TJ 75056, 17 avr. 2026, RG 25/08334

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Solène LEPLAT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA24I

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 17 avril 2026

DEMANDEURS
Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [B], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Lucien MAKOSSO, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Solène LEPLAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1587

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA24I

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 1991, les consorts [C] ont consenti un bail d'habitation à M. et Mme [F] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 6650 francs.

Mme [M] est décédée en novembre 2022.

M. [D] [B] et Mme [O] [B] sont venus aux droits des bailleurs suite au décès de Mme [N] [C] veuve [B] survenu le 13 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7315,73 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [M] le 19 mars 2025.

Par assignation du 23 juin 2025, M. [D] [B] et Mme [O] [B] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [F] [M] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-10362,36 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 2 février 2026.

À l'audience du 2 février 2026, M. [D] [B] et Mme [O] [B], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s'élève désormais à 15432,31 euros, terme de février 2026 inclus. S'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils s'opposent à l'octroi de délai en raison du montant de la dette.

M. [F] [M], représenté par son conseil, indique qu'il est âgé de 95 ans et vit dans l'appartement puis plus de 30 ans. Il ne s'explique pas l'arrêt du paiement de son loyer. Il a repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2025. Son fils s'engage à apurer la dette de 13500 euros à la date du 29 janvier 2026 en une première mensualité de 620 euros puis en 24 mensualités de 560 euros. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [B] et Mme [O] [B] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de bail a été renouvelé tacitement pour la dernière fois le 4 avril 2024, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article IX) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré au locataire le 14 mars 2025 vise un délai de deux mois.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7315,73 euros visé dans le commandement n'a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025, à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus de M. [F] [M] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement du loyer courant outre celui d'une somme de 560 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Il bénéficie de l'aide financière de son fils et il doit également être tenu compte de son âge et de la durée du bail.

Dans ces conditions, et en dépit de l'opposition des demandeurs, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [D] [B] et Mme [O] [B] versent aux débats un décompte du 29 janvier 2026 démontrant que M. [F] [M] leur devait la somme de 15432,31 euros, échéance du mois de février 2026 incluse.

M. [F] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 7315,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3046,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [D] [B] et Mme [O] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,