TJ 28085, 21 avr. 2026, RG 25/00066

N° RG 25/00066 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GRLI

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :

Copie certifiée conforme
à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

l’ASSOCIATION BLANCHET LEFEVRE GALLOT, avocats au barreau d’ALENCON,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 21 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [A]
née le 14 Juillet 1984 à DREUX (28000)
demeurant 1 rue Grande Maison - 28240 FRIAIZE
représentée par Me GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Société SCI DU PERCHE (RCS CHARTRES n°503 499 428)
dont le siège social est sis 3 rue La Grande Maison - 28240 FRIAIZE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Me BLANCHET de l’ASSOCIATION BLANCHET LEFEVRE GALLOT, demeurant 3 place du Palais - 61400 MORTAGNE AU PERCHE, avocats au barreau d’ALENCON,

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Mars 2026 et mise en délibéré au 21 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017, la S.C.I. DU PERCHE a donné à Madame [A] [N] un bail d'habitation portant sur un logement sis 1, la Grande Maison - 28240 FRIAIZE, pour un loyer mensuel de 600 €, outre 10 € de charges.

Un diagnostic-constat de décence relatif à ce logement a été établi par la SOLIHA le 11 mai 2022, à la suite de quoi la S.C.I. DU PERCHE a fait réaliser différents travaux au sein du logement.

Par lettre recommandée en date du 05 février 2024, Madame [A] [N], qui a relevé la persistance de désordres malgré les travaux réalisés, a mis en demeure la S.C.I DU PERCHE de procéder à une remise en état complète des lieux, dans les plus brefs délais.

Le 04 juin 2024, la SOLIHA a procédé à une visite de contrôle suite à l’établissement de son diagnostic – constat de décence.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025 (à étude), Madame [A] [N] a fait assigner en référé la S.C.I. DU PERCHE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir :

la condamnation de la S.C.I. DU PERCHE à faire réaliser dans les 2 mois suivant signification de la décision à intervenir, et sous astreinte provisoire de 200 € par mois de retard, les travaux suivants :
- assurer l’étanchéité de la porte du salon ;
- la réfection d’enduit sur les parties dégradées (si réfection globale, curetage nécessaire de l’enduit ciment et réfection via l’emploi d’un enduit perspirant de type chaux) ;
- mise en place d’un système de ventilation mécanique performant : bloc moteur de ventilation efficace et entrées d’air adaptées soit sur les menuiseries, soit à travers les murs ;
- reprise des plafonds et des murs ;
- positionnement des caches moineaux ;
- mise en conformité de l’installation électrique.

la condamnation de la S.C.I. DU PERCHE à lui verser à titre provisionnel la somme de 350 € par mois à compter d’octobre 2023 au titre de son préjudice de jouissance, soit la somme provisionnelle totale de 5 600 €, décompte arrêté au mois de février 2025 et jusqu’à la réalisation des travaux.

l’autorisation de consigner le montant des loyers entre les mains de son conseil à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la réalisation complète des travaux,

la condamnation de la S.C.I. DU PERCHE à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025, où elle a été renvoyée à l’audience du 06 janvier 2026, et enfin à l’audience du 10 mars 2026, où elle a été retenue.

Madame [A] [N], représentée par son conseil, et par conclusions visées à l’audience du 10 mars 2026, maintient ses demandes formées au terme de son assignation, et actualise sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance, à la somme provisionnelle totale de 9 450 €, décompte arrêté au mois de janvier 2026.

Elle expose que, si des travaux ont effectivement été réalisés au sein du logement loué suite au diagnostic établi par la SOLIHA, pour autant, tous les désordres n’ont pas été réglés, et le logement, humide et particulièrement compliqué à chauffer, reste difficile à habiter, pour elle et ses deux enfants, et ne répond pas aux normes de décence exigées par la loi.

Par conclusions visées à l’audience du 10 mars 2026, la S.C.I. DU PERCHE représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Madame [A] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame [A] [N] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 830 €, montant des arriérés de loyers,
- condamner Madame [A] [N] à changer le portail d’entrée, et à nettoyer la cour objet du bail,
condamner Madame [A] [N] à cesser de se chauffer avec son chauffage PETROL,
-condamner Madame [A] [N] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Elle explique avoir réalisé d’importants travaux au sein du logement, suite aux constatations réalisées par la SOLIHA, et avoir ainsi effectué une partie des mises en conformité sollicitées par Madame [A] [N]. Elle souligne que la demanderesse n’apporte pas la preuve de certains désordres qu’elle allègue, notamment s’agissant de la réfection d’enduit sur les parties dégradées, et s’oppose ainsi à sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance.

Il est renvoyé aux dernières conclusions échangées entre les parties et visées à l’audience du 10 mars 2026, pour un exposé exhaustif de leurs moyens respectifs, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de Procédure civile, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, et elles ne seront dès lors pas mentionnées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande principale d’injonction sous astreinte à réaliser les travaux

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, Madame [A] [N] sollicite la condamnation de la S.C.I DU PERCHE à faire réaliser différents travaux, sous astreinte provisoire de 200 € par mois de retard.

Il n’est pas contesté par l’ensemble des parties que des travaux de rénovation ont été menés au sein du logement après le diagnostic de décence réalisé par la SOLIHA, ayant donné lieu à une seconde visite de contrôle, le 04 juin 2024. Il ressort du rapport de contre-visite que certains travaux ont été effectués, mais pas dans la globalité.

Ainsi, au titre des travaux indispensables pour lever la non-décence et restant à effectuer après cette contre-visite (page 8-9 du rapport), il est noté le remplacement de la porte d’entrée côté salon, le positionnement de caches moineaux en sous toiture, la mise en conformité de l’installation électrique (le défendeur justifie avoir fait procéder, postérieurement à la rédaction de ce rapport, à la mise en conformité du tableau électrique par la SAS IDELEC, selon facture établie le 05 septembre 2025, de sorte que ce désordre est désormais résolu), et la reprise des plafonds et murs (a minima ponçage et peinture).

Ces travaux restant à effectuer, s’ils ont justifié le maintient dans ce rapport de diagnostic du constat de non décence s’agissant du bâti, de l’humidité et de l’aération, pour autant, ils ne revêtent aucun critère d’urgence, la défenderesse n’apportant pas la preuve que la non-réalisation de ces travaux met sa vie ou sa sécurité en danger, réalisation des travaux qui par ailleurs fait l’objet d’une contestation sérieuse de la part de la S.C.I DU PERCHE, qui allègue avoir fait procéder à certains aménagements (notamment s’agissant de l’étanchéité de la porte du salon). En outre, la SOLIHA ne relève aucune présomption relevant de l’habitat indigne, que ce soit s’agissant de l’insalubrité, du péril, ou encore de l’insécurité (page 1 du diagnostic de la contre-visite de contrôle du 04 juin 2024).

Ainsi, l’urgence des mesures sollicitées par Madame [A] [N] n’est pas démontrée, de même qu’il n’est pas établi que les travaux de remise en état demandés s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

À défaut d'urgence, en présence de contestations sérieuses, et en l’absence de dommage imminent, ou de trouble manifestement illicite, le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur cette demande, qui sera rejetée, de même que la demande d’autorisation de consigner le montant des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux.

Sur la demande de versement provisionnel au titre du préjudice de jouissance

S’agissant de la demande en dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, le caractère de l'urgence n'est plus caractérisé et ne justifie plus l'intervention du juge des référés. Au surplus, force est de constater que ces demandes se heurtent aux contestations sérieuses formées par la S.C.I. DU PERCHE qui n’est pas d’accord, au vu des travaux réalisés et précédemment allégués, avec l’existence pour Madame [A] [N] d’un éventuel préjudice de jouissance.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la S.C.I. DU PERCHE

La S.C.I. DU PERCHE demande, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [A] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 1 830 € au titre des arriérés de loyers, à changer le portail d’entrée, à nettoyer la cour objet du bail, et à cesser de se chauffer avec son chauffage PETROL.

Ces demandes ne relèvent pas là encore d’un critère d’urgence, et se heurtent aux contestations sérieuses formées par Madame [A] [N], qui conteste le montant des loyers impayés invoqué par la S.C.I. DU PERCHE, être à l’origine des dégradations du portail, son obligation d’avoir à nettoyer la cour, et dément l’utilisation d’un chauffage PETROL, au demeurant non prouvée par la S.C.I. DU PERCHE. L’intervention du juge des référés n’est ainsi pas justifiée, et l’ensemble de ces demandes sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l'espèce, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de chacun les frais irrépétibles de la procédure.

PAR CES MOTIFS