TJ 40088, 21 avr. 2026, RG 25/00523

N° RG 25/00523 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DILL

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI MAV, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, substitué par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX, avocat postulant

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [G] épouse [X], dont la dernière adresse connue est : - [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître BOYON

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 10 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 21 Avril 2026

copie délivrée à Me DILHAC
Me BOYON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2024, Madame [D] [X] née [G] a donné à bail à Monsieur [R] [L], pour une durée d’un an tacitement reconductible, un local meublé à usage d'habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 20 euros et loyer de l’emplacement de stationnement de 25 euros inclus, de 745 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 720 euros qu’il lui a réglé.

Un état des lieux d’entrée et un inventaire du mobilier ont été contradictoirement établis par les parties.

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2024, Madame [D] [X] née [G] a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Cinq semaines après sa prise à bail, Monsieur [R] [L] a constaté l’apparition puis l’extension de moisissures et en a informé sa bailleresse, en lui demandant de se déplacer pour qu’elle se rende compte par elle-même de l’humidité imprégnant les lieux.

Le 22 octobre 2024, Madame [D] [X] née [G] lui a répondu qu’elle engageait la responsabilité du charpentier ayant réalisé l’étanchéitié du logement.

Par correspondance électronique du 10 novembre 2024, Monsieur [R] [L] a prévenu Madame [D] [X] née [G] de son intention de quitter le logement pour des raisons de santé en lui demandant s’il devait respecter, compte tenu des circonstances, le délai de préavis légal d’un mois.

Madame [D] [X] née [G] lui a sur-le-champ confirmé qu’il était tenu de respecter ce préavis si bien qu’il lui a notifié son congé, par retour électronique et comme elle le lui avait proposé, pour le 10 décembre 2024.

Le 17 novembre 2024, Monsieur [R] [L] a quitté les lieux puis sollicité le groupement d’intérêt économique CIVIS, son assureur en protection juridique, qui a fait diligenter pour son compte une expertise confiée au cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BÂTIMENT d’[Localité 2] (66).

Les opérations d’expertise ont été conduites le 5 décembre 2024 par Monsieur [Z] [H].

Dans son rapport daté du 17 décembre 2024, l’expert a engagé la responsabilité de Madame [D] [X] née [G] en imputant la présence de moisissures sur les murs, les plafonds et les meubles de toutes les pièces au défaut d’isolation des murs extérieurs du logement.

Le 16 décembre 2024, le GIE CIVIS a mis en demeure Madame [D] [X] née [G], mais en vain, de procéder à l’état des lieux de sortie de Monsieur [R] [L] et de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

Le 9 janvier 2025, une tentative de conciliation organisée à la demande de Monsieur [R] [L] et placée sous l’égide de Madame [N] [M], conciliatrice de justice, a échoué.

Le 13 janvier 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réclamé à Monsieur [R] [L], au titre des loyers de décembre 2024 et janvier 2025 restés impayés, une somme de 1 549 euros qu’elle avait réglée, ès-qualités de caution, à Madame [D] [X] née [G].

Le 24 janvier 2025, Maître [C] [B], commissaire de justice à [Localité 1], a contradictoirement effectué l’état des lieux de sortie à la requête de Monsieur [R] [L] qui lui a restitué à cette occasion les clés du logement.

