TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/06979

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026
Président : Madame Jennyfer KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :
Le 02 Avril 2026
à Me Yones TAGUELMINT
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 02 Avril 2026
à Me Yves-laurent KHAYAT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06979 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7IND

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [Y] venant aux droits de Madame [N] [Y]
né le 18 Octobre 1944 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [Y] venant aux droits de Mme [N] [Y]
née le 19 Septembre 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [W] venant aux droits de Mme [N] [Y]
née le 10 Décembre 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [J]
né le 15 Septembre 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [A] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat Me Yves-laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Y] est décédé le 12 janvier 2000, laissant pour lui succéder son conjoint (Madame [N] [Y]) et ses trois enfants (Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [X] [Y]).

Madame [N] [Y] est décédée le 6 février 2006, laissant ses trois enfants à sa succession.

Un bail a été signé le 1er mai 2017 entre « la succession de Madame [N] [L]/[Y] » et Monsieur [Q] [J], relatif à un appartement meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 850 euros outre 15 euros de provision pour charges.

Aux termes d’un jugement du tribunal judiciaire de Toulon, en date du 20 mai 2021, les lots 4, 7 et 9 situés au [Adresse 5], ont été attribués à Monsieur [T] [Y], un notaire ayant été par ailleurs désigné pour procéder aux opérations de succession relatives à Monsieur [I] [Y].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] ont fait signifier à Monsieur [Q] [J] et Madame [U] [J] un commandement de payer le 28 mars 2022.

Par ordonnance de référé du 27 juin 2024, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] ont été renvoyés à mieux se pourvoir au fond sur leur demande de résiliation du bail, en l’absence de clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail et de preuve de la qualité de locataire de Madame [U] [J], d’une part et compte tenu du caractère contestable du décompte produit par les bailleurs d’autre part.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] ont fait assigner Monsieur [Q] [J] et Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 janvier 2026, aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [J] et Madame [U] [J],
ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
les condamner solidairement au paiement de :
57 463,14 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,
d’une indemnité d’occupation mensuelle de 845 euros correspondant au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,
la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W], représentés par leur Conseil, selon conclusions en réponse soutenues oralement à l’audience demandent de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation liant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [J] ;
ordonner l'expulsion de Monsieur [J] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
ordonner la libération des lieux et la remise des clés ;
condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 59 993 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus arrêtés au jour des présentes ;
condamner Monsieur [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, soit 600 euros par mois, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;
dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2022 ;
condamner Monsieur [J] à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
condamner Monsieur [J] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Monsieur [Q] [J] et Madame [U] [J], représentés par leur conseil, selon conclusions en réplique soutenues oralement à l’audience sollicitent de voir :
Condamner sous astreinte de 100 euros/jour de retard à compter de la décision à intervenir Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [Y], à régulariser la situation auprès de la CAF des Bouches Du Rhône au niveau des versements APL, qui ont été suspendus depuis de nombreuses années du fait qu'ils ont refusé d'adresser les documents adéquats, pour pouvoir récupérer le retard dû à ce jour et reprendre le versement desdites Allocations Logement qui sont virés sur leur compte bancaire,
Ordonner la compensation entre les APL dues à ce jour à hauteur de la somme de 28 800 euros et la dette locative due à ce jour,
Ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail d'habitation sis [Adresse 7],
Ordonner le maintien dans les lieux de Madame [A] [U] épouse [J] et de Monsieur [Q] [J], s'agissant de débiteurs malheureux mais de bonne foi,
Accorder à Madame [A] [J] [U] et Monsieur [Q] [J] 36 mois de délai de grâce, pour s'acquitter de la créance locative en application des Articles du Code de la Construction et de l'Habitation,
Débouter Monsieur [T] [Y] et Madame [P] [Y] de leur demande de dommages et intérêts,
Débouter Monsieur [T] [Y] et Madame [P] [Y] de leur demande d'Article 700,
Reconventionnellement condamner Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [Y] à verser à Madame [A] [U] épouse [J] et Monsieur [Q] [J] une somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts destinée à réparer les très graves troubles de jouissance qu'ils subissent depuis de très nombreuses années, du fait de la carence flagrante du bailleur à intervenir pour remédier aux désordres locatifs,
Laisser les dépens à la charge du Trésor public comme en matière d'Aide Juridictionnelle.
Ils ajoutent oralement, soulever in limine litis l’irrecevabilité tirée du défaut de dénonce à la Préfecture et d’information de la CCAPEX.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ A titre liminaire : sur le droit applicable et les demandes des parties :

Le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

sur le droit applicable :

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
sur les demandes figurant dans les motifs des conclusions et non reprises dans le dispositif

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2025-619 du 8 juillet 2025, et applicable aux instances en cours :

« Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d'elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de celles-ci que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, aux termes de leurs dernières conclusions Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] ne dirigent plus leurs demandes qu’à l’encontre de Monsieur [Q] [J].
Par conséquence, le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi de demandes à l’encontre de Madame [A] [U] épouse [J].

S’agissant des irrecevabilités soulevées oralement à l’audience par Monsieur [Q] [J], absentes des dernières conclusions produites, elles ont été relevées d’office par le juge.

2/ Sur la recevabilité

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date des faits, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] n’ayant aucune personnalité morale, les dispositions mentionnées ne leur sont pas applicables. Ils ont en tout état de cause signalé la situation à la CCAPEX le 29 mars 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de la première assignation.

Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 2 décembre 2025, soit six semaines jour pour jour avant l’audience du 13 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Leur action est donc déclarée recevable à cet égard.

3/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] versent aux débats un plan d’apurement signé le 6 novembre 2019 entre les bailleurs et Monsieur [Q] [J] établissant une dette de 3 750 euros et un engagement de versement 1 250 euros pendant trois mois pour régler la dette, et mentionnant un loyer d’un montant de 750 euros.
Ils produisent également un commandement de payer du 28 mars 2022 réclamant à Monsieur [Q] [J] et Madame [U] [J], la somme de 19 008 euros en principal.
Selon décompte arrêté à l’échéance de février 2026, la dette locative s’élève désormais à la somme de 59 993 euros, résultant d’une interruption intégrale de paiement depuis octobre 2022.

Monsieur [Q] [J] reconnait le défaut de paiement des loyers et le principe de la dette locative, contestant l’imputation de l’absence de paiement des allocations logement sur son montant.

Il y a donc lieu de considérer que Monsieur [Q] [J], a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu pendant huit années justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le contrat de bail mentionne un loyer de 850 euros outre 15 euros de provisions sur charges, le plan d’apurement fait état d’un loyer de 750 euros, le commandement de payer vise un loyer mensuel de 750 euros outre 30 euros de provisions sur charges, le décompte établi le 11 mars 2024 mentionne une réduction provisoire du loyer pour les huit premiers mois au montant de 615 euros, le décompte arrêté au mois de décembre 2025 mentionne des appels de loyers et charges pour la somme de 780 euros, les bailleurs sollicitaient la fixations de l’indemnité d’occupation à 845 euros dans leur assignation et sollicitent dans leurs dernières conclusions la fixation de cette indemnité à la somme de 600 euros.

Compte tenu des demandes formulées par Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Q] [J] par remise des clés à 600 euros et de condamner Monsieur [Q] [J] à son paiement.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire

En l’espèce, la résiliation du bail fondée sur l’application des dispositions des articles 1224 et suivants, 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, résultant des manquements grave du preneur et non en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions d’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans le bail.

En l’absence d’acquisition d’une clause résolutoire par ailleurs inexistante en l’espèce, la demande de suspension de la clause résolutoire est inopérante et sera rejetée.

4/ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La lecture des deux décomptes produits en date du 11 mars 2024 et 31 décembre 2025 ne permet pas d’aboutir à la somme demandée à hauteur de 59 993 euros.

En effet, au-delà de l’ancienneté de la dette invoquée, les montants figurants dans le bail ne sont aucunement repris dans les décomptes transmis (actualisé au mois de février 2024 puis au 31 décembre 2025), visant la somme de 615 euros sur 10 mois, tout en mentionnant une réduction temporaire durant 8 mois à 615 euros, passant à 765 euros pendant 18 mois puis 780 euros.
Pour autant, les sommes appelées, inférieures au montant du loyer stipulé dans le bail, ne sont pas contestées par de Monsieur [Q] [J], qui ne réfute pas davantage le défaut de paiement.
Ainsi, tenant l’accord des parties sur le montant de la dette au 6 novembre 2019 (3750 euros), le relevé des sommes payées et non payées mentionnées dans le décompte du 11 mars 2024 (- 30 963 euros) et l’absence de tout paiement entre février 2024 et février 2026 (780x24= 18 720), il convient de fixer le montant de la dette locative à la somme de 53 433 euros et de condamner Monsieur [Q] [J] à payer cette somme à Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W].
5/ Sur la demande de dommages et intérêts
Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,
En l’espèce, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [Q] [J]. Ils font état d’importantes conséquences sur la santé mentale et physique de Monsieur [T] [Y], sans en justifier.
En conséquence, Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.
6/ sur les demandes reconventionnelles :
Sur les demandes de compensation avec des APL et d’injonction de produire des documents :

Monsieur [Q] [J] conteste l’imputation sur la dette locative des sommes qui auraient dû être versées par la CAF, à hauteur de 400 euros mensuels, soit 28 800 euros sur une période de 72 mois, considérant que ce défaut de versement des APL est imputable aux bailleurs qui n’auraient pas produits les documents nécessaires à la poursuite de ces versements.
Il verse au débat une attestation de paiement de la CAF datée du 1er février 2026, mentionnant au titre des prestations perçues de février 2024 à janvier 2026 : prime d’activité, RSA, allocation de rentrée scolaire.
Il n’y est fait aucune mention d‘un droit à l’allocation personnalisée pour le logement, ni du défaut de communication de documents pour en bénéficier.
Il ressort de décompte produit par les bailleurs que deux versements ont été faits par la CAF pour une somme de 436 euros en février 2020 et 2 616 euros en avril 2021.

Les motifs de l’absence de versements réguliers des APL demeurent inconnus et rien n’atteste de l’imputabilité de ce défaut de versement aux bailleurs.

Dès lors, Monsieur [Q] [J] est mal fondé à invoquer une compensation avec une créance incertaine dont il bénéficierait auprès de la CAF qu’il échoue à prouver.

De même, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de communication sous astreinte de documents dont il ne précise ni la nature ni la teneur par les bailleurs.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Tenant le prononcé de la résiliation du bail et non l’acquisition d’une clause résolutoire, le demande de délais de paiement ne peut être que de 24 mois sur le fondement des dispositions de l’article 1345-3 du code civil et non de 36 mois en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Monsieur [Q] [J] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette à hauteur de 2 226 euros par mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil ;
Vu les articles 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
En l’espèce, Monsieur [Q] [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements des bailleurs.
Par ailleurs, il allègue des désordres locatifs au niveau du « carrelage, du plafond, des fenêtres et des volets qui ne ferment pas ». Il ne produit aucune pièce pour en justifier.
En conséquence, Monsieur [Q] [J]sera débouté sa demande de dommages et intérêts.
7/ Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Q] [J], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamner à payer à Monsieur [T] [Y], Madame [P] [Y] et Madame [F] [W] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS