TJ 56121, 15 avr. 2026, RG 24/00818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/00818 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5QK4

[I] [T], [P] [Q]

C/

S.A.R.L. A2 DIAGNOSTIC SARL [N] [W]

COPIE EXECUTOIRE LE
15 Avril 2026
à
Me Eric LECARPENTIER
Me MALLET-HERRMANN
Me YHUEL-LE GARREC

entre :

Monsieur [P] [Q]
né le 29 Avril 1987 à [Localité 1]
de nationalité Française
Chez Mme [Q] [Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD - LECARPENTIER, avocats au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

S.A.R.L. A2 DIAGNOSTIC
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP SCP MALLET-HERRMANN, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Laurent LUCAS, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

Maître [N] [W]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Carine PRAT, avocat au Barreau de RENNES, avocat plaidant

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame KASBARIAN et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Avril 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure
Après signature d’un compromis le 16 juin 2022, par acte authentique du 30 juillet 2022 dressé par Maître [N] [W], notaire à [Localité 5] (56), Monsieur [P] [Q] a acheté aux héritiers de Madame [G] [C] une maison sise [Adresse 4] à [Localité 6] (56), moyennant le prix de 70.000 euros.

Selon rapport établi le 27 janvier 2022, la société A2 Diagnostic a réalisé un dossier diagnostics techniques avant la vente, comprenant notamment l’état parasitaire.

Une entreprise intervenant dans la rénovation de la maison lui signalant la présence de mérule et de vrillettes, Monsieur [P] [Q] a saisi le juge des référés qui a ordonné une expertise judiciaire par ordonnance du 6 juin 2023.

L’expert [J] [L] a établi son rapport le 28 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 10 avril et 7 mai 2024, Monsieur [P] [Q] a fait assigner la société A2 Diagnostic et Maître [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de les voir condamnés à l’indemniser de ses préjudices.

La société A2 Diagnostic et Maître [N] [W] ont constitué avocat.

Prétentions et moyens
Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, Monsieur [P] [Q] demande au tribunal de :

Débouter la société A2 Diagnostic et Maître [N] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum la société A2 Diagnostic et Maître [N] [W], ou l’un à défaut de l’autre, à payer à Monsieur [Q] la somme de 30000 € selon évaluation arrêtée au 23 décembre 2023 et ce en réparation des désordres affectant le bien vendu, avec réévaluation selon l'indice BT01 au jour de la décision à intervenir,

Condamner les mêmes in solidum à payer à Monsieur [Q] la somme de 24700 € selon décompte arrêté au 29 février 2024 au titre du préjudice de jouissance,

Condamner in solidum la société A2 Diagnostic et Maître [N] [W] à payer à Monsieur [Q] une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum la société A2 Diagnostic et Maître [N] [W] aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, il expose les éléments suivants :

-la responsabilité du diagnostiqueur est engagée sur le fondement de l'article L. 271–4 du code de la construction de l'habitation dès lors que l’expert a conclu à la non-conformité du diagnostic parasitaire par une erreur d’analyse du champignon et par une erreur de constat de l’importance de la contamination visible sans sondage destructif, soulignant en outre que dans les combles, le diagnostiqueur n’avait pas poinçonné les bois accessibles ;

-la responsabilité du notaire est engagée en tant que rédacteur de l’acte de vente par une absence d’information, de conseil et de mise en garde, la clause d'exonération de garantie des vices cachés au profit du vendeur obligeant le notaire à mettre en garde Monsieur [Q] sur les conséquences juridiques et financières de son achat alors que Maître [W] avait lui-même connaissance de l’état parasitaire établi par la société A2 Diagnostic et qu’il avait procédé aux visites préalables à la vente ; il estime que l’état de la toiture aurait pu être décrit dans l’acte notarié pour définir la vétusté du bien comme il l’a été fait dans le diagnostic ;

-la responsabilité du notaire est engagée également en tant que négociateur de la vente, il devait attirer l’attention de l’acquéreur sur ce qui n’était pas visible par un non sachant au titre de son devoir de conseil renforcé au même titre qu’un agent immobilier notamment sur le fait que, si le diagnostic alertait sur la présence ponctuelle de contamination, il ne précisait pas son importance généralisée malgré de nombreux indices visibles par un professionnel de diagnostic parasitaire ;

-il soutient que, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le diagnostiqueur et le notaire doivent réparer intégralement son préjudice, sans pouvoir invoquer un enrichissement sans cause ;

-il demande l’indemnisation des travaux qui n’étaient pas prévus pour la rénovation ; si le préjudice consiste en une perte de chance de ne pas avoir renoncé à contracter ou contracter à des conditions différentes, il considère qu’il aurait justement pris en considération le coût des travaux non prévus lors de la vente pour mieux négocier le prix de vente s’il avait connu l’importance des désordres, cette perte de chance pouvant être quasi-égale au coût des réparations ; il demande donc de prendre en considération les éléments des devis de traitement et de réfection de la charpente et de la toiture ;

-l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance à 1000 € par mois à affiner avec une attestation de valeur locative de l’immeuble une fois rénové ; Monsieur [Q] communique désormais des annonces d’offres de location de maisons comparables à la sienne situées sur la même commune et dont il ressort que le loyer médian est de 11 € le mètre carré, soit pour une surface habitable de 116 m² un loyer mensuel moyen de 1276 € ; il fait valoir qu’il se trouve contraint de demeurer dans un studio plutôt que de profiter de sa grande maison, devant régler un loyer mensuel de 470 € par mois, ajoutant qu’il ne pourra plus, dans l’avenir, bénéficier des aides et subventions à l’installation d’une pompe à chaleur.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la A2 Diagnostic demande au tribunal de :

Juger que la société A2 Diagnostic n’a commis aucune faute dans l’établissement de son état parasitaire ;

Débouter Monsieur [P] [Q] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Monsieur [P] [Q] à régler à la société A2 Diagnostic et à la SA Axa France Iard la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le demandeur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose les éléments suivants :

- l’article 5.2.3.1 de la norme AFNOR NF P03-200 visée par le rapport de la société A2 Diagnostic précise que le diagnostiqueur procède par constat visuel, il n’examine donc que les parties visibles et accessibles sans sondages destructifs ;

- l’expert judiciaire décrit une infestation intégrale qui a été découverte à l’occasion des travaux de rénovation entamés par l’acquéreur, le plancher ayant été ponctuellement ouvert pour constater l’ampleur des désordres, ce que la société A2 Diagnostic ne pouvait pas faire ;

- elle a cependant signalé la présence d’une infestation de champignon de pourriture cubique dans son rapport et ne pouvait déterminer la nature exacte de ce champignon à forme cubique, seul l’expert ayant pu le faire en retournant les planches, ce qui lui a permis de constater la présence de syrrotes caractéristiques de la mérule ;

- elle a également conseillé de faire intervenir un professionnel pour évaluer l’ampleur et la résistance mécanique des bois dans les règles de l’art ;

- l’expert judiciaire précise la présence d’un faux plafond en lambris bois avant la vente, empêchant donc le diagnostiqueur de détecter l’infestation, ajoutant que ce dernier a par ailleurs alerté l’acheteur sur l’état général du bien, vétuste et humide, que des éléments lui semblaient dégradés en profondeur et que la maison n’était pas chauffée depuis 3 ans;

- elle a en outre signalé une hygrométrie importante et des fuites en toiture, favorables au développement d’infestations ;

- elle a relevé dans son rapport des indices d’infestation de champignons de pourriture cubique, de moisissures et de petites vrillettes dans le plafond du palier, le grenier, les chambres n° 2 et 3, et la chaufferie ;

- l’expert retient curieusement, et à tort, sa responsabilité partielle pour ne pas avoir précisé l’importance généralisée des infestations, faisant fi de l’alerte généralisée adressée à l’acquéreur par le diagnostiqueur ;

- aux termes de l’article 1240 du code civil, la preuve de sa faute n’est pas rapportée dès lors que sa mission n’était pas de déterminer l’ampleur de l’infestation, avec des investigations plus poussées, qu’elle a précisé en outre les zones qui n’avaient pu être visitées, et s’est engagée à compléter son diagnostic une fois ces zones rendues accessibles par le propriétaire, émettant des réserves quant à la présence plus étendue de parasites avec de nombreux signalements concernant l’infestation ;

- l’acquéreur n’a pas été alerté par ce signalement, ne l’a pas contactée pour compléter le diagnostic et a en outre acquis un bien vétuste pour un prix modique, acceptant cet état déplorable et la possibilité de découvrir des infestations plus étendues au regard des réserves ;

- la société A2 Diagnostic souligne par ailleurs la faute du notaire qui aurait prétendu que les désordres affectant la toiture étaient mineurs au mépris de son obligation d’information ;

- elle reconnaît uniquement sa faute, concernant les capricornes découverts au niveau d’un chevron qu’elle aurait du signaler dans son rapport, étant prête à prendre en charge leur traitement, proposition qui a été refusée par Monsieur [Q] ;

- s’agissant du préjudice invoqué, elle estime que la somme de 14.115,60 € correspondant à la réfection de la toiture fuyarde ne peut être retenue au titre des travaux non prévus par l’acquéreur puisqu’elle lui a parfaitement signalé l’état défectueux de la toiture dans son diagnostic, ajoutant qu’elle n’a pas à supporter la conséquence de la mésinformation dont s’est rendu coupable le notaire à l’encontre de l’acquéreur ;

- le diagnostiqueur, qui a correctement exécuté sa mission, ne peut être tenu de réparer le préjudice de jouissance, ajoutant que rien ne prouve que l’acquéreur s’attendait à habiter la maison dès son achat compte tenu des travaux de rénovation intégrale nécessaires au vu de la vétusté et de son prix modique, la valeur locative pour un bien similaire n’étant par ailleurs pas justifiée ;

- de même, les mensualités du crédit souscrit par Monsieur [P] [Q] ne se trouvent pas sans cause du fait de la non jouissance des lieux, la cause étant l’achat du bien ;

- si par extraordinaire le tribunal retenait sa responsabilité, elle estime qu’il ne pourrait retenir qu’un préjudice de perte de chance qui n’est cependant pas demandé par Monsieur [P] [Q], soulignant que cette perte de chance ne pourrait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée et qu’ il n’est pas certain qu’en présence d’un rapport parasitaire encore plus alarmant, Monsieur [P] [Q] aurait renoncé à l’achat ou aurait obtenu des vendeurs une réduction équivalente au coût des travaux dont il réclame aujourd’hui l’indemnisation.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, Maître [N] [W] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [W] ;

Condamner Monsieur [Q] à payer à Maître [W] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [Q] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose les éléments suivants :

- le notaire conteste avoir rassuré Monsieur [P] [Q] sur l’état de la couverture, rappelle que Monsieur [P] [Q] a visité l’immeuble deux fois avant de formuler une offre d’achat et qu’il avait donc parfaitement conscience de la vétusté de la toiture comme il l’évoque dans son offre ;

- il n’a pas manqué à son obligation en sa qualité de négociateur de la vente d’attirer l’attention de l’acquéreur sur la vétusté de l’immeuble et les désordres l’affectant puisque Monsieur [Q] était parfaitement informé de la vétusté de l’immeuble, qu’il a disposé du diagnostic parasitaire avant la signature du compromis, que le compromis a été purgé dans les termes de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, que l’expert a indiqué que le diagnostic relevait l’état général de vétusté de l’immeuble et recommandait le passage d’un homme de l’art, en listant les réserves, que Monsieur [Q] a disposé de 10 jours pour prendre connaissance du diagnostic, se renseigner et le cas échéant, se rétracter et qu’il a pourtant pris connaissance des diagnostics dont il a signé la première page « résumé de l’expertise » ;

- il n’appartenait pas au notaire d’interpréter l’état parasitaire établi par le diagnostiqueur sous sa responsabilité, pas plus que de spéculer sur «l’importance généralisée de la contamination» qui ne ressortait pas de l’état parasitaire ;

- le notaire est tenu à un devoir d’impartialité à l’égard des deux parties, il n’a pas à dissuader l’une ou l’autre de signer l’acte, il n’avait pas à se faire le conseil de l’une des parties au détriment de l’autre ;

- Concernant le contenu de l’acte, l’état de vétusté de la toiture n’avait pas à être mentionné dans le corps de l’acte, les éléments étant en annexes et faisant corps avec l’acte authentique (articles 21 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires) ;

- Monsieur [Q] avait connaissance des désordres sur la toiture et les sols dont il fait état dans son offre d’achat et qui ont motivé la négociation du prix de vente de 95.000 € à 70.000€, invoquant que l’acte mentionne d’ailleurs que “les parties confirment que le prix a été fixé en prenant en considération les conclusions du diagnostic technique”, lesquelles informaient clairement Monsieur [Q] de l’état de vétusté de l’immeuble ;

- la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte est claire, précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles et ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti, Monsieur [Q] étant présent pour la signature de l’avant-contrat comme pour celle de l’acte réitératif, actes qui ont été bien entendus, lus et expliqués ;

- le notaire, pour sa part, ne peut être condamné à tout ou partie du coût des travaux réparatoires, que le seul préjudice découlant d’un manquement au devoir de conseil consiste en une perte de chance de ne pas avoir renoncé à contracter ou contracté à des conditions différentes, mais que ce préjudice n’est pas sollicité par Monsieur [Q] ; il ajoute qu’en tout état de cause, cette perte de chance n’existe pas compte tenu de la connaissance de l’état du bien que l’acquéreur avait et de la négociation qui a été menée par lui ;

-s’agissant du quantum des préjudices allégués, il relève que l’expert a évalué à 15.600 € ttc les travaux de réparation non prévus par l’acquéreur et que le différentiel demandé par Monsieur [Q] n’est aucunement justifié, que le devis La Clinique du Bois n’a d’ailleurs pas été soumis à l’expert judiciaire ;

-s’agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [Q] fait état d’une valeur locative très élevée au regard de la localisation du bien et qui n’est aucunement justifiée, ajoutant qu’en tout état de cause, compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble, il ne peut être soutenu que Monsieur [Q] envisageait d’y établir à bref délai sa résidence principale ; quant aux mensualités de son emprunt, l’acquéreur a fait le choix de conserver l’immeuble, le paiement des mensualités d’emprunt ayant pour contrepartie la propriété de l’immeuble auquel il ne renonce pas, même s’il ne peut en jouir et qu’en conséquence, il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 04 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 avril 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Il résulte du rapport établi par l’expert judiciaire les termes suivants :

- non-conformité du diagnostic :
*erreur d’analyse du champignon
*erreur de constat de l’importance de la contamination visible sans sondages destructifs

-le diagnostic parasitaire précise ponctuellement la présence d’une contamination par un champignon de pourriture cubique en se trompant sur l’espèce sans suffisamment d’indices pour la déterminer

-syrrotes caractéristiques de la mérule, visibles en sous-face du parquet après sondages destructifs

-dans les combles, le diagnostiqueur n’a pas poinçonné les bois accessibles qui présentent des dégradations, des traces d’humidités ou qui constituent un risque significatif de contamination (bois encastrés dans la maçonnerie)

-dans les combles, nous constatons de nombreuses traces de contamination des bois par des champignons de pourriture et par des insectes à larves xylophage...le diagnostiqueur aurait du poinçonner les bois accessibles en particulier les zones à risques

-sans être complet sur les contaminations, le diagnostic alerte sur l’état de la toiture : charpente ponctuellement dégradée et couverture fuyarde, mais cela ne l’a pas amené à inspecter méticuleusement les bois dans ces zones

-l’état de vétusté de l’immeuble qui nécessitait des travaux de rénovation lourd était cependant mentionné dans le diagnostic parasitaire

-M. [Q] n’a pas pris en compte les alertes du diagnostic parasitaire pour connaître précisément le coût des travaux de rénovation

-l’acquéreur a eu une connaissance très partielle et ponctuelle des contaminations avec l’état parasitaire mais avait connaissance de l’état de vétusté du plancher bas à remplacer (déformation significative) sans savoir que cela provenait d’une contamination des bois

-le diagnostic alerte sur la présence ponctuelle de contamination sans préciser son importance généralisée malgré de nombreux indices visibles par un professionnel de diagnostic parasitaire

-le diagnostic parasitaire indiquait la nécessité de faire intervenir un professionnel ce qui n’a pas été fait avant la vente pour avoir une idée du coût des travaux de réparation

-le diagnostic parasitaire, incomplet dans les constats de contaminations mais alarmant sur l’état de vétusté de l’immeuble, recommande le passage d’un homme de l’art

-les planchers intermédiaires n’étaient pas accessibles avant la vente par le diagnostiqueur qui recommandait de faire des sondages destructifs selon les problématiques d’humidité décelées

-l’acquéreur a été informé de la nécessité de réaliser des sondages destructifs et de faire intervenir un professionnel pour déterminer l’ampleur des désordres

-l’analyse de la conception de l’immeuble et le relevé d’humidité réalisé par le diagnostiqueur aurait dû l’amener à suspecter une contamination généralisée du plancher bois

-des traces de contamination par de la grosse vrillette sont visibles sur la face supérieure du parquet et n’ont pas été relevées et analysées par le diagnostiqueur : ces traces de contamination sont un indice significatif d’une contamination des bois par un champignon de pourriture

-le diagnostiqueur n’a pas à réaliser de sondages destructifs pour vérifier cette contamination mais doit informer du risque et recommander à son mandant de réaliser des sondages pour affiner le diagnostic parasitaire

-il doit également mentionner les zones qu’il n’a pas pu examiner et ne parle pas des poutres du plancher bas malgré qu’il s’agisse d’une zone à risque selon les relevés d’humidité qu’il a réalisés,

-d’un point de vue générale, le diagnostic alerte sur l’état de vétusté de l’immeuble au-delà des contamination : problème d’humidité, fuite d’eau en toiture...

-l’état du plancher était connu avant la vente, seule la nécessité de traiter les maçonnerie ne lui était pas connue: nécessite l’avertissement d’un professionnel

-l’affaissement généralisé du plancher (sans parler de la contamination) était visible avant la vente par M. [Q] et le diagnostiqueur

-le lien de causalité entre l’affaissement généralisé et la présence d’agents pathogènes du bois pouvait être signalé par le diagnostiqueur selon les compétences requises en bâtiment pour la réalisation d’un diagnostic parasitaire. Il signale d’ailleurs la présence d’humidité qui constitue un autre signal relativement alarmant selon la conception de l’ouvrage

-nous relevons un taux d’humidié anormalement élevé en pied de cloison, également mentionné dans le diagnostic parasitaire

-combles : l’état de contamination par des champignons de pourriture n’était pas visible pour l’acquéreur non sachant, en particulier selon l’absence d’avertissement sur l’état de contamniation des bois par des champignons de pourriture dans le diagnostic parasitaire

-l’état fuyard de la couverture est mentionné dans le diagnostic

-notre rapport d’expertise met en évidence un signalement du diagnostiqueur, mais qui est relativement restreint par rapport à la situation réelle de la contamination visible sans sondages destructifs : état du plancher ou par poinçonnage des bois accessibles dans les combles ; les éléments en bois connus et inaccessibles doivent être plus précisément mentionnés et localisés

-le diagnostic alerte sur l’état de vétusté de l’immeuble au-delà des contaminations.

Le rapport de la société A2 Diagnostic en date du 27 janvier 2022 mentionne :

-des indices d’infestation de champignons dans le sol du rez-de-chaussée, des deux étages et greniers, et sur les plafonds du palier du 2ème étage, des greniers et des annexes

-les zones situées derrière les doublages des murs, plafonds et sol n’ont pas été visitées par défaut d’accès - le diagnostic se limite aux zones rendues visibles et accessibles par le propriétaire - nous nous engageons, lors d’une autre visite, à compléter le diagnostic sur les zones ayant été rendues accessibles - des éléments semblent dégradés en profondeur, il serait prudent d’en faire vérifier leur résistance mécanique par un professionnel de l’art - Maison non chauffée depuis 3 ans - Humidité générale sur plafond et murs

-il a été repéré des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois

-parasites : petites vrillettes - altérations du bois avec des précisions sur leurs localisations au rez-de-chaussée, aux 1er et 2ème étage et dans les annexes
-champignons:
*de pourriture cubique de type lenzite : dégradation du bois, présence de spore - rez-de-chaussée - salon
*de pourriture molle - moisissures : dégradation du bois au 2ème étage palier
*de pourriture cubique - moisissures : dégradation du bois au 2ème étage-grenier
*moisissures : dégradation du bois au 2ème étage -grenier1- grenier 2

–hygrométrie mesurée supérieure à 20% localisée :
*au rez-de-chaussée - cage d’escalier - plafond
*maison : parties des murs très dégradées. Présence de moisissures sur les murs. Présence de moisissures sur les plafonds. Présence d’une fuite d’eau. Solives humides, traces de fuites sur la toiture, lierres sur murs, absence de drainage.

L’article 246 du code de procédure civile dispose que le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien.

Si l’expertise judiciaire conclut à des manquements du diagnostiqueur en ce qu’il n’a pas poinçonné les bois accessibles dégradés indiquant un risque significatif de contamination, mais aussi en ne suspectant et en ne précisant pas l’importance généralisée de la contamination malgré les nombreux indices visibles par un professionnel sans sondage destructif, il est relevé dans l’expertise et les pièces de la procédure que :

-si le diagnostic indique “néant” sur l’”identification des parties de l’immeuble n’ayant pu être visitées”, il est expressément indiqué par ailleurs dans le rapport “les zones situées derrière les doublages des murs, plafonds et sol n’ont pas été visitées par défaut d’accès - le diagnostic se limite aux zones rendues visibles et accessibles par le propriétaire-nous nous engageons, lors d’une autre visite, à compléter le diagnostic sur les zones ayant été rendues accessibles” ;

-il ne peut être reproché au diagnostiqueur de s’être trompé sur l’espèce de champignon de pourriture qu’il a observé, n’ayant pas assez d’indices pour la déterminer sans sondages destuctifs ;

-le diagnostiqueur a bien suspecté et précisé une généralisation au vu des mentions “indices d’infectation de champignon de pourriture” qu’il fait par sept mentions couvrant de nombreuses zones de la maison dont les combles, mais aussi au vu des mentions générales liées à l’humidité générale, à l’absence de chauffage depuis 3 ans et à la dégradation manifeste en profondeur des éléments, menaçant leur résistance mécanique, cette suspicion l’ayant conduit à proposer de faire une autre visite en complément et à conseiller de faire venir un professionnel de l’art ;

-l’acquéreur a été informé de la nécessité de réaliser des sondages destructifs et de faire intervenir un professionnel pour déterminer l’ampleur des désordres par la lecture du diagnostic qu’il reconnaît avoir été fourni par le vendeur dans le compromis ;

-pour autant, Monsieur [P] [Q] n’a ni demandé ces deux interventions avant la vente, ni contacté le diagnostiqueur et/ou le notaire sur ce risque clairement signalé, ne prenant pas en compte les alertes du diagnostic ;

-il a acheté l’immeuble en l’état, malgré un état de délabrement et d’humidité avancé, cet état de vétusté de l’immeuble, clairement rappelé et visible au vu des photographies produites, nécessitant des travaux de rénovation lourd ;

-Monsieur [P] [Q] précise dans son offre d’achat du 23 mai 2022 “la toiture doit être entièrement revisitée vu le nombre de trous entraînant des fuites jusqu’au rdc ainsi que le sol des pièces parquetées au rdc à démonter et à refaire en dalle béton” “je proposerai un prix de 70.000 euros” ;

-le plancher et la toiture fuyarde devaient notamment être changés, donc la nécessité de traitement de ces éléments d’origine délabrés n’était pas une information déterminante pour l’acquéreur, un traitement des maçonneries dans une vieille bâtisse qui est restée longtemps dans un état d’humidité avancé, que l’on sait anormalement élevé, et qui présente autant de dégradations visibles des bois, est indiqué avant toute rénovation en tout état de cause, et même pour un non sachant ;

Dans ces conditions, le tribunal juge que la société A2 Diagnostic n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de Monsieur [P] [Q] qui a été suffisamment informé sur le caractère généralisé de l’infestation, sur la vétusté de la maison, sur l’anormalité de humidité de cette dernière, facteur favorisant le développement des parasites, le diagnostiqueur ayant été particulièrement prudent dans ses avertissements et conseils qui n’ont pas été suivis par l’acquéreur.

Monsieur [P] [Q] est donc débouté de ses demandes à l’encontre de la société A2 Diagnostic.

Sur la responsabilité du notaire

L’expert judiciaire conclut dans les termes suivants :

-le notaire, compétent pour évaluer les biens immobiliers, a visité l’immeuble à plusieurs reprises avec l’acquéreur
-l’état de la toiture aurait pu être décrit dans l’acte notarié pour définir l’état de vétusté du bien comme il l’a été fait dans le diagnostic
-M. [Q] aurait été rassuré par le notaire sur l’état de la couverture malgré l’alerte sur le diagnostic parasitaire et l’état de vétusté de la couverture ancienne.

Aux termes de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Il est relevé que :

-Monsieur [P] [Q] ne rapporte pas la preuve que Maître [W] l’a rassuré sur l’état de la couverture ;

-l’état parasitaire contenant les informations, avertissements et conseils était connu de l’acquéreur qui reconnaît dans le compromis de vente avoir reçu le rapport fourni par le vendeur ;

-le notaire, tant en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente que de négociateur de la vente, n’avait donc pas à le mettre en garde sur le risque parasitaire qui ressort clairement du rapport du diagnostiqueur, tout comme il n’appartenait pas au notaire d’interpréter techniquement l’état parasitaire établi par le diagnostiqueur et d’en détecter d’éventuelles insuffisances ;

-le notaire n’a pas l’obligation de reprendre dans le corps de l’acte le contenu et/les conclusions des annexes qui font partie de l’acte authentique (articles 21 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires), ni de mentionner une description précise de l’état du bien immobilier cédé ;

-il est mentionné dans l’acte de vente :

*en page 14 que “l’acquéreur prend le bien dans son état”

*en page 15 que “les parties confirment que le prix de la présente vente a été fixé en prenant en considération les conclusions de ce diagnostic technique”, ce qui démontre que les parties ont tenu compte des indices d’infestation dans de nombreuses zones de la maison

*en page 16 que “le bien n’est pas inclu dans une zone contaminée ou suceptible d’être contaminée par les termites” “le vendeur, sur les conseils du notaire rédacteur des présentes, a cependant fait établir un état parasitaire qui a été remis à l’acquéreur qui le reconnaît et qui déclare en faire son affaire personnelle. Cet état parasitaire demeurera annexé après mention”, ce qui caractérise la prudence du notaire qui a attiré l’attention sur le risque parasitaire sans que ce diagnostic ne soit imposé ;

-la clause excluant la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente du 30 juillet 2022 est claire, précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles et ne comportant aucun caractère technique pour un acquéreur non averti, Monsieur [P] [Q] étant présent pour la signature de l’avant-contrat comme pour celle de l’acte réitératif qui ont été lus, ce dernier pouvant alors questionner sur tout doute que cela pouvait impliquer ;

-plus généralement, Monsieur [P] [Q] n’a pas contacté le notaire ni avant ni entre les deux actes pour obtenir des précisions ou solliciter des vérifications que lui conseillait le diagnostiqueur ;

-le notaire n’a pas à se faire le conseil de l’une des parties au détriment de l’autre ;

-il ressort des termes de l’annonce de mise en vente du bien que le prix de vente est de 89.350 euros hors frais de négociation et d’actes, “maison nécessitant des travaux”, “état général à rénover”, “état toiture moyen”, “performances énergétiques G”, que dans son offre par mail du 23 mai 2022, Monsieur [P] [Q] tient expressément compte de l’état de délabrement de la toiture et des planchers impliquant une rénovation d’ampleur.

Il en résulte que le notaire, en ses qualités de négociateur de la vente et de rédacteur de l’acte, n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de Monsieur [P] [Q], lequel disposait de tous les éléments pour prendre sa décision avec des avertissements et conseils du diagnostiqueur qu’il n’a pas pris en compte, ayant obtenu l’acceptation de son offre avec une baisse de 20000 euros compte tenu de l’état particulièrement dégradée de la maison, le notaire ayant rempli ses obligations et ayant même conseillé l’état parasitaire même hors zone termites.

Monsieur [P] [Q] est donc débouté de ses demandes à l’encontre de Maître [N] [W].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [Q] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [P] [Q], condamné aux dépens, devra payer à la société A2 Diagnostic et à Maître [N] [W] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000,00 euros chacun.

c) Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,