TJ 91228, 17 avr. 2026, RG 25/00435

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/00435 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QTH4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet OPS 77 (ci-après, nommé « Cabinet LACAZE HENRY IMMOBILIER »), société par actions simplifiée au capital de 711 200 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 831 911 938, carte professionnelle n°77022017000022110, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4]

représenté par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau d’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [R] est propriétaire des lots numéros 6, 91, 134 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] sis [Adresse 5] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet OPS 77 “cabinet Lacaze Henri Immobilier”, a fait assigner M. [M] [R] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de:

- ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le dire bien-fondé,
- CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
4 843,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l’assignation,
2 010 euros au titre des frais nécessaires au recouvreinent exposés par leSyndicat, avec intérêts autaux légal à compter du 27 janvier 2021, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l’assignation,
3 500 euros à titre de dommages et intérêts;
3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- ORDONNER la capitalisation des intérêts,
- CONDAMNER Monsieur [M] [R] aux entiers dépens au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris,
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien, il explique que M. [R] ne s’acquitte pas régulièrement de ses charges de copropriété et qu’à aucun moment il n’ a contacté le syndic pour trouver une solution amiable alors qu’il lui proprosait un echelonnement.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 1produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024, appel de fonds 01/10/2024 au 31/12/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 853,34 euros dont 2010,00 euros de frais et honoraires,
- des appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 3 décembre 2020 31 mai 2021, et du 18 juillet 2022, 22 juin 2023 avec les attestations de recours correspondantes, et du 7 novembre 2024

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée la somme de 80 euros de frais“annulation de doublon” qui ne correspondent pas à des charges de copropriété.

Ainsi, il apparait que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au 1er octobre 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024, appel de fonds du 01/10/2024 au 31/12/2024 inclus, s’élève à la somme de 4 763,34 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021 sur la somme de 4 256,39 euros et pour le surplus de l’assignation introductive d’instance du 17 janvier 2025.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, M. [R], sera condamné au paiement de la somme de 4 763, 34 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le défendeur n’a effectué aucun versement depuis près de 5 ans.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par celui-ci, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Il y a donc lieu de condamner le défendeur à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérets.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 2010 euros au titre des frais de recouvrement.

Les honoraires d’avocat de 1476 euros peuvent être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en conséquence, ils seront rejetés au titre des frais de recouvrement.

Les frais dossier avocat, et de frais de contentieux, ne sont pas fondés, en ce qu’il n’est pas demontré qu’il s’agit de frais nécessaires et qu’ils correspondent à des diligences exceptionnelles.

Les frais de relance du 5 août 2020 n’apparaissent pas fondés, cette correspondance et ses modalités d’envoi n’étant pas justifiés.

Seuls les frais de mise en demeure apparaissent fondés mais qui seront ramenés à la somme de 30 euros en ce qu’il n’est pas justifié du contrat de syndic prévoyant un montant de 144 euros.

En conséquence, M.[R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 1 la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[M] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS