TJ 74281, 21 avr. 2026, RG 25/00876

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00876 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FEQ2
AFFAIRE : [T] [L] [P] [J] / S.A.S. FONCIA [V], [M] [Z], INTERVENANT [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [T] [L] [P] [J]
née le 08 Décembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
comparante

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA [H], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Mme [M] [Z], INTERVENANT [B], demeurant [Adresse 3]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [Z], représentée par la société par actions simplifiée FONCIA [H] (ci-après « la société FONCIA [H] ») a, par contrat signé le 17 octobre 2022, donné à bail à Madame [T] [J] un appartement meublé de type 3 et un parking au sein de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 5] au [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre des provisions pour charges de 100 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 850 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 juillet 2023, remis à étude, Madame [M] [Z] a délivré à la locataire un congé pour reprise du bail à effet au 17 octobre 2023, la reprise étant motivée par la volonté de la bailleresse de loger son fils.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 16 octobre 2023.

Le 2 novembre 2023, la société FONCIA [H] a adressé à Madame [T] [J] un arrêté de compte mentionnant, d’une part, à son débit, une retenue de 217 euros au titre des réparations locatives et une retenue de 170 euros au titre des provisions pour charges, et d’autre part, à son crédit, le remboursement de la somme de 800 euros versée au titre de son dépôt de garantie et la somme de 398,39 euros au titre des loyers et charges trop perçus pour la période du 19 octobre au 31 octobre 2023.

La locataire a contesté, par courrier recommandé, tant le montant du remboursement de loyer qu’elle estimait devoir courir dès le 16 octobre, date de son départ effectif, que les retenues opérées.

Par courrier du 12 février 2024, la société FONCIA [H] a reconnu une erreur dans le calcul du remboursement des loyers trop perçus pour le mois d’octobre 2023 et a révisé le montant des réparations locatives, estimant la somme globale due à la locataire à 144,02 euros. Malgré plusieurs relances effectuées par Madame [T] [J], aucun règlement n’est intervenu.

Compte-tenu de l’approbation des comptes de charges intervenue le 21 mars 2024 lors de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du logement, la société FONCIA [H] a transmis, le 9 août 2024, un décompte de charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, faisant apparaître un solde de 85,54 euros au débit de la locataire.

Par courriel du 29 janvier 2025, la mandataire a sollicité la bailleresse, Madame [M] [Z], afin que celle-ci procède au remboursement de la somme de 228,48 euros au profit de la locataire, constituée, d’une part, de la somme de 144,02 euros précitée et, d’autre part, de 84,46 euros au titre du remboursement des provisions sur charges trop perçues.

Une tentative de conciliation avec la société FONCIA [V] a été engagée à l’initiative de la locataire devant le conciliateur de justice de [Localité 3], laquelle s’est soldée par un constat de carence dressé le 11 février 2025.

Par requête du 20 février 2025, réceptionnée au Greffe le 6 mars 2025, Madame [T] [J] a saisi le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS afin d’obtenir la condamnation de la société FONCIA [V] au paiement de la somme de 359,14 euros au titre du dépôt de garantie non restitué et la somme de 574,56 euros correspondant aux pénalités de retard.

Conformément à l’article 82-I du code de procédure civile, le Tribunal a relevé son incompétence matérielle au profit du Juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée à l’audience du Juge des contentieux de la protection le 20 mai 2025.

Lors de cette audience, Madame [T] [J], présente, a indiqué avoir quitté les lieux le 14 octobre 2023 et a contesté les retenues opérées sur son dépôt de garantie. La société FONCIA [H], représentée, a indiqué ne plus être mandataire et a sollicité la mise en cause de la bailleresse.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025, pour permettre à Madame [T] [J] de faire citer Madame [M] [Z].

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [T] [J] était présente et la société FONCIA [H] était représentée.

La société FONCIA [H] a déposé des conclusions en défense demandant au Juge de :
A titre liminaire :
enjoindre Madame [T] [J] d’avoir à transmettre à la société FONCIA [H] les pièces sur lesquelles se fondent sa demande ; A titre principal :
juger irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’action de Madame [T] [J] dirigée à l’encontre de la société FONCIA [H], en ce que cette dernière n’est que mandataire du bailleur ; inviter Madame [T] [J] à diriger son action à l’encontre du bailleur ; A titre subsidiaire :
rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [T] [J] à l’encontre de la société FONCIA [H] compte tenu de l’absence de justification du montant de la somme restant due à Madame [T] [J] et en l’absence de faute imputable à la société FONCIA [H] ;En tout état de cause :
condamner Madame [T] [J] au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la société FONCIA [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [T] [J] aux entiers dépens.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025.

Par acte de Commissaire de Justice du 24 septembre 2025, remis à étude, Madame [T] [J] a fait citer Madame [M] [Z] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS à son audience du 18 novembre 2025.

Lors de cette nouvelle audience, Madame [T] [J] et Madame [M] [Z] étaient présentes. La société FONCIA [H] était représentée.
Madame [T] [J] a réitéré sa contestation des retenues opérées sur son dépôt de garantie et sa contestation du montant de la régularisation des charges. Elle précise avoir quitté le logement le 16 octobre 2023 et avoir constaté, une semaine après son départ, la mise en vente de l’appartement.

La société FONCIA [H] a indiqué qu’elle allait notifier ses conclusions à Madame [M] [Z].

Madame [M] [Z] a, pour sa part, déclaré avoir mis en vente le logement car son fils est finalement venu habiter chez elle.

Un nouveau renvoi a été prononcé à l’audience du 6 janvier 2026.

A l’audience du 6 janvier 2026, Madame [T] [J] et Madame [M] [Z] étaient présentes et la société FONCIA [H] était représentée.

Madame [T] [J] a précisé ses demandes pécuniaires et a indiqué n’avoir jamais réceptionné le document attestant de la régularisation des charges.

La société FONCIA [H] a soutenu qu’elle n’était pas débitrice de la restitution du dépôt de garantie et qu’aucune faute ne pouvait lui être imputée. Elle s’en est rapportée à ses conclusions en défense pour le surplus.

Madame [M] [Z] a contesté les montant réclamés par Madame [T] [J].

L’affaire a été renvoyée une dernière fois à l’audience du 3 février 2026 pour permettre à Madame [T] [J] de transmettre l’ensemble de ses pièces à Madame [M] [Z].

Par courrier reçu au Greffe le 9 janvier 2026, Madame [T] [J] a déposé des écritures aux termes desquelles, elle demande la condamnation des parties à lui verser les sommes suivantes :
91,95 euros au titre du trop-perçu de loyer ;170 euros au titre des charges non régularisées ; 270 euros au titre des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie ; 109,25 euros au titre des frais d’huissier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 2 210 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie.
S’agissant du trop-perçu de loyer, elle fait valoir qu’elle détient une créance correspondant à trois jours de loyer non restitués (les 16, 17 et 18 octobre 2023), soit 91,95 euros, montant reconnu par la société FONCIA LÉMANIQUE dans son courrier du 12 février 2024.

S’agissant des charges non régularisées, elle soutient que le décompte transmis par la société FONCIA LÉMANIQUE ne couvre que la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, alors qu’elle a occupé le logement du 18 octobre 2022 au 16 octobre 2023. Le décompte ne couvrant pas l’intégralité de la période d’occupation, elle estime que les 170 euros de provisions retenues doivent être restitués faute de régularisation valable.

S’agissant des réparations locatives, elle conteste les dépenses imputées et indique que la société FONCIA LÉMANIQUE ne lui a jamais communiqué les justificatifs correspondants.

A l’audience du 3 février 2026, l’affaire a été retenue. Madame [T] [J] et Madame [M] [Z] étaient présentes et la société FONCIA [H] était représentée.

Madame [T] [J] a réitéré n’avoir jamais reçu le décompte de charges, a contesté la concordance des index d’eau et jugé excessive la dépense de 80 euros relative au détecteur de fumée. Elle s’est rapportée pour le surplus à ses écritures.

La société FONCIA [H] a déposé des conclusions en défense n°2 aux termes desquelles, elle demande au Juge de :
A titre principal :
juger irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’action de Madame [T] [J] dirigée à l’encontre de la société FONCIA [H], en ce que cette dernière n’est que mandataire du bailleur ; inviter Madame [T] [J] à diriger son action à l’encontre du bailleur ; A titre subsidiaire :
rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [T] [J] à l’encontre de la société FONCIA [H] en l’absence de faute imputable à la société FONCIA [H] ;A titre infiniment subsidiaire :
rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [T] [J] à l’encontre de la société FONCIA [H] compte tenu de l’absence de justification du montant de la somme restant due et réclamée par Madame [T] [J] ;A défaut :
juger que Madame [T] [J] ne saurait prétendre à réclamer davantage que la somme de 228,48 euros en restitution de son dépôt de garantie ;En conséquence :
limiter toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la société FONCIA [H] à la somme de 228,48 euros ; condamner Madame [M] [Z] à relever et garantir la société FONCIA [H] de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre compte tenu du fait qu’elle n’a pas procédé au règlement des sommes dues à Madame [T] [J] ; En tout état de cause :
rejeter toutes demandes formulées par Madame [M] [Z] à l’encontre de la société FONCIA [H] ; condamner Madame [T] [J] au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la société FONCIA [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [T] [J] aux entiers dépens.
La société FONCIA [H] soutient à titre principal que la requête de Madame [T] [J] est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir. Elle indique qu’en sa qualité de mandataire, elle n’est pas débitrice de l’obligation de restituer le dépôt de garantie de la locataire et que par ailleurs, elle n’avait plus cette qualité à la date de l’acte introductif d’instance. A titre subsidiaire, elle soutient n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat et que sa responsabilité ne saurait être recherchée.

A titre infiniment subsidiaire, la société FONCIA [H] soutient, qu’en cas de condamnation, la somme octroyée à la locataire devra être limitée à 228,48 euros. S’agissant du trop-perçu de loyer, elle reconnaît que Madame [T] [J] doit percevoir la somme de 91,95 euros correspondant aux loyers et charges retenus indûment entre le 16 octobre 2023 et le 19 octobre 2023. S’agissant de la somme de 170 euros prélevée au titre des provisions pour charges, la société indique que ce montant, qui correspond à moins de 20% du montant du dépôt de garantie, a été retenu dans l’attente de la régularisation des charges de copropriété, ce qui est permis par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. S’agissant des réparations locatives, la société FONCIA [H] a indiqué qu’elles étaient toutes justifiées compte tenu de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, à l’exception de la somme de 52,07 euros qui devait effectivement être déduite des 217 euros de réparations car correspondant au replacement des joints du bac de douche non imputables à la locataire.

En tout état de cause, la société FONCIA [H] soutient, s’agissant des pénalités de retard réclamées par la locataire, que la majoration de 10 % n’est due qu’à compter de l’expiration du délai d’un mois après l’approbation définitive des comptes, qui a eu lieu le 21 mars 2024 et que par ailleurs, cette pénalité n’est due que par le bailleur et non pas par le mandataire, qu’en tout état de cause, la société FONCIA [H] a demandé à la bailleresse de procéder au règlement des sommes dues avant l’introduction de l’action en justice.

Madame [M] [Z] a réitéré sa contestation des demandes formulées par Madame [T] [J] et a indiqué s’en rapporter aux écritures de la société FONCIA [H].

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 21 avril 2026.

Durant le délibéré, en réponse à une question écrite du juge du 3 avril 2026, la société FONCIA [H] a indiqué, par un courrier de son Conseil en date du 13 avril 2026 que la société dont la dénomination sociale avait été «FONCIA [V] » n’avait plus d’existence légale puisqu’elle avait été radiée le 19 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’intervention forcée de Madame [M] [Z]
Suivant les dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la mise en cause de Madame [M] [Z] a été sollicitée par la société FONCIA [H] dès l’audience du 20 mai 2025, au motif qu’elle seule est débitrice des sommes réclamées par la locataire.

Madame [T] [J] justifie avoir fait citer, par acte de Commissaire de Justice du 24 septembre 2025, Madame [M] [Z]. La bailleresse a été régulièrement appelée, a comparu à plusieurs audiences et a pu présenter sa défense. Son intervention se rattache directement aux prétentions relatives à la restitution du dépôt de garantie et à la régularisation des charges.

Par conséquent, son intervention forcée est recevable.

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société FONCIA
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le défaut préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, l’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, la société FONCIA [H] n’a de fait aucune relation contractuelle avec la locataire. Les demandes formulées au titre du dépôt de garantie dans cette instance par Madame [T] [J] le sont à l’encontre de Madame [M] [Z].

Par conséquent, il convient de déclarer in limine litis Madame [T] [J] irrecevable à agir contre la société FONCIA [H] pour défaut d’intérêt à agir.

Sur les demandes en paiement de Madame [T] [J]
Sur la demande de remboursement des loyers trop perçus
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Il résulte de ces dispositions que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, à l'expiration du délai de préavis applicable sous réserve que soient respectées les règles formelles exigées.

En l’espèce, Madame [M] [Z] justifie avoir délivré à sa locataire, par acte de Commissaire de Justice du 13 juillet 2023, un congé pour reprise du bail à effet au 17 octobre 2023, la reprise étant motivée par la volonté de la bailleresse de loger son fils.

Il convient donc de considérer que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis a été valablement délivré de sorte que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 17 octobre 2023 à 0 heure.

Il ressort de l’arrêté de compte adressé par la société FONCIA [H] à la locataire le 2 novembre 2023 que les sommes inscrites à son crédit au titre des loyers trop perçus sur le mois d’octobre 2023 ont été calculées sur la période du 19 au 31 octobre, tandis que la locataire a été déchargée de son obligation de payer le loyer à compter du 17 octobre 2023.

Dès lors, la locataire n’était pas redevable du loyer sur la période allant du 17 octobre 2023 au 31 octobre 2023.

Le montant mensuel du loyer et des charges étant fixé à 950 euros dans les dispositions contractuelles, et en l’absence de toute information sur une éventuelle révision du loyer, il convient d’appliquer un prorata temporis sur la base des trente et un jours du mois d’octobre, soit un montant journalier de 30,65 euros. Sur la période du 17 octobre au 31 octobre, soit quinze jours, la somme indûment perçue par le bailleur s’élève ainsi à 459,68 euros.

La justification de la restitution de cette somme par Madame [M] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à la payer à Madame [T] [J] au titre du trop-perçu de loyer pour le mois d’octobre 2023.

Sur la contestation de la provision pour charges conservée
Il ressort de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l’espèce, Madame [T] [J] soutient que le décompte de régularisation des charges communiqué par la société FONCIA [H] qui s’étend du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, ne couvre pas toute la période d’occupation du logement, allant du 18 octobre 2022 au 16 octobre 2023, de sorte que les charges réclamées sont injustifiées.

Toutefois, la circonstance que le décompte ne couvre pas l’intégralité de la période d’occupation est sans incidence sur la validité de la régularisation dès lors que les charges récupérables sont calculées annuellement sur la base des comptes de copropriété arrêtés pour l’exercice concerné, lequel s’étend du 1er avril 2022 au 31 mars 2023. La locataire, qui a occupé les lieux durant cette période, est donc tenue de supporter la quote part des charges afférentes à cet exercice.

Il en résulte que la somme de 85,54 euros mise à sa charge est justifiée, et que seule la différence entre les 170 euros conservés et ce montant, soit 84,46 euros, doit être restituée par la bailleresse.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [M] [Z] à restituer à Madame [T] [J] la somme de 84,46 euros, correspondant à la fraction des provisions pour charges conservées et non justifiées par la régularisation annuelle.

Sur l’estimation des réparations locatives
En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l'espèce, Madame [T] [J] conteste la somme de 217 euros qui lui a été imputée au titre des réparations locatives en l’absence de justificatif communiqué et sollicite le remboursement de la somme de 270 euros.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'absence de production de factures de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement de réparations locatives, si celles-ci sont justifiées.
A l’appui de ces retenues, la société FONCIA [H] produit les états des lieux d’entrée et de sorties contradictoires établis respectivement le 18 octobre 2022 et le 16 octobre 2023 ainsi qu’un chiffrage des réparations effectué par la société CONSTATIMMO.

Il convient toutefois de relever que, dans un courrier adressé le 12 février 2024 à la locataire, par la société FONCIA [H] est revenue sur l’imputation de la somme de 52,07 euros au titre de la réfection des joints en silicone d’étanchéité de la salle de bains, de sorte que cette somme sera restituée à Madame [T] [J].

Les autres réparations concernent :

Le nettoyage du lave-vaisselle de la cuisine (26,44 euros TTC)
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le lave-vaisselle de marque CANDY situé dans la cuisine est décrit comme étant en mauvais état, non nettoyé avec un bouton « start » qui ne fonctionne pas tandis qu’il était décrit comme étant en état d’usage avec une porte déréglé dans l’état des lieux d’entrée.

La locataire étant tenue de l’entretien courant du logement, le défaut de nettoyage du lave-vaisselle lui est imputable, d’autant que l’état de l’équipement apparaît s’être dégradé depuis l’entrée de la locataire dans les lieux.

Selon le chiffrage effectué par la société CONSTATIMMO, le bailleur fixe le montant des réparations locatives à la somme de 26,44 euros, taxes comprises, auquel il sera fait droit.

Le détartrage de l’évier et de la robinetterie de la cuisine (27,86 euros TTC)
Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’évier et la robinetterie situés dans la cuisine sont décrits comme étant en état d’usage avec du tartre tandis que l’évier était décrit comme étant en état d’usage et rayé et la robinetterie était décrite comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, il y a lieu d’imputer la présence du tartre sur ces installations à une défaillance dans l’entretien courant de la part de la locataire.

Selon le chiffrage effectué par la société CONSTATIMMO, le bailleur fixe le montant des réparations locatives à la somme de 27,86 euros, taxes comprises, auquel il sera fait droit.

Le remplacement et la mise en service du détecteur de fumée dans le dégagement (82,30 euros TTC)
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le détecteur de fumée est décrit comme étant en mauvais état et dysfonctionnel tandis qu’il était déjà décrit comme étant en mauvais état et « déposé ».

Il n’était pas indiqué que le détecteur de fumée fonctionnait dans l’état des lieux d’entrée et la bailleresse ne rapporte pas non plus la preuve de l’installation à ses frais d’un nouveau détecteur de fumée, dès lors, son dysfonctionnement lors de l’état des lieux de sortie ne peut pas être mis à la charge de la locataire.

Selon le chiffrage effectué par la société CONSTATIMMO, le montant de cette réparation locative est de 82,30 euros, taxes comprises. Cette demande sera rejetée.

La réparation de la chasse d’eau dans les toilettes (28,33 euros TTC)
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le robinet de la chasse d’eau est décrit comme étant en mauvais état et bloqué tandis qu’il était décrit comme étant en bon état lors de l’état d’entrée des lieux.

Dès lors, il y a lieu d’imputer la remise en état de cette dégradation à la locataire.

Selon le chiffrage effectué par la société CONSTATIMMO, le bailleur fixe le montant de cette réparation locative à la somme de 28,33 euros, taxes comprises, auquel il sera fait droit.

Par conséquent, les réparations locatives imputables à la locataire sont évaluées à la somme totale de 82,63 euros (26,44 euros + 27,86 euros + 28,33 euros).

Il en résulte que la somme de 217 euros mise à sa charge au titre des réparations locatives est injustifiée. Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [M] [Z] à restituer à Madame [T] [J] la somme de 134,37 euros, correspondant à la différence entre le montant initialement retenu et celui effectivement dû.

Sur les pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [T] [J] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros. Il résulte des éléments du dossier que des retenues ont été opérées sur ce dépôt à la fois au titre des provisions pour charges et à la fois au titre des réparations locatives.

S’agissant des retenues opérées au titre des provisions pour charges, elles ne pouvaient être définitivement régularisées qu’à l’issue de l’approbation des comptes de la copropriété. Or, l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, le 21 mars 2024.

En conséquence, la bailleresse disposait d’un délai d’un mois à compter de cette date, soit jusqu’au 22 avril 2024, pour restituer la fraction des provisions pour charges conservées et non justifiées par la régularisation effectuée.

S’agissant des retenues opérées au titre des réparations locatives, l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, la bailleresse disposait d’un délai de deux mois à compter de la remise des clés, intervenue le 16 octobre 2023, pour restituer le solde du dépôt de garantie, soit jusqu’au 16 décembre 2023.

La justification d’un paiement de Madame [M] [Z] dans les délais précités n’étant pas rapporté, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 2 210 euros (850 euros x 10% x 26 mois pour la période allant du 17 décembre 2023 au 6 février 2026, date de la clôture des débats) au titre de la majoration légale.

Sur les demandes accessoires
Madame [M] [Z], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société FONCIA [H] une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Les demandes formulées par Madame [T] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant déjà couvertes par la condamnation de la partie perdante aux dépens, il y a lieu de la débouter de ce chef.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS