TJ 28085, 21 janv. 2026, RG 25/00400

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Jugement
du 21 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00400
N° Portalis :
DBXV-W-B7J-GSJF

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[Q] [L], [E] [I]
C/
SCCV CITY DEV 24

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire

à :
-Me RICHARD T32
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [L]
né le 28 Avril 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] [Adresse 2] ; représenté par Me Anne RICHARD, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032, Me Louis VERVOITTE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau d’ANNECY ;

Madame [E] [I] épouse [L]
née le 27 Mai 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] ; représentée par Me Anne RICHARD, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032, Me Louis VERVOITTE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau d’ANNECY ;

DÉFENDERESSE :

SCCV CITY DEV 24,
N° RCS 887 910 362, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 octobre 2025, à l’audience du 26 Novembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 21 Janvier 2026
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [L] et son épouse Madame [E] [I] ont conclu par acte authentique avec la société SCCV CITY DEV 24, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) en date du 11 mai 2022, portant sur l'acquisition d'un bien immobilier, dont les références sont les suivantes :

- un lot dans un ensemble immobilier dénommé " [K] [A] " à édifier sur un terrain situé à [Localité 1] (EURE-ET-LOIR) [Localité 5][Adresse 7].

Le financement du bien a été obtenu au moyen de deux prêts d'un montant total de 242.762 €.

Pour permettre le report du différé d'amortissement compte tenu des retards de livraison, les demandeurs ont sollicité et obtenu un avenant à ce contrat de prêt le 10 juillet 2024.

Les appels de fonds correspondent aux montants et pourcentages suivants :

- 30 % à la signature de l'acte authentique de vente, soit la somme de 70 230 €
- 5 % à l'achèvement des fondations, soit la somme de 11 705,00 €
- 15 % à l'achèvement du plancher bas, soit la somme de 35 115,00 €

A date, un reportage photo de décembre 2024 a fait état d'un achèvement du plancher bas, avec une livraison prévisionnelle attendue au 3 e trimestre 2025, soit au plus tard le 30 septembre 2025.

La livraison du bien, dont le chantier a débuté à la suite de la déclaration d'ouverture de chantier en date du 15 novembre 2021 et attestation d'ouverture de chantier de l'architecte en date du 14 février 2022 déclarant le chantier ouvert en date du 11 février 2022, devait intervenir " au plus tard au 4 ème trimestre 2023, soit au plus tard le 31 décembre 2023 ".

Le promoteur a annoncé une livraison en 2025.

Les demandeurs se sont prévalus d'un retard de livraison et de préjudices consécutifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 Mai 2025, les consorts [N] ont fait assigner la SCCV CITY DEV 24 afin d'obtenir au visa des dispositions du Code de la Construction et de l'habitation et du Code civil :

- à ce qu'il soit constaté que la SCCV CITY DEV 24 avait manqué à ses obligations contractuelles en vertu du contrat de vente en l'état futur d'achèvement en date du 11 mai 2022
- à ce qu'il soit dit que ces manquements engageaient la responsabilité contractuelle de la SCCV CITY DEV 24
- à ce que la SCCV CITY DEV 24 soit condamnée à verser à Monsieur [Q] [L] et Madame [E] [I], la somme de 35.659 € € à titre de dommages et intérêts correspondant à 14.091 €, au titre des pertes de loyers, 14.742€ au titre de la perte de chance de défiscalisation du dispositif [Y], 3.826 € au titre des frais d'assurances, et 3.000 € au titre du préjudice moral, le tout, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
- à ce que la SCCV CITY DEV 24 soit condamnée à verser aux requérants, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

La défenderesse n'a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé au contenu de l'assignation des requérants pour un plus ample exposé de leurs moyens au visa de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 Octobre 2025, renvoyant l'affaire pour plaidoiries au 26 Novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1601-1 du même code, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

Dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement tel que défini par l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Selon l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement est conclu par acte authentique et précise le délai de livraison.

Cet article impose aux promoteurs l'obligation de respecter les délais contractuels. À ce titre, les retards dans la livraison du bien constituent une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat ou l'indemnisation de l'acquéreur pour ses préjudices subis.

De façon prétorienne, il a également été admis que certains motifs justifiés et circonstanciés puissent exonérer le vendeur de sa responsabilité

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement tel que défini par l'article 1061-1 du code civil et par l'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, oblige le vendeur a édifier un immeuble dans un délai déterminé par ledit contrat.

En l'espèce, les courriers adressés par la défenderesse ainsi que le dernier planning prévisionnel de livraison, attestent des retards subis par les requérants pour la livraison de son bien, qui devait intervenir qu'en 2025, soit au-delà du délai contractuellement prévu.

Le retard de livraison constitue un manquement à l'obligation essentielle que la société SCCV CITY DEV 24 n'a pas respectée, la date de livraison étant en outre le point de départ des revenus locatifs et du processus de défiscalisation auquel l'acquéreur pouvait prétendre.

En conséquence, l'inexécution par la société SCCV CITY DEV 24 de son obligation de livrer, à la date prévue, un appartement achevé et donc habitable, qui constituait une obligation déterminante de la conclusion du contrat, revêt par conséquent une gravité suffisante pour que sa responsabilité contractuelle soit engagée en application des articles susvisés.

Il n'est justifié par la défenderesse d'aucunes causes légitimes probantes telles que stipulées par le contrat de VEFA.

La responsabilité contractuelle de la SCCV CITY DEV 24 est donc engagée.

Les préjudices consécutifs démontrés par les requérants sont les suivants :

- perte de chance de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation [Y], pour un montant de 14.742 € (234 000 euros x 21 % x 30 % de coefficient de perte de chance apprécié au regard des circonstances de la cause)

- préjudice moral à hauteur de 2000 euros

sommes que la défenderesse sera condamnée à payer aux demandeurs avec intérêts aux taux légal à compter du 26 Mai 2025.

Il sera dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au visa de l'article 1343-2 du Code Civil.

La demande au titre de la perte de loyers ne sera en revanche pas accueillie car les demandeurs ne justifient d'aucun élément à ce titre.

De même, la demande au titre des pertes liées au financement, sera écartée, le calcul invoqué ne correspondant pas aux sommes figurant dans le tableau d'amortissement.

La défenderesse qui succombe sera condamnée à payer aux demandeurs unis d'intérêts, la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, de même qu'à supporter les entiers dépens.

L'exécution provisoire est de droit dans la présente affaire.

PAR CES MOTIFS