le litige opposant M. [C] à la mairie de [Localité 6] ne dispense pas les locataires du paiement des sommes dues en exécution du bail d'habitation qu'ils ont signés sauf à établir, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, d'un motif légitime pour ne pas régler le loyer.

Cependant, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [Q] [C] ne s'expliquent pas sur le montant des sommes réclamées au titre du loyer et des charges d'avril 2025. Dès lors, il sera déduit du montant retenu la somme de 128,20 euros injustifiée.

Dès lors, au 3 février 2026, la dette locative de M. [D] [R] et Mme [I] [P] dans laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée s’élève à la somme de 4 845,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, termes de février, mars, avril, juin, juillet, août septembre et octobre 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [D] [R] et Mme [I] [P] solidairement au paiement à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 4845,00 euros au titre des loyers et charges.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la consignation des loyers

En l'espèce, les locataires ne produisent aucun élément justifiant la consignation des sommes dues.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

- Sur la demande de restitution à l'encontre de M. [C]

L'article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
En l'espèce, en application de la convention signée entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [Q] [C], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé ce dernier des sommes dues par M. [R] et Mme [P] au titre des loyers et charges impayés.

Cependant, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a été déboutée partiellement de sa demande dans le cadre de son action subrogatoire à l'encontre de M. [R] et Mme [P] au motif qu'elle n'a pas justifié du bien-fondé de sa demande à hauteur de 128,20 euros.

Sur le fondement de l'article 1302 précité, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES demande la condamnation de M. [Q] [C] à la relever indemne des sommes qu'elles auraient versées pour lesquelles elle serait déboutée dans le cadre de son recours subrogatoire.

M.[Q] [C] demande au tribunal de débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ayant réglé la somme de 4973,20 euros dans le cadre de la convention de garantie visale consentie entre les parties est fondée à demander restitution des sommes versées dans ce cadre pour lesquelles son action récursoire n'aurait pas été retenue pour des motifs inhérents à l'existence de la créance.

En l'espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa subrogation et M. [C] n'apporte aucun élément propre à écarter la demande de restitution.

Dès lors, M. [Q] [C] sera condamné à restituer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 128,20 euros.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 avril 2024 unissant les parties stipule en son article 8 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 septembre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [D] [R] et Mme [I] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [D] [R] et Mme [I] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, afin de réparer le préjudice généré par l'occupation indue du bien.

II. Sur les demandes reconventionnelles de M. [Q] [C]

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il résulte de l'acte de bail et des débats que M. [R] et Mme [P] n'ont pas repris le paiement des loyers et que M. [C] n'a été indemnisé des loyers et charges dus par ses locataires jusqu'au mois d’octobre 2025 inclus.

Il ressort donc des débats et des pièces fournies qu'au 3 février 2026, la dette locative de M. [D] [R] et Mme [I] [P] à l'égard de M. [Q] [C] s’élève à la somme de 2740,00 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, termes de novembre et décembre 2025 ainsi que janvier et février 2026 inclus.

Il convient de condamner M. [D] [R] et Mme [I] [P] solidairement au paiement à M. [Q] [C] de la somme de 2740,00 euros au titre des loyers et charges.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [R] et Mme [I] [P] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [D] [R] et Mme [I] [P] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Q] [C] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [D] [R] et Mme [I] [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS