TJ 06088, 16 avr. 2026, RG 24/02342

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [P], [D] [U] épouse [E], [X] [Y], [Q] [C] épouse [Y], [B] [P], [R] [K], [N] [W], [I] [A], [O] [A], [Z] [T], [F] [G] épouse [M], [J] [E] c/ S.D.C. [Adresse 1]
N° 26/
Du 16 avril 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/02342 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PZM6

Grosse délivrée à :
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à
l’ASSOCIATION [V]

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 8 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [P]
[Adresse 2],
[Localité 2]
représenté par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [D] [U] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Q] [C] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [B] [P]
[Adresse 2],
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R] [K]
[Adresse 5],
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [W]
[Adresse 6]
[Adresse 7],
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [I] [A]
[Adresse 8]
[Adresse 9],
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [A]
[Adresse 10],
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Z] [T]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [G] épouse [M]
[Adresse 12]
[Localité 2]
représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [E]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représenté par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Le syndicat des opropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,
[Adresse 13]
[Localité 2]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [P], Mme [B] [P], Mme [R] [K], Mme [N] [W], Mme [H] [A], Mme [FA] [A], Mme [Z] [T], Mme [VK] [JU] [G] épouse [HK], Mme [J] [E], Mme [D] [U] épouse [E], M. [X] [Y] et Mme [Q] [C] épouse [Y] sont propriétaires de lots au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 14] à [Localité 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 mai 2024 et a adopté notamment une résolution n°13 prévoyant que les membres du conseil syndical doivent occuper leur bien immobilier à titre de résidence principale.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, M. [S] [P], Mme [B] [P], Mme [R] [K], Mme [N] [W], Mme [H] [A], Mme [FA] [A], Mme [Z] [T], Mme [VK] [JU] [G] épouse [HK], Mme [J] [E], Mme [D] [U] épouse [E], M. [X] [Y] et Mme [Q] [C] épouse [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] I devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°13.

Par conclusions en réponse notifiées le 10 avril 2025, ils concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicitent :
le prononcé de la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 mai 2024,leur dispense de participation à la dépense commune,que l’exécution provisoire de droit soit rappelée,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils font valoir sur le fondement de l’article 21 alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965 que la résolution adoptée ajoute une condition qui n’est pas prévue par la loi et par l’article 47 du règlement de copropriété, opère une distinction entre les différents copropriétaires et porte atteinte au principe d’égalité. Ils notent que la loi prévoit que tout copropriétaire peut porter sa candidature pour devenir membre du conseil syndical. Ils estiment enfin que la résolution n°13 contrevient aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la modification des dispositions du règlement de copropriété.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] conclut au débouté de M. [S] [P], Mme [B] [P], Mme [R] [K], Mme [N] [W], Mme [H] [A], Mme [FA] [A], Mme [Z] [T], Mme [VK] [JU] [G] épouse [HK], Mme [J] [E], Mme [D] [U] épouse [E], M. [X] [Y] et Mme [Q] [C] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale peut fixer ou modifier les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical. Il estime que la résolution n°13 a été régulièrement adoptée à la majorité de l’article 24 de la même loi.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 mai 2024

En vertu de l’article 21 alinéa 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

L’article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, précise qu’à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la résolution n°13 intitulée « condition d’occupation désormais à titre de résidence principale pour tous les membres du conseil syndical » prévoit :

« L’assemblée générale décide que les membres du conseil syndical doivent résider au sein de la copropriété en habitation principale. »

L’article 47 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] I prévoit en outre que les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires.

La résolution n°13 ajoute par conséquent une condition de résidence principale qui n’est pas prévue par la loi et par le règlement de copropriété et qui porte atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires.

Cette résolution ne concerne pas par ailleurs les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical comme le soutient le syndicat des copropriétaires, mais celles relatives à la désignation des membres du conseil syndical.

En considération de ces éléments, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 mai 2024.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] condamné aux dépens et à payer aux demandeurs, pris ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande principale formée par M. [S] [P], Mme [B] [P], Mme [R] [K], Mme [N] [W], Mme [H] [A], Mme [FA] [A], Mme [Z] [T], Mme [VK] [JU] [G] épouse [HK], Mme [J] [E], Mme [D] [U] épouse [E], M. [X] [Y] et Mme [Q] [C] épouse [Y] est fondée et ils seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS