TJ 78646, 21 avr. 2026, RG 25/00366

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00366 - N° Portalis DB22-W-B7J-TT2I

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du
21 Avril 2026

[V] [J]

C/

[N] [M], [A] [M]

Expédition exécutoire délivrée
le
à Me Richard COHEN

Expédition certifiée conforme
délivrée le
à

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Mme Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L'ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

M. [V] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Noémie AUGER, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS:

M. [N] [M]
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

M. [A] [M]
[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.

FAITS et PRÉTENTIONS

Monsieur [V] [J], né le 11 mai 1987 à [Localité 4], de nationalité française, domicilié [Adresse 2] à [Localité 5], a, par l’intermédiaire de l’agence Team’s Immo, donné à bail d’habitation le 14 juin 2023 à Monsieur [N] [M], né le 10 août 1999 en Roumanie, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], où celui-ci réside, pour un loyer de 334,50 euros outre une provision sur charges de 19,50 euros.

Par acte séparé en date du 13 juin 2023, M. [A] [M], né le 6 mai 1988 en Roumanie, demeurant [Adresse 6] à [Localité 7], s’est porté caution solidaire de M. [N] [M] des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives et de la clause pénale qui pourraient être dus au bailleur.
Des impayés sont survenus.

Le bailleur a fait délivrer au locataire le 21 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 584,86 euros lui donnant deux mois pour régler ses dettes. Ledit commandement a été signifié le 26 mars 2025 à M. [A] [M].

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d'instance du 21 octobre 2025, M. [V] [J] a assigné en référé M. [N] [M] et M. [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Se référant à ses écritures M. [V] [J] sollicite de

PRONONCER la résiliation du bail du 14 juin 2023 du local d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], la clause résolutoire étant acquise

ORDONNER l’expulsion sans délai de M. [N] [M] et de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L411-1 et suivants ainsi que L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard

ORDONNER la suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [N] [M] et M. [A] [M] à lui payer, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation du logement correspondant au double du montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [N] [M] et M. [A] [M] à lui payer la somme de 10 141,78 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

CONDAMNER in solidum M. [N] [M] et M. [A] [M] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [N] [M] et M. [A] [M] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025

À l’audience du 16 mars 2026, M. [V] [J] annonce une créance s’élevant désormais à 15 855,56 euros au 1er mars 2026 et se réfère à ses écritures pour le reste. M. [V] [J] justifie sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution par l’importance de la dette et par le fait que le bailleur est une personne physique devant supporter le poids de cette dette.

M. [N] [M] et M. [A] [M] ne sont pas représentés à l’audience.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L’article 835 du même code complète :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire
« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code
« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d'appel des actions mentionnées à l'article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :
« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, M. [V] [J] est représenté. M. [N] [M] et M. [A] [M] ne sont pas comparants à l’audience. Le montant demandé par le requérant est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
« I.- Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 14 juin 2023 comporte une clause résolutoire (l’article 5.3.2.1) qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

M. [V] [J] est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 21 mars 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 22 mai 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 23 octobre 2025 de l’assignation du 21 octobre 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.
Les délais légaux sont donc respectés.

M. [N] [M] n’a pas repris le paiement de ses échéances. Un plan d’apurement ne peut être mis en place.
Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 14 juin 2023 sera constatée à compter du 22 mai 2025, deux mois après le commandement de payer du 21 mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :
« Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit :
« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Par ailleurs, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
« Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [N] [M] étant acquise à compter du 22 mai 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de M. [V] [J] depuis cette date. Ce dernier sollicite l’expulsion du locataire « sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard » sans préciser quelle est l’origine du retard. Il ne sera pas tenu compte de cette dernière demande.

L’absence des requis alors qu’ils ont été régulièrement assignés et le montant élevé de la dette montre la mauvaise foi des défendeurs ce qui justifie la suppression du délai prévu à l’article ci-dessus.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [N] [M] sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le délai de 2 mois prévu à ce dernier article étant supprimé. Cette expulsion se fera le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :
« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme demandée à M. [N] [M] et à M. [A] [M] s’élève à 15.855,56 euros au 1er mars 2026. Ce montant est communiqué à l’audience mais M. [V] [J] ne démontre pas que les défendeurs en ont eu connaissance. C’est donc le montant demandé dans l’assignation, en l’occurrence 10 141,78 euros, qui sera retenu.

En conséquence, M. [N] [M] et M. [A] [M] seront condamnés solidairement à titre provisionnel à verser à M. [V] [J] la somme de 10 141,78 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 pour la somme de 5 584,86 euros mentionnée dans le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait M. [N] [M] étant acquise à compter du 22 mai 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre des biens de M. [V] [J] depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.
En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, M. [N] [M] et M. [A] [M] seront condamnés solidairement à verser à M. [V] [J] à compter du 22 mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 2 200 euros seront dus par M. [N] [M] et M. [A] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,