TJ 40088, 14 avr. 2026, RG 25/00533

N° RG 25/00533 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DIVI

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [R] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître VILAIN-ELGART

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Mars 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Avril 2026

copie délivrée à Me DILHAC
M. [S]
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 24 juillet 2013, Madame [E] [U], veuve de Monsieur [R] [J], a fait donation à son petit-fils Monsieur [I] [N] de la nue-propriété du bien composé d’une maison à usage d’habitation avec garage, dépendances et jardin attenant, situé [Adresse 2] à [Localité 1], cadastré section BH n° [Cadastre 1] et d’une contenance de 6 ares et 59 centiares.

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, Madame [P] [J]-[N], fille de Madame [E] [U] veuve [J], a par erreur donné à bail à Monsieur [G] [S] et Madame [W] [K] le bien situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 790 euros payable d’avance entre le 1er et le 15 de chaque terme.

Il convient de préciser qu’à l’époque de la signature du bail consenti à Monsieur [G] [S] et Madame [W] [K] l’immeuble faisait l’objet d’un démembrement de propriété et que Madame [P] [J]-[N] avait l’habitude de s’occuper des affaires de sa mère qui était alors âgée de 96 ans.

Madame [E] [U] veuve [J] est décédée le 29 juin 2021, Monsieur [I] [N] se trouvant dès lors pleinement propriétaire du bien litigieux.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois de septembre 2024, Monsieur [I] [N] a fait délivrer à Monsieur [G] [S], le 3 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 3 543 euros, outre 154,37 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, Monsieur [I] [N] a fait assigner Monsieur [G] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition, à la date de signification de l’acte introductif d’instance, de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties,
constater en conséquence la résiliation dudit bail,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [G] [S] et de tous occupants de son chef,
condamner Monsieur [G] [S] à lui payer par provision la somme de 9 219 euros à valoir sur le montant total de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 15 octobre 2025,
condamner Monsieur [G] [S] à lui payer par provision une indemnité d'occupation mensuelle de 814 euros jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,
dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désignera et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,
condamner Monsieur [G] [S] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer et les frais éventuels de constat à venir dans le cadre de la reprise des lieux.
Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée par Monsieur le Bâtonnier Olivier DLHAC substitué par Madame le Bâtonnier Lydie VILAIN ELGART, Monsieur [I] [N] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été assigné à sa personne, Monsieur [G] [S] n’a pas comparu ni personne pour lui .

Il s’est certes présenté en cours d’audience, après que le dossier ait été plaidé par son adversaire, mais sans toutefois justifer d’un quelconque motif légitime pour expliquer son retard, à la différence de l’audience du 6 janvier 2026 où les conditions météorologiques et le verglas qui sévissaient alors sur les Landes l’avaient empêché d’être présent lors de l’ouverture des débats, si bien que le tribunal n’a pu que constater son absence lors de l’appel de son affaire.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [I] [N] prouve avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 5 février 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré l’avant-veille à Monsieur [G] [S] ;

Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l'accusé de réception versé aux débats par Monsieur [I] [N] l'atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l'article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s'il ne peut prononcer la résiliation d'un contrat de bail, peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe de ses conditions générales intitulé CLAUSES RÉSOLUTOIRE ET PÉNALE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [I] [N] a fait délivrer à Monsieur [G] [S], le 3 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 543 euros ; celui-ci n'en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti ni proposé à son bailleur la moindre solution d'apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 9 219 euros le jour de l'assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat liant les parties, d'enjoindre à Monsieur [G] [S], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette ordonnance sous peine d’expulsion, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera régi, le cas échéant, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, en particulier le commandement de payer, l'assignation et le décompte de la créance locative de Monsieur [I] [N] arrêté au 31 octobre 2025, établissent que Monsieur [G] [S] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu puisqu’il a réglé à Monsieur [I] [N] une somme de 8 550 euros, soit 1 000 euros les 25 mars, 20 mai, 19 août et 20 septembre 2024, 2 000 euros le 18 juillet 2024, 900 euros le 20 décembre 2024 et 825 euros les 3 mars et 14 avril 2025, alors qu’il aurait dû lui régler une somme totale de 17 596 euros qui agrège celles de 10 270 euros correspondant aux 13 échéances des mois de janvier 2024 à janvier 2025 incluses (790 x 13) et 7 326 euros au titre des 9 échéances des mois de février à octobre 2025 incluses (9 x 814) ; sa dette de loyers et charges, ainsi, s’élève à 9 046 euros (17 596 - 8 550) ;

Monsieur [Q] [N] lui réclame en outre une somme de 173 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 ;

Cette taxe, en effet, est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Or, tel n’est pas le cas de l’espèce puisque Monsieur [I] [N] ne verse aux débats aucune pièce, tel l’avis d’imposition foncière de l’année 2024, qui légitimerait sa prétention ; il sera donc débouté de cette demande ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [G] [S] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [I] [N], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme provisionnelle de 9 046 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur celle de 3 543 euros et du 29 octobre 2025 pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 4 avril 2025 ; Monsieur [G] [S] est depuis redevable envers son bailleur et jusqu'à son départ effectif des lieux, d'une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [I] [N], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [G] [S] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [N] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [G] [S] sera par conséquent condamné à lui payer une somme provisionnelle de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Selon celles de l'article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [G] [S], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 3 février 2025.

PAR CES MOTIFS