TJ 78646, 14 avr. 2026, RG 25/00542

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00542 -
N° Portalis DB22-W-B7J-TCEM

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT
du
14 Avril 2026

CDC HABITAT SOCIAL

c/

[K] [N], [O] [N]

Expédition exécutoire délivrée le

à Maître Marc-Antoine PEREZ

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le

à Me Laurence GAREL FAGET

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 14 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l'audience du 05 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Mme [K] [N]
[Adresse 3]
Comparante en personne

M. [O] [N]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Comparant en personne

Tous deux assistés de Me Laurence GAREL FAGET, avocat au barreau de VERSAILLES

À l'audience du 05 Février 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [K] et M. [N] [O] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 831,10 euros et d’une provision pour charges de 62,25 euros, ainsi qu’un loyer mensuel de 60,43 euros s’agissant du loyer des annexes (stationnement).

Par actes de commissaire de justice du 5 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7193,22 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [N] [K] et M. [N] [O] le 4 février 2025.

Par assignations du 23 avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [K] et M. [N] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6867,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée une première fois à l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en raison d’une demande d’aide juridictionnelle pour être retenue à l'audience du 5 février 2026

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 janvier 2025, s'élève désormais à 9258,97 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [K] et M. [N] [O], assistés par leur conseil, reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils indiquent que la dette est en baisse et ajoutent avoir versé la somme de 2297 euros le 2 février 2026. Ils précisent avoir deux enfants en situation de handicap.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [K] et M. [N] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note parvenue en cours de délibéré, la société CDC HABITAT SOCIAL transmet un décompte actualisé.
MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail portant sur l’emplacement de stationnement doit s'analyser en un accessoire du contrat de bail portant sur le logement en ce qu'il fait l'objet d'un seul décompte locatif et qu'un seul commandement de payer sans distinction des sommes dues pour chacun d'eux a été délivré.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7193,22 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2026, Mme [N] [K] et M. [N] [O] lui devaient la somme de 5048,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [K] et M. [N] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [K] et M. [N] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [K] et M. [N] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,