Le 23 mars 2025, Madame [D] [X] née [G] a restitué à Monsieur [R] [L], par virement bancaire et au titre du dépôt de garantie, une somme de 9,08 euros après avoir déduit de son montant le coût de réparation des dégradations locatives, soit 710,92 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, Monsieur [R] [L] a fait assigner Madame [D] [X] née [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 6 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1217, 1302, 1302-1 et 1303-1 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 1 233,08 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majorée de la pénalité de retard de 10 % arrêtée au 13 juin 2025, somme à parfaire le jour des débats y compris en l’absence de la défenderesse,
condamner Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 1 549 euros au titre des loyers trop-perçus,
condamner Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que la mauvaise foi de la défenderesse lui a occasionné,
condamner Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
condamner Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [D] [X] née [G] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites,
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Monsieur [R] [L] s’appuie sur le rapport de l’expertise amiable effectuée par Monsieur [Z] [H] et sur l’état des lieux de sortie dressé par Maître [C] [B] pour assurer que les dégradations constatées dans le logement litigieux sont imputables à l’humidité et aux moisissures l’affectant, réclame en conséquence la condamnation de Madame [D] [X] née [G] à lui restituer la somme qu’elle a retenue sur le dépôt de garantie qu’il lui a versé lors de sa prise à bail, augmentée des pénalités légales de 10 %, ainsi qu’à lui rembourser le loyer des mois de décembre 2025 et janvier 2026, et sollicite en outre l’indemnisation des préjudices que sa mauvaise foi et la résistance qu’elle a déployée pour ne pas lui restituer le solde du dépôt de garantie lui ont occasionnés.

Représentée par Maître [A] [P], Madame [D] [X] née [G] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 9, 696 et 700 du Code de procédure civile :

débouter Monsieur [R] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner Monsieur [R] [L] à lui payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [R] [L] aux entiers dépens.
Madame [D] [X] née [G] défend la légitimité de la retenue opérée sur le montant du dépôt de garantie, soutient que Monsieur [R] [L] ne démontre pas que les moisissures dont il s’est plaint lui étaient imputables en faisant notamment valoir que le rapport d’expertise amiable est insuffisant pour fonder à lui seul sa responsabilité et n’est pas corroboré par l’état des lieux de sortie, que Monsieur [R] [L] chauffait le logement au moyen d’un poêle à pétrole et non des radiateurs électriques l’équipant, et qu’aucune moisissure ne l’affecte depuis son départ, à l’issue duquel les lieux ont été lessivés et nettoyés, déplore que le demandeur ne lui ait pas donné son congé dans les formes requises et constate qu’il ne justifie pas les préjudices dont il réclame réparation.

Après deux renvois, les parties ont été entendues lors de l’audience du 10 mars 2026.

Représenté par Maître Ivan ITZKOVITCH substitué par Monsieur le Bâtonnier Pierre-Olivier DILHAC, Monsieur [R] [L] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Représentée par Maître Nicolas LACOMME substitué par Maître Elina BOYON, Madame [D] [X] née [G] a maintenu ses demandes primitives en précisant toutefois que ses derniers locataires, qui avaient pris possession de son bien le 2 juin 2025, l’ont libéré le 20 janvier 2026 en le rendant dans le très bon état qui était le sien lors de leur prise à bail si bien qu’elle leur a restitué l’intégralité du dépôt de garantie qu’ils lui avaient versé.

Le délibéré a été fixé au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur le dépôt de garantie

En application des alinéas c) et d) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail du 14 septembre 2024, le locataire est obligé, respectivement, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Conformément à l’article 22 de la même loi, le dépôt de garantie prévu par le contrat de location est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et de celles dont ce dernier pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont ce dernier pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Monsieur [R] [L] réclame la condamnation de Madame [D] [X] née [G] à lui payer une somme de 1 233,08 euros au titre du remboursement intégral du montant du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard de 10 % arrêtées au 13 juin 2025 ;

Madame [D] [X] née [G] querelle cette prétention en certifiant que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que le demandeur ne lui a pas restitué son bien dans le même état que celui dans lequel il se trouvait lorsqu’il en a pris possession et doit dès lors supporter le coût de réparation des dégradations locatives qui lui sont imputables, en produisant à cet effet quatre factures ainsi que le coût de deux kits de réparation qui seront successivement analysés à l’aune de la comparaison des états des lieux d’entrée et de l’inventaire des meubles avec l’état des lieux de sortie contradictoirement établis, les premiers le 14 septembre 2024, le dernier le 24 janvier 2025 ;

