TJ 91228, 17 avr. 2026, RG 24/06826

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 24/06826 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOQD

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 3], situé [Adresse 2]. - 91200 ATHIS-MONS, représenté par son syndic, la société ABP, société par actions simplifiée, au capital social de 150.0000 Euros, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce d’Evry sous le numéro B 331 862 508

représenté par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [D], [V] [L], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U], [D], [V] [L] est propriétaire des lots numéro 39 et 127 au sein de la [Adresse 1]en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 octobre 2024, le Syndicat des copropriétairesde la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ABP, a fait assigner Mme [U] [L] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de la condamner à lui payer la somme de 9 574,58 euros de charges de copropriété, 30 euros de frais de recouvrement, 2000 euros de dommages et intérets et 1831 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outres les intérets et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées par voie électronique le 26 août 2025 et signifiées au défendeur, il sollicite de :

- Condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.199,43 euros, correspondant aux charges arrêtées au 3 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ;
- Condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;
- Dire et juger que ces sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à Madame [L] le 1er juin 2024 ;
- Condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Madame [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.831 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Madame [L] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que Mme [L] ne s’acquitte plus de ses charges depuis le mois de janvier 2022. Après mise en demeure en demeure du 1er juin 2024 restée infructueuse, il a été contraint de l’attraire devant les tribunaux. Après le renvoi, il a actualisé sa créance. Il ajoute que ce comportement, cause un préjudice à la copropriété en ce que cela fragilise son équilibre financier.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [L], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [L] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 12 juillet 2021, 15 mars 2022, 28 mars 2023, 25 mars 2024, 20 mars 2025
- les appels de fonds et charges sur la période considérée;
- un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2025 sur la période du 01/01/2022 au 1/07/2025, appel provisions et cotisation fonds travaux 3ème trimestre 2025, compte travaux parking, renovation énergétique [O] 2/2, VMC [O] 2/2, plancher bas [O] 2/2, renovation énergétique aléas [O] 2/2, mission architecte [O] 2/2, bureau de contrôle [O] 2/2, coordinateur csps [O] 2/2, hono syndic abp [O] 2/2, DO [O] 2/2, AMO [O] 2/2, remplacement garde corps [O] 2/2, renov énergétique QP loge 2/2, QP fonds travaux 2/2 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23 104,08 euros, frais de recouvrement et dépens compris.
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic,

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparait qu’il convient de déduire de la créance réclamée :
- Les fonds travaux pour lesquels il n’est pas produit de procès-verbaux d’assemblée générale approuvant ladite cotisation et ce pour les années 2022, 2023, 2024, 2025.
- De même, les travaux de rénovation énergétique en ce qu’il n’est pas produit d’assemblée générale les approuvant, seule l’Etude de rénovation ayant été justifiée.

- les frais de mise en demeure (30 euros), de constitution de dossier avocat (195 euros), les frais honoraires de procédure (1636 euros), les honoraires assignation (73,35 euros), qui ne sont pas des charges de copropriété mais soit des frais de recouvrement ou des frais à demander au titre des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires la créance à laquelle peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025, sur la période du 01/01/2022 au 01/07/2025, appels provisions charges courantes 3ème trimestre 2025, comptes travaux parking 01/07/2025, s’élève à la somme de 7160,85 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2024.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] laquelle ne se présume pas et ce, dans un contexte d’appels de fonds très onéreux pour les travaux de rénovation énergétique et de deux versements de 1500 euros et 4000 euros montrant une volonté d’apurer sa dette.

Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 30 euros pour la mise en demeure du 1er juin 2024 qui apparait fondée.

En conséquence, Mme [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS