TJ 13055, 29 janv. 2026, RG 25/04033

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :
Le 16 avril 2026
à Me KALIFA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 avril 2026
à Me LAYANI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04033 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6UZL

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [F] [W]
venant aux droits de Monsieur [L] [W] décédé le 27/01/2022 au [Localité 1]
née le 16 Février 1974 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [W]
venant aux droits de Monsieur [L] [W] décédé le 27/01/2022 au [Localité 1]
née le 17 Mai 1970 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [Z]
venant aux droits de Monsieur [L] [W] décédé le 27/01/2022 [Localité 4]
né le 06 Juin 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [D]
né le 22 Février 1984
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Steven LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Steven LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2016, M. [L] [W] a consenti à M. [Y] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 5], pour une durée de trois ans à compter du 22 mars 2016. M. [L] [W] étant décédé le 27 janvier 2022, les consorts [W] lui ont succédé en qualité de bailleurs aux termes d'une attestation immobilière après décès dressée le 31 octobre 2023.

Par acte du 14 août 2024, les consorts [W] ont notifié à M. [D] un congé pour vente au visa de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec effet au 21 mars 2025.

Au terme ainsi fixé, les défendeurs se seraient maintenus dans les lieux. Les tentatives de règlement amiable étant demeurées vaines, les consorts [W] ont, par acte du 7 juillet 2025, fait assigner M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé. Ils sollicitent :
la validation du congé pour vente délivré le 14 août 2024 ; le constat de l'occupation sans droit ni titre des défendeurs depuis le 22 mars 2025 ; ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision ;autoriser l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation de 604,50 € à compter du 22 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 29 janvier 2026, les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance

Les défendeurs, régulièrement assignés conformément aux dispositions de l'article 658 du Code de procédure civile, n'ont ni comparu ni été représentés et n'ont adressé aucune observation écrite.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à sa demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Les consorts [W] justifient de leur qualité de bailleurs en leur qualité d'héritiers de M. [L] [W], décédé le 27 janvier 2022, ainsi qu'il résulte de l'attestation immobilière après décès dressée le 31 octobre 2023 par Maître [M], Notaire à [Localité 5]. Leur action est recevable.

Sur la validité du congé pour vente

L'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement loué. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie alors d'un droit de préemption. Il doit être délivré dans les conditions et selon les formes prévues au paragraphe I du même article, c'est-à-dire avec un préavis de six mois avant le terme du contrat, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, la description du bien, les cinq premiers alinéas du II de l'article 15, ainsi que les conditions dans lesquelles le locataire peut exercer son droit de préemption.

En l'espèce, le bail conclu le 21 mars 2016 ayant un terme triennal le 22 mars 2019, il s'est ensuite renouvelé tacitement pour des périodes successives. Le congé pour vente a été notifié le 14 août 2024 pour effet au 21 mars 2025, soit plus de six mois avant l'échéance, ce qui satisfait à l'exigence de préavis posée par la loi.

L'examen des pièces produites aux débats, et notamment de la pièce n° 3 correspondant au congé lui-même, permet de constater que celui-ci indique le prix et les conditions de la vente projetée, reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, et mentionne les modalités selon lesquelles le locataire peut exercer son droit de préemption.

Il n'est par ailleurs ni allégué ni établi que M. [D] aurait entendu exercer son droit de préemption dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Le congé pour vente délivré le 14 août 2024 satisfait ainsi aux conditions de fond et de forme requises par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et doit être validé.

Le congé pour vente ayant été valablement délivré et son terme fixé au 21 mars 2025, M. [D] et Mme [D] en tant que de besoin se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre depuis le 22 mars 2025, leur titre d'occupation étant venu à expiration.

Cette situation caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, qui justifie qu'il soit ordonné en référé leur expulsion et l'expulsion de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.

Sur la demande de suppression des délais légaux

Les demandeurs sollicitent la suppression des délais prévus à l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. Toutefois, aucun élément produit aux débats ne justifie, en l'état, de déroger aux délais légaux protecteurs accordés au locataire expulsé. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande d'astreinte

Les demandeurs sollicitent la condamnation des défendeurs sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, les mesures d'expulsion ordonnées ci-dessus apparaissent suffisantes pour assurer l'effectivité de la décision sans qu'il soit nécessaire d'y adjoindre une astreinte. Cette demande sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

Depuis le 22 mars 2025, les défendeurs occupent le logement sans droit ni titre. Il y a lieu de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 604,50 €, montant correspondant au dernier loyer charges comprises, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'INSEE.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement d'une provision de 5 000 € à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice, en application de l'article 1231-1 du Code civil.

En matière de référé, le juge ne peut allouer une provision sur dommages et intérêts que si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, si le maintien dans les lieux des défendeurs cause incontestablement un préjudice aux consorts [W], ceux-ci ne produisent aux débats aucun élément permettant d'apprécier et de chiffrer ce préjudice de manière suffisamment certaine pour justifier l'allocation d'une provision distincte de l'indemnité d'occupation déjà fixée. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser les demandeurs supporter l'intégralité des frais non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance.

La présente décision est exécutoire de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,