TJ 65440, 14 avr. 2026, RG 25/01156

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 14 Avril 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01156 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ES5L

Prononcé le 14 Avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 14 Avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. S.E.M.I, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[A] [T] [M] [W] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [A] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 24 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 419,17 €, outre 36,76 € de loyer annexe pour un parking, 30 € pour la location d'une télécommande, 63,74 € de provisions pour charges et 18,50 € de provisions pour charges d'eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2025 pour un montant de 2 851,81 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [A] [G] par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 21 octobre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi pour permettre à Monsieur [A] [G] de reprendre le payement du loyer courant.

A l’audience du 10 février 2026, la SA SEMI - représentée par Maître [Q] [C] - demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [G] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 443,56 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 8,10 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil, 200 € sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil, 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA SEMI précise que les APL ne sont plus versées par la CAF.

En défense, Monsieur [A] [G] comparaît en personne à l'audience du 21 octobre 2025 mais ne comparait pas à l'audience de plaidoiries du 10 février 2026. Il reconnaît le principe de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le payement du loyer courant.
Le défendeur explique percevoir un salaire de 1 800 € par mois mais rencontrer des difficultés financières faisant suite à une importante saisie sur salaire pour le payement de la pension alimentaire de son enfant, outre le payement d'un crédit à la consommation pour un montant de 300 € par mois. Il ajoute avoir sollicité des acomptes sur son salaire, ce qui le place dans une situation difficile dès le début du mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 septembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le bail conclu le 24 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 2 851,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. […];
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [A] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 443,56 € à la date du 02 février 2026.

Monsieur [A] [G] a reconnu le principe de la dette locative à l'audience du 21 octobre 2025 à laquelle il a comparu. Non comparant à l'audience de plaidoiries, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il apparaît cependant que certaines sommes comprises dans ce décompte ne devraient pas y figurer.

Ainsi, d'une part, le décompte comprend deux facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s'apparentant à une demande de dommages et intérêts.

D'autre part, ce même décompte comprend une régularisation des charges locatives de l'année 2024 (80,95 €) sans que le bailleur ne produise les pièces justificatives afférentes.

Dans ces conditions, Monsieur [A] [G] sera condamné à payer à la SA SEMI la somme de :
6 443,56 – (4,05 * 2) – 80,95 = 6 354,51 €,
avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 851,81 € à compter du commandement de payer (26 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*
Monsieur [A] [G] sera également condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 574,58 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [A] [G] sollicite la suspension de l'action de la clause résolutoire sans formuler de proposition de délais de payement.

En l'espèce, tout d'abord, Monsieur [A] [G] n'a pas répondu aux sollicitations du travailleur social en vue de l'établissement d'un diagnostic social et financier permettant d'avoir une idée plus précise de sa situation.
Ensuite, Monsieur [A] [G] a comparu à l'audience du 21 octobre 2025 lors de laquelle il s'est engagé à reprendre le payement du loyer courant. Un renvoi lui a été accordé pour vérifier le respect de cet engagement et lui permettre de prendre attache avec le travailleur social de secteur.
Enfin, force est de constater d'une part que Monsieur [A] [G] n'a pas comparu à l'audience de plaidoiries du 10 février 2026, ne justifiant ainsi d'aucune démarche éventuellement réalisée. D'autre part, il ressort du décompte produit par le bailleur qu'en dépit de ses engagements, le défendeur n'a pas repris le payement du loyer courant, aucun règlement n'ayant été réalisé au mois de janvier 2026.

Dans ces conditions, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, la loi ne permet pas de faire bénéficier Monsieur [A] [G] de la suspension de la clause résolutoire et de délais de payement.

En conséquence, l'expulsion de Monsieur [A] [G] sera ordonnée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d'un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement aux mois de octobre et novembre 2024, qu’elle a subi en lien avec le comportement de Monsieur [A] [G].

Monsieur [A] [G] sera donc condamné à verser la somme sollicitée de 8,10 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.

Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l'article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu'elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [A] [G].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [A] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 28 mars 2025, de l’assignation du 17 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 18 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [A] [G] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS