TJ 40088, 22 avr. 2026, RG 22/01365

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

N° RG 22/01365 - N° Portalis DBYL-W-B7G-C3N3

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 22 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2026, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport
assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,
Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,
Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Benoît COUSSY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [G] épouse [A]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Benoît COUSSY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

AGENCE [1], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Pierre-andré TRUTTMANN, avocat au barreau de BAYONNE

S.C.P. [2], notaires associés, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Hervé KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. [3], notaires associés, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B [N° SIREN/SIRET 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Hervé KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [V] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANT VOLONTAIREMENT :

S.A. [4], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 4], ès qualités d'assureur de l'agence [1]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX Rep/assistant : Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

[4], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 5], ès qualités d'assureur de l'agence [1]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX Rep/assistant : Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] était propriétaire d'une parcelle de terre située à [Localité 2] cadastrée section [Cadastre 1] située en bordure du lac marin.

La parcelle a été divisée en "deux lots à bâtir" cadastrés section [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La parcelle cadastrée section [Cadastre 2] a été vendue et des constructions y ont été réalisées.

Le 21 décembre 2015, Monsieur [V] [N] a obtenu un permis de construire, purgé de tout recours, pour la construction d'une villa et piscine sur la parcelle section [Cadastre 3].

Le 11 août 2017, Monsieur [V] [N] a signé avec Monsieur [L] [A] et Madame [F] [G] son épouse, ci-après désignés les époux [A], un avant-contrat sous seing privé portant sur la parcelle section [Cadastre 3] avec le concours de l’agence [1], agent immobilier.

Aux termes dudit acte, le propriétaire s'engageait à vendre le bien en question et les époux [A] s'engageaient à l'acquérir en cas de réalisation des conditions suspensives.

Les conditions suspensives étaient les suivantes :
- l’absence de préemption de la commune,
- que la note de renseignement d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible,
- l’absence d’inscription hypothécaire ou privilège d’un montant supérieur ou au prix de vente ou qui soit de nature à faire obstacle à l’obtention d’un crédit éventuel,
- que les servitudes de passage et de passage en tréfonds au profit du fonds dominant cadastré section [Cadastre 4] sur le fonds servant cadastré section [Cadastre 3] soient annulées,
- qu’une bande de 2,50 m de large pour un passage piéton au sud de la parcelle objet des présentes, le long de la propriété de Madame [H] [T], soit détachée et conservée par le vendeur, avec bornage et clôture à sa charge.

Le 11 septembre 2017, Maître [M], notaire, a adressé un mail à l’agent immobilier, indiquant : “Vous voudrez bien également ajouter que le VENDEUR autorise l’ACQUEREUR à déposer un permis de construire et qu’il s’engage à annuler le sien au plus tard dans le mois à venir”.

Deux avenants sous seing privé à l'acte de vente ont été signés le 19 septembre 2017 et le 11 décembre 2017 avec le concours de l'agent immobilier.

Dans l'avenant du 19 septembre 2017, le vendeur s'engageait à annuler le permis de construire obtenu le 21 décembre 2015 afin que les acquéreurs soient autorisés à déposer leur propre permis de construire.

Le permis de construire obtenu le 21 décembre 2015 a été retiré selon arrêté portant retrait d'un permis de construire du 16 novembre 2017. Cette mention a été précisée dans l'acte de vente ci-après visé.

Le 23 octobre 2017, la mairie de [Localité 2] a délivré un certificat d'urbanisme informatif précisant que le terrain se situait en zone Uda du PLU de la commune, soit une zone constructible.

Le 17 novembre 2017, la mairie de [Localité 2] a délivré un certificat d'urbanisme pré opérationnel positif pour la construction d'une maison individuelle d'une surface habitable de 300 m² :

"CERTIFIE
Article 1

Le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée sous réserve du respect des prescriptions émises par les gestionnaires de réseaux annexés au présent arrêté."

Aucun des certificats d'urbanisme ne mentionnait les dispositions relatives à la loi Littoral de 1986.

La vente a été régularisée entre les époux [A] et Monsieur [V] [N] selon acte notarié du 20 décembre 2017 reçu par Maître [D] [Y] avec la participation de Maître [J] [X], notaires, pour le prix de 1 166 000 euros.

L'acte de vente contenait les déclarations et stipulations suivantes :

"L'ACQUEREUR :
[…]
Déclare qu'il n'a jamais fait de l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes."

"Le notaire soussigné informe l'ACQUEREUR dans la mesure où il projette d'effectuer des constructions, des aménagements et des transformations et ce qu'elle qu'en soit la destination :
De ce qu'un certificat d'urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, et que préalablement avant toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne peut être périmé.
[…]
Que le permis de construire (et le permis de démolir s'il y a lieu) ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet :
- d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.
- d'aucun retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance."

Suivant arrêté du 26 septembre 2018, la commune de [Localité 2] a accordé aux époux [A] un permis de construire pour la construction d’une maison de 350 m² avec piscine sur le terrain en question.

Ce permis de construire n'a fait l'objet d'aucune réserve ou opposition avant la délivrance dudit permis.

Le 22 novembre 2018, la [5] a effectué un recours contre ledit permis de construire pour solliciter son retrait.

A la suite d'une décision implicite de rejet contre ledit recours gracieux, cette dernière a exercé un recours contentieux contre la décision de rejet et contre le permis de construire des époux [A].

Le tribunal administratif de Pau a été saisi et a débouté la fédération de l'ensemble de ses demandes par jugement du 30 juin 2021.

Par arrêt du 25 avril 2023, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé l'arrêté de permis de construire susvisé du 26 septembre 2018 délivré par la mairie de [Localité 2] pour la parcelle section [Cadastre 3] ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par la [5]. Elle a notamment déclaré la parcelle comme un espace remarquable au regard de la loi Littoral et de l'article L 121-12 du Code de l'urbanisme et l'a ainsi déclaré inconstructible.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, les époux [A] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SCP [2], notaires, et la SARL [3], notaires, aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 et suivants du Code civil leur condamnation in solidum à la réparation de leurs préjudices de perte de chance, moral et de jouissance.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle RG : 22/01365.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SCP [2] et la SARL [3] ont appelé en garantie l’agence [1] et Monsieur [V] [N].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle RG : 24/00479 avant d’être jointe à la procédure RG : 22/01365.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, les époux [A] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du Code civil, de :
- dire et juger que la SCP [2] et la SARL [3] ont manqué à leur devoir d'information, de vérification et d'efficacité et de conseils,
par conséquent,
- condamner in solidum la SCP [2] et la SARL [3] et/ou tout succombant, à verser aux époux [A] :
- la somme de 1 297 700 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de perte de chance, sauf à parfaire,
- la somme de 30 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice moral, sauf à parfaire,
- la somme de 156 555 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance, sauf à parfaire,
- la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouter la SCP [2], la SARL [3], l’agence [1], [4], [4] et Monsieur [V] [N] de leurs demandes formulées à leur encontre,
- débouter la SCP [2], la SARL [3], l’agence [1], [4], [4] et Monsieur [V] [N] de leur demande de rejet de l'exécution provisoire.

Sur la faute des notaires, ils font valoir que le notaire est tenu d'un devoir de conseil et d’une obligation d'information à l'égard des personnes pour lesquelles il régularise les actes, et que ce devoir d'information implique de procéder à des investigations notamment s'il existe des publicités légales, des éléments accessibles et des déclarations qui leur sont faites qui sont de nature à conditionner la validité ou l'efficacité de l'acte. Ils exposent que la jurisprudence impose notamment au notaire de vérifier la constructibilité d'une parcelle qu'il vend comme un terrain à bâtir. Ils indiquent que, en l'espèce, le notaire a commis plusieurs manquements.
Tout d'abord, ils indiquent qu'ils n'ont pas été informés sur le contentieux existant depuis 1998 sur la constructibilité du terrain, que le notaire ne pouvait pas ignorer l'inconstructibilité du terrain compte tenu du contentieux qui avait eu lieu devant les juridictions administratives, que le contentieux était né à l'occasion d'opérations immobilières sur des parcelles du secteur appartenant à la famille du vendeur, que Maître [U], notaire, était le notaire de la famille depuis plus de quinze ans, que le notaire, au contraire, les a rassurés sur la possibilité de l'obtention d'un permis de construire et que s'ils avaient connu le risque fort d'aléa quant à l'obtention du permis de construire, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis à un prix bien inférieur ou n'auraient pas renoncé à un permis de construire purgé de tout recours.
Les époux [A] expliquent ensuite qu'ils n'ont pas été prévenus de l'existence de la loi Littoral sur le secteur qui prévoyait une bande de cent mètres d'inconstructibilité autour du lac marin et empêchait, en zone de faible densité, la construction de parcelles qui sont pourtant classées par un plan local d'urbanisme (PLU) en zone constructible. Ils rappellent ainsi que les notaires ne pouvaient pas se contenter de préciser que le terrain était en zone constructible sans rappeler la règle supérieure de la loi Littoral qui s'y applique. Ils exposent enfin que les notaires ne pouvaient ignorer cette règle puisque c'est celle qui a fondé la décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux en 2013 pour déclarer la parcelle inconstructible.
Ils indiquent qu'ils n'ont pas été prévenus de la possibilité du transfert de permis de construire du vendeur et que cette option aurait pu réduire les risques de se voir opposer un refus de permis de construire ou l'annulation d'un permis de construire par les juridictions administratives, qu'ils n'ont pas été prévenus que la cristallisation des droits issus de la déclaration préalable de division valant lotissement prendrait fin dans un délai de cinq ans et qu'ils n'ont pas pu demander un certificat d'urbanisme opérationnel en ce sens qui aurait cristallisé les droits pendant dix-huit mois avec des possibilités de renouvellement dans un délai d'un an.
Sur leur préjudice, ils affirment qu’il est certain, actuel et direct compte tenu de la réponse de la cour administrative d'appel de Bordeaux, que l'inconstructibilité entraîne forcément une perte de valeur du terrain pouvant être estimée à 95% du prix d’acquisition. Ils rappellent qu'ils ont acquitté de nombreux frais dans le cadre de cette opération immobilière, qu'ils subissent un préjudice de jouissance de leur bien immobilier car ils n'ont pas pu construire leur maison. Enfin ils soutiennent qu'ils ont eu le sentiment d'être trompés par les notaires ce qui justifie la réparation de leur préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025, la SCP [2] et la SARL [3], notaires, demandent au tribunal de :
à titre principal, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,
- débouter les époux [A] de toutes leurs demandes formées à leur encontre,
- les condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1240, 1626, 1629, 1638 et 1303 du Code civil,
- condamner Monsieur [V] [N] et l’agence [1] à les relever et les garantir de toute condamnation, en principal et intérêts, qui pourraient être prononcée à leur encontre au profit des époux [A],
à titre infiniment subsidiaire, au cas où le tribunal retiendrait la responsabilité des notaires,
- refuser d'assortir la décision de l'exécution provisoire ou, à tout le moins, prévoir une mesure de consignation,
- et condamner les époux [A], ou à défaut, l'agence [1] et Monsieur [V] [N] en tous les dépens dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY-LONNE-CANLORBE.

S'agissant de la faute qui leur est reprochée, les notaires font valoir que les conditions de la vente n'ont pas été négociées par leur intermédiaire et qu'ils sont intervenus uniquement pour régulariser une vente dont les conditions avaient déjà été fixées lors de l'avant-contrat et de ses deux avenants. Ils estiment donc qu'il ne peut pas leur être reproché l'absence de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, ils ne disposaient pas d'élément qui leur aurait permis de prévoir l'inconstructibilité du terrain, que tous les éléments du dossier allaient dans le sens de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, notamment la déclaration préalable autorisant la division en deux lots à bâtir du 3 juin 2013, le permis de construire purgé de tout recours pour la parcelle litigieuse en date du 21 décembre 2015, le certificat d'urbanisme pré-opérationnel positif pour la construction d'une surface habitable de 300 m² délivré le 17 novembre 2017, soit un mois avant la vente, le certificat d'urbanisme informatif et pré-opérationnel mentionnant que le bien se situait dans une zone constructible du PLU de la commune approuvé le 15 février 2008. Ils ajoutent que les documents précités n'ont jamais précisé l'application de la loi Littoral et le fait que cette loi interdisait la constructibilité de la parcelle. Ils indiquent que, compte tenu des informations délivrées par l'administration dans le cadre de cette opération immobilière précitée, leur obligation d'investigation ne saurait excéder ce qui est raisonnable et n'allait pas jusqu'à connaître la jurisprudence de la cour administrative d'appel de Bordeaux en date du 20 décembre 2001 qui concernait un plan d'occupation des sols (POS) qui avait été de toute façon remplacé par le PLU approuvé le 15 février 2008 en vigueur au jour de la vente. Enfin ils indiquent qu'ils ne pouvaient prévoir l'inconstructibilité du terrain prononcée par les conseillers de la cour administrative de Bordeaux qui résulte de leur appréciation subjective des caractéristiques du terrain pour l'application de la loi Littoral. Ils indiquent notamment que le tribunal administratif de Pau a jugé dans le sens contraire et que les terrains sont desservis par des voies de circulation, des réseaux et des services publics.
Ils expliquent que le préjudice des demandeurs n'est pas certain. En effet, ils font valoir qu'un recours devant le Conseil d'Etat est toujours possible de leur part et que cette issue pourrait leur être favorable compte tenu des constructions contiguës à leur terrain et de l'évidente contradiction entre les décisions des juridictions administratives. Ils exposent ensuite que le préjudice de la perte de chance ne peut être égal à l'avantage procuré par cette chance si elle s'était réalisée. Ils rappellent que si l'acquéreur souhaite la restitution du prix de vente, ils n'y sont pas tenus, au contraire du vendeur. Ils rappellent par ailleurs l'obligation d'information et de conseil dont est tenu l'agent immobilier intervenant dans une opération immobilière, avant les notaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, Monsieur [V] [N] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1103, 1104 et 1217 du Code civil, de :
à titre principal,
- débouter la SCP [2] et la SARL [3] de l'ensemble de leurs demandes,
à titre subsidiaire,
- condamner l'agence [1] à le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

en tout état de cause,
- condamner la SCP [2], la SARL [3] et l'agence [1] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Elisabeth de BRISIS conformément à l'article 699 du même code,
- écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à venir.

A l'appui de ses demandes il fait valoir qu'aucune partie ne démontre sa faute et qu'il a, en tout état de cause, délivré toutes les informations qu'il détenait sur le bien. Il explique qu'il ne pouvait se douter de l'inconstructibilité du bien car il avait obtenu une déclaration préalable pour la division de deux lots à bâtir et un permis de construire sur le fondement d'un PLU qui indiquait que la zone était constructible. Il expose que le seul reproche qui lui est fait est celui d'avoir perçu un prix de vente trop important au regard de l'inconstructibilité du terrain. Il rappelle cependant que cela ne constitue pas une faute. Il indique qu'il incombait au notaire, en qualité de professionnel de l'immobilier et en qualité de notaire s'étant chargé des transferts du bien depuis des années, d'informer sur les risques de l'annulation du permis de construire de 2015 et que ce dernier ne l'a pas fait, ni par mail avant la signature du compromis de vente, ni lors de la régularisation de l'acte authentique. Enfin, il indique que les époux [A] sont également responsables de leur préjudice car ils ont décidé d'annuler un permis de construire purgé de toute recours dont ils auraient pu bénéficier, ce qu’ils ne contestent pas.
Il explique, sur les demandes indemnitaires, que les époux [A] ne rapportent pas la preuve que le bien inconstructible perdrait 95% de sa valeur comme il est allégué. Il soulève le caractère arbitraire de la demande portant sur un préjudice moral.
Sur l'appel en garantie de l’agence [1], il rappelle que l'agent immobilier est tenu de s'assurer de l'efficacité juridique de l'acte compte tenu de sa qualité de rédacteur unique du compromis de vente. Il indique que ce dernier aurait donc dû l'informer du risque lié à l'absence de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, ou de l'absence de possibilité du transfert du permis de construire, ce qui n'a pas été fait et qui a causé la situation litigieuse actuelle. Il estime que l'agent immobilier ne peut pas cacher sa responsabilité derrière des échanges avec l'étude notariale alors qu'il dispose d'un mandat donné par les parties pour la rédaction du compromis de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, l’agence [1] demande au tribunal de :
- juger que l'agence [1] n'a commis aucune faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité au titre de son devoir de conseil,
- débouter dès lors la SCP [2] et la SARL [3] de l'ensemble des demandes formées en garantie à son encontre,
- débouter dès lors Monsieur [B] [N] de l'ensemble des demandes formées en garantie à son encontre,
à titre très subsidiaire,
- juger que les époux [A], demandeurs à titre principal, ne justifient pas des demandes indemnitaires qu'ils allèguent,
- les débouter de leurs demandes,
et en cas de condamnation,
- prendre acte de la garantie de [4] et [4] à son profit,
en tout état de cause,
- condamner la SCP [2] et la SARL [3] ou tout succombant à lui payer conjointement et solidairement (sic) la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
- dire n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

S’agissant de la faute qui lui est reprochée, elle fait valoir qu'elle n'est pas tenue d'un devoir d'investigation poussé à la différence du notaire. Elle estime que son obligation d'information et de conseil est une obligation de moyens au regard des informations dont l'agent immobilier et les parties disposent. Elle indique qu'elle n'a pas à substituer son obligation d'information à celle du mandant. Elle rappelle qu'elle a négocié la vente d'un permis à bâtir et que cette désignation correspondait au bien à l'époque qui était constructible dans la mesure où le terrain bénéficiait d'un permis de construire purgé de tout recours lors de la signature de l'avant-contrat. Elle soutient ensuite que l'abandon du permis de construire par les acquéreurs est dû, non pas à sa négociation mais à des discussions qui ont eu lieu au sein de l'étude notariale après la signature de l'avant-contrat. Elle expose que le notaire a notamment donné des instructions, en qualité de professionnel du droit, pour que celui-ci prévoit que le vendeur retire son permis de construire. Elle fournit le mail en question aux débats. Elle indique qu'en tout état de cause, les époux ont attendu un an après la vente pour déposer une nouvelle demande de permis et que celui-ci a été annulé par la cour d'appel administrative de Bordeaux cinq ans après la vente. Elle indique donc qu'il ne peut lui être reproché que le terrain ait été déclaré, cinq ans après la négociation, inconstructible alors que l'agent immobilier a vendu un bien qui était purgé à l'époque de tout recours.
Sur les demandes indemnitaires des époux [A], elle indique faire sienne les moyens développés par les parties adverses en ce qui concerne l'inexistence du préjudice certain, définitif et réel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, [4] et [4] demandent au tribunal de :
à titre liminaire, sur le fondement des articles 1113 et suivants, articles 325 et 329 du Code de procédure civile,
- voir déclarer recevable leur intervention volontaire, ès qualités d'assureurs de l'agence [1],
à titre principal,
- constater que la responsabilité de Monsieur [E] [O], exerçant sous l'enseigne [1], n'est pas établie,
- en conséquence, débouter la SCP [2] et la SARL [3] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur [E] [O] exerçant sous l'enseigne [1],
- débouter les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une condamnation de Monsieur [E] [O] exerçant sous l'enseigne [1],
- juger qu'elles peuvent opposer les limites de leur garantie,
en conséquence,
- voir limiter la garantie à 152 450 euros et voir déduire le montant de la franchise contractuelle de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
en toute hypothèse,
- condamner tout succombant à verser à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- voir rejeter l'exécution provisoire de droit.

A l'appui de leurs demandes, elles rappellent d'abord les moyens relatifs à l'absence de faute de l'agent immobilier précités, à savoir : l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyen en ce qui concerne son obligation d'information et de conseil ; il a vendu un bien qui disposait d'un permis de construire purgé de tout recours lors de la signature de l'avant-contrat ; l'avenant du 19 septembre 2017 qui prévoit l'annulation du permis en cours a été négocié en l'étude du notaire et rédigé sur instruction du notaire ainsi qu'il résulte du mail du notaire du 11 septembre 2017.
En tout état de cause, elles font valoir que les acquéreurs ont été suffisamment informés, dans l'acte authentique de vente des risques de l'absence de l'acquisition d'un terrain à bâtir sans disposer d'un permis de construire purgé de tout recours. Elles ajoutent que tous les éléments dont disposaient les parties ne permettaient pas de prévoir un aléa fort d'annulation du permis de construire : arrêté de non opposition à la déclaration préalable de division de la parcelle mère en deux lots à bâtir, permis de construire obtenu par Monsieur [V] [N], certificat d'urbanisme informatif et certificat d'urbanisme pré opération sollicités à l'occasion de la vente, permis de construire obtenu par les époux [A] validé par le rejet implicite du recours gracieux de la fédération et la confirmation du tribunal administratif de Pau susvisés. Elles exposent que le terrain était donc constructible au jour de la vente et qu'il n'a été déclaré inconstructible que cinq ans après.
Sur l'évaluation des préjudices, elles contestent le caractère certain du préjudice en indiquant qu'un recours est toujours possible devant le Conseil d'Etat. Elles indiquent que les demandeurs ne versent pas d'éléments pour évaluer le préjudice de la perte de chance à la somme de 1 107 000 euros en expliquant notamment que le juge ne peut se fonder uniquement sur une expertise non judiciaire réalisée à la seule demande d'une des parties. Elles rappellent que la perte de chance ne peut être qu'une fraction du préjudice final. Elles indiquent que la réalité du préjudice financier n'est pas rapportée et que le préjudice moral ne peut pas être forfaitaire.
Elles rappellent que les franchises contractuellement mises à la charge d'un assuré sont opposables à la victime.

La clôture de l'instruction a été fixée au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de l’agence [1] qui tendent à voir “Dire et juger que l’agence [1] n’a commis aucune faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité au titre de son devoir de conseil”, “Dire et juger que les époux [A], demandeurs à titre principal, ne justifient pas des demandes indemnitaires qu’ils allèguent” et “Prendre acte de la garantie des compagnies d’assurance [4] et [4] à son profit” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

De même, les conclusions de [4] et [4] qui tendent à voir “ Constater que la responsabilité de Monsieur [E] [O] exerçant sous l’enseigne [1] n’est pas établie” ne constituent pas une demande en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Enfin, il convient de préciser que les éléments de conclusions des époux [A] qui tendent à “Dire et juger que la SCP “[2] D’UNE SCP TITULAIRE [6]” et la SARL “[3]” ont manqué à leur devoir d'information, de vérification et d'efficacité, et de conseils”, ne constituent pas une demande en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur l'intervention volontaire de [4] et [4]

Les articles 325 et suivants du Code de procédure civile régissent l’intervention volontaire.

En l’espèce, en cas de condamnation, l’agence [1] appelle en garantie [4] et [4] à son profit. [4] et [4] interviennent donc en qualité d'assureurs de l’agence [1], conformément à ce qui est indiqué dans leurs demandes, par conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, aux fins de voir opposer les limites de leur garantie et de voir déduire le montant de la franchise.

Il est justifié d’un lien suffisant avec la présente affaire et aucune partie ne s'oppose à cette intervention.

Dès lors il convient de recevoir l’intervention volontaire de [4] et [4].

Sur la responsabilité des notaires

La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement délictuel de l'article 1240 du Code civil, mais exige la preuve d'une faute, d'un préjudice et d’un lien de causalité.

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

À ce titre, lorsqu'il instrumente la vente d'un terrain et qu'il est informé d'un projet de construction par les acquéreurs, le notaire est tenu de s'assurer du caractère constructible de ce terrain.

Les époux [A] fondent leur action sur le manquement des notaires à leur devoir de conseil en indiquant qu'ils ne les ont pas informés sur :
- le contentieux né en 1998 sur l’inconstructibilité du secteur,
- l'existence de la loi Littoral qui avait vocation à s'appliquer sur leur terrain et qui a fondé la décision de la cour administrative d'appel de Bordeaux précitée ayant annulé le permis de construire qu'ils avaient obtenu le 26 septembre 2018 et déclaré l'inconstructibilité de la zone,
- la cristallisation des droits pendant cinq années suite à l'arrêté de non opposition à la déclaration préalable pour la division en deux lots à bâtir,
- la possibilité du transfert du permis de construire du vendeur aux acquéreurs qui leur aurait permis de ne pas annuler un permis de construire purgé de tout recours.

Sur l'absence de mention relative au contentieux de 2001 sur la constructibilité du terrain et l'irrégularité du PLU au regard de la loi Littoral

Les notaires ont instrumenté l’acte de vente compte-tenu de plusieurs éléments garantissant la constructibilité du terrain :
- l’arrêté du 3 juin 2013 de non opposition à une déclaration préalable prévoyant une division d'une parcelle en deux lots à bâtir dont celle objet du litige,
- le permis de construire du 21 décembre 2015 autorisant la construction sur la parcelle en question d'une villa et piscine,
- le PLU en vigueur au jour de la vente qui classait le bien en zone Uda,
- le certificat d'urbanisme informatif du 23 octobre 2017 rappelant ce même zonage,
- le certificat d'urbanisme pré opérationnel du 17 novembre 2017 positif pour la construction d'une maison individuelle d'une surface habitable de 300 m².

A cet égard il est précisé que, contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, un certificat d'urbanisme pré opérationnel a bien été obtenu à la demande du notaire.

Au regard de tous ces éléments, il apparaissait que le terrain était situé en zone constructible du PLU en vigueur au jour de la vente et qu'il n'existait pas d'obstacle manifeste à une construction, sous réserve de toute aléa inhérent à une demande de permis de construire. Ainsi rien ne justifiait une investigation plus poussée des notaires sur la constructibilité du terrain en question.

En outre, les documents édictés par l'autorité compétente, sont présumés légaux et les renseignements qu'ils contiennent sont présumés exacts. Les notaires n'avaient aucune raison de soupçonner le caractère erroné de l'information contenue classant le terrain en zone constructible.

Cette mention de la constructibilité du terrain impliquait que les auteurs du PLU avaient pris en compte les dispositions de la loi Littoral, dont la seule application à un secteur ne présume pas de l'inconstructibilité du secteur en question. Le notaire n'avait pas à substituer sa propre appréciation à celle de l’autorité administrative sur la conformité du PLU approuvé le 15 février 2008 à la loi Littoral.

Les notaires ne peuvent pas se voir reprocher un manquement à leur devoir de conseil au motif qu’ils ignoraient une décision de 2001 de la cour administrative d’appel de Bordeaux, qui concernait une situation existant seize ans avant la vente et dont il n’est pas démontré qu’elle concernait exactement la parcelle en question. En effet, cet arrêt indiquait qu’à l’époque, le secteur était peu urbanisé, à l’exception d’une petite zone de camping. Or, aujourd’hui le plan cadastral annexé à l’acte de vente démontre que la plupart des parcelles autour du lac ou autour du terrain sont construites. Les notaires rappellent que le terrain est viabilisé, ce qui n’est pas contesté. Par ailleurs, le PLU approuvé en 2008 n’était pas le document d’urbanisme litigieux annulé par cette décision.

Les demandeurs soutiennent que toutes les parties connaissaient l'inconstructibilité du terrain.

Cependant, ils ne fournissent aucun élément pour étayer leur affirmation. Force est de constater que Maître [U] n’est pas le notaire qui a établi l’acte de vente litigieux et que M. [V] [N] n’est propriétaire de la parcelle en question que depuis 2013.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les notaires n'ont pas commis de faute à l’égard des acquéreurs au regard des éléments dont ils disposaient lors de l'instrumentalisation de l'acte.

Sur l'absence d'information sur la cristallisation des droits pendant cinq années suite à la non opposition à la déclaration préalable

A cet égard, il convient de relever que les acquéreurs se contentent d'invoquer l'absence d'information de la cristallisation desdits droits pendant cinq ans après l'obtention dudit arrêté de non opposition à la déclaration préalable, sans expliquer en quoi ce défaut d'information aurait causé un préjudice ou aurait pu changer les conditions de leur engagement. Par ailleurs, ils ne précisent pas dans quelle mesure cette cristallisation des droits aurait été de nature à les protéger face à l’annulation du permis de construire par la cour administrative d’appel de Bordeaux et face à cette même décision déclarant leur secteur inconstructible.

Sur l'absence d'information relative à la possibilité du transfert du permis de construire et l’absence de condition suspensive d'obtention du permis de construire définitif

En l’espèce, les acquéreurs se sont engagés aux termes d’un avant-contrat sous seing privé du 11 août 2017, avec le concours de l’agence [1], à acquérir le terrain à bâtir de Monsieur [V] [N] sous réserve de l’accomplissement de certaines conditions suspensives : “l’Acquéreur, qui accepte, et s’engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énoncées aux présentes, les biens et droits immobiliers désignés ci-après”. La signature de cet avant-contrat a été fait sans le concours des notaires.

A la lecture des conditions suspensives rappelées en exposé du litige, il apparaît qu’il n’a jamais été prévu comme condition de l’engagement des acquéreurs le transfert du permis de construire du vendeur ou l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours.

Aucune condition en ce sens n'était par ailleurs prévue dans l'offre d'achat des époux [A] du 9 août 2017, ce qui n'est pas contesté.

Or, s’agissant d’un terrain à bâtir, les acquéreurs ne disposaient pas de la faculté de se rétracter, faculté prévue par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ils étaient donc irrévocablement engagés à acquérir le bien au prix fixé en cas de réalisation des conditions suspensives à la vente précitées.

Il convient de rappeler que les notaires n’ont pas été mandatés pour la rédaction du compromis de vente. Or, le devoir de conseil et d’information du notaire qui s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour assurer son efficacité ne s’étend pas, en l’absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leur seule initiative.

Dès lors, son devoir de conseil ne peut être étendu à des stipulations contractuelles auxquelles il n’a pas participé. Le seul fait qu’il ait adressé un mail le 11 septembre 2017, préalablement à la signature d’un avenant, qu’il n’a pas rédigé ne suffit pas pour prouver qu’il était investi d’une mission particulière à cet égard, l’avenant en question ayant été rédigé par l’agence [1].

Lors de son intervention, les acquéreurs étaient déjà engagés selon les termes de l’avant-contrat. La "renégociation" sur invitation du notaire après avoir reçu l'avant-contrat signé le 16 août 2017, dont les demandeurs font mention (page 11 de leurs conclusions) n'était donc pas envisageable.

Ainsi, aucun lien de causalité ne peut être établi entre le préjudice allégué, consistant en la perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir contracté à un prix nettement inférieur à celui acquitté, et l’absence d’information du notaire relatif à :
- la possibilité de prévoir une condition suspensive d’obtention du permis de construire
- la possibilité de prévoir le transfert du permis de construire du vendeur (dont l’une des conditions est notamment l’accord du bénéficiaire du permis qui n’avait pas été donné lors de la signature du compromis de vente).

Au demeurant, il ressort de l'acte authentique de vente du 20 décembre 2017 que les acquéreurs ont déclaré qu'ils ne faisaient pas de l'obtention du permis de construire une condition de la présente vente (page 19 de l'acte authentique de vente). Il ressort par ailleurs que le notaire les a parfaitement informés que le certificat d’urbanisme ne valait pas autorisation d’urbanisme (page 19 de l'acte authentique de vente), du risque de recours ou de retrait du permis de construire éventuellement accordé et que ce dernier ne deviendrait définitif qu'en l'absence de recours dans un délai de deux mois à compter de l'affichage ou en l'absence de retrait pour illégalité dans un délai de trois mois à compter du retrait (pages 20 et 21 de l'acte authentique de vente).

Le notaire a donc rempli son obligation d'information, au regard des éléments dont il disposait sur la constructibilité du terrain, rappelés ci-dessus, sur les conditions relatives à l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, et compte tenu de la déclaration des acquéreurs de ne pas faire de l'obtention d'un permis de construire une condition de leur achat.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes à titre principal tendant à voir engager la responsabilité des notaires, en l'absence de faute liée à l'absence de mention de l'inconstrucbilité du terrain telle qu'elle a été déclarée par la cour d'appel administrative de Bordeaux et en l'absence de lien de causalité entre le préjudice allégué des acquéreurs et l'absence d'information relative aux conditions de la vente et notamment l'obtention d'un permis de construire définitif.

Les demandeurs ne fondent leur action que sur la responsabilité du notaire : "- Juger que la société "[2]" et la société "[3]" ont manqué à leur devoir d'information, de vérification et d'efficacité et de conseils. En conséquence, Condamner in solidum la société "[2]" et la société "[3]" et/ou tout succombant," à réparer les préjudices allégués.

Les demandeurs sollicitent la condamnation des notaires ou “tout succombant”, sans formuler des prétentions plus précises ou appuyer la demande sur des moyens autres que ceux visant le manquement au devoir de conseil du notaire.

Cette seule mention ne saurait donc être perçue comme une demande précise des époux [A] contre le vendeur, contre l’agence [1] ou contre ses assureurs, en dehors de l'appel en garantie fait par la SCP [2] et la SARL [3].

La responsabilité de ces dernières n'étant pas retenue, les appels en garantie formés à l'encontre de Monsieur [V] [N], l’agence [1], [4] et [4] sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Les époux [A], parties succombant à l’égard de la SCP [2] et de la SARL [3], seront condamnés aux dépens de l'instance exposés par ces dernières.

La SCP [2] et la SARL [3] , ayant attrait à tort Monsieur [V] [N] et l’agence [1], seront condamnées in solidum aux dépens exposés par ces derniers ainsi que ceux exposés par [4] et [4].

Les époux [A] seront condamnés in solidum à verser à la SCP [2] et à la SARL [3], chacune, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SCP [2] et la SARL [3] seront condamnées in solidum à verser au titre de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de :
- 2 500 euros à l’agence [1],
- 2 500 euros à Monsieur [V] [N],
- 2500 euros à [4] et [4] ensemble.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS