TJ 75056, 17 avr. 2026, RG 26/00627

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00627 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBX6

N° MINUTE : 8 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “GRANCANAL” [Adresse 1] - [Adresse 2] représenté par son syndic Le Cabinet IMMO de France
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE
Madame [J] [C]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00627 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBX6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [C] est propriétaire du lot n°615 et du lot n°616 dépendant d'un ensemble immobilier "GRANCANAL" sis [Adresse 1] - [Adresse 5] , soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société LE CABINET IMMO DE FRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, fait assigner Mme [J] [C] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1 669,78 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéances du 3 ème trimestre 2025 incluse) la capitalisation des intérêts 3 500 euros à titre de dommages et intérêts1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic la société LE CABINET IMMO DE FRANCE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Mme [J] [C], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [J] [C] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°615 et n° 616 ; un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/01/2024 au 01/07/2025 ; les appels de charges sur la période correspondante ; le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date 08 juin 2023, 20 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales (étant précisé que l'assemblée générale qui s'est tenue le 08 juin 2023 a fait l'objet d'un recours uniquement sur la résolution relative à l'approbation des comptes 2022 sans incidence au regard des charges litigieuses).
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [J] [C] est débiteur, au 28 juillet 2025 (3ème trimestre inclus), hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 909,90 euros au titre des charges impayées.

Mme [J] [C], ni comparante, ni représentée, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Mme [J] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] , représenté par son syndic la société LE CABINET IMMO DE FRANCE la somme de 909,90 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 juillet 2025, charges du 3ème trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour "constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la mise en demeure en date du 21 août 2024 et la lettre de relance du 10 septembre 2024 soit la somme de 90 euros.

En revanche, les frais de mise en demeure du 20 novembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires relèvent des frais irrépétibles. Par ailleurs les frais "transmission dossier avocat" et "constitution dossier assignation" seront rejetés dès lors qu'il n'est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence, Mme [J] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société LE CABINET IMMO DE FRANCE, la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026.
Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 10 février 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [J] [C] n'a procédé à aucun règlement depuis le 01 janvier 2024. En s'abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler sa contribution aux charges, la copropriétaire impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à ses dépenses courantes et lui cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l'allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette.

Toutefois, au regard du montant de la dette, il convient de réduire le montant sollicité en de plus justes proportions.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 100 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société LE CABINET IMMO DE FRANCE la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important, sans rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque plus de deux fois supérieure à sa créance principale, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l'obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu'imposée par l'article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d'avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d'assignation qu'il a exposés, seul étant mis à charge de Mme [J] [C] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS