TJ 75056, 17 avr. 2026, RG 21/04114

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me BARBIER, Me CHRISTIN, Me TORDJMAN, Me AZEROUAL, Me AUDINEAU,
Me WEDRYCHOWSKI

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 21/04114
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

N° MINUTE :

Assignation du :
5 et 8 mars 2021

JUGEMENT
rendu le 17 avril 2026
DEMANDEURS

S.A. GMF ASSURANCES
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0042

Monsieur [U] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #720

DÉFENDEURS

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Noémie TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0124

S.C.I. JAURES CRIMEE
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502
Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société [Localité 5] exerçant sous l’enseigne [Localité 5] SA [Localité 1] RIVE GAUCHE
[Adresse 6]
[Localité 6]

représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 7]

représentée par Maître Hugues WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0511, et par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 15 janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, prorogé au 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [A], assuré auprès de la société GMF Assurances, est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est assuré auprès de la société Axa France IARD et est administré par la société [Localité 5] ès qualités de syndic.

La SCI Jaurès Crimée, assurée auprès de la société Swisslife Assurance de biens du 1er novembre 2014 au 1er novembre 2018, est propriétaire des lots situés au-dessus et à côté de l’appartement de M. [A] (lots n°13 à 18 au rez-de-chaussée, lots n° 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28 au 1er étage, lots n°34 à 36 au 2ème étage et lots n°37 et 38 au 3ème étage).

Lors de l’assemblée générale réunie le 03 juillet 2007, les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement de la façade côté cour et de remise à neuf du réseau d’alimentation d’eau potable de l’immeuble.

Les travaux de zinguerie réalisés par la société Dulipecc, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [I] [Q], architecte DPLG, ont été réceptionnés le 12 janvier 2011.

M. [U] [A] se plaint depuis 2009 de dégâts des eaux à répétition qu’il impute aux lots de la SCI Jaurès Crimée.

Par exploits d’huissier délivrés les 16, 17, 18, 23 et 30 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI Jaurès Crimée, M. [U] [A] et son assureur la société GMF Assurances, le locataire de la SCI Jaurès Crimée, M. [J] [S], et son assureur la MACIF ainsi que les sociétés Axa France IARD et Dulipecc, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

M. [A] a quitté son appartement en juillet 2018, l’estimant inhabitable.

M. [E] [D] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par une ordonnance du 4 septembre 2018. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à M. [Q] et à la société Swisslife assurance de biens, par ordonnances des 14 février 2019 et 11 avril 2019.

Par exploits des 5 et 8 mars 2021, M. [A] et la compagnie GMF ont fait citer la SCI Jaurès Crimée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris et la société Axa France IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant principalement de sursoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire et de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 80.000 euros en réparation des préjudices subis.

M. [A] et la société GMF ont assigné en intervention forcée la société Swisslife Assurance de biens par exploit d’huissier du 15 avril 2021.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 4 novembre 2021.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 décembre 2021.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, M. [A] et GMF Assurances demandent au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi de 1965, de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et de l’article L.121-12 du code des assurances, de :

« Juger que des infiltrations continues en provenance des lots privatifs appartenant à la SCI Jaurès Crimée sont à l’origine de dommages importants dans l’appartement de M. [A] depuis 2009 ;

Juger que la SCI Jaurès Crimée est responsable de plein droit de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, à mettre en conformité les installations sanitaires des lots 26 et 27 qui sont dépourvues d’étanchéité et sont responsables d’infiltrations toujours actives à ce jour dans le plafond de la cuisine de M. [A] ;

Juger que la carence fautive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1] dans la mise en œuvre des travaux structurels nécessaires pour la jouissance du lot de M. [A] engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1] d’avoir à réaliser les travaux de reprise structurelle du plancher haut du logement avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure afin de vérifier les reprises des charges, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Juger que M. [A] sera dispensé de toute participation aux frais en lien avec ces travaux de reprise structurelle du plancher haut avec décaissement et intervention d’un bureau d’étude structure ;

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 11 134,67 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice matériel ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 35 700 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de jouissance jusqu’à son départ du logement en juillet 2018 ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris, à payer à M. [A] la somme de 76 800 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice de jouissance à compter du mois de juillet 2018 jusqu’au mois de novembre 2023, à parfaire à la date du jugement ;
Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
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Condamner in Solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris, à payer à M. [A] la somme de 1 200 euros par mois, au-delà du mois de novembre 2023, en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité des salles d’eau des lots 26 et 27 ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée à présenter la facture des travaux de mise en conformité à M. [A] ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à M. [A] la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts venant réparer son préjudice moral,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris Swisslife à payer à la compagnie GMF la somme de 3 309,90 euros au titre de son action récursoire sur les sommes avancées à son assuré.

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris à payer à la compagnie GMF la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le frais de constat d’huissier d’un montant de 453 euros ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, son assureur Swisslife, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris aux dépens incluant les frais d’expertise ;

Juger que M. [A] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires au titre du présent litige, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la SCI Jaurès Crimée demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire et juger recevable la SCI Jaurès Crimée en ses demandes fins et conclusions ;

En conséquence ;

Débouter M. [A] de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux de mise en conformité ;

Débouter M. [A] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée, à tout le moins les réduire à de plus justes proportions et en tout état de cause à hauteur des sommes retenues par l’expert judiciaire dans son rapport du 20 décembre 2021 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Jaurès Crimée ;
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En tout état de cause,

Dire et juger également responsable le syndicat des copropriétaires des désordres de M. [A] ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD et la Swisslife Assurance de biens à garantir la SCI Jaurès Crimée de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [A] et de la compagnie GMF ;

Condamner in solidum la Compagnie Swisslife Assurance de biens, la Cie Axa France IARD à garantir la SCI Jaurès Crimée de toute condamnation qui pourrait être prononcée au profit du syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD, Swisslife Assurance de biens à verser à la SCI Jaurès Crimée une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Cie Axa France IARD, Swisslife Assurance de biens aux entiers dépens. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la société Swisslife Assurance de biens demande au tribunal, au visa de la théorie du trouble anormal de voisinage, de :

« A titre principal :

Juger que la SCI Jaurès Crimée est bénéficiaire de deux contrats d’assurance souscrits auprès de la société Swisslife en base « fait dommageable » ;

Juger que le contrat d’assurance de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir qu’en complément ou à défaut d’assurance immeuble ;

Juger que la société Axa France IARD est assureur immeuble et a vocation à intervenir en priorité;

Juger que le contrat d’assurance de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir que pour les faits dommageables survenus durant la période d’assurance soit entre le 1er novembre 2014 et le 1er novembre 2018 ;

Juger que M. [A] et la GMF n’apportent pas la preuve que les sinistres pour lesquels ils sollicitent une indemnisation sont survenus pendant le contrat d’assurance Swisslife ;

En conséquence,

Rejeter les demandes de M. [A], de la GMF, de la SCI Jaurès Crimée, du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de la société Axa France IARD à l’encontre de la société Swisslife ;
Condamner in solidum M. [A], la GMF, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à la société Swisslife la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [A], la GMF, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Fabre et Associées avocats aux offres de droit ;

A titre subsidiaire :

Juger que la société Swisslife ne doit pas sa garantie concernant les désordres survenus aux droits de la cuisine de M. [A] qui sont en lien avec des sinistres antérieurs à la prise d’effet de son contrat d’assurance ;

Juger que la garantie de la société Swisslife n’est susceptible d’intervenir que pour les désordres survenus aux droits du séjour de M. [A] ;

Juger que les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD ne sont pas imputables à la SCI Jaurès Crimée et qu’ils ne sont pas garantis par la Société Swisslife ;

En conséquence,

Limiter les demandes indemnitaires de M. [A] au titre du séjour à la somme de 1 200 euros comprenant la reprise du plafond plâtre et les protections nécessaires ainsi que le préjudice esthétique ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice de jouissance ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice en lien avec la prétendue inhabitabilité du logement ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice moral ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de leurs demandes ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à la société Swisslife la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Fabre et Associées avocats aux offres de droit ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter M. [A] de ses demandes indemnitaires au titre de la cuisine et notamment la reprise des embellissements, la réparation du plafond, le préjudice de jouissance et la mise en conformité des salles d’eau des lots 26 et 27 sous astreinte, à défaut ;
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8ème chambre 3ème section
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Juger que les désordres affectant la cuisine de M. [A] sont imputables à la SCI Jaurès Crimée et au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à hauteur de 50% chacun ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD à verser à M. [A] 50% des sommes allouées au titre des désordres affectant sa cuisine ;

Limiter les sommes mises à la charge de la société Swisslife au titre des désordres affectant la cuisine de M. [A] à 6 015 euros ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice de jouissance ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice en lien avec la prétendue inhabitabilité du logement ;

Débouter M. [A] de sa demande relative au préjudice moral ;

En tout état de cause :

Débouter la GMF de sa demande de condamnation au titre de l’action récursoire ;

Débouter la société Axa France IARD de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre ;

Débouter la GMF de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à défaut, la limiter à la somme de 1 000 euros ;

Débouter M. [A] et la GMF de leur demande de condamnation aux dépens à l’égard de la société Swisslife, à défaut, la répartir entre les sociétés Swisslife et Axa France IARD ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes au titre des dépens ;

Débouter M. [A], la GMF, la SCI Jaurès Crimée, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la société Axa France IARD de toutes autres demandes, fins ou conclusions. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544 et 1242 du code civil et de l’article L.124-3 du code des assurances, de :

« A titre principal :

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 39 486,39 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;
Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire :

Condamner la société Axa France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (75019), pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot, la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée, la société Swisslife assurance de biens et la société Axa France IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire taxés à la somme de 10 934,10 euros ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la compagnie Axa France IARD demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 544 et 1242 du code civil, de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet [Localité 5] [Localité 9], de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société Axa France IARD au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Craunot à [Localité 9] ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife Assurance de biens à la garantir de ces condamnations à quelque titre que ce soit ;
Débouter la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife de toutes leurs demandes dirigées de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société Axa France IARD au profit de M. [A] et de la société GMF ;

Condamner la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife Assurance de biens à la garantir de ces condamnations à quelque titre que ce soit ;

Débouter M. [A] et la société GMF de leurs éventuelles demandes dirigées à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife assurance à payer à la société Axa France IARD une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Jaurès Crimée et la société Swisslife assurance aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Me Hugues Wedrychowski de la SCP Wedrychowski & associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 03 avril 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité des demandes

La société Swisslife assurance de biens sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 1] et de la société Axa France IARD à verser à M. [A] 50% des sommes allouées au titre des désordres affectant sa cuisine.

Le principe nul ne plaide par procureur trouve toutefois à s’appliquer dans le cas où une partie soumet au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, le droit invoqué étant celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

La société Swisslife assurance de biens est par conséquent irrecevable à solliciter une condamnation pour le compte de M. [A].

2- Sur l’origine des désordres subis par M. [A] et les responsabilités

Les demandeurs soutiennent que M. [A] subit depuis 2009 des dégâts des eaux provenant des lots vétustes voire insalubres de la SCI Jaurès Crimée ; que le chef du bureau de la sécurité de la ville a constaté en juillet 2016 la présence de salpêtre avec champignons sur les murs et le plafond de la cuisine ainsi qu’une flèche significative du plafond du salon avec des traces d’humidité ; que le rapport d’expertise judiciaire impute les désordres survenus dans la cuisine et dans la pièce principale du studio de M. [A] au défaut d’étanchéité des sols des pièces d’eau des lots de la SCI Jaurès Crimée situés au 1er et au 2ème étages, ainsi qu’au défaut d’entretien des installations sanitaires ; que la responsabilité de cette dernière est par conséquent engagée sur le fondement de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ils ajoutent que la purge des plâtres demandée au cours des opérations d’expertise a mis en lumière une structure très fortement fragilisée ; qu’aucune réparation ne peut intervenir tant que la reprise des charges n’aura pas fait l’objet d’une évaluation par un BET missionné par le syndicat des copropriétaires ; que le phénomène conjugué d’infiltrations qui persistent et de la carence du syndicat des copropriétaires dans la mise en oeuvre des travaux de confortation du plancher haut de l’appartement de M. [A] empêche ce dernier d’entreprendre les travaux lui permettant de regagner son logement ; que cette carence fautive du syndicat engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant du désordre affectant la cuisine de M. [A], la SCI Jaurès Crimée oppose que la seule non-conformité des installations sanitaires du local 27 n’implique pas la persistance du sinistre, M. [D] n’ayant relevé aucune fuite active lors de la dernière réunion d’expertise ; que le lot 27 a été rénové en 2005 puis en janvier 2017 ; que la très légère fuite au niveau de la bonde du bac de douche constatée en octobre 2018 ne saurait être responsable des désordres ; que la salle d’eau du lot 34 situé au 2ème étage a également fait l’objet d’une rénovation complète selon facture établie par la société AEL le 30 juin 2014 ; que les désordres sont également imputables à la copropriété dont le ravalement voté en 2017 a effacé les traces d’infiltrations en provenance de la façade ; que la responsabilité de M. [A] doit enfin être retenue pour ce qui concerne l’absence de dépose de l’entoilage au plafond, qui lui a été demandée dès 2014 afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciable au niveau des structures.

S’agissant du désordre affectant le salon, la SCI Jaurès Crimée soutient qu’elle a fait diligence dès qu’elle a été alertée de l’existence d’un dégât des eaux ; que le lot 26 a fait l’objet d’une rénovation complète en
2005 ; qu’il a seulement été constaté sous le WC broyeur litigieux des anciennes traces d’infiltrations non reprises par M. [A] et pour lesquelles il a reçu une indemnisation ; que ce WC broyeur n’a été à l’origine que de fuites ponctuelles et immédiatement réparées ; qu’un nouveau WC a enfin été installé, suivant facture du 06 décembre 2017, afin d’éviter de nouveaux dégâts.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’expert a conclu que les fuites affectant le logement de M. [A] provenaient exclusivement des installations privatives fuyardes équipant les lots de la SCI Jaurès Crimée ; qu’il a indiqué que la structure du plancher haut de M. [A] n’était pas atteinte malgré la présence d’humidité ; qu’il ne saurait donc être jugé responsable des préjudices subis par le demandeur.
2-1 Sur les constatations de l’expert judiciaire

Aux termes de ses investigations, l’expert judiciaire explique que les dégâts des eaux successifs dans le logement de M. [A] ont affecté le plafond de la cuisine séjour côté cour et la zone réserve de l’arrière boutique ; que si le désordre situé dans la réserve a été supprimé en cours d’expertise, une humidité importante existe toujours au niveau du bar de la cuisine.

Il impute les infiltrations constatées dans la cuisine principalement à une absence d’étanchéité au sol au droit de la cloison de la salle d’eau du local 27 qui n’est pas conforme au règlement sanitaire départemental, lesquelles ont été aggravées ou entretenues par les infiltrations en provenance de la façade et des logements superposés.

M. [D] ajoute que les infiltrations observées dans la partie rangement/séjour proviennent de la défectuosité du raccordement de l’ancien sanibroyeur du local 26 qui a été remplacé ; qu’elles ont à chaque fois été supprimées après une intervention du gestionnaire du logement concerné et ont fait l’objet de déclarations de sinistre possiblement dédommagées par l’assureur.

En ce qui concerne la structure du plancher du rez-de-chaussée, il relève qu’elle n’a pas été atteinte, les désordres ayant seulement affecté l’habitabilité et l’esthétique du logement de M. [A] ; que ni lui ni l’architecte de la préfecture de police n’ont constaté une flèche de 10 cm dans le séjour comme invoquée par M. [A], mais seulement une “flèche significative” ne constituant pas un péril au sens du code de la construction et de l’habitation.

En réponse aux dires récapitulatifs des parties, l’expert précise que les dégâts constatés dans le salon de M. [A] correspondent à des désordres affectant accidentellement le sanibroyeur réparé rapidement mais qui n’ont pas fait l’objet d’une reprise des embellissements alors que des indemnités ont dû être versées par les assureurs ; que “les infiltrations récurrentes au plafond du RDC proviennent d’une part, d’un sol qui n’est pas en parfait état d’étanchéité spécialement au droit de la porte entre la salle d’eau et le séjour et, d’autre part, des infiltrations provenant de la façade (plus de refoulement dans la douche du 1er étage suite intervention demande syndic) et possiblement de l’absence de fermeture sur les mitrons sur les cheminées” ; “qu’à ces infiltrations récurrentes s’ajoutent ponctuellement des fuites sur les installations qui néanmoins ont été réparées assez rapidement par le propriétaire des logements situés à l’aplomb du logement RDC (à ce jour aucune fuite active n’a été constatée)” ; que le fait que le logement ne soit plus chauffé et ventilé depuis juillet 2018 n’explique enfin pas la persistance d’humidité au plafond.

2-2 Sur la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965: “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.”

Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Il résulte de l'article 544 du code civil que l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

Le propriétaire bailleur est donc responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, étant rappelé que la mise en oeuvre de cette responsabilité ne nécessite ni la preuve d'une faute ni la preuve d'une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Les constatations réalisées par l’expert judiciaire établissent que les désordres touchant la cuisine et la pièce principale du bien de M. [A] proviennent principalement de la défectuosité des installations sanitaires des lots appartenant à la SCI Jaurès Crimée, notamment de l’absence d’étanchéité du sol de la salle d’eau du lot 27 situé à l’aplomb et de désordres ponctuels sur les installations sanitaires du lot 26 (raccordement défectueux de l’ancien sanibroyeur), du lot 28 (fuite sur le robinet de la cuisine) et 35 (déversement de la colonne EU sur le sol dans l’angle contre la façade provoqué par la coupure volontaire des évacuations de l’évier de la cuisine et de la douche), ayant provoqué des passages d’eau à partir d’éléments fuyards sur le plancher.

De par leur nature et leur intensité, les nuisances résultant de venues d’eau anciennes et répétées excèdent les inconvénients normaux du voisinage et engagent par conséquent la responsabilité de plein droit de la SCI Jaurès Crimée, propriétaire des installations sanitaires fuyardes, à l’égard de M. [A] pour les préjudices en résultant.

2-3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu'en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute.

La SCI Jaurès Crimée produit un certain nombre de courriers adressés par le syndic de l’immeuble, la société [Localité 5] Rive Gauche, aux sociétés en charge des travaux de ravalement de la façade sur cour votés le 03 juillet 2007, pointant des défauts d’exécution (courrier du 14 novembre 2011 à la société Baticah l’informant du blocage du paiement d’une facture du fait que les travaux réalisés ne l’avaient pas été correctement, courrier envoyé le 1er décembre 2011 à la société Procarbat l’informant de l’apparition d’une fissure importante sur un mur récemment ravalé par l’entreprise, courrier adressé le 1er décembre 2011 à la société Bathelec lui demandant de reprendre les goulottes fixées au mur laissant passer l’eau qui ruisselle le long des façades en l’absence de joints d’étanchéité entre le mur et le haut de la goulotte) ainsi qu’un courrier envoyé le 18 janvier 2012 au maître d’oeuvre lui demandant d’intervenir auprès des entreprises concernées.
Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2012 établit que les copropriétaires ont demandé au syndic d’adresser une mise en demeure à l’architecte chargé de suivre les travaux, le calfeutrement des goulottes extérieures n’ayant pas été réalisé et le mur étant endommagé.

Suite au signalement de nouveaux désordres par M. [A], le gestionnaire de biens de la SCI Jaurès Crimée a fait intervenir la société d’architecture Alter Ego, dont le rapport établi le 14 décembre 2014 indique que les désordres et infiltrations relevées au rez-de-chaussée ont des origines multiples : les dégâts des eaux survenus dans les appartements du 1er étage gauche et 2ème droite qui ont été réparés (raccordement sur broyeur et réfection complète de la salle de bain du 2ème étage droite qui fuyait toute hauteur) et l’humidité en provenance de la façade cour de l’immeuble.

Il ajoute que les taux d’humidité relevés au plancher haut de la cuisine sont encore de 100% malgré l’absence de fuite depuis l’été et conseille vivement la dépose de l’entoilage au plafond afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciables au niveau des structures, ainsi que l’engagement par le syndicat des copropriétaires d’une étude de reprise et de réfection du ravalement de la façade cour avec prise en compte des travaux annexes (zinguerie, plomberie, évacuation des eaux usées, serrurerie, garde corps ...) afin de solutionner l’ensemble des problèmes sur cette façade et les sources d’infiltrations relevées.

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2015 dont la convocation seule est communiquée par la SCI Jaurès Crimée, le syndic a mis à l’ordre du jour des travaux de ravalement de la façade endommagée en produisant un rapport de la société d’architecture APC Solutions du 22 décembre 2014 indiquant que :

- la façade sur cour présente une zone touchée au droit des descentes d’eaux pluviales et usées.
- les enduits s’avèrent très humides sur l’essentiel de la hauteur de la façade, du salpêtre étant visible alors qu’un ravalement a eu lieu récemment.
- des fuites de réseaux d’eaux privatifs ont eu lieu par le passé sans que les remises en état successives ne stoppent les infiltrations et qu’il convient donc de vérifier les réseaux d’écoulement d’eaux en façade.
- le réseau d’eaux pluviales est récent et ne semble pas poser de problème.
- le réseau d’évacuation des eaux usées est essentiellement en PVC avec des emboîtements parfois encastrés et des infiltrations sont possibles au droit du raccordement des différentes culottes.
- la réfection de ce réseau d’évacuation est à prévoir en remplaçant les canalisations PVC par de la fonte avec des emboîtements adaptés, après piochage préalable des enduits au droit des sorties pour réaliser des raccordements étanches.
- l’appui en zinc de la fenêtre du 2ème étage doit être repris en ce qu’il ne comporte pas de goutte d’eau permettant aux eaux de ruissellement de rejaillir.
- des sondages complémentaires devront être réalisés au droit des linteaux des fenêtres dont les enduits sont fissurés pour en vérifier l’état et le ravalement pourra ensuite être repris sur une zone limitée en largeur mais sur toute la hauteur de la façade.

- une remontée d’humidité a été constatée au dessus de la goulotte électrique qui longe la façade au droit du plancher du 1er niveau et il convient de la recouvrir au moyen d’une couverture en zinc tout en la laissant démontable.

Ce n’est toutefois que le 24 février 2017 que le syndicat des copropriétaires a voté les travaux de rénovation de la façade côté cour du bâtiment longeant la [Adresse 11], selon devis établi par la société EGIP d’un montant de 34.460,80 euros TTC, en indiquant notamment (résolution n°19) :

“ La partie ravalement qui interviendra après les travaux de plomberie, seront conditionnés à un avis du conseil syndical et de l’architecte, eu égard aux autres travaux qui risquent de devenir prioritaires (réparation des réseaux enterrés notamment) et ce pour tenir compte de l’état de la façade mais aussi des risques de détérioration des enduits refaits lors de ce ravalement.
EGIP sera sollicité préalablement au démarrage des travaux pour définir si l’échafaudage préconisé dans son devis pour un ravalement de toute la façade peut être “allégé” afin de traiter dans un premier temps uniquement les travaux de plomberie/zinguerie.”

La société EGIP ayant constaté un dégât des eaux en provenance de l’appartement du 2ème étage, les travaux de ravalement ont été suspendus le 04 décembre 2017 et n’ont pas été repris alors même que la réparation de cette fuite et la modification des réseaux en façade avaient été réalisées.

L’ensemble de ces éléments corrobore les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a pu constater l’état du ravalement de la façade avant l’exécution des travaux votés par l’assemblée générale du 24 février 2017 mais relève que les premiers désordres ont été constatés dès 2014 (réseaux [Localité 10]/EP fuyards et goulotte plastique permettant des infiltrations) ; que le mauvais état de la façade résulte des canalisations fuyardes courantes contre la façade et autres malfaçons relevées dans les différents audits, de la détérioration des évacuations de l’évier de la cuisine et de la douche du lot 35 ainsi que de la fuite relevée sur l’alimentation du logement du 1er étage (lot 28) ; que les désordres constatés sur le réseau [Localité 10]/EP en façade ont généré la décision de reprise du ravalement par le syndicat des copropriétaires le 24 février 2017.

Il est donc établi que la copropriété, pourtant suffisamment informée des anomalies et défauts du ravalement réceptionné en 2011, a fait le choix de ne procéder qu’à une réfection partielle, M. [D] expliquant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est largement engagée à ce titre même si les fuites relevées dans les logements ont “possiblement aggravé ponctuellement ces désordres.”

Elle a par ailleurs décidé d’interrompre les travaux de ravalement le 04 décembre 2017, alors même que la cause de la fuite constatée avait été immédiatement diagnostiquée et réparée.

Les infiltrations par la façade, partie commune, ayant selon l’expert aggravé ou entretenu les infiltrations constatées dans la cuisine de M. [A], la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée à ce titre.

Le demandeur recherche par ailleurs la responsabilité de ce dernier en raison du mauvais état de la structure du plancher haut de son bien.

Il verse un avis de la société BL Ingénieur conseil du 28 janvier 2022 indiquant que ledit plancher présente certains désordres de nature à remettre en cause sa résistance et sa stabilité en ce que le hourdis est partiellement déstructuré et présente un risque de chute de certains éléments désolidarisés, certaines armatures métalliques du hourdis sont sectionnées et ne sont plus solidaires, certaines poutrelles métalliques présentent une corrosion feuilletante avec perte probable de section résistance, certaines solives présentent une déformation relativement importante et l’aspect caractéristique d’un état sanitaire dégradé.

Après avoir expliqué que ces désordres sont “caractéristiques d’un taux d’humidité élevé dans les hourdis pouvant être le résultat d’infiltrations depuis les façades ou d’un (ou plusieurs) dégât des eaux depuis les étages supérieurs”, elle préconise la réalisation d’un diagnostic structure.

Aux termes de son “diagnostic structurel” , elle conclut que la capacité portante du plancher haut est insuffisante et qu’il est urgent de procéder à très court terme à son adaptation structurelle avec un étaiement provisoire adéquat.

Ces constatations réalisées de manière non contradictoire ne rejoignent toutefois pas les conclusions de l’expert judiciaire qui n’a pas observé d’attaques des parties encastrées des solives métalliques ni des solives bois du plancher tout en relevant qu’elles sont disparates et “demanderaient peut être à être renforcées” (visite du 08 janvier 2020) et a relevé que “la structure du plancher existant de la réserve de la boutique n’a pas été affectée par les dernières infiltrations, mais ce plancher mériterait toutefois dans le cadre d’un entretien de l’immeuble, une reprise ou une confortation de certains solives bois. Le plafond peut être réparé.” (visite du 18 mai 2021).

Il conclut, à l’issue de ses investigations, que la structure du plancher n’a pas été atteinte mais qu’il “serait peut-être judicieux que la copropriété réalise un renforcement des solives” avant la reprise de l’enduit plâtre ; que les désordres n’ont visiblement pas affecté la solidité de l’immeuble mais seulement l’habitabilité et l’esthétique du logement ; que ni l’expert ni l’architecte de la préfecture n’ont constaté une flèche de 10 cm dans le séjour “mais simplement une flèche significative qui ne constitue pas un péril au sens du code de la construction et de l’habitation.”

Cette analyse doit être entérinée, M. [D] ayant répondu de façon pertinente et argumentée aux contestations apportées par les parties après des investigations détaillées.

Les demandeurs échouent donc à démontrer l’existence d’un dommage ayant pour origine la structure du plancher, partie commune de l’immeuble, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas retenue de ce chef.

2-4 Sur la responsabilité de M. [A]

La SCI Jaurès Crimée soutient que la responsabilité du demandeur est engagée pour ne pas avoir déposer l’entoilage au plafond, préconisé dès 2014 afin de favoriser l’assèchement du plancher et d’éviter les rétentions d’humidité préjudiciables au niveau des structures.

Elle ajoute que l’absence de ventilation et de chauffage a contribué à maintenir l’humidité.

Ces allégations ne sont toutefois étayées par aucun élément technique et ne sont pas de nature à combattre utilement les conclusions de l'expert judiciaire qui a relevé que le fait que le logement ne soit plus chauffé ni ventilé depuis 2018 n’explique pas la persistance d’humidité au plafond.

La responsabilité de M. [A] ne sera donc pas retenue.

3- Sur l’origine des désordres subis par le syndicat des copropriétaires et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et 1242 alinéa 1 du code civil organisant une responsabilité sans faute des copropriétaires dont les lots sont à l’origine de désordres affectant les parties communes.

Il expose que l’expert a constaté la détérioration prématurée de la façade sur cour de l’immeuble, outre les atteintes portées à certains éléments structurels ; que ses conclusions sont toutefois incompréhensibles au regard des éléments communiqués et de ses propres constatations ; qu’après avoir retenu que la coupure des canalisations du lot 35 avait entraîné le déversement de leur eau sur le sol, M. [D] n’impute en effet aucune responsabilité à la SCI Jaurès Crimée alors même que la fuite a duré plus de deux ans et qu’il n’est produit aucun document justifiant de la réalisation des travaux préconisés pour y remédier, ce qui a empêché la reprise des travaux de ravalement pendant toutes les opérations d’expertise ; qu’il en va de même pour le lot n°28 dont la fuite n’a pas été immédiatement réparée en raison de la présence de squatteurs dont il a fallu attendre l’expulsion après plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que les fuites sur la canalisation d’évacuation [Localité 10]/EP retenues par l’expert pour établir sa responsabilité ne sont pas démontrées ; qu’il en est de même des prétendues infiltrations provenant de la “goulotte plastique protégeant les câbles” laquelle n’est pas située à proximité des linteaux et ravalement détériorés ; que les fuites prolongées et importantes provenant des lots 28 et 35 sont la cause exclusive ou à tout le moins l’une des causes de la dégradation prématurée de la façade cour de l’immeuble et des linteaux de fenêtres donnant sur celle-ci.

La SCI Jaurès Crimée répond qu’il n’est pas établi qu’elle serait seule responsable de la nécessité de reprendre le ravalement initialement effectué en 2007 ; que le syndicat des copropriétaires nie en effet l’existence et l’incidence des fuites sur les canalisations d’évacuation [Localité 10]/EP, à juste titre incriminées par l’expert judiciaire, et ignore volontairement sa propre défaillance dans le règlement d’un ravalement initial mal exécuté ; que M. [D] a également relevé que le surcoût du ravalement lié à l'arrêt du chantier ne pouvait lui être imputé alors que les travaux n'ont toujours pas été repris et ce, au mépris de la sécurité de ses locataires.

Elle ajoute que les infiltrations du lot 35 se sont produites bien après la décision de reprendre la façade par la copropriété ; qu’après avoir été occupé pour la dernière fois entre le 4 décembre 2000 et le 31 octobre 2012, ce lot est ensuite resté vacant avec la vanne d'arrêt d'alimentation en eau fermée ; qu’une procédure visant à obtenir l'expulsion de squatteurs installés au mois de juillet 2016 a été initiée le 09 janvier 2017 et a abouti à leur expulsion effective le 5 juin 2018 ; qu’elle a fait intervenir la société TBR dès la reprise des lieux selon facture du 13 juin 2018 ; qu’elle a fait réaliser le bouchonnage de l’arrivée d’eau dans le cadre des opérations d'expertise, sachant que le risque de fuites sur cette courte période ne pouvait être que mineur ; qu’elle a enfin procédé à la réfection complète du logement avec mise en place d'une étanchéité selon facture du 08 juin 2020 ; qu’il conviendra par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

3-1 Sur les constatations de l’expert judiciaire

Après avoir indiqué qu’il n’a pu constater l’état de la façade avant le début des travaux de reprise votés par la copropriété le 24 février 2017, la mise à nu de la façade et la dépose des réseaux [Localité 10]/EP ayant d’ores et déjà été réalisées, et qu’il s’en est remis aux documents et photographies du dossier, M. [D] explique que les réserves émises lors des premiers travaux de ravalement en 2007 n’ont pas été levées et que ce sont bien les malfaçons constatées sur les réseaux [Localité 10]/EP circulant en façade qui ont provoqué les désordres relevés avant la fin de l’année de parfait achèvement, l’aggravation des dégradations des linteaux bois des fenêtres et l’apparition de fissures constatées à l’époque avant le piquage du ravalement en 2017.

Il ajoute que les fuites relevées dans les logements ont possiblement aggravé très ponctuellement ces désordres mais que la “responsabilité du syndic est largement engagée pour n’avoir pas su obtenir réparation de ces désordres dans le cadre d’une action contre les constructeurs ou leurs assurances.”

A la suite de la suspension des travaux intervenue le 07 décembre 2017 après la découverte d’humidité sur l’enduit, il a alors relevé que la façade n’était plus protégée par un enduit et que l’eau des précipitations continuait d’attaquer les linteaux bois des deux fenêtres du 1er étage ; qu’une goulotte en PVC courrait horizontalement au niveau du plancher sur règlement de copropriété et constituait un frein à l’écoulement des eaux ruisselant sur la façade et permettait une infiltration dans le mur et sur les linteaux bois.

L’expert ajoute que le surcoût lié à l’arrêt du chantier ne peut être imputé à la SCI Jaurès Crimée, qui a procédé à la réparation de la fuite le 16 janvier 2018, mais au syndicat des copropriétaires qui n’a pas ordonné à ce moment là la reprise du chantier évitant la dépose et repose de l’échafaudage.

Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/04114 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBBN

Il précise enfin que le coût de la reprise des linteaux en bois, qui auraient dû être remplacés lors du 1er ravalement, doit également rester à la charge du syndicat des copropriétaires.

3-2 Sur la responsabilité de la SCI Jaurès Crimée
L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. La victime d’un dommage causé par une chose doit établir un lien de causalité entre cette chose et le dommage qu’elle a subi.

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son lot, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes qui l’occupent à quelque titre que ce soit.

Dans un rapport adressé