TJ 93008, 23 mars 2026, RG 26/00221

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

N° RG 26/00221 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4RPI

Minute : 26/
[Adresse 2]

Madame [Q] [J] [G] [H]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

C/

S.C.I. B R S
Représentant : Me Frédéric FORGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2135

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mars 2026

DEMANDEUR :

Madame [Q] [J] [G] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle en date du 22 décembre 2025, du tribunal judiciaire de Bobigny, n°c93008-2025-002024, aj totale

représentée par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. B R S
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric FORGUES, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026, par Madame Audrey GRAFF, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2015, la SCI BRS a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et Madame [Q] [G] [H] un logement situé [Adresse 6] (bâtiment 2, rdc porte droite), pour un loyer mensuel initial de 640 euros et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2026, Madame [Q] [G] [H] a fait assigner la SCI BRS en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, statuant en référé, aux fins d’enjoindre la SCI BRS de réaliser des travaux de mise en conformité du logement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 février 2026.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [Q] [G] [H], représentée, sollicite en outre du tribunal de :
enjoindre la SCI BRS de réaliser les travaux de mise en conformité du logement prescrit par [L] dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la complète réalisation des travaux devant être constatée par commissaire de justice à ses frais,ordonner la suspension du versement du loyer jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité (attestée par [S] et suivie du rétablissement de l’APL) ; à titre subsidiaire, réduire le montant du loyer à 200 euros par mois jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité (attestée par [S] et suivie du rétablissement de l’APL) et autoriser la locataire à consigner ce montant auprès de la Caisse des dépôts et consignations,enjoindre la SCI BRS, dans l’hypothèse où le logement serait rendu inhabitable le temps des travaux, de prendre en charge l’hébergement de la demanderesse et de sa famille dans des conditions adaptées,à titre subsidiaire et avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise et de désigner un expert afin de décrire les dégradations affectant le logement et d’en déterminer l’origine, dire que la consignation exigible à titre de provision sera à la charge du Trésor public, dire que l’expert accomplira sa mission dans les 3 mois, à titre infiniment subsidiaire, désigner un commissaire de justice aux fins de constat et de surseoir à statuer dans l’attente de la transmission de son procès-verbal et dire que les frais de constat seront pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle,en toute état de cause, condamner la SCI BRS à lui verser une provision de 2.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle expose que son logement présente de nombreux et importants désordres, notamment le développement de moisissures, relevant de l’indécence et d’infractions au règlement sanitaire départemental de la Seine-[Localité 4], constatés en mars 2024 par [L] organisme mandaté par la CAF, puis lors de visite de contrôle en août 2024 et janvier 2025, en présence du gestionnaire locatif du bailleur lors de la visite initiale de mars 2024 mais en son absence pour les visites de contrôle. Elle indique qu’à la suite du constat de non-décence, la CAF à mis en œuvre, à compter d’octobre 2025 et pour une durée de 18 mois, la procédure de conservation de l’allocation de logement. Elle fait valoir que, par l’entremise de son conseil, elle a mis le bailleur en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, en vain, précisant que bien que le bailleur ait fait procéder à des travaux, l’humidité et des moisissures persistent dans le logement.

Se fondant sur les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que sur les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, elle soutient que ces désordres caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et conforme aux exigences de décence. Elle estime que cette situation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la remise en état du logement par le bailleur sur le fondement de l’article 20-1 de la loi précitée, et ce sous astreinte, ainsi que la suspension du paiement des loyers. Elle ajoute que ces désordres sont susceptibles de porter une atteinte à sa santé et à sa sécurité, ainsi qu’à celles de ses deux enfants, âgés de 15 ans et 1 an.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience (conclusions en réponse), la SCI BRS demande au tribunal de :
dire n’y avoir lieu à référer,en conséquence, débouter la requérante de toutes ses demandes,condamner Madame [Q] [G] [H] à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI BRS soutient que Madame [Q] [G] [H] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite persistant ni celle d’un dommage imminent.

Elle expose avoir procédé aux travaux recommandés par [L] dans son dernier rapport tant concernant la mise en conformité de l’installation électrique que pour les problèmes d’humidité, notamment avec le changement du tableau électrique, l’installation de convecteurs neufs, la création d’aérations dans l’ensemble des pièces, le changement de fenêtres et la reprise des revêtements et peinture.

S’agissant des problèmes d’humidité relevés, la bailleresse indique avoir fait tous les travaux nécessaires au sein du logement et soutient que les problèmes persistants d’humidité ont pour cause le défaut d’étanchéité du bâti et la remontée d’eau depuis le sol par capillarité et qu’il s’agit de travaux relevant de la copropriété pour lesquels le bailleur n’a pas une obligation de résultat sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la locataire a refusé toute solution amiable et avoir donné congé pour vente avec effet au 14 mai 2027.

Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la locataire, en l’absence de trouble manifestement illicite et de danger et l’existence d’une contestation sérieuse.

Enfin, il s’oppose à la demande d’expertise sollicitée.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur les demandes principales

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 6a) de la loi précitée, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n 87-712 du 26 août 1987.

Selon les articles 7a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il ajoute que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

À l’appui de ses prétentions, Madame [Q] [G] [H] verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail

Le rapport de [L] – fiche « RSD – Décence » consécutif à la visite initiale réalisée le 15 mars 2024, qui formule les préconisations suivantes :
« Travaux liés à la sécurité des occupants :
Prendre toutes les dispositions pour que l’installation électrique ne présente aucun danger pour la sécurité des occupants et soit conforme aux normes minimales de sécurité électrique
Travaux liés à la santé des occupants dans le logement :
Rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables les causes d’humidité ;
Remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité ;
Munir le logement d’un dispositif de ventilation permettant un renouvellement d’air général et adapté aux besoins d’une occupation normale
Travaux liés à l’entretien général du logement :
Aérer son logement quotidiennement. »

Conclusions à la suite de la visite de contrôle du 16 août 2024 :
« Les travaux réalisés sont :
Remplacement des convecteurs électriques
Remplacement du tableau électrique
Installation de bouches de ventilation naturelle en partie haute dans l’ensemble des pièces
Remise en peinture des sanitaires et du coin cuisine.
Malgré les travaux réalisés, le logement ne respecte pas les critères de décence prescrits par le décret du 30 janvier 2022. Les points à remédier sont :
Mise en sécurité de l’installation électrique dans la salle de bains
Reprise des revêtements dégradés par l’humidité, traitement et suppression des moisissures
Vérifier la bonne étanchéité de la fenêtre de la cuisine, la remettre en état le cas échéant. »

Conclusions à la suite de la deuxième visite de contrôle du 10 janvier 2025 :
« Les travaux réalisés sont :
Mise en sécurité de l’installation électrique dans la salle de bains
Remplacement de la fenêtre du coin cuisine
Malgré les travaux réalisés, le logement ne respecte pas les critères de décence prescrits par le décret du 30 janvier 2022. Les points à remédier sont :
Reprise des revêtements dégradés par l’humidité, traitement et suppression des moisissures ;
Recherche et suppression par des moyens efficaces et durables de toutes les causes d’humidité »

Le courrier recommandé du 30 décembre 2025 adressé à la SCI BRS de mise en demeure de faire réaliser les travaux de mise en conformité.

Le courrier de la CAF du 29 octobre 2025 informant Madame [Q] [G] [H] de la conservation de l’allocation logement et de l’envoi d’une notification au bailleur valant demande de mise en conformité.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

Il résulte des éléments versés aux débats que le logement donné à bail à Madame [Q] [G] [H] par la SCI BRS est affecté, depuis l’année 2024, par des désordres persistants tenant notamment liés à la vétusté de l’installation électrique et à la présence d’humidité et de moisissures.

Ces désordres ont été régulièrement portés à la connaissance du bailleur, notamment par les constats établis par [L].

Toutefois, il ressort également des éléments produits que le bailleur a procédé à divers travaux, comprenant notamment la mise en sécurité de l’installation électrique, l’amélioration de la ventilation, le remplacement de fenêtres ainsi que des travaux de plomberie et de reprise des revêtements.

Si les constats techniques font état de la persistance de désordres liés à l’humidité, ils se bornent à préconiser la recherche et la suppression de leurs causes, sans identifier précisément l’origine ni déterminer les travaux nécessaires pour y remédier.

Il ressort également du courrier électronique du 4 janvier 2024 que le bailleur a interpelé la copropriété afin de faire établir des vérifications des remontées capillaires, notamment du vide sanitaire et l’isolation des murs extérieurs.

Dans ces conditions, et en l’absence d’éléments techniques permettant de caractériser avec l’évidence requise en référé l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du bailleur de réaliser des travaux déterminés, la demande de réalisation de travaux sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de suspension ou de réduction du loyer

Les éléments produits, au regard notamment des travaux réalisés par le bailleur, ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que le logement présenterait un tel caractère.

En outre, les mesures de suspension ou de réduction des loyers sont, en principe, corrélées à la réalisation de travaux, qui n’est pas ordonnée en l’espèce.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de relogement temporaire

Aucuns travaux n’étant ordonnés, la demande de relogement temporaire, qui en constitue l’accessoire, est sans objet.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance

Eu égard aux désordres invoqués, dont il est constant qu’ils présentent un caractère persistant, aux travaux d’ores et déjà réalisés, ainsi que des positions divergentes des parties quant à la réalité et l’origine des désordres, et au vu des pièces versées aux débats, la juridiction ne dispose pas, en l’état, d’éléments suffisants pour statuer utilement sur la demande de provision formulée par Madame [Q] [G] [H].

En effet, la mesure d’expertise sollicitée, à titre subsidiaire, a précisément pour objet de permettre d’éclairer la juridiction sur les responsabilités susceptibles d’être engagées ainsi que sur l’existence et l’étendue d’un éventuel préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, la demande de provision apparaît prématurée et ne peut être que rejetée.

II - Sur la demande subsidiaire d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l'article 146 du code de procédure civile qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver ; qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En application de l'article 232 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, et notamment du rapport [L] à l’issue de sa seconde visite de contrôle le 10 janvier 2025, la persistance d’humidité et de moisissure, nonobstant les travaux réalisés, ainsi que la nécessité de procéder à la recherche et à la suppression de l’ensemble des causes d’humidité.

Dans ce contexte, il apparaît nécessaire de déterminer d'une part, la nature et l'étendue des désordres, d'autre part, leur origine et enfin, les mesures nécessaires pour y remédier. De simples mesures de constatation ou consultation ne sauraient suffire, au regard de la technicité et de la complexité des investigations requises.

Il y a donc lieu d’ordonner une mesure d'expertise dans les termes du dispositif.

Il convient de donner acte à la SCI BRS de ses protestations et réserves quant à cette mesure, étant précisé qu’une telle demande qui n’est pas susceptible de trancher le principal du litige est dépourvue de l’autorité de chose jugée.

II – Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les dépens et les demandes au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Selon l'article 40 de la loi du 10 juillet 1971, l'aide juridictionnelle concernant tous les frais afférents aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée, à l'exception des droits de plaidoirie, le bénéficiaire de l'aide est dispensé du paiement, de l'avance ou de la consignation de ces frais et les frais occasionnés par les mesures d'instruction sont avancés par l'Etat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS