TJ 76351, 20 avr. 2026, RG 25/00076

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 25/00076 - N° Portalis DB2V-W-B7J-GYAW
NAC : 5AE Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [B]
né le 24 Juin 1961 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 5 rue Delarbre -
76310 SAINTE- ADRESSE

Représenté par Me Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]
né le 10 Décembre 1984 à TALENCE (33400), demeurant 13 rue de la solidarité -
76620 LE HAVRE

Représenté par la SELARL EKIS, avocats au barreau du HAVRE - Maître Delphine THOREL

Madame [I] [L], demeurant 13 rue de la solidarité - 76620 LE HAVRE

Représentée par la SELARL EKIS, avocats au barreau du HAVRE - Maître Delphine THOREL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2019 à effet au 1er juillet 2019, Monsieur [P] [B] a, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, l’agence CENTURY 21 Accore, donné à bail à Madame [I] [L] et Monsieur [X] [J] une maison individuelle avec jardin située 5 rue Lalande au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 1 395 euros.

Un dépôt de garantie de 1 395 euros a été versé par les locataires.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée a été dressé de façon contradictoire par commissaire de justice le 1er juillet 2019.

Par lettre du 1er octobre 2022 remise en main propre à l’administrateur de biens du bailleur, les locataires ont donné congé pour le 1er janvier 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 décembre 2022 sur la base d’annotations portées de façon manuscrite sur le constat d’état des lieux d’entrée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2023, Monsieur [B] a indiqué à Madame [L] et Monsieur [J] conserver le dépôt de garantie pour les frais de remise en état du jardin et des façades extérieures abimées par la prolifération de lierre, évalués à 1 800 euros TTC selon devis de la société PJS y annexé, la différence restant à sa charge. Cette lettre lui a été retournée avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Monsieur [B] a fait établir le 10 septembre 2024 un constat par commissaire de justice portant sur les murs extérieurs de la maison.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 septembre 2024, Monsieur [B] a exposé à Madame [L] et Monsieur [J] que les entreprises qu’il avait missionnées n’étaient pas parvenues à retirer les traces de lierre, un ravalement des façades abimées s’avérant nécessaire pour un coût de plus de 11 000 euros selon devis de deux entreprises différentes y annexés. Cette lettre lui a également été retournée avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Monsieur [B] a fait assigner Madame [L] et Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de solliciter leur condamnation solidaire à lui payer des dommages intérêts à hauteur de 11 006,19 euros pour les frais de remise en état des lieux outre les dépens et une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 mai 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties jusqu’à l’audience du 2 février 2026, lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [B], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal :
- condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [J] à lui payer la somme de 11 006,19 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- débouter Madame [L] et Monsieur [J] de leurs demandes ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens y inclus les frais de constat du 10 septembre 2024 ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
à titre subsidiaire :
- ordonner une expertise visant à vérifier l’existence des désordres, en rechercher les responsabilités et décrire les travaux nécessaires.

Monsieur [B] indique avoir accepté, lors de l’entrée dans les lieux de Madame [L] et Monsieur [J], une remise d’un mois de loyer pour qu’ils se chargent de la remise en état du jardin non entretenu par les précédents locataires, les façades étant néanmoins alors vierges de tout lierre, tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, de photographies de la maison prises en juillet 2019 selon attestation de commissaire de justice et d’un devis de la société PJS du 11 juillet 2019 relatif aux travaux alors nécessaires.
Il expose que l’état des lieux de sortie du 30 décembre 2022 met en évidence l’absence d’entretien du jardin et la propagation de lierre sur certaines façades de la maison selon photographies versées aux débats. Il indique avoir missionné en février 2023 l’entreprise PJS pour remettre en état le jardin et retirer le lierre, puis en janvier 2024 l’entreprise NORMANDE DE NETTOYAGE pour nettoyer les murs impactés, prestations qui se sont révélées insuffisantes, tel que constaté par commissaire de justice le 10 septembre 2024, la seule solution possible pour retirer les traces de lierre incrustées dans le crépi consistant en un ravalement des façades, ainsi qu’un expert en bâtiment l’a confirmé selon rapport du 24 juillet 2025.
Il considère dès lors au visa de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 27 août 1987 que Madame [L] et Monsieur [J] ont manqué à leur obligation d’entretien du bien loué et qu’ils doivent dès lors supporter tous les coûts y afférents, évalués à 11 006,19 euros déduction faite du dépôt de garantie qu’il estime être en droit de conserver.
Il s’oppose à ce qu’un indice de vétusté soit appliqué, les façades ayant été ravalées en 2014 et soutient que les deux devis qu’il produit d’entreprises différentes pour plus de 11 000 euros ne concernent que le ravalement des façades sinistrées.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [L] et Monsieur [J], représentés par leur conseil, demandent au juge de :
à titre principal :
- débouter Monsieur [B] de ses demandes ;
à titre subsidiaire :
- ramener le montant de l’indemnité sollicitée par Monsieur [B] à la somme de 1 759,20 euros ;
à titre reconventionnel :
- condamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 5 540,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et de pénalités de retard ;
- condamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que le lierre existait avant leur entrée dans les lieux et qu’aucune obligation quant à sa taille particulière ne figure dans le bail. Ils considèrent qu’il revenait à Monsieur [B], venu sur place à plusieurs reprises durant la location, de prendre la décision d’un retrait ou non des plantes existantes. De plus, ils soutiennent qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre leur prétendue absence d’entretien et les traces de lierre subsistantes sur les façades après son retrait, leur persistance résultant de la mauvaise exécution des travaux par les entreprises missionnées par Monsieur [B].
Ils estiment dès lors que leur dépôt de garantie doit leur être restitué intégralement avec application des pénalités de retard prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Subsidiairement, ils soutiennent que les devis produits par le bailleur pour un montant de plus de 11 000 euros portent sur l’intégralité du ravalement de la maison qu’ils n’ont pas en tout état de cause à supporter, le devis de l’entreprise EPAT distinguant la remise en état des façades impactées par le lierre à 3 665 euros HT et le reste du ravalement à 7 110 euros HT. Ils estiment en outre qu’un taux de vétusté d’au moins 60 % doit être appliqué, des façades en crépi devant être rénovées en moyenne tous les 10 ou 20 ans. Dès lors, ils sollicitent que l’indemnisation soit à tout le moins limitée à 40 % de 3 665 euros HT, soit 1 759,20 euros TTC.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS
Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1755 du même code dispose qu’aucune réparation n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) »

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en son article 1er dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements. Le décret énumère en annexe les réparations ayant le caractère de réparations locatives dont l’entretien courant des jardins privatifs, notamment des allées, pelouses, massifs ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et l’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 1er juillet 2019 par commissaire de justice, mentionne que le jardin est dans un état peu entretenu, la pelouse étant non tondue et la haie non taillée, avec du lierre du voisin envahissant certains panneaux de la palissade séparative.

Ainsi, la présence de lierre sur les murs extérieurs de la maison n’a pas été constatée lors de l’entrée dans les lieux des consorts [L] et [J].

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 décembre 2022 par annotations manuscrites sur l’état des lieux d’entrée. Il mentionne que le jardin est dans le même état qu’initialement, mais avec en outre du « lierre non entretenu en façade et derrière la maison ».

Cette formulation ne peut être interprétée comme une preuve de la préexistence de lierre sur les façades extérieures lors de l’entrée dans les lieux des défendeurs, l’état des lieux de sortie ne faisant que constater, lors de son établissement, la présence d’un lierre non entretenu, sans en tirer de conclusion sur la date de son apparition et remettre ainsi en cause l’état des lieux d’entrée.

Il en résulte que du lierre s’est bien développé sur les façades extérieures de la maison pendant la durée du bail souscrit par Madame [L] et Monsieur [J]. Or, il leur appartenait d’éviter cette prolifération au titre de leur obligation d’entretien dont ils devaient spontanément s’acquitter sans que le bail n’ait à comporter de précisions spécifiques sur ce point ou qu’ils puissent en reporter la responsabilité à Monsieur [B].

L’état des lieux de sortie mentionne également un jardin mal entretenu comme lors de l’entrée dans les lieux. Or, Monsieur [B] verse aux débats un courriel de Madame [L] proposant, à la suite de l’entrée dans les lieux en 2019, de remettre en état le jardin en contrepartie de la remise d’un mois de loyer et un décompte locatif justifiant de ce qu’il a appliqué cette remise. Il appartenait dès lors à Madame [L] et Monsieur [J] de restituer le jardin en bon état.

S’agissant du préjudice, Monsieur [B] produit :
- une facture de l’entreprise ISABELLE du 19 juin 2014 pour les travaux de ravalement dernièrement effectués ;
- une facture de la société PJS en date du 24 février 2023, d’un montant forfaitaire de 1 800 euros TTC pour la remise en état du jardin et la taille des lierres sur les murs d’enceinte ;
- une facture de la société LA NORMANDE DE NETTOYAGE en date du 31 janvier 2024 d’un montant de 1 188 euros TTC pour le nettoyage des murs en crépi selon devis comprenant notamment l’humidification des murs avec pulvérisation d’une solution désincrustante et le retrait avec une spatule des restes de lierre grimpant ;
- un courriel du 10 juin 2024 de cette société indiquant n’avoir pu retirer les traces de lierre car elle aurait endommagé l’enduit et accordant de ce fait une remise de 315 euros sur sa facture ;
- un procès-verbal établi le 10 septembre 2024 par commissaire de justice constatant, avec reportage photographique, que les murs extérieurs de la maison restent fortement marqués et abimés par des traces de lierre ;
- un devis de l’entreprise ISABELLE du 16 juillet 2024 estimant des travaux de ravalement à 11 146,51 euros TTC et un devis de l’entreprise EPAT du 5 août 2024 les estimant à 11 852 euros TTC ;
- un rapport de l’entreprise SPECB « expert consultant en bâtiment tous corps d’état » du 24 juillet 2025 établi à la suite d’une visite effectuée le 9 juillet 2025 de façon non contradictoire considérant que les entreprises PJS et LA NORMANDE DE NETTOYAGE ont fait un travail « tout à fait correct » et que seuls des travaux de ravalement permettraient de remédier à l’incrustation des traces de lierre, les deux devis établis à ce titre étant conformes.

Il convient de rappeler que les professionnels sont tenus à une obligation de conseil et à une obligation de résultat.

A cet égard, la société PJS, missionnée en premier lieu, a effectué en février 2023 des travaux d’un montant forfaitaire de 1 800 euros TTC pour la remise en état du jardin et le retrait du lierre sur les façades, conformément à son devis du 1er février 2023 mentionnant expressément que des traces de ventouse de lierre resteront à la suite de ses travaux, nécessitant ainsi dans un deuxième temps l’intervention d’une autre entreprise de nettoyage. Elle a donc respecté son obligation de conseil et a réalisé les travaux auxquels elle s’était engagée.

En janvier 2024, la société LA NORMANDE DE NETTOYAGE a réalisé le nettoyage des façades. Selon sa proposition commerciale, elle s’est engagée à effectuer des prestations très précises pour y parvenir au prix de 1 188 euros TTC, sans émettre de réserve. Elle n’a pas rempli son contrat au vu du constat de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024.

Ainsi, la persistance de traces de lierre résulte du manquement de cette entreprise à son obligation de résultat.

Par ailleurs, la facture du 19 juin 2014 afférente au dernier ravalement des murs extérieurs effectué mentionne que les travaux avaient pour « garantie 10 ans de bonne tenue ».

Dès lors, Madame [L] et Monsieur [J] ne peuvent se voir imputer des frais de ravalement liés au manquement d’un professionnel à son obligation de résultat selon un prix convenu alors qu’au surplus, même en l’absence de développement de lierre sur les murs, le ravalement effectué en 2014 n’était prévu pour durer que jusqu’en 2024.

Enfin, Monsieur [B] a adressé aux consorts [L] et [J], par lettre recommandée du 8 février 2023, le devis de la société PJS d’un montant de 1 800 euros TTC comportant ses réserves, en leur indiquant conserver le dépôt de garantie, la différence restant à sa charge. C’est donc en toute connaissance de cause de travaux supplémentaires à venir qu’il a décidé d’arrêter ainsi le compte entre les parties.

Seule la nécessité d’un ravalement l’a fait revenir sur sa position plus d’un an et demi après par lettre recommandée du 23 septembre 2024, mais il a été vu qu’il ne peut en répercuter le coût aux défendeurs, de sorte que son revirement n’est pas justifié.

Monsieur [B] est donc bien fondé à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 1 395 euros, mais il doit être débouté du surplus de ses demandes.

De leur côté, Madame [L] et Monsieur [J] doivent être déboutés de leurs demandes afférentes à la restitution de leur dépôt de garantie et aux pénalités de retard.

La demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire est dès lors sans objet.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, chacune des parties succombe en ses demandes. Elles conserveront dès lors la charge de leurs dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

En l’espèce, l’équité commande que chacune des parties conserve également la charge de ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [L] et Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 1 395 euros au titre des réparations locatives ;

DIT en conséquence Monsieur [P] [B] bien fondé à conserver le dépôt de garantie de 1 395 euros versé par Madame [I] [L] et Monsieur [X] [J] ;

DEBOUTE Monsieur [P] [B] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [I] [L] et Monsieur [X] [J] de toutes leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO