TJ 06069, 21 avr. 2026, RG 23/04149

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me LAUGA
1 GROSSE Me GHELLA
1 EXP Me DARRAS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/146

N° RG 23/04149 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PLK3

DEMANDERESSE :

S.C.I. CANNES AZUR, immatriculée au RCS de CANNES sous le n°391 441 623, dont le siège social est sis Les jardins d'Azur 41 Rue d’ANTIBES (06400) à CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par Me JEAN

DEFENDEURS :

S.A.R.L. INTERSERVICES JMD, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le n°378 351 456, dont le siège social est sis 46, Rue Jean Jaurès à CANNES (06400), prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par Me MADELEINE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 RUE D’ANTIBES, sis Les jardins d'Azur 41 Rue d’ANTIBES (06400) à CANNES, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Jean Jacques CHAMPION, domicilié au 42 rue Léon Noel à CANNES (06400), pris en la personne de représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Nathalie GHELLA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me HATRI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 28 août 2025 ;

A l’audience publique du 27 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 31 mars 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 21 avril 2026 .

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CANNES AZUR est propriétaire d’un duplex du 4ème et 5ème étage au sein de l’immeuble sis 41 Rue d’Antibes, 06400 CANNES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et comportant six copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenu le 3 juillet 2023, ont notamment été adoptées les deux résolutions suivantes :
- Point 05 : Approbation des comptes de gestion l’exercice arrêtés au 31/12/2022.
- Point 18 : Audit de l’état de l’installation en eau du duplex au 4ème étage.

La SARL INTERSERVICES JMD a occupé les fonctions de syndic de la copropriété entre le 20 avril 2000 et l’intervention de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, au cours de laquelle un nouveau syndic a été désigné, à savoir le cabinet Jean-Jacques CHAMPION.

Par acte extrajudiciaire délivré le 4 septembre 2023, la SCI CANNES AZUR a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 RUE D’ANTIBES devant le tribunal judicaire de Grasse aux fins d’annulation des résolutions n°5 et n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du le 3 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire délivré le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires 41 rue d’Antibes, Les jardins d’Azur a fait assigner la SARL INTERSERVICES JMD en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 4 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2025, la SCI CANNES AZUR demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment de ses articles 5, 9 et 10,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l’abus de majorité caractérisé.

DECLARER la SCI CANNES AZUR recevable et bien fondée en ses demandes, et en conséquence :

JUGER nulle la résolution n°5 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 03 juillet 2023.

JUGER nulle la résolution n°18 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 03 juillet 2023.

ANNULER la mise au débit de la SCI CANNES AZUR d’une somme de 5 192€.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 RUE D’ANTIBES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 RUE D’ANTIBES à payer à la SCI CANNES AZUR la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41 RUE D’ANTIBES aux entiers dépens de l’instance.

REPARTIR, vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes mises à la charge du Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du CPC et des dépens, entre les autres copropriétaires à l’exclusion de la SCI CANNES AZUR.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires 41 rue d’Antibes, Les jardins d’Azur, demande au tribunal de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 28 août 2025

DECLARER la mise en cause de INTERSERVICES JMD, tiers mis en cause en intervention forcée, par le SDC 41 rue d’Antibes, les Jardins d’Azur, recevable et la juger bien fondée.

DEBOUTER la SCI CANNES AZUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SARL INTERSERVICES JMD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre principal

JUGER valide la résolution n°5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2023,

CONDAMNER la SCI CANNES AZUR à rembourser au SDC LES JARDINS D’AZUR la somme de 5.390 euros

A titre subsidiaire

CONDAMNER La SARL INTERSERVICES JMD à verser au SDC LES JARDINS D’AZUR
41 rue d’Antibes, la somme de 5.390 euros au titre de dommages et intérêts, dans le cas où le tribunal de céans annulerait la résolution 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2023.

En tout état de cause

JUGER valide la résolution n°18 de l’assemblée générale du 3 juillet 2023,

CONDAMNER la SARL INTERSERVICE JMD à verser au SDC du 41 rue d’Antibes, la somme de 2.923,64 euros de dommages et intérêts au titre de travaux payés et jamais exécutés.

CONDAMNER LA SARL INTERSERVICES JMD à verser la somme de 6.000 euros au titre du trouble de jouissance collectif subi par le syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER LA SARL INTERSERVICES JMD aux intérêts de retard capitalisés, qui ont commencé à courir à compter du 7 juillet 2023

CONDAMNER LA SARL INTERSERVICES JMD à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SCI CANNES AZUR à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du
Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SARL INTERSERVICES JMD et la SCI CANNES AZUR à régler solidairement les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, la société INTERSERVICES JMD demande au tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 41 RUE D’ANTIBES à CANNES (06400) de l’ensemble de ses demandes initiées à l’encontre de la SARL INTERSERVICES JMD,

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 41 RUE D’ANTIBES à CANNES (06400) à verser à la SARL INTERSERVICES JMD la somme de 10.000 euros au titre de la procédure abusive,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les JARDINS d’AZUR au Cabinet INTERSRVIVES JMD une somme de 5.013 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2025 avec effet différé au 28 août 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 19 septembre 2025.

Les parties ont été avisées par message RPVA du 18 septembre 2025 de la modification de la date d’audience de plaidoiries, fixée à nouveau au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses dernières conclusions notifiées après l’effet de la clôture, soit le 4 septembre 2025, en réponse aux conclusions signifiées par la SARL INTERSERVICES JMD le 28 août 2025, le jour de l’effet de la clôture.

Aucune des parties ne s’est opposée à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, au regard de la communication de conclusions le jour de l’effet de la clôture par la SARL INTERSERSVICES JMD et afin de permettre l’instauration d’un débat contradictoire complet, la révocation de l’ordonnance de clôture sera ordonnée.

La clôture de la procédure sera à nouveau prononcée au jour de l’audience des plaidoiries avant l’ouverture des débats, afin d’admettre régulièrement au débat les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 4 septembre 2025.

I) Sur les demandes de la SCI CANNES AZUR

A) Sur la demande d’annulation de la résolution n°5

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :
l’inobservation des formalités légales ;le dépassement de pouvoir par l’ assemblée ;la fraude ou l’abus de majorité.
Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition expresse de la loi.

En l’espèce, la SCI CANNES AZUR vise les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°5. Elle évoque également l’existence d’un abus de majorité.

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

L’article 10 de la même loi dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

La SCI CANNES AZUR avance que la résolution litigieuse a méconnu la répartition des charges, en mettant à sa charge des travaux relevant des parties communes. Elle soutient en outre que rien ne démontre qu’elle a été elle-même la bénéficiaire des prestations facturées, ni qu’elle les ait commandées et ratifiées.

La résolution n°5 querellée a été adoptée comme suit :

La facture de la société SRJ n°22034 d’un montant de 5.390 euros en date du 13 septembre 2022 correspond bien à des travaux en lien avec le lot de la SCI CANNES AZUR, au regard de sa comparaison avec le devis en date du 4 mars 2022 l’ayant précédé et faisant clairement apparaitre que les travaux concernent l’appartement de Monsieur [C] (SCI CANNES AZUR).

L’examen de cette facture fait apparaître plusieurs postes de travaux de natures différentes.

Certains de ces postes semblent concerner les parties privatives de l’appartement de la SCI CANNES AZUR, comme par exemple les travaux de dépose et repose du WC du studio et de l’appartement, de transformation de l’évacuation, de l’installation d’un clapet anti-retour, d’équilibrage de la pression, de la transformation de l’évacuation, du remplacement du siphon de la baignoire pour suppression odeur, du remplacement du siphon de la douche et de la plaque de finition pour suppression d’odeurs…

Toutefois, il ne peut être occulté que certains des autres postes figurant sur cette facture, correspondent à des interventions sur des parties communes et plus particulièrement à des investigations et des tentatives de résolutions de problèmes d’odeurs ressentis au niveau des 4eme et 5eme étages de l’immeuble, comme par exemple :
- le constat d’odeur / débouchage des canalisations et colonnes de la copropriété (198 euros TTC déduits des sommes mises à la charge de la SCI CANNES AZUR selon la résolution n°5)
- le débouchage de la baignoire et du WC (déboucheur et furet) – corps étrangers présents dans la colonne de la copropriété
- des test fumigènes dans colonne d’évacuation de l’immeuble.

L’adoption de la résolution n°5 a donc conduit à mettre à la charge exclusive de la SCI CANNES AZUR certains travaux relevant des parties communes, ce qui suffit à caractériser une violation des règles de répartition des charges, et ce même si certains des autres postes de travaux figurant sur la facture n°220304 pourraient ne concerner que ses parties privatives.

Il convient de rappeler que, sauf disposition particulière, le juge a compétence pour apprécier la régularité et non l’opportunité des décisions d’assemblée générale. Il ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le tribunal ne peut lui-même procéder à la ventilation et à l’imputation des postes de travaux figurant sur la facture du 13 septembre 2022.

Compte tenu de ces éléments, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « 41 rue d’Antibes, Les jardins d’Azur » en date du 3 juillet 2023.

Sur la demande consécutive à l’annulation de la résolution n°5

La SCI CANNES AZUR demande l’annulation de la mise à son débit de la somme de 5192 euros, en conséquence de l’annulation de la résolution n°5.

Il sera rappelé que s'il relève des pouvoirs du juge d'annuler les décisions irrégulièrement adoptées, il appartient à la seule assemblée générale de tirer les conséquences de cette annulation.

Dès lors, la SCI CANNES AZUR sera déboutée de sa demande d’annulation de mise à son débit de la somme de 5.192 euros, en conséquence de l’annulation de la résolution n°5.

B) Sur la demande d’annulation de la résolution n°18

La SCI CANNES AZUR sollicite également l’annulation de la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2023 en ces termes :

La demanderesse ne précise pas sur quel fondement juridique elle appuie sa demande d’annulation de cette résolution.

Elle indique en substance que celle-ci est :
- incomplète, en ce qu’elle n’a pas prévu de procéder à l’examen des travaux et installations de plomberie de la SCI ASTRAKAN,
- vexatoire et arbitraire,
- a imposé une mesure d’expertise à un copropriétaire, ce qu’elle n’a pas le droit de faire.

Elle ne démontre toutefois pas en quoi ces éléments seraient susceptibles de fonder en droit sa demande d’annulation.

Elle ne mentionne pas, au titre de cette résolution, l’existence d’un éventuel abus de majorité, dont elle ne fait pas la démonstration, ni en quoi l’application des articles 5,9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle vise au dispositif de ses écritures, permettrait à sa demande de prospérer.

En outre, s’agissant du caractère incomplet de cette résolution, il sera relevé que la demanderesse a été en mesure, comme tous les copropriétaires, de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’extension de l’audit aux installations de la SCI ASTRAKAN, ce qu’elle n’a manifestement pas fait.

En tout état de cause, la SCI CANNES AZUR ne démontre pas en quoi cette incomplétude devrait être sanctionnée par la nullité de la résolution, ni sur quel fondement.

Compte tenu de ces éléments, la SCI CANNES AZUR sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°18.

II) Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

A) Sur la demande dirigée contre la SCI CANNES AZUR

Le syndicat des copropriétaires demande à la SCI CANNES AZUR de lui à rembourser au D’AZUR la somme de 5.390 euros, si la résolution n°5 était jugée valide.

La résolution n°5 ayant été annulée, la demande du syndicat des copropriétaires est sans objet.

Le syndicat des copropriétaires 41 rue d’Antibes Les jardins d’Azur, sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI CANNES AZUR à lui rembourser la somme de 5.390 euros.

B) Sur les demandes dirigées contre la SARL INTERSERVICES JMD

1) Sur la demande indemnitaire consécutive à l’annulation de la résolution n°5

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL INTERSERVICES JMD à lui verser la somme de 5.390 euros à titre de dommages et intérêts, dans le cas où le tribunal annulerait la résolution 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2023.

Il entend ainsi engager la responsabilité de son ancien syndic afin d’être indemnisé d’un préjudice, dont la démonstration de l’existence certaine lui incombe.

L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

En application de ce texte, comme tout mandataire, le syndic est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions.

Les cas de manquements possibles d'un syndic à sa mission de nature à engager sa responsabilité civile envers le syndicat des copropriétaires peuvent résulter notamment :
- de la gestion proprement dite de l'immeuble ;
- de l'exercice des fonctions administratives et financières ;
- du devoir de conseil et d'information des copropriétaires.

La gestion de l'immeuble s'entend de l'ensemble des tâches qui incombent au syndic pour répondre aux besoins divers de la collectivité et assurer au mieux la défense de ses intérêts.

Par ailleurs, sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

En l’espèce, l’annulation de la résolution n°5 n’a pas pour effet de mettre définitivement à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de la facture de la société SRJ RENOV du 13 septembre 2022.

Sa portée se limite en effet à mettre à néant la décision prise au sujet de l’approbation des comptes arrêtés au 31/12/2022.

Il n’appartient pas au tribunal de se substituer au vote à l’assemblée générale des copropriétaires en conséquence de l’annulation qu’il a prononcée.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice actuel et certain correspondant au montant de la facture de la société SRJ RENOV à hauteur de 5.390 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation de la SARL INTERSERVICES JMD à lui payer la somme de 5.390 euros à titre de dommages et intérêts en cas d’annulation de la résolution n°5.

2) Sur la demande indemnitaire au titre de travaux du système d’interphones/vidéophones payés et jamais exécutés

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL INTERSERVICE JMD à lui verser la somme de 2.923,64 euros de dommages et intérêts au titre de travaux relatifs à la réfection du système d’interphones/vidéophones votés lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, payés à la société SRJ RENOV et jamais exécutés.

Il reproche en effet à son ancien syndic d’avoir payé l’entreprise SRJ RENOV, alors que celle-ci n’a pas réalisé les travaux et de ne pas l’avoir enjointe à les effectuer.

Il fait également état d’un dépassement de budget lors de la commande des travaux par son ancien syndic, ce qui constituerait une faute de gestion.

Il fonde sa demande sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1992 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires indique lui-même que son nouveau syndic, le cabinet CHAMPION a mis en demeure la société SRJ RENOV, afin qu’elle procède aux travaux de mise en œuvre du système d’interphones/vidéophones et invoque par ailleurs un trouble de jouissance lié au retard dans les travaux d’installation de ces éléments de 10 mois.

Toutefois, il ne démontre par aucune pièce objective que ces travaux n’ont pas finalement été réalisés par la société SRJ RENOV, après la mise en demeure effectuée par son nouveau syndic le 19 décembre 2023.

Il ne verse aucune pièce prouvant que les travaux litigieux ont finalement été confiés à une autre entreprise comme il l’affirme, à nouveau payés, ni pour quel montant. Aucune facture n’est produite à ce titre.

Dans ces conditions, il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un préjudice actuel et certain résultant de travaux payés et non exécutés.

La totalité de la somme payée à la société SRJ RENOV ne pourra donc être retenue à titre d’indemnisation d’un préjudice résultant d’une faute de gestion de la société JMD INTERSERVICES.

En revanche, il est suffisamment démontré par les éléments comptables produits pas la demanderesse, que la SARL JMD INTERSERVICES a engagé pour le compte de la copropriété la somme de 2.923,64 euros pour payer la société SRJ RENOV en contrepartie des « travaux sur interphone », alors que lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, les travaux de réfection du système avaient été votés pour un budget de 2.600 euros.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

La SARL INTERSERVICES JMD ne justifie pas de la nécessité ou de l’urgence de ce dépassement de budget lors de son choix du devis de l’entreprise SRJ RENOV pour les travaux d’interphone/vidéophonie, ni de son acceptation par l’assemblée générale des copropriétaires ou de sa ratification a postériori. Le quitus pour les comptes de l’année 2023 n’a pas été accordé à l’ancien syndic, ceux-ci ayant été rejetés lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2024.

Dans ces conditions, elle a commis une faute de gestion engageant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du cde civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette faute est à l’origine d’un préjudice de 323,64 euros, correspondant au dépassement du budget voté lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, en ce que cette somme supplémentaire a été payée à l’entreprise SRJ RENOV, sans que sa nécessité pour la collectivité des copropriétaires ne soit démontrée.

Par conséquent, la SARL INTERSERVICES JMD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 323,64 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié aux travaux d’interphones/vidéophones.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des travaux payés et non exécutés.

3) Sur la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance collectif

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL INTERSERVICES JMD à lui verser la somme de 6.000 euros au titre du trouble de jouissance collectif subi, soit 1.000 euros par copropriétaire en termes d’évaluation.

Il fait état d’un trouble de jouissance de 10 mois durant lesquels la copropriété a été laissée sans aucun interphone.

Il est de droit qu’en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots (3e Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 03-10.475). Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires (3e Civ., 7 novembre 2024 pourvoi n° 23-14.464).

Par courrier adressé à la société SRJ RENOV le 19 décembre 2023, le cabinet CHAMPION a mis en demeure cette dernière de « terminer » les travaux de vidéophonie avant le 31 décembre 2023. Il est évoqué dans ce courrier de multiples relances, dont la matérialité n’est toutefois étayée par aucune autre pièce.

Il s’infère de cette formulation que si les travaux semblent avoir été entamés, ils n’ont pas été achevés et que le système n’était pas opérationnel le 19 décembre 2023.

La SARL INTERSERVICES JMD affirme quant à elle que les travaux ont été réalisés, mais est taisante quant à l’objet de la mise en demeure du nouveau syndic en date du 19 décembre 2023.

Elle ne justifie pas que la société SRJ RENOV a effectivement réalisé les travaux litigieux dans leur intégralité, conformément à la facture du 4 avril 2023 dont elle a réglé l’entier montant le 7 juillet 2023, comme le démontre l’extrait de compte bancaire de la copropriété.

Le courrier de mise en demeure du 19 décembre 2023 corrobore ainsi le fait que la SARL INTERSERVICES JMD a intégralement payé la société SRJ RENOV le 7 juillet 2023, pour une prestation qui n’était pas entièrement réalisée et qui ne permettait pas au système d’interphones/vidéophones de fonctionner.

La faute de gestion de l’ancien syndic est donc constituée à cette date, dès lors que la SARL INTERSERVICES JMD ne rapporte pas la preuve de ses diligences pour enjoindre la société SRJ RENOV à terminer les travaux pour lesquels elle avait été intégralement payée.

Le trouble de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires résultant de la faute du syndic n’a pu donc commencer à courir qu’à compter de cette date.

Si le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de jouissance ayant duré 10 mois, il n’explique pas sur quels éléments il s’appuie pour retenir une telle période, alors qu’aucun délai d’exécution des travaux n’a été prévu lors de l’adoption de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022 (travaux sur interphones).

L’atteinte à la jouissance normale et collective n’est pas contestable dans son existence, alors que l’immeuble était auparavant pourvu d’un système d’interphones fonctionnel, même s’il nécessitait des travaux de rénovation et de modernisation, comme le démontre le contenu de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022.

Le mandat de la SARL INTERSERVICES JMD ayant pris fin avec l’intervention de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, la durée de trouble de jouissance lié à la faute de l’ancien syndic ne peut dès lors excéder 4 mois.

Le syndicat des copropriétaires évalue le préjudice de jouissance collectif à 1.000 euros par copropriétaires sur 10 mois, soit 6.000 euros (6 copropriétaires), ce qui équivaut à 100 euros par mois et par copropriétaire.

Il ne verse toutefois aucune pièce pour étayer objectivement cette évaluation, laquelle apparaît dans ces conditions excessive, au regard de la nature de la gêne. Aucune pièce ne prouve en effet la présence de personnes handicapées dans la copropriété, comme affirmé par le syndicat des copropriétaires en page 30 de ses conclusions.

Compte tenu de la nature de la gêne et de l’absence de pièces supplémentaires appuyant l’évaluation du préjudice de jouissance collectif en résultant, ce dernier sera évalué par le tribunal à 50 euros par mois et par copropriétaire.

Le préjudice de jouissance sera donc arrêté comme suit : 4 mois x (50 euros x 6 copropriétaires) soit 1.200 euros.

En conséquence, la SARL INTERSERVICES JMD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en réparation du préjudice de jouissance collectif.

3) Sur les intérêts

Les sommes allouées correspondant à une créance indemnitaire, il convient de faire application de l’article 1231-7 du code civil qui dispose qu’« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement »

Les intérêts sur les sommes dues ne courront qu’à compter du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de la créance.

III) Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par le SARL INTERSERVICES JMD

Aux termes des articles 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

En l’espèce, les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la SARL INTERSERVICES JMD ayant partiellement prospéré, aucun abus dans le droit d’agir contre cette dernière n’est caractérisé.

La SARL INTERSERVICES JMD sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

IV) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la SARL INTERSERVICES JMD, succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance,

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, au regard de la teneur de la présente décision, des demandes formées au titre des frais irrépétibles et en considération de l’équité il conviendra de condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

- le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI CANNES AZUR la somme de 2.000 euros,

- la SARL INTERSERVICES JMD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros.

La SARL INTERSERVICES JMD sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il est de principe constant que les « frais de justice » engagés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c'est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au Syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit toutefois que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération attachée à l’équité ne commande de considérer qu’il y aurait lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI CANNES AZUR dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS