TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 26/00037

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [R] [S] ; Madame [N] [J] épouse [S] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître [Localité 2] CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00037 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV6J

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITA-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 2] / FRANCE
comparant en personne
Madame [N] [J] épouse [S], demeurant [Adresse 2] / FRANCE
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00037 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV6J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, à effet du 7 octobre 2019, l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], escalier 2, RDC, porte 0017, outre une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 405,44 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 514,56 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S] le 10 février 2025.

Par assignations des 18 et 19 décembre 2025, l'ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-20 920,71 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 février 2026, l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2026, s'élève désormais à 22 037,94 euros, après application d'un supplément de loyer solidarité jusqu'au mois de janvier 2026. Il s'oppose aux délais de paiement sollicités, compte-tenu de l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience et de l'ancienneté de la dette.

M. [R] [S] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et indique que la dette s'est formée à la suite du départ des lieux de son épouse, dont il a divorcé au mois de novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [J] épouse [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l'espèce, l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige au moment de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 février 2025.

Toutefois, ce commandement de payer vise une somme comprenant l'application d'un supplément de loyer solidarité.

Or, il sera rappelé que, conformément à l'article L.441-9 du Code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer solidarité, lorsque le locataire n'a pas communiqué son avis d'imposition et les renseignements concernant les personnes vivant dans le voyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable de ce supplément de loyer, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse.

En l'espèce, l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ne justifie aucunement avoir adressé une telle mise en demeure à ses locataires, avant de faire application du SLS à compter du mois de mars 2024. Il existe donc une contestation sérieuse quant au montant des sommes réclamées aux termes du commandement de payer, qui demeure néanmoins valable à concurrence des sommes dues.

A la date du 7 février 2025, M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S] étaient donc redevables auprès de leur bailleur de la somme de 4 027,08 euros. D'après l'historique des versements produits, il n'ont pas réglé leur dette dans le délai imparti et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de l'historique de compte que M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, de sorte que les conditions ne sont pas réunies pour faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 janvier 2026, M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S] lui devaient la somme de [Localité 4],94 euros.

Compte-tenu du caractère contestable de l'obligation, en ce qu'il est fait application d'un SLS non justifié et de frais de procédure prohibés par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le montant de la créance de l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH sera fixé à la somme de 9 097,96 euros.

M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S], solidairement tenus entre eux par les prévisions du contrat de bail et par les effets du mariage, précision faite que la preuve du divorce et de sa retranscription sur les registres de l'état civil n'est pas rapportée, seront donc solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, à titre de provision sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation échues au 29 janvier 2026, échéance de février 2026 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Ils seront également condamnés solidairement à verser au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle, égale au montant actuel du loyer et des charges, qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, à compter de l'échéance du mois de février 2026 jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [S] et Mme [N] [J] épouse [S], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,