TJ 12202, 17 avr. 2026, RG 25/01302

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01302 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-DIIP
AFFAIRE : [M] [X] [U] C/ [A] [P] [N] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Romain TAFINI,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [M] [X] [U]
née le 02 Mars 1954 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jérémy MAINGUY, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Julien SOUBIRAN, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [A] [P] [N] [Z]
né le 21 Mars 1968 à [Localité 2] (75),
demeurant [Adresse 2]

défaillant

Clôture prononcée le : 02 Octobre 2025
Débats tenus à l'audience du : 27 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à dispostion au greffe à l'audience du 17 Avril 2026, 

EXPOSE DU LITIGE
Le 25 juin 2024, [M] [U] et [A] [Z] ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] figurant au cadastre sous les références : section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; la date de réitération de la vente étant fixée au 30 septembre 2024.
La somme de 3.400 euros a été versée par [A] [Z] à titre de dépôt de garantie.
Le 28 novembre 2024, Maître [V], notaire, a adressé une lettre à [A] [Z] afin de connaître ses intentions dans le cadre de la vente du bien immobilier.
Le 16 avril 2025, le Conseil d’[M] [U] a écrit à [A] [Z] afin de le mettre en demeure de justifier de deux refus de prêts ainsi que des causes de non-réitération de l’acte authentique.
Par assignation signifiée à domicile le 29 août 2025, [M] [U], soutenant que la vente n’a jamais eu lieu et que [A] [Z] n’a jamais répondu aux différentes lettres de mise en demeure adressées, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Rodez en formulant les prétentions suivantes :
- condamner [A] [Z] à la somme de 3.400 euros correspondant à la somme versée à titre de dépôt de garantie ;
- condamner [A] [Z] à la somme de 6.800 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la stipulation de pénalité ;
- condamner [A] [Z] à la somme de 280 euros pour les frais engagés au titre du diagnostic immobilier ;
- condamner [A] [Z] à la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
[A] [Z] n’a pas constitué avocat et n’a donc présenté ni prétention ni moyen.
Pour l’exposé détaillé des moyens présentés par [M] [U], il sera renvoyé à son assignation valant conclusions sur le fondement des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande relative au dépôt de garantie
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 25 juin 2024 prévoit que la somme de 3.400 euros versée à titre de dépôt de garantie, en l’absence de réitération de la vente, ne sera restituée à l’acquéreur que s’il justifie de la non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives prévues ou de l’exercice d’un droit de préemption.
[A] [Z] ne justifie pas de la réalisation de l’une des conditions suspensives ou bien de l’usage d’un droit de préemption.
Dès lors, il sera jugé que la somme de 3.400 euros sera conservée par [M] [U].

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, il n’est pas contesté que [A] [Z] a adopté une attitude passive à la suite de la conclusion du compromis de vente, qu’il n’a pas répondu aux lettres de relance ou mise en demeure, ce qui a nécessairement causé un préjudice à [M] [U] en ce qu’elle a été placée dans une situation d’incertitude quant au projet de vente de son bien immobilier et ce, durant plusieurs mois.
Dans ces conditions, la somme de 6.800 euros prévue dans le compromis de vente n’apparait pas excessive.
Ainsi, [A] [Z] sera condamné à payer à [M] [U] la somme de 6.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de diagnostic
A titre liminaire, il est observé que dans le corps de son assignation [M] [U] sollicite la somme de 480 euros mais la somme de 280 euros dans le dispositif de son assignation. C’est cette dernière somme qui lie le tribunal.

Par ailleurs, [M] [U] ne démontre pas avoir été contrainte de réaliser de nouveau un diagnostic en vue de la vente du bien immobilier, dont aucune précision n’est apportée à ce sujet.
Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Q] [Z], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
[Q] [Z], condamné aux dépens, sera condamné à verser à [M] [U] la somme de 1.800 euros sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Juge que la somme de 3.400 euros versée par [Q] [Z] à titre de dépôt de garantie sera conservée par [M] [U] ; Condamne [A] [Z] à verser à [M] [U] la somme de 6.800 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute [M] [U] de sa demande de condamnation de [Q] [Z] à la somme de 280 euros pour les frais engagés au titre du diagnostic immobilier ; Condamne [A] [Z] aux dépens ; Condamne [A] [Z] à verser à [M] [U] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.