L’état des lieux d’entrée établit que le logement litigieux était en “très bon” état lorsque Monsieur [R] [L] en a pris possession puisque l’interphone, la boîte aux lettres et le système d’évacuation des eaux pluviales, la porte, le plafond, le sol, les plinthes, les murs, les prises et les interrupteurs de l’entrée, les fenêtres, le plafond, le sol, les prises et les interrupteurs, le système de chauffage/tuyauterie et l’éclairage du salon/pièce à vivre, les fenêtres, le plafond, le sol, les plinthes, les murs, le sytème de chauffage/tuyauterie, les prises, les interrupteurs et l’éclairage des chambres 1 et 2 et de la cuisine, la porte, le plafond, le sol, les plinthes, les murs, les prises, les interrupteurs et l’éclairage des toilettes, le plafond, le sol, les plinthes, les murs, le système de chauffage/tuyauterie, les prises, les interrupteurs, l’éclairage, la baignoire/douche, l’évier et la robinetterie de la salle de bains, le rangement/placard, l’évier, le système d’évacuation d’eau, les plaques de cuisson, le réfrigérateur et la hotte de la cuisine sont estimés tels, que les portes/menuiserie de l’entrée, des chambres 1 et 2 et des toilettes sont jugées en “bon état”, seule la porte de la salle de bains étant notée en “état moyen”, et que la colonne dédiée aux commentaires n’en consigne aucun ;

L’inventaire des meubles prouve quant à lui que les meubles et objets mobiliers garnissant le bien de Madame [D] [X] née [G] étaient en très bon état lors de la prise à bail de Monsieur [R] [L] ; en effet, les lots d’accessoires de cuisine et de couverts, le radiateur à inertie de la salle à manger, le lit en bois et le radiateur de la chambre, le sèche-serviettes et le kit de nettoyage de la salle de bains sont notés en état “neuf”, le four électrique, la hotte, le domino à induction, l’évier, la robinetterie et les huit meubles de la cuisine, la table de la salle à manger, la petite table basse, le voilage et le rideau du salon, le matelas et la couette de la chambre, les deux dresssings du bureau, le porte-papier et la brosse des toilettes, le meuble, le miroir et l’aspirateur de la salle de bains sont estimés en “très bon” état, et les quatre chaises de la salle à manger et l’abattant des toilettes en “bon” état ;

1. Sur les factures CDISCOUNT MARKETPLACE relatives à la commande n° 250209213973JI9

Ces deux factures d’un montant de 199,98 euros sont l’une et l’autre relatives à l’achat de deux chaises Catherina, au prix unitaire de 99,99 euros ;

Le procès-verbal de constat rédigé par Maître [C] [B] révèle que les revêtements cuir ou simili des quatre chaises de la salle à manger sont “nettement griffés (griffées) par un chat” alors que ces quatre pièces étaient en “bon état” sur l’inventaire établi le 14 septembre 2024 ; Monsieur [R] [L], dès lors, doit répondre de cette dégradation locative ;

Une somme de 399,96 euros (99,99 x 2 x 2) sera donc à ce titre mise à sa charge.

2. Sur la facture de la SARL AMAZON SERVICES EUROPE n° DS-ASE-INV-FR-2025-110603037

Cette facture qui s’élève à 53,17 euros après déduction d’une remise de 2,81 euros, porte sur l’achat de deux rideaux DECONOVO OCCULTANTS ISOLANT THERMIQUE ANTI FROID d’un coût unitaire de 27,99 euros ;

L’état des lieux de sortie consigne que les bas des rideaux du salon sont “griffés et salis”, des dégradations mises en évidence, notamment, par le cliché photographique n° 11 qui illustre le procès-verbal de constat du commissaire de justice, alors que l’inventaire des meubles révèle que le voilage et les rideaux de cette pièce étaient en “très bon” état lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [R] [L] auquel cette dégradation locative, dès lors, est imputable ;

Il supportera donc, à ce titre, une somme de 53,17 euros (27,99 x 2 - 2,81).

3. Sur la facture de l’entreprise individuelle LA FÉE RITA n° 2025-00001

Cette facture d’un montant de 250 euros correspond aux travaux de nettoyage du bien litigieux effectués le 27 janvier 2026 ;

Si l’état des lieux d’entrée démontre le parfait état d’entretien du logement lorsque Monsieur [R] [L] en a pris possession, tel n’est pas le cas, en revanche, de celui de sortie ;

En effet, le procès-verbal de Maître [C] [B] met en évidence la saleté des lieux libérés par le demandeur puisqu’il consigne dans le séjour la présence de quelques salissures du côté extérieur de la porte d’entrée, en dessous de la serrure, en partie basse du mur opposé à la fenêtre et vers le dégagement des pièces de nuit, celle de traces de moisissures en partie basse dans l’angle gauche du mur de la fenêtre, au plafond, dans l’embrasure de la baie vitrée, au niveau de l’allège, au-dessus de la fenêtre et dans son renforcement, l’état poussiéreux des plinthes ainsi que la saleté de la baie vitrée et de la fenêtre, dans la cuisine la saleté de l’intérieur du caisson sous évier, porteur de quelques traces, des fonds de tiroirs, du four et de la hotte, un peu grasse, ainsi que la présence de moisissures en partie basse de la porte du placard, dans le dégagament l’état poussiéreux des plinthes, la présence de traces de moisissures en partie basse des murs et celle de toiles d’araignée au plafond, dans la salle de bains la présence de moisissures sur la porte, côté dégagement et côté intérieur, les murs et le plafond, et celle de taches d’humidité en partie haute du mur latéral, dans son renforcement, dans les toilettes l’état poussiéreux des plinthes et de la VMC, la présence de traces de moisissures sur la porte côté dégagement, les murs et le plafond, et le manque de propreté des équipements électriques et du fond de la cuvette, qui sont “un peu sales”, et enfin dans les chambres l’état poussiéreux des plinthes ainsi que du radiateur de la seconde, la présence de traces de moisissures des deux côtés de leur porte, sur les murs et au plafond et, en ce qui concerne uniquement la seconde, dans les rainures de sa fenêtre ;

Le maintien en état de propreté des vitrages, des plafonds et murs intérieurs, des placards et menuiseries telles que plinthes, le nettoyage des éviers et appareils sanitaires, et l’entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs et hottes revêtent le caractère de réparations locatives puisqu’ils figurent respectivement aux articles II b), III a), III c), IV e) et VI a) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives ;

Monsieur [R] [L], dès lors, doit répondre du manque d’entretien et de propreté du bien de la défenderesse, rapporté par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ;

Une somme de 250 euros sera par conséquent imputée à Monsieur [R] [L] au titre du coût de nettoyage du logement.

4. Sur la facture de la SARL AMAZON.FR n° FR5QDA62AEUI

Cette facture de 15,38 euros concerne l’achat de deux bondes d’évier de cuisine complètes, avec filtre et grille ;

L’état des lieux de sortie prouve que le bouchon de bonde de l’évier de la cuisine aménagée est “cassé”, l’utilisation du singulier confirmant la mention portée sur l’inventaire des meubles selon laquelle cette cuisine n’est équipée que d’un seul évier, estimé en “très bon état” le 14 septembre 2024 ; Monsieur [R] [L], dès lors, est responsable de la dégradation de cette bonde ;

Une somme de 7,69 euros, correspondant au coût de remplacement d’une seule bonde, lui sera donc imputée.

5. Sur les kits de réparation

Madame [D] [X] née [G] réclame le remboursement des sommes de 19,95 euros et 19,99 euros au titre du remboursement du prix d’achat respectif d’un kit de traitement d’une fissure du placoplâtre et un impact, et d’un kit de réparation de rayures du sol ;

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation ou réserve sur l’état des murs et du revêtement des sols du logement ;

Celui de sortie, en revanche, démontre que le mur latéral gauche du séjour est marqué en partie basse d’un impact et le mur du dégagement fissuré le long du cadre de la porte de la chambre de gauche, par ailleurs que le revêtement souple du sol du séjour est superficiellement entaillé en deux endroits, devant la baie vitrée, et que celui de la salle de bains porte une petite entaille ou une rayure superficielle devant la porte ;

Le maintien en état des murs et la remise en état des parquets, moquettes et autres revêtements de sol sont assimilés à des réparations locatives puisqu’ils figurent aux articles III a) et III b) de l’annexe au décret du 26 août 1987 précédemment cité ;

Monsieur [R] [L], dès lors, doit répondre de l’altération des murs du séjour et du dégagement ainsi que du revêtement de sol du séjour et de la salle de bains ;

Madame [D] [X] née [G] ne communique pas les factures d’achat des deux kits de réparation ;

La Cour de cassation, cependant, sanctionne régulièrement, ainsi le 11 décembre 2024 dans un arrêt de sa 3e chambre civile et sur le fondement de l’article 4 du Code civil (pourvoi n° 23-10.028), les juridictions qui après avoir relevé une dégradation signalée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, refusent d’indemniser ce préjudice dont elles ont pourtant constaté l’existence en son principe ;

Dès lors, le préjudice de Madame [D] [X] née [G], mis en évidence par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, doit être indemnisé ;

Une somme de 39,94 euros (19,95 + 19,99) sera donc supportée par Monsieur [R] [L].

Sur les comptes entre les parties

En application de l’article 1347 du Code civil la compensation, qui est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies ;

Monsieur [R] [L] est redevable envers Madame [D] [X] née [G], au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont il est responsable, d’une somme de 750,72 euros (399,96 + 53,13 + 250 + 7,69 + 39,94) ; Madame [D] [X] née [G] doit à Monsieur [R] [L] le montant du dépôt de garantie minoré de la somme de 9,08 euros qu’elle lui a déjà remboursée par virement le 23 mars 2025 en procédant d’elle-même à la compensation entre leurs dettes respectives, soit 710,92 euros (720 - 9,08) ;

Madame [D] [X] née [G], par voie de conséquence, n’a aucune dette envers Monsieur [R] [L] qui lui doit une somme supérieure au montant du dépôt de garantie qu’elle a conservé.

Sur la demande de restitution de l’intégralité du dépôt de garantie

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur, tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance énergétique minimal, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, est obligé de lui délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (a), de lui assurer la jouissance paisible du logement (b) et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (c) ;

Selon l’article 9 du Code de procédure cvile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Monsieur [R] [L] reproche à Madame [D] [X] née [G], sur la foi du rapport d’expertise amiable et de l’état des lieux de sortie établi par Maître [C] [B], de lui avoir remis un logement affecté d’une forte humidité et ne répondant pas, dès lors, aux critères de la décence, un grave manquement à ses obligations de bailleresse justifiant sa demande de condamnation à lui payer une somme de 1 233,08 euros au titre du remboursement intégral du dépôt de garantie majoré des pénalités légales de 10 % ;

Madame [D] [X] née [G] ne conteste pas la matérialité de l’humidité, traduite par de très nombreuses traces de chancissures relevées aussi bien par l’expert amiable que par le commissaire de justice, mais son imputation, considérant qu’elle résulte d’un défaut de chauffage du logement imputable à Monsieur [R] [L] ;

Il est loisible de constater que le rapport de l’expertise amiable conduite par Monsieur [Z] [H], s’il retient que toutes les pièces du logement litigieux sont “envahies par des moisissures tant sur les plafonds que sur les murs et le mobilier”, ne détermine pas pour autant la cause exacte de l’humidité imprégnant les lieux, l’expert indiquant seulement, à la page 15, que la cause “présumée” est “très certainement due à la non-isolation des murs extérieurs qui sont exposés principalement EST et NORD” ;

Cette simple présomption est d‘autant plus insuffisante à rapporter la preuve qu’un défaut d’isolation des murs extérieurs serait la cause de l’humidité constatée qu’elle ne correspond pas au diagnostic de performance énergétique (DPE), communiqué par Madame [D] [X] née [G], qui classe le logement, d’une superficie de 49 m2, en catégorie D, celle d’une consommation énergétique modérée c’est-à-dire ni excellente ni mauvaise (page 3), mentionne par ailleurs que les murs du logement couvrent 38 m2 dont 11 en briques creuses non isolées qui donnent sur des espaces communs, et que 25 des 27 autres, qui donnent sur l’extérieur, sont en briques creuses avec isolation intérieure (page 7) et recommande, pour améliorer les performances du logement, d’effectuer une isolation des murs par l’extérieur “si un ravalement de façade est prévu” (page 6), une éventualité qui tend à établir l’absence d’urgence et donc que l’isolation actuelle joue son rôle ;

En outre, Monsieur [Z] [H] n’apporte aucune information sur le système de chauffage du logement dont il ne précise pas s’il fonctionnait lors des opérations d’expertise pourtant menées le 5 décembre 2024, au coeur de l’hiver, et s’il était complété ou substitué par un chauffage d’appoint, ni sur la consommation énergétique de Monsieur [R] [L] que l’analyse de factures d’électricité, qu’il pouvait d’autant plus aisément lui demander qu’il était à l’origine de l’expertise, lui aurait permis d’appréhender, ni sur les conditions de ventilation et d’aération des lieux ;

Enfin, la présomption de l’expert est démentie par l’absence de toute trace d’humidité lors de l’occupation des lieux, comme il sera ci-dessous démontré, avant leur prise à bail et après leur libération par Monsieur [R] [L] ;

Le rapport de Monsieur [Z] [H], à supposer qu’il établirait la responsabilité de Madame [D] [X] née [G] dans l’apparition d’humidité dans son bien, ce qui n’est pas du tout le cas, devrait par ailleurs être conforté par d’autres éléments probants, une exigence rappelée par plusieurs arrêts de la Cour de cassation dont celui rendu le 5 décembre 2024 par sa troisième chambre civile (pourvoi n° 23-15.701) qui a jugé constitutive d’une violation de l’article 16 du Code de procédure civile l’évaluation d’un préjudice fondée exclusivement sur un rapport d’expertise amiable sans relever l’existence d’autres éléments la corroborant ;

Or, la seule pièce produite par Monsieur [R] [L] pour conforter l’expertise amiable est le procès-verbal de constat établi par Maître [C] [B] le 24 janvier 2025 à titre d’état des lieux de sortie mais dont la vocation, comme son nom l’indique, n’est que de relater les constatations faites par son rédacteur et non de se prononcer sur l’origine des faits constatés pour en imputer la responsabilité à telle ou telle partie ; cette pièce, ainsi, n’est pas un élément de preuve corroborant l’expertise amiable ;

Il convient en outre d’observer, à titre surabondant, d’une part que Monsieur [R] [L] ne conteste pas l’affirmation de sa bailleresse selon laquelle elle a constaté le 26 octobre 2024, en se rendant à son domicile pour vérifier les désordres dont il se plaignait, qu’il n’utlisait pas les radiateurs électriques pour chauffer le logement mais un chauffage d’appoint, en l’espèce un poêle à pétrole, d’autre part que Monsieur [W] [V] et Madame [I] [O], occupants du bien litigieux du 1er septembre 2023 au 28 juillet 2024, n’ont pas émis la moindre remarque sur l’humidité ou l’insalubrité des lieux qu’ils ont libérés pour emménager dans un bien de plus grande superficie, Madame [I] [O] indiquant à Madame [D] [X] née [G], dans une correspondance électronique du 11 décembre 2025, que leur état des lieux de sortie du 29 juillet 2024 “était parfaitement conforme“ à celui d’entrée, et enfin qu’il en a été de même des 15 occupants qui se sont succédé dans le logement entre le 5 février et le 27 mai 2025 lorsqu’il a été dédié à la location saisonnière sur le site Internet BOOKING.COM, ainsi que de Monsieur [K] [S] et Madame [Y] [T] qui l’ont pris à bail du 2 juin 2025 au 20 janvier 2026 puisqu’ils ont écrit à leur bailleresse, avant de procéder à l’état des lieux de sortie, “n’avoir rien de particulier à signaler” et auxquels celle-ci a d’ailleurs restitué l’intégralité du dépôt de garantie qu’ils lui avaient versé, l’état des lieux de leur sortie étant identique à celui de leur entrée ;

Monsieur [R] [L], qui a pris à bail un logement en parfait état et sur lequel pèse la charge de la preuve que l’humidité dont il s’est plaint aurait résulté d’un manquement de Madame [D] [X] née [G] à son obligation de lui remettre un bien conforme aux critères de la décence, échoue ainsi à la rapporter ;

Il s’ensuit que Madame [D] [X] née [G] a retenu à bon droit, sur le montant du dépôt de garantie qu’il lui avait réglé lors de son entrée dans les lieux, les sommes dont il lui était redevable au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont il ne démontre pas qu’il n’en serait pas responsable ;

Monsieur [R] [L] sera donc débouté de cette demande.

Sur les loyers trop-perçus

En application du paragraphe I de l’article 25-8 de la loi déjà citée du 6 juillet 1989, le locataire d’un logement meublé peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, le congé devant être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ;

Monsieur [R] [L] réclame la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 1 549 euros correspondant à celle que sa caution, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, lui a réglée au titre des loyers des mois de décembre 2024 et janvier 2025 que lui-même n’a pas réglés, en faisant valoir que l’insalubrité du logement le dispensait de tout préavis ;

Madame [D] [X] née [G] objecte que Monsieur [R] [L] n’a pas respecté le formalisme exigé pour la délivrance de son congé si bien qu’elle a sollicité sa garantie pour obtenir le paiement des loyers qu’il ne lui a plus réglés à partir du 11 décembre 2024, et qu’il ne justifie pas, en outre, qu’il aurait réglé quelque somme que ce soit à sa caution ;

La Cour de cassation, comme le fait à juste titre remarquer Monsieur [R] [L], a en effet jugé de longue date, notamment dans un arrêt du 2 mai 2007 rendu par sa 3e chambre civile (pourvoi n° 06-11.172), que le locataire peut être dispensé de préavis pour quitter son logement lorsque celui-ci est insalubre, car il s’agit d’un grave manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien répondant aux critères de la décence ;

Tel n’est cependant pas le cas de l’espèce puisqu’il a été précédemment établi que Madame [D] [X] née [G] avait remis à Monsieur [R] [L] un logement en parfait état d‘entretien, ne souffrant d’aucune humidité et que celle apparue postérieurement à sa prise à bail résultait de son propre comportement ; Monsieur [R] [L], par conséquent, était tenu d’un préavis d’un mois ;

Or, celui qu’il a donné à sa bailleresse le 10 novembre 2024 pour le 10 décembre suivant est irrégulier pour l’avoir été par courrier électronique, une pratique certes suggérée par Madame [D] [X] née [G] elle-même mais qu’une abondante jurisprudence aussi ancienne que constante sanctionne, en tout état de cause, même si le bailleur en a accusé réception ;

Dès lors, ni le courrier électronique du 10 novembre 2024 ni la remise des clés le 24 janvier 2025 n’ont mis fin au contrat de bail, de sorte que le loyer et charges restait dû par Monsieur [R] [L] jusqu’à l’expiration du délai d’un mois postérieur à l’établissement de l’état des lieux de sortie, soit jusqu’au 24 février 2025 ;

Monsieur [R] [L] sera donc débouté de cette demande et de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [R] [L] qui a agi en justice à l’encontre de Madame [D] [X] née [G] sans démontrer qu’elle avait failli à son obligation de bailleur de lui remettre un logement décent et qu’elle devait lui rembourser deux échéances de loyers que lui-même n’avait pas honorées ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [X] née [G] les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a été contrainte d'engager pour se défendre en justice ;

Monsieur [R] [L] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 1 200 euros.

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [R] [L], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS