TJ 84031, 12 mars 2026, RG 25/00726

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT CIVIL
DU 12 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00726 - N° Portalis DB3G-W-B7J-GSNX

RENDU LE : DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX
par:
Président : Samah BENMAAD, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [V]
né le 20 Septembre 1963 à [Localité 1] (84), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Farid FARYSSY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Madame [S] [B]
née le 24 Avril 1947 à [Localité 2] (84), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Farid FARYSSY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [G]
né le 30 Janvier 1952 à [Localité 1] (84), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Frédéric BASSOMPIERRE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

Monsieur [Z] [G]
né le 13 Novembre 1954 à [Localité 1] (84), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Frédéric BASSOMPIERRE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

Notification le :
1cc + 1ce à Me Farid FARYSSY
1cc + 1ce à Me Frédéric BASSOMPIERRE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 2022, Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 40 euros.
Le logement est classifié en catégorie F. Les bailleurs se sont inscrits dans un projet de rénovation du bâtiment.
Par acte du 20 septembre 2024, Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] ont fait signifier à Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] un congé pour motifs sérieux et légitimes en vu de travaux de rénovation et de mise aux normes de l’immeuble.
Le 28 octobre 2024, les bailleurs ont déposé une déclaration préalable à la réalisation de travaux auprès de la Commune qui n’a pas fait l’objet d’une opposition.
Par acte du 28 mars 2025, Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] ont assigné Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d’obtenir la nullité du congé.
A l’audience du 8 janvier 2026, Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B], représentés par Me [T], demandent au juge de :
A titre principal :
Dire et juger que le congé délivré le 20 septembre 2024 est nul, faute de motif légitime et sérieux ; Dire et juger que ce congé est, en tout état de cause, inopposable à Madame [B], locataire protégée par l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 ; Débouter Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] de l’ensemble de leurs demandes, notamment en expulsion et indemnité d’occupation ; A titre subsidiaire :
Ordonner aux bailleurs de proposer un relogement adapté à l’âge et aux ressources de Madame [B], et dire que le congé ne pourra produire effet qu’après cette offre effective ; A défaut,
Condamner le bailleur à verser 5 000 euros au titre du relogement ; En tout état de cause :
Débouter Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] de leur demande d’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] à verser aux demandeurs la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux dépens. A l’audience du 8 janvier 2026, Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], représentés par Me BASSOMPIERRE, demandent au juge de :
Juger que le congé signifié le 20 septembre 2024 à la requête de Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] satisfait aux exigences de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ; Juger que le motif du congé signifié le 20 septembre 2024 à la requête de Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] constitue un motif réel et sérieux au sens de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ; Débouter Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] de l’intégralité de leurs prétentions ; Juger que le congé signifié à la requête de Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] pour l’échéance du 10 avril 2025 satisfait aux conditions de forme et au délai de préavis visés à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;Juger que Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] sont occupants sans titre depuis le 11 avril 2025 ; Ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] et de tous occupants de leur chef ; Juger que le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et à défaut réduit dans la mesure qu’il plaira ; Condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] à payer à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges actuels d’un montant de 690 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; En tout état de cause :
Condamner in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] à payer à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] une indemnité de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] aux dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé contesté au regard des travaux
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
Il est constant que la réalisation de travaux dans le logement peut justifier un congé pour motif légitime et sérieux. Il revient au juge d’apprécier souverainement si l’ampleur des travaux nécessite le départ des locataires.
En l’espèce, Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Ce logement est classifié de catégorie F.
La loi climat et résilience de 2021 a imposé l’interdiction de la location des logements de catégorie F à compter de 2028. Les bailleurs doivent donc réaliser des travaux avant cette date pour louer leurs biens après 2028. Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] ont donc une obligation légale de réaliser des travaux.

Par acte du 20 septembre 2024, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] un congé pour motifs sérieux et légitimes en vue de travaux de rénovation et de mise aux normes de l’immeuble. Ces travaux sont les suivants :
Rénovation de la totalité des menuiseries existantes ;Travaux d’isolation intérieur pour traiter les problèmes d’humidité et thermique ; Reprise des volets en totalité et peinture ; Remplacement du chauffage par des pompes à chaleur ; Pose de 9 groupes extérieurs pour les pompes à chaleur ;Remise aux normes de l’électricité sur la totalité de l’immeuble ; Isolation de la face extérieure ; Création d’une terrasse tropézienne ; Fermeture de la cour existante pour un mur de clôture ; Isolation de la toiture. A cela, les bailleurs ont également rajouté des travaux de rénovation des cuisines et de la plomberie.
Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] contestent la gravité des travaux et font valoir qu’ils peuvent toujours occuper les lieux durant leur réalisation.
Or, les travaux projetés par les bailleurs touchent une grande partie de l’appartement. Ils supposent des coupures d’électricité et d’eau à plusieurs reprises durant la journée, d’enlever l’ensemble des fenêtres puis de réaliser la pose. Ces éléments sont de nature à perturber l’occupation des lieux. Par ailleurs, la présence de locataires dans le logement peut entrainer des retards dans la réalisation des travaux afin de respecter leur vie privée et leurs besoins. Pour finir, les travaux sont d’ampleur, ils seront réalisés dans l’ensemble des six appartements ce qui suppose une logistique et des coups de courant générales dans tout le bâtiment. Ces travaux affecteront la santé et la sécurité des locataires. Pour finir, le bail prendra fin en 2028 si les travaux ne sont pas réalisés, alors qu’ils sont obligatoires.
L’absence d’expertise au dossier n’empêche pas la juridiction de constater l’ampleur des travaux qui seront mis en oeuvre. De ce fait, le maintien dans les lieux par les locataires s’avère impossible.
En conséquence, il y a lieu de déclarer le congé pour reprise valable sur ce fondement.

Sur la validité du congé contesté au regard de la situation de locataire protégé
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. »
Il est constant que les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives.
En l’espèce, Madame [S] [B] est âgée de 78 ans mais ne justifie pas de ses ressources. Ainsi, elle met la juridiction dans l’impossibilité de vérifier si elle répond aux conditions posées par la loi. Il doit être présumé qu’elle avait des ressources supérieures à celles fixées par arrêté du ministre chargé du logement. De ce fait, les bailleurs n’avaient pas l’obligation de respecter les règles posées par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et donc ne devaient pas proposer de situation de relogement aux locataires. Le congé est opposable à la locataire.
Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] ne fondent pas leur demande de relogement ou d’indemnité de 5000 euros autre que sur des règles qui ne leur sont pas applicables. Les bailleurs n’ont pas d’obligation légale de proposer un relogement. Les locataires ont été mis dans la possibilité de retrouver un logement, le congé leur a été signifié 6 mois avant la fin du bail. S’il a pris effet en avril 2025 ils sont toujours dans les lieux. Ils auraient pu réaliser une recherche active de logement ce dont ils ne justifient pas. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.
Le congé délivré pour le 20 septembre 2024 sera donc déclaré valide et il convient de constater qu'à compter du 11 avril 2025, Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] sont occupants sans droit ni titre de ce logement.
L'expulsion de Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] sera donc ordonnée. Les bailleurs ne justifient pas des raisons pour lesquelles le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution devrait être supprimé. En conséquence, il seront déboutés de leur demande.
Occupants sans droit ni titre à compter du 11 avril 2025, Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et indexée tout comme le loyer.

Sur les demandes liées aux frais de procédures
Monsieur [L] [V] et Madame [S] [B], qui succombent, seront tenus in solidum aux dépens.
L’équité commande d’allouer la somme de 800 euros à